進入九月以后，

　　長沙樓市終于耐不住平靜，

　　利好消息頻頻傳出。

　　門檻越來越低的落戶政策、

　　優惠頗豐的區域購房新政以及逐漸松口的房貸利率等，

　　均為此前略顯萎靡的市場注入了一劑劑強心針。

　　PART1 戶籍政策

　　戶籍改革14載

　　自2001年10月省委、省政府下發《關于做好城市工作幾個問題的通知》開始，我省戶籍制度改革工作正式邁開了腳步。這份通知發出后僅僅兩個月的時間，省委、省政府又召開新聞發布會，公開了10項改革措施，首當其沖的便是取消農業人口與非農業人口的戶口性質劃分，并在落戶條件上予以放寬。

　　在此之前，長沙市在城鎮戶口落戶政策上一直存在“門檻較高，限制過多”問題。例如，在人才引進落戶方面規定：大中專畢業生只有分配到機關、團體、事業單位或國營企業的正式員工才能到所在地城市落戶；中高級技術和管理人員進城落戶，只有獲高級專業技術職稱的不受年齡和工齡限制，中級專業技術人員和管理人員仍受年齡和工齡等條件的限制，并且其家屬也無法直接投靠落戶。而在投靠城市居民落戶方面，改革前政策的限制條件更多。首先夫妻投靠方面，夫妻雙方年齡均要達到30周歲，兩地分居6年以上，一方在我市城區居住（非農業戶口），另一方才能遷入我市。或者實際已在一起居住，且夫妻雙方年齡均達到32周歲的，經申請準予其在我市城區落戶。子女投靠父母方面，規定1998年7月22日以后出生的嬰兒可自愿隨母隨父落戶，對1998年7月22日以前出生的未成年人及超過18周歲的在校學生，已隨母親登記戶口的，申請隨父親落戶的，逐步予以解決，其中對學齡前兒童和進入高中學習階段的學生優先辦理。在老人投靠子女方面，規定男性要超過60周歲，女性要超過55周歲且身邊無子女的才能投靠子女落戶。投資落戶方面，只有在我市購買面積不小于65㎡的實業投資者，才能落戶我市，并且規定投資50萬元至100萬元以內的，允許投資人或其直系親屬1人的戶口遷入；投資100萬元至150萬元以內的，允許2人的戶口遷入；投資150萬元以上的，允許3人的戶口遷入。購房落戶方面，規定在我市購商品房在20萬元至30萬元（不含30萬元）的，允許購房者或其直系親屬1人的戶口遷入；購商品房在30萬元至50萬元（不含50萬元）的，允許2人的戶口遷入；購商品房在50萬元以上的，允許3人的戶口遷入。

　　由此可以看出在戶籍改革正式啟動前，我市戶籍政策不僅受城鄉“二元”體制影響較大，準入指標和落戶政策雙重控制，且落戶政策在年齡、職業資質、經濟能力方面的要求頗多，并不利于我市戶籍制度的發展。

　　自2001年我市啟動戶籍制度改革后，首先取消農業人口與非農業人口的戶口性質劃分，戶籍按照實際居住地劃分，并取消了諸多的落戶限制：凡是有落實就業單位的大中專畢業生均可落戶長沙；在長沙工作的各類中高級技術人員和管理人員，本人和直系親屬可以在長沙落戶而不用受工作年限和年齡等限制；在親屬投靠落戶上，也取消了年齡和結婚時間的限制。

　　在此后的十多年里，長沙市戶籍管理政策又經歷了數次調整，落戶長沙的條件被逐漸放寬。2009年 1月1日起，落戶政策在2002年的基礎上降低了入戶門檻：購房落戶不再受房屋面積和居住時間的限制；投資興業落戶最低標準由原先的50萬元下降到30萬元；文憑職稱落戶降低至中專和中等技工職業資格水平。此外09年的政策還增加了外來務工人員連續工作3年并繳納養老保險的；居民獲得長沙市級及以上榮譽稱號的；株洲湘潭未成年人投靠長沙市祖（外祖）父母的；因出國被注銷戶口，在長沙就業或居住的，均可在長沙入戶。

　　2014年最新落戶政策

　　2014年，長沙市公安局制定頒布了《長沙市常住戶口登記管理規定》，并于9月10日召開關于積極穩妥推進戶籍制度改革的新聞發布會，在會上詳細解讀了我市最新的落戶政策。至此，除新生兒出生落戶外，我市遷入登記落戶方式已擴展至21種情形：

　　其中，夫妻投靠落戶、父母投靠成年子女落戶、未婚子女投靠父母落戶、離婚回原籍落戶、收養落戶、家屬隨軍落戶、投靠軍人配偶父母落戶、干部職工調動錄用落戶、獲勞動模范等榮譽稱號人員落戶、大中專學生（錄取、肄業、轉學）落戶、軍人復員轉業退伍和軍隊離休干部安置落戶、留學歸國人員和加入我國國籍的外籍人士落戶，已不再受年齡、身份、居住年限、社保繳納年限等其他條件的限制。

　　另外，長株潭地區未成年人投靠祖（外祖）父母落戶方面，需滿足長沙、株洲、湘潭地區的未成年人（未滿18周歲、已滿18周歲不滿22周歲的在校學生）祖（外祖）父母戶口在我市，申請投靠祖（外祖）父母共同生活并落戶。

　　務工人員落戶方面：需滿足在芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區、高新區有合法穩定職業并有合法穩定住所（含租賃），參加城鎮職工社會保險滿兩年的人員，或在長沙縣、望城區、瀏陽市、寧鄉縣有合法穩定職業并有合法穩定住所（含租賃）的人員，申請將本人及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母的戶口遷入我市的。

　　專業技術資格人員落戶方面：取得中級以上職稱或高級以上技工職業資格證書并在我市有合法穩定職業的人員，申請將本人及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母的戶口遷入我市的。

　　投資興辦企業落戶方面：滿足在我市投資30萬元以上或安置就業10人以上的企業法人代表，申請將本人及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母戶口遷入我市的。在我市創業、累計納稅5萬元以上或安置就業5人以上的個體工商戶，申請將本人及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母戶口遷入我市的。

　　購房落戶方面：在我市通過購買、受贈、繼承、自建、單位分配等途徑，獲得了私有住宅房屋所有權并實際居住的人員，申請將本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母戶口遷入我市的。

　　戶籍改革帶來的長期人口紅利

　　我國實行計劃生育幾十年，勞動年齡人口絕對數正在逐步減少，勞動力供給的形勢已發生根本性轉變，許多城市的勞動力短缺現象已成為常態。戶籍制度改革，給我們帶來的不僅僅是對經濟的直接拉動，更多的體現在人口紅利上。長沙市開始著手啟動戶籍制度改革前的2000年底，非農業人口統計數為186.42萬人。而在十多年改革不斷深入的今天，截至今年8月底，長沙市共有常住人口857.52萬人（包括戶籍人口667.89萬人，流動人口189.63萬人），其中城區常住人口389.28萬人（包括戶籍人口249.18萬人，流動人口140.10萬人）。盡管我市人口增長速度相對緩慢，但長沙已然加入人口規模大城市的行列。

　　戶籍制度改革對推進我市城鎮化發展起到了較為明顯的積極作用，對房地產市場而言，短期內雖不會有明顯實際效果，但卻起到了提升市場信心，鼓舞業界士氣的作用。而長期來看，戶籍制度改革對房地產市場而言是一個長期的利好。

　　大量人口在擺脫了戶口束縛后，積極涌入城市以尋求發展機會。而北上廣深等特大城市的人口規模受到嚴格控制，落戶難度加大；中小城市卻受制于本身的發展規模與就業機會，人口吸附能力差。所以像長沙這樣處在合理落戶條件內的大城市，既有良好的產業發展前景，能滿足一定條件的就業發展機會，又有寬松便捷的落戶政策做依托，將會吸引更多的人口流入，有利于促進我市住房需求增加，利好房地產市場。

　　part2 長沙棚改進展

　　四年改造城市集中連片棚戶區

　　今年是我市棚戶區改造的攻堅年，據住房保障局通報數據顯示，2014年全年計劃實施棚改項目56個涉及14700戶居民家庭。截至今年9月底，城市棚戶區改造項目已全面開工，開工率達到100%。其中實物安置10379套，貨幣安置完成4324套。

　　分區域來看，芙蓉區計劃投資52890萬元，已完成投資35336萬元，貨幣安置100套，實物安置400套。天心區計劃投資180500萬元，已完成投資53000萬元，貨幣600套。岳麓區計劃投資93000萬元，已完成投資63300萬元，貨幣安置600套。開福區計劃投資210000萬元，已完成投資144800萬元貨幣安置2300套。雨花區計劃投資15150萬元，已完成投資6700萬元，實物安置800套。高新區計劃投資60000萬元，已完成投資22200萬元，實物安置1400套。望城區計劃投資18360萬元，已完成投資18360萬元，實物安置2000套。

　　在今年9月發布的《關于全面加快棚戶區改造工作的意見》已于10月15日正式實施。《意見》指出，長沙市將從2014年開始，計劃用五年時間基本完成集中成片棚戶區改造，重點改造城市集中成片棚戶區、國有工礦棚戶區、城中村、城鎮老舊住宅區及零星棚屋。這意味著，五年之后，約有950萬㎡、8.67萬戶的棚戶區將改頭換面，長沙城區那些規劃混亂，消防隱患嚴重的地方將得到徹底改善，中心城區的居住品質將有明顯的提升。

　　截至8月底，我市6個重大棚改項目均取得了較為喜人的進展，長重棚改項目安置房建設B地塊186套安置房主體已完工，C地塊的安置房正在進行基礎建設；黃興北路棚改項目已完成征收簽約共計461戶；朝正垸城中村改造項目已完成征收簽約541戶；南湖片棚改項目已完成征收簽約296戶；火車北站棚改二期已發布征收三公告；新下河街棚改項目8月底已發布第一公告……未來，老長沙人可能對城市面貌的改變會有更深的體會，黃興北路原先那些密密麻麻的老式磚瓦房將不見蹤影，曾經承載了長沙古城厚重歷史的都正街也將煥發新顏；而在長沙重型機械廠內，那些住著1000多戶老職工，建于上世紀五六十年代的筒子樓也將不復存在了……過往或將留存在影像資料或人們的記憶里，而城市的脈絡將在一次次的蛻變中愈加清晰。

　　棚改安置創新助推房地產市場

　　我市棚戶區改造實行實物安置和貨幣安置相結合的補償方式，這意味著我市房地產市場將迎來一批棚改貨補安置置業需求。

　　根據長沙市《關于全面加快棚戶區改造工作的意見》，棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償機制相結合，被征收人可以選擇房屋產權調換，也可以選擇貨幣補貼方式。

　　棚改安置房用房包括公租房、產權調換房、限價商品房和存量經濟適用住房。《意見》給出了四種棚改安置房的籌集模式。一是政府組織安置房建設，定向安置棚戶區改造項目對象。二是棚戶區改造項目原地或異地建設自行安置的安置房。三是實行棚改安置房配建制度，在棚戶區改造騰地掛牌出讓的商品房開發建設項目中，配建一定比例的棚改安置房。四是政府團購普通商品房作為棚改安置房，安置房源價格由政府定價，并享受資金補助及稅費減免政策。

　　選擇貨幣補償方式的被征收房屋產權人或落戶三年以上符合特定條件的房屋合法承租人，無他處住房且未申請住房保障的，可以申請棚戶區改造安置補貼。補貼標準為每戶15萬，可在長沙市中心城區自主選購120㎡及以下的普通商品住房或二手住房一套，房屋產權定性為棚改安置房，購房人擁有有限產權。

　　對我市房地產而言，棚戶區改造究竟影響幾何，社會各界看法并不一致。有機構預測長沙利用五年時間對3萬多戶的棚戶區家庭進行改造，將給長沙市帶來300多萬㎡的購房需求量，將在很大程度上影響我市住宅需求結構。也有業內人士表示，棚戶區改造屬于被動式需求，購房者缺乏主動購買的動力，而且政府發放的購房補貼，對中心城區房價而言屬于杯水車薪，再加上補貼都有時效性，即使能帶動我市房地產需求，也是短期的、少量的。但也有專家表示，棚戶區改造對我市房地產市場的影響，意義大于作用。在現階段我市庫存量居高不下的形勢下，限購取消政策、棚戶區改造對象的安置需求和政府購置適當面積的商品住宅作為棚改安置房，對我市去庫存有很強的提振信心作用。

　　Part 3 區域市場新政

　　維穩全省房地產市場

　　2014年8月11日，為促進全省房地產市場平穩健康發展，湖南省住房和城鄉建設廳發布了《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》（湘建房[2014]144號）。《意見》結合我省實際情況，從保障性安居工程、公積金使用、資金監管、行政審批等方面提出了五點意見。

　　此次《意見》由于是面向全省的，所以各項意見都在指導層面，并未將執行措施具體細化，并指出各地可以結合本地實際制定具體實施辦法，這給后期市級及區縣級的跟進政策提供了靈活的空間。

　　五點意見中，有兩點在業界引發的輿論探討最多。其一是“各地政府和企事業單位及經濟園區可購置適當面積的普通商品房用于公租房和棚戶區改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計劃。”今年大規模啟動棚戶區改造，安置回遷的時間、財力成本都較高，回購商品房需要與開發商等多方面進行協商，考驗政府的管理能力和協調能力。而據最新的長沙市《關于全面加快棚戶區改造工作的意見》指示，政府回購普通商品住房的安置價格采取政府定價，并給予資金補助和享受配建房源稅費減免政策。出于成本及開發商承受能力等因素的考慮，政府回購的普通商品住宅項目很有可能是位于遠離市中心，或庫存積壓較明顯的項目。

　　其二是“住房公積金繳存人在繳存地以外的省內其他市州購買自住住房的，可享購房所在地住房公積金管理中心申請住房公積金貸款;無房戶租賃住房用于本人自住的，可提取住房公積金支付房租，但月提取額不得超過本人住房公積金月繳存額。”此次《意見》再度放開了公積金繳存人在繳存地以外的省內其他市州購買自住住房的限制。對長沙市場而言，這是一個樓市利好信號，將會吸引一批本省外市的購房者來長沙投資置業。此外，《意見》還規定無房戶可申領住房公積金用于交納房租，這條政策提高了住房公積金使用的靈活度，對于租房戶來說可解決一部分生活成本。

　　“望八條”強勢襲來

　　2014年8月13日，長沙市望城區人民政府印發了《長沙市望城區人民政府關于支持和促進房地產業持續健康發展的若干意見(試行)》(簡稱“望八條”)。相較于之前省廳出的指導性意見，“望八條”細化了不少，政策優惠也涉及到了契稅、維修基金、公積金、報建費、信貸等方面。

　　購房貨幣補貼方面，望城區財政安排購房補貼專項資金1億元，從2014年8月1日起至2015年12月31日止，凡在望城區購買普通商品住宅或二手房（限價商品房、保障性住房除外）的購房者，望城區政府給予所納契稅額度的購房補貼。

　　維修基金方面，此次政策規定從2014年8月1日至2015年12月31日止，商品房住宅專項維修資金繳存時間由原先的預告登記時調整到辦理入住手續前。公積金貸款方面，望城區也宣布響應省廳政策，恢復了異地公積金貸款的制度。

　　在報建費繳納方式上，這次也做了調整，按照“3-4-3”的方式分期繳納，即在報建階段繳納30%，預售階段繳納40%，驗收階段繳納30%。另外，望城區還將區內銀行新增房地產開發貸款納入《長沙市望城區鼓勵金融機構支持地方經濟發展獎勵扶持辦法》的計獎范圍，并給予相應獎勵，用以鼓勵金融機構加大房地產業信貸投放力度。

　　這些政策的出臺，對已有意在望城區購房置業的消費者來說，無疑是一次很大的利好。尤其是給予所納契稅額度的購房補貼，將會給消費者帶來1-2萬的直接優惠，對有意愿購買大戶型或別墅的購房者更加有利。而對開發商而言，報建費分期繳納和金融機構信貸投放獎勵機制，也能在很大程度上緩解開發商的資金壓力，對企業融資和去庫存壓力也有一定釋放作用。預計受政策時效性的影響，政策在短期內能對望城的房地產市場起到一些提升作用。

　　天心區契稅補貼

　　9月26日，天心區啟動2014年金秋購房節活動，活動將持續三個月，優惠頗多，是有意在天心區置業的購房者不可錯過的購房佳機。

　　首先是契稅補貼政策。據天心區城鄉建設局介紹，凡9月26日至12月25日在天心區購買新建商品房(含住宅和商業用房，保障性住房除外)的購房者，政府將給予每套房屋1個百分點的契稅補貼。購房時間以在房地產管理部門登記的商品房合同網簽時間為準，符合條件的購房者可持購房合同及發票、契稅完稅憑證等資料，于2015年3月31日前到天心區城鄉建設局進行申報。

　　其次是購買寫字樓價格補貼。符合條件的金融機構、總部企業在天心區購置辦公用房，區政府給予200-1500元/㎡的購房補貼(該政策與1個百分點契稅補貼政策不重復享受)。上述政策，具體按照《長沙市天心區促進區域經濟發展獎勵辦法》(天發[2014]9號)和《長沙市天心區促進金融產業發展的若干辦法》(天發[2014]11號)執行。

　　再次是樓盤讓利活動。2014天心區金秋購房節吸引了萬科·紫臺、保利國際廣場、華遠·華中心、通用時代·國際社區、鑫遠集團、中信新城、北辰中央公園、湘江錦繡、興威·朱雀門、中建地產、長城水郡、水墨林溪、云海灣等近30家名企名樓參與。眾多樓盤也紛紛拿出貨真價實的優惠政策：如萬科·紫臺拿出30套特供房源;鑫遠·御文臺22套特價房，每套讓利500元/㎡;云海灣部分特價房，最高省20萬元/套;湘江錦繡精裝現房一次性付款9.4折……參展樓盤單套最高優惠可達50萬元，相當于7.5折。

　　Part 4 信貸動向

　　首套房貸利率松動

　　自各地逐步取消限購之后，銀行等金融機構利率松動的消息也紛紛在各個城市坊間流傳開來。長沙市政府雖沒有明確下文取消90㎡及以下面積商品房的限購政策，但在實際操作層面也已放開了以往限購戶型的網簽限制。而一直緊繃著的銀行貸款也稍稍有所放松，就在國慶節前夕，央行忽然發文《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，宣布“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”。此次通知不僅改變了以往首套房的認定方式，更是取消了三套房及以上貸款的限制。同時還明確提出“對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。”央行已為利率折扣松口，下一步就看各商業銀行的跟進節奏了。

　　據了解，長沙部分銀行已經開始回歸基準利率，首套房貸基準利率的范圍正在逐步擴大。其中，長沙銀行、光大銀行、浦發銀行針對首套房貸均可有條件的執行基準利率，浦發銀行和長沙銀行甚至還推出了一定的房貸利率優惠政策。而工行、建行等國有銀行，房貸審批如常，既沒有趨嚴也未放松，首套房貸利率仍然在基準利率上普遍上浮5%-10%。

　　在已經做出匯率調整的銀行中，長沙銀行規定，購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的借款人家庭，貸款利率最低不得低于人民銀行同期同檔次貸款基準利率的0.85倍；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的借款人家庭，原則上利率執行人民銀行同期同檔次貸款基準利率。民生銀行從9月份開始，已實施首套住房按揭貸款利率執行基準利率至基準利率上浮5%的新標準。浦發銀行的首套房貸仍然以基準利率上浮5%為主，特別優質客戶可以申請到基準利率，后續隨著市場行情變化最低可到9折。光大銀行自10月1日起對優質客戶首套個人住房按揭貸款業務也將執行基準貸款利率。另外在貸款審批放款速度上，各銀行也有明顯加快。

　　公積金放開異地貸款限制

　　按照省住建廳《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》中的規定，“住房公積金繳存人在繳存地以外的省內其他市州購買自住住房的，可享購房所在地住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。”據公積金管理部工作人員介紹，異地住房公積金在長沙申請的審批時限并不冗長，同本地公積金貸款一樣，市內各區管理部可保障異地公積金貸款在3個工作日內完成。除張家界、衡陽、岳陽外，省內其余市州已與長沙住房管理中心簽訂合作協議，異地公積金貸款在合作城市間都可申請。職工在這些城市購買住房，均可以向當地住房公積金中心申請辦理公積金貸款手續，但是因為發放公積金貸款的額度要求等條件并不完全一致，更具體的要求要和申請地的公積金中心問詢核實。

　　Part 5 人才安家補助

　　長沙“3635”計劃

　　2014年2月19日市委、市政府召開了引進緊缺急需和戰略型人才計劃（簡稱“3635計劃”）新聞發布會，會上正式發布了《長沙市引進緊缺急需和戰略型人才計劃》文件，明確表示長沙計劃用3年時間，在工程機械、汽車及零部件等6個重點產業領域，分3個層次引進經濟社會發展緊缺急需和戰略型人才500名左右。 

　　市委組織部副部長、市人社局局長文麗霞介紹，長沙“3635”計劃對自主創業或與用人單位簽訂三年以上聘用合同的引進人才最高給予100萬元的安家補助，分年度按比例支付到位。對入選計劃的人才幫助協調融資貸款，并按同期銀行貸款基準利率發生利息額的50%，給予每個項目不超過3年的貸款貼息。根據人才發揮作用情況和入庫稅收增長情況，給予創業型企業和引進人才單位每年最高100萬元的獎勵，鼓勵企業不斷成長，做大做強。引進的領軍人才、高級經營管理和研發人才或團隊帶項目創業的，從企業正式注冊起，5年時間內，根據創辦企業當年入庫稅收，市、各園區和區縣（市）所得部分總額及年度增長情況給予獎勵，獎勵金額最高為100萬元。

　　湘江新區重點扶持五類人才

　　2014年7月31日，由湘江新區管委會和長沙高新區管委會共同印發了《 關于支持鼓勵創新創業大才人駐的暫行規定》的文件。根據文件內容，自《暫行規定》發布之日起至2015年12月31日，文件規定范圍內的五類人才在指定區域購買新建商品住宅毛坯房的，按照備案的購房合同登記的建筑面積，每平方米補助200元。

　　這五類人才主要是指湘江新區的創新創業型人才，包括經主管部門審核認定的，經湘江新區管委會或高新區管委會依據文件認定的和特定企業的骨干型或實干型人才。而購房補助區域則限制為麓谷科技新城、梅溪湖國際新城、濱江商務新城、洋湖生態新城、大王山旅游度假區的新建商品住宅毛坯房。