文/長沙市房產研究中心

　　2014年前三季度長沙市內六區新建商品住宅及二手住宅市場成交量均低于去年同期。長沙市內六區新建商品住宅成交57303套，同比下降31.89%；成交面積615.73萬平方米，同比下降29.96%；成交金額374.51億元，同比下降33.33%。長沙市內六區二手住宅成交18531套，同比下降9.09%，成交面積179.09萬平方米，同比下降12.15%，成交金額103.54億元，同比下降2.86%。

　　Part1 新建商品住宅消費特征分析

　　購房者特征分析

　　1、年齡構成

　　25-35歲人群是主力軍，占比46.51%

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅購房者年齡構成

　　從購房者年齡來看，25-35歲和35-45歲年齡段的購房人群為長沙新建商品住宅市場的主要支撐，占比超過六成，其中，25-35歲年齡段屬于基礎性剛需人群，需求最旺，占比46.51%。35-45歲年齡段購買力較強，以改善型剛需為主，占比20.41%。

　　與去年同期相比，25歲以下和25-35歲年齡段占比提升 

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅購房者年齡構成對比分析圖（單位：歲）

　　從上圖可看出，25歲以下和25-35歲年齡段的購房人群比重分別提升1.11%、2.08%，置業人群有年輕化趨勢。其余年齡段的購房人群占比均有下降，其中35-45歲年齡段購房人群下降最大為2.57%。

　　2、套均面積

　　45-55歲人群購房套均面積最大，為116.18 m2/套

　　2014年前三季度內六區各年齡段購房套均面積情況（單位：m2/套）

　　從各年齡段購房套均面積來看，各年齡段購房套均面積均超過100 m2，其中，45-55歲年齡段購房套均面積最大，為116.18m2/套，35-45歲年齡段其次，為115.82m2/套，高于總套均面積（108.91m2）。

　　與去年同期相比，各年齡段購房套均面積均有增大。

　　2014年前三季度內六區年齡段購房套均面積對比分析情況（單位：m2/套）

　　與2013年前三季度購房者套均面積相比，各年齡段購房套均面積都有不同程度的增大，其中55歲以上年齡段購房人群套均面積增大最多為11.75m2/套。

　　3、來源地構成

　　本省購房者為主，占比超八成

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅購房者來源地構成

　　從購房者來源地來看，本省購房者為主，占比88.39%，其中長沙市占比45.05%，“長株潭”城市群占比51.26%，“3+5”城市群占75.53%。

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅購房者來源地排行榜

　　序號前十位本省外市占比前十位外省市占比

　　1益陽市5.95%廣東省2.12%

　　2邵陽市5.80%湖北省1.84%

　　3岳陽市5.82%北京市1.09%

　　4常德市5.41%江西省0.96%

　　5衡陽市3.88%浙江省0.53%

　　6湘潭市3.39%河南省0.56%

　　7婁底市3.21%福建省0.49%

　　8株洲市2.82%江蘇省0.39%

　　9永州市2.47%四川省0.38%

　　10郴州市1.64%貴州省0.33%

　　從排行榜來看，本省外市占比前三的為益陽市、邵陽市、岳陽市，合計占比17.57%，廣東省、湖北省、北京市為外省市中占比前三的省份，合計占比5.05%。

　　置業特征分析

　　1、置業次數

　　在長沙首次置業為主，占比近九成

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅購房者置業次數

　　從購房者置業次數來看，長沙住宅市場仍以剛需為主，在長沙首次置業的購房人群占比87.02%，3次及以上置業人群占比5.66%。與2013年前三季度相比，在長沙首次置業人群占比微降，2次置業人群占比微升。

　　2、置業區域

　　岳麓區和雨花區是置業首選，合計占比超五成

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅購房者行政區選擇

　　從購房人群區域選擇來看，岳麓區、雨花區是置業的首選區域，分別占總量的33.41%、21.48%，其次是望城區、開福區、天心區占比超過10%，芙蓉區占比6.63%，居于末位。

　　2014年和2013年前三季度內六區新建商品住宅購房者行政區選擇對比分析

　　如圖可知，與2013年前三季度相比，芙蓉區、岳麓區、望城區占比有所上升，天心區、開福區、雨花區占比有所下降，其中，上升幅度最大的為岳麓區，為3.38%，下降幅度最大的為雨花區，為2.43%。

　　河西和新南城板塊為置業熱門板塊，占比超一半

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅購房者板塊選擇

　　從購房人群板塊選擇來看，河西、新南城板塊為置業的熱門板塊，分別占比33.27%、22.05%，與去年同期相比，河西板塊占比增加較大、中心板塊占比下降較大。

　　3、戶型特征

　　二居室、三居室為主力戶型，占比接近八成

　　2014年前三季度內內六區新建商品住宅成交戶型結構

　　從購房戶型來看，二居室、三居室是住宅成交的主力戶型，分別占總量的33.28%、44.09%，其次是一居室，占比11.50%。與去年同期相比，一居室、二居室戶型占比微降，其它戶型占比微增。

　　60-120平方米戶型為主，占比近六成

　　2014年前三季度內內六區新建商品住宅成交面積結構 （單位：m2）

　　從單套住宅面積來看，住宅成交主要集中在90-120平方米、60-90平方米，分別占比35.63%、23.86%，其次為120-144平方米戶型，占比21.70%。

　　價格及付款方式分析

　　1、單價結構

　　5500元/ m2以下和5500-7000元/m2為主力單價區間，占比74.89%

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅單價結構（單位：元/m2）

　　從住宅成交的單價來看，5500元/ m2以下是主力價位區間，占比達42.21%，其次是5500-7000元/m2以下占比32.69%，7000-8500元/m2占比16.62%，8500-10000元/ m2占比4.86%，10000元/ m2以上占比3.63%。

　　2、總價結構

　　40-60萬元為主力總價區間，占比為31.51%

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅總價結構（單位：萬元）

　　從套成交總價來看，總價40萬元以下，占比22.81%，總價在40萬以上時與成交量呈負相關關系，總價在40-60萬元區間，占比達31.51%，100萬元以上占比9.66%。

　　外省市購房者偏好總價100萬元以上

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅總價在100萬以上的來源地構成

　　從總價在100萬元以上的購房來源地來看，外省市購房人群占比14.30%，而所有總價段中外省市購房的人群占比僅11.59%，表明外省市購房者偏好總價100萬元以上的新建商品住宅。

　　3、付款方式

　　銀行按揭為主，占比56.28%

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅購房者付款方式

　　從付款方式來看，銀行按揭為主要的支付方式，占比56.28%，其次為一次性付款占比31.29%，公積金貸款占比10.66%。與去年同期相比，一次性付款占比有所提升，銀行按揭占比有所下降。

　　不同來源地的購房人群付款方式占比差異明顯

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅按來源地區分付款方式

　　籍貫付款方式銀行按揭一次性付款公積金分期付款

　　長沙市41.08%43.96%12.52%2.44%

　　本省外市72.77%17.10%9.00%1.14%

　　外省市52.84%35.38%10.18%1.60%

　　境  外8.33%83.33%0.00%8.33%

　　除境外、本市購房人群主要選擇一次性付款購房外，銀行按揭為其它來源地最主要付款方式。來源地為長沙市的購房人群中一次性付款占比超過銀行按揭占比，外省市用公積金貸款買房的占比為10.18%。

　　不同面積段的購房人群付款方式占比差異明顯

　　2014年前三季度內六區新建商品住宅按面積段區分付款方式

　　面積段付款方式按揭付款一次性付款公積金分期付款

　　90 m2以下49.98%37.27%11.19%1.56%

　　90-144m263.00%24.58%11.35%1.07%

　　144以上m237.48%51.19%4.51%6.82%

　　銀行按揭付款方式以90-144平方米面積段的購房人群占比最大，為63.00%，一次性付款以144平方米以上面積段的購房人群占比最大，為51.19%，公積金付款以144平方米以上面積段的購房人群占比最小，為4.51%。

　　Part2 二手住宅交易特征分析

　　購房者特征分析

　　1、年齡構成

　　25-45歲年齡段為購房主力，占比63.12%

　　2014年前三季度內六區二手住宅購房者年齡構成

　　從二手住宅購買者年齡來看，25-35歲、35-45歲年齡段是主要購房人群，分別占比37.66%、25.46%，55歲以上、25歲以下購房人群占比較低，分別為10.76%、13.37%。

　　2、來源地構成

　　本省購房者占絕對主力，超九成

　　2014年前三季度長沙市內六區二手住宅購房者籍貫構成

　　從二手住宅購房者來源地來看，本省本市與本省外市占比均超過四成，為二手住宅的購房主力軍，外省市購房人群占比9.68%。

　　交易特征分析

　　1、交易區域

　　雨花區成交活躍，望城區居于末位

　　2014年前三季度內六區二手住宅購房者行政區選擇

　　從二手住宅交易區域來看，雨花區成交最為活躍，占比39.04%，芙蓉區、天心區、開福區、岳麓區成交比例相當，占15%左右，望城占比3.48%，居末位。

　　2、面積結構

　　60-90 m2面積段成交量最大，占比27.17%

　　2014年前三季度內六區二手住宅成交面積結構（單位：平方米）

　　從二手住宅成交套面積來看，除60-90 m2成交量占比近30%外，其余各面積段分布較均勻，其中90 m2以下的面積段占42.96%，90 m2以上的面積段占57.04%。

　　付款特征分析

　　1、付款方式

　　一次性付款為主，占比69.95%

　　2014年前三季度長沙市內六區二手住宅支付方式

　　從二手住宅的支付方式來看，由于二手房貸款難，一次性付款成為二手房主要的支付方式，占比69.95%，其次為銀行按揭占比25.92%。

　　2、貸款發放情況

　　郵政銀行是二手房貸的主要資金來源，占比9.97%

　　2014年前三季度內六區二手住宅貸款發放量前十的單位

　　序號發放單位業務宗數占比序號發放單位業務宗數占比

　　1中國郵政儲蓄銀行18479.97%6市公積金中心3171.71%

　　2交通銀行8234.44%7農村商業銀行2081.12%

　　3光大銀行5222.82%8招商銀行2041.10%

　　4工商銀行4602.48%9長沙銀行2031.10%

　　5省直公積金中心3932.12%10中國銀行1070.58%

　　從二手住宅貸款的發放單位來看，中國郵政儲蓄銀行是二手房按揭的主要資金來源，占比9.97%，其他單位的貸款占比均低于5%。公積金貸款占比3.83%，其中省直公積金占比2.12%，市公積金占比1.71%。

　　3、成交方式

　　自助交易為主，占比95.96%

　　從二手住宅的成交方式來看，自助交易為主，占比95.96%，中介機構業務量占比4.04%，共有9家中介機構有業務量，其中湖南省湘誠置業擔保有限責任公司為業務量最多的中介機構，占比2.11%。

　　Part3 小結

　　2014年前三季度內六區住宅市場低迷，無論新建住宅市場還是二手住宅市場，成交量較去年同期明顯下滑。主要消費特征如下：

　　新建商品住宅消費特征

　　1、購房者特征：25-35歲人群為購買新建商品住宅的主力軍，占比46.51%；從套均面積來看，45-55歲人群購房套均面積最大，為116.18m2/套；從來源地來看，本省購房者為主，占比超八成。

　　2、置業特征：從置業次數來看，長沙首次置業人群為主，占比近九成；岳麓區和雨花區是置業的首選區域，河西和新南城板塊為置業熱門板塊，合計占比超一半。

　　3、戶型特征：購房者戶型偏好二居室和三居室，占比近八成；面積段更傾向90-120 m2、60-90 m2，占比近六成。

　　4、價格特征：5500元/ m2以下是主力價位區間，占比達42.21%；40-60萬元為主力總價區間，占比為31.51%，其中外省市來源地購房者偏好總價100萬元以上的住宅。

　　5、付款特征：銀行按揭為主要的支付方式，占比56.28%，不同來源地的購房人群付款方式占比差異明顯，不同面積段的購房人群付款方式占比差異明顯。

　　二手住宅交易特征

　　1、購房者特征：25-45歲年齡段人群為內六區二手住宅購買的主力，占比63.12%；從來源地來看，本省購房者為主，占比超九成。

　　2、交易特征：從二手住宅交易區域來看，雨花區成交最為活躍，占比39.04%，望城占比3.48%，居末位；60-90 m2面積段成交量最大，占比27.17%。

　　3、付款特征：由于二手房貸款難，一次性付款成為最主要的支付方式，占比69.95%，郵政銀行是二手房貸的主要資金來源，占比9.97%；自助交易為主，占比95.96%。