| TOPIC2 剛需置業需求分析 |
長久以來長沙都是名副其實的“剛需之城”， 在快速城鎮化發展的道路上， 各項基礎設施建設使得長沙的區位優勢日益顯著，城鎮人口激增， 也帶來了大量的置業需求。 Part 1 新增城市人口置業需求 70.60% 長沙城的發展日新月異，作為湖南省會城市，多年來全市經濟持續快速發展，長沙對周邊縣市的輻射和吸附能力逐漸加強，車水馬龍間喧囂繁華，一幢幢高樓平地而起……越來越多的湖南人選擇在長沙工作生活，長沙已成為典型的人口凈流入城市。 人口的凈流入帶來的是快速的人口城鎮化，而與此同時，我市城鎮空間也在迅速擴大，實現了人口城鎮化與空間城鎮化的穩步共同推進。城鎮化加快發展步伐，城鎮化水平得到顯著提升，從2006年至2013年的八年里，我市城鎮化率從最初的56.50%上升到現如今的70.60%，城鎮化率比2006年提高了14.10個百分點，2006—2013年年均提高幅度為2.01個百分點。2013年長沙市城鎮化率高于全國平均水平16.9個百分點，比全省平均水平高22.64個百分點。 國際傳統理論認為，城鎮化發展具有明顯的階段性特征：一個地區城鎮化發展水平處于10%-30%之間，屬于緩慢發展階段；達到30%后，開始進入快速發展階段；當城鎮化水平提高到70%，快速發展階段結束，進入相對穩定甚至停滯階段。從這一理論來看，長沙市的城鎮化發展道路似乎已走過了最快速發展的時期，但事實上城鎮化除了人口與空間的城鎮化外，還有更深層次的涵義在。從長沙近幾年的發展軌跡和發展前景看，長沙市作為一個省會城市、兩型社會建設的重點城市，城鎮化率達到70%以后，城鎮化水平仍然存在較大發展空間。 根據《長沙城市總體規劃（2014年修訂版）》，長沙城市發展空間進一步拓展，規劃區范圍由2003版總體規劃的2893平方公里擴大至4960平方公里。到2020年，長沙中心城區將包括長沙市河東內四區全部，以及岳麓區、望城區、長沙縣的一部分，總面積1142平方公里，其中，城市建設用地規模為629平方公里。規劃至2020年全市總人口1000萬人，城鎮人口810萬人，中心城區城市人口規模629萬，城鎮化水平81%。 近三年1065.73萬㎡的新增人口引致需求 根據《2013年長沙市國民經濟和社會發展統計公報》數據顯示，2013年末我市常住人口已有722.14萬人，城鎮化率為70.60%，比上年提高1.22個百分點，人口自然增長率為4.73‰。 利用近年來《2013年長沙市統計年鑒》里公布的城市人均住房建筑面積數據，以2012年為基期年，采用平均增長率方法進行預測，得到長沙城市人均居住面積年均增長率為2.90%。按照年均增長2.90%可以粗略測算出2015年至2017年的我市城市居民人均住房建筑面積。 表1 2015年至2017年城市居民人均住房建筑面積預測 2015年2016年2017年 我市城市居民人均住房 建筑面積（㎡）34.65 35.65 36.69 表2 2015年至2017年內六區新增標準人口預測 2015年2016年2017年三年總和 內六區新增標準人口（人）9661199502102549298662 我市城鎮居民人均住房 建筑面積（㎡）34.65 35.65 36.69 —— 新增人口住房引致 需求（萬㎡）334.76 354.72 376.25 1065.73 Part 2 新增就業和成家置業需求 “畢房族”悄然登場 2014年全國應屆高校畢業生約727萬，湖南省應屆高校畢業生31.2萬，其中在長高職院校50家，應屆畢業生達15.6萬。據《2014年長沙市應屆高校畢業生就業情況調查報告》數據顯示，長沙高校畢業生在就業地域的選擇上，長沙本地是省內高校畢業生就業的首選地，占據27%的受訪比例。其次是沿海經濟發達城市，占比21%；選擇北京、上海等一線城市的占比11%，另有24%的受訪者認為“就業區域不重要，職業發展前景是關鍵”。 一畢業就買房，正成為不少大學畢業生的選擇，甚至很多大學生在還沒拿到畢業證的時候就已經先拿到了房產證。近幾年房價的持續高位運行，讓很多即將走出校門的年輕人為自己將來的安居之所隱隱擔憂起來�！霸缳I早放心”成為不少家長和畢業生的共同心態�！爱叿孔濉边@一新興詞語便這樣應運而生了。有調查資料顯示，超過九成的“畢房族”買房資金來自父母的資助，其中父母付全款的占到了三分之一。 “畢房族”背后折射出的是這幾年房地產市場快速發展下購房者心態和消費觀念的改變。一是房價的上漲速度之快，讓不少家長和畢業生認為買房是遲早的事情，還不如趁現在房價相對較低的時候入手。二是房屋租金上漲，使得房租和貸款月供相差無幾了。以前租房是畢業生的首要選擇，而現如今租房價格也在不斷上漲，每月租金價格和一套小戶型貸款月供差不太多，甚至有些地段還出現倒掛的現象。面對這樣的現狀，不少畢業生更傾向于選擇購置一套小型公寓，既可作為自己現階段的過渡居所，還可以作為日后出租投資用，可謂一舉兩得。 從《2014年上半年長沙市內六區住宅消費特征研究》報告中可以得知，我市內六區新建商品住宅購房者年齡在25歲以下的，占比達到18.70%，較去年同期有微幅的上漲。25歲以下群體是繼25-35歲、35-45歲社會中堅力量置業群體后的新一波買房新生力量。這一部分人群的需求以過渡性置業兼顧投資傾向為主，更愿意購買位置較好，總價較低的帶裝修小公寓，或者是交通便利的小戶型毛坯或二手住宅。在此年齡階段選擇一步到位置業的占比極少，除非是工作已穩定且家庭經濟條件較好。 在省教育廳公布的全省普通高校2014屆畢業生初次就業情況中了解到，截至今年7月31日，31.2萬名畢業生中，已就業27.2萬人，就業率為87.25%。而粗略估算這27.2萬畢業生中選擇留在長沙工作的有7.34萬人，這部分人將有可能在近3年內產生置業需求。 112.54萬適婚人口 隨著80后嬰兒潮出生的人進入適婚年齡以及第一批90后也到了晚婚年齡，適婚人口的比例逐漸上升，婚房需求早已經成為剛需購房者首要的置業動因。2013年曾有媒體在網上進行婚房置業問卷調查，結果顯示在婚前是否要買婚房的問題上，有68.75%的網友表示更傾向于先買房后結婚，有12.5%的網友認為可以租房結婚，另有部分網友認為這取決于雙方家庭條件。不能否認的是婚房已成為大多數年輕人結婚的必要條件。 從《2014年上半年長沙市內六區住宅消費特征研究》報告中可以得知，我市新建商品住宅成交以二居室和三居室為主，占比接近80%，成交戶室面積也以90-120㎡的居多，而這些戶型特點也恰好是最適宜做婚房的。 據《長沙市人口普查資料》顯示，長沙目前在24-30歲適婚年齡段的人口約有112.54萬人，其中男性適婚人口55.79萬人，女性適婚人口56.75萬人。這些適婚人口的婚房需求將在近五年內持續釋放，若再加上大齡未婚人口的置業需求，這個需求量還將更加龐大。從統計數據來看，近幾年每年注冊登記結婚的新人都在6萬-8萬對，若按照這個趨勢預測，未來幾年內我市每年的婚房需求將在8萬套左右，約848萬㎡的年均需求量。婚房的高需求量還將持續支撐我市房地產市場。 Part 3 貨幣補償安置置業需求 貨補人群需求特征 自2013年9月至今，我市內五區已登記在冊的貨補對象共有638人次，其中享受A類補貼標準8萬元的占77.43%，共有494人次，享受B類補貼標準5萬元的占22.57%，共有144人次。 ★ 開福區貨補對象最多 從貨補對象的所在區域分布來看，開福區貨補對象最多，占據內五區貨補總人數的三分之一。其次是雨花區和岳麓區，分別各占據貨補總人數的五分之一左右。若從購房者就近置業的消費期望考慮，未來一年內我市內五區的棚改貨補置業需求區域將以開福區、雨花區、天心區為主。 ★ 年齡分布以25-35歲為主 從貨補對象的年齡分布來看，貨補對象以25-35歲和35-45歲年齡段的為主，占據了所有貨補總人數的64.5%。這兩個年齡段也是我市新建商品住宅購房者的主力購買年齡段，是我市剛需購房者的代表力量。 ★ 貨補憑證有效期為1年 我市貨補自憑證發放之日起1年內有效，所以從2013年9月至2014年9月期間發放的貨補憑證，將在2014年9月至2015年9月期間失效。從我市2013年9月至今貨補對象的憑證時效日期來看，憑證在2014年年底前失效的占36.8%，超過了貨補總人數的三分之一，這部分人受憑證即將到期的影響，購房意愿最迫切。 ★ 補貼對象以無房戶為主 從我市貨補對象類型來看，大部分是無房戶，這部分人占據貨補對象的的70%左右，重點工程和棚戶區改造拆遷戶占比接近三成。結合我市貨補對象年齡分布來看，無房戶很可能為我市隨父母居住的本地人，或一直在我市租房居住的外來人口。這部分人有強烈的購房意愿，但受收入等條件的限制，無法承擔總價過高的戶型。 貨補人群置業特征 通過對2010年以來，利用貨幣補貼購買普通商品住房的購房者成交信息進行統計分析，總結出近幾年貨補人群在購房區域、戶室面積、成交金額、成交價位段、付款方式等方面的消費特征。 ★ 購房區域偏好開福區 從2010年以來貨補人群的置業區域特征可以看出，貨補人群首選開福區的物業項目，占比達到33.11%，這或與近幾年來開福區的貨補人數一直居于內五區高位有關，也反映出了貨補對象在原有居住地附近就近置業的消費偏好。此外，岳麓區和雨花區的成交比例也較大，分別都在四分之一左右。 ★ 戶室面積以60-90㎡為主 2010年以來，我市貨補人群購買普通商品住宅的成交面積段主要集中在60-90㎡、90-120㎡的戶型，其中60-90㎡戶型的占比最大，達到43.84%。60㎡以下和120㎡以上的面積段成交比例較小。此前我市規定貨補購房的房型面積段不得超過144㎡，今年最新的棚改貨補政策規定被補償人可在長沙市內五區規劃控制范圍內自主選購120㎡及以下的普通商品住房或二手住房一套，預計未來一年貨補對象在120㎡以上住宅的成交比例會進一步縮小。 ★ 成交總價以30-50萬元為主 從2010年以來貨補人群購房成交總價結構來看，總價在30-50萬元區間內的占比最大，占比達到50.54%。其次是50-70萬元區間，占比達到三分之一左右�？們r在70萬元以上的占比最少。 ★ 成交均價普遍在5000-7000元/㎡ 從2010年以來貨補人群購房成交均價來看，除2010年外，其余幾年的成交均價均以5000-7000元/㎡為主，且占比普遍超過60%。3000元/㎡以下和7000元/㎡以上價位段的成交量較少。2010年時，貨補人群購房成交絕大部分在3000-5000元/㎡價位段，主要與當時政策規定貨補居民憑貨補憑證只能購買價格低于5000元/㎡的房子有關，此后這一限制條件被取消。 ★ 付款方式 從2010年以來貨補人群購房付款方式來看，銀行按揭占據半壁江山，占比達到55.53%，其次是一次性付款，占比32.74%。使用公積金貸款和分期付款方式購房的占比非常小。對貨補人群購房限制門檻最多的便是在付款方式上，政府部門雖建議貨補人群購房可以按揭，貨補款可以用于首付款，但并不是硬性規定。貨補人群購房的付款方式很大程度上還是取決于開發商和銀行方面的態度。有些開發商會做出“補貼5萬的可按揭購房，貨補款不能作為首付;補貼8萬元的需要一次性付款�！敝惖囊幎�。而由于貨補人群大多是低收入者，銀行方面對貨補人群申請按揭購房的審批也較為嚴格。 Part 4 限購取消導入需求 “限購”劍指小戶型 2011年3月4日，長沙市人民政府辦公廳下發了《關于進一步加強房地產市場管理有關問題的通知》，傳聞中的長沙版“限購令”正式出臺。3月11日，長沙市住房和城鄉建設委員會下發了《關于貫徹執行長政辦發[2011]10號文件有關事項的通知》，對長沙版“限購令”進行補充說明。自此，長沙正式開始執行以下購房管理措施：對在本市市區（市轄五區，下同）已擁有1套住房的家庭（環長株潭戶籍家庭），限購一套90㎡（含）以下新建商品住房；對在本市市區無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區限購一套90㎡（含）以下新建商品住房；對在本市市區，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區購買90㎡（含）以下新建商品住房。 政策以90㎡面積為限購分水嶺，對９０㎡及以下面積段的戶型施行限購，主要是因為2010年長沙房地產市場小戶型投資過熱導致小戶型銷售價格上漲過快。據《2010年長沙市房地產市場年報》數據顯示2010年長沙（內五區）60㎡以下套型價格指數漲幅明顯，尤其是小戶型公寓的售價上漲，絕對價格高位也出現在這個面積區間；而60-90㎡面積段價格指數始終保持較快增長趨勢。 在“限購”政策出臺前的一年內（2010年3月4日至2011年3月4日），內五區90㎡以下戶型供給52868套，銷售49965套，供銷比1.06，處于供銷基本平衡狀態。其中60㎡及以下戶型供給17812套，銷售17006套，供銷比1.05；60-90㎡戶型供給35056套，銷售32959套，供銷比1.06。而在政策出臺后的一年內（2011年3月5日至2012年3月5日），內五區90㎡以下戶型供給42529套，供給量環比減少19.56%，銷售34284套，銷售量環比減少31.38%，供銷比1.24，供給量略有過剩，成交稍顯不足。其中60㎡及以下戶型供給量環比減少33.44%，成交量環比減少41.47%；60-90㎡戶型供給量環比減少12.5%，成交量環比減少26.18%。“限購”政策對90㎡以下戶型的供給和成交均起到了較為明顯的抑制作用。 取消“限購”釋放需求 自“限購”政策實施以來，內五區較好的實現了遏制投資投機需求的目的，并對緩解住房供需矛盾和穩定住房價格起到一定的作用。但與此同時，由于90㎡及以下戶型受到購買限制，開發商則更傾向于開發不被限購的戶型，導致市場上可供選擇的小戶型項目供給減少，一部分剛性需求也因此受到影響。 據《2014年長沙房地產市場需求調查分析報告》數據顯示，我市仍有7成以上的購房需求屬于自住需求，市場仍以剛需為主導，另有16.69%的投資型需求；受調查對象中，意向購房面積在90㎡以下的占到33.49%；能承受總房款在50萬元以下價位的占比達到21.25%。在限購政策取消后，包括投資型需求在內的潛在購房者中，大約會有三成至五成原先被抑制需求的購房者會重新開始關注并購買90㎡以下戶型。 |