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　　產權登記問題

　　潘小姐問：我和老公買了一套二手房，房產證上只寫了他一個人的名字，我們領結婚證的日期在房產證發放的日期之前，這套房屋算不算我們的婚后財產，是否屬兩人共有的？

　　佳佳解答：您好！從產權登記的角度來講，房屋產權登記在誰的名下，誰就可以憑房屋產權證處分自己名下的房產，包括買賣、抵押等；至于婚前財產或婚后財產是否屬于兩人共有，應當根據雙方的約定或按照法律的規定處理。如果約定屬于雙方共有，當事人應及時到房地產登記部門辦理轉移登記手續。感謝您的參與！

　　張女士問：我住在荷花園附近的一個小區內,是2008年入住，原其地下層為車庫，一直是租賃�，F開發商強行要對地下層售賣,否則不能入內停車。開發商口頭承諾可辦產權,但未提供任何資料。請問一下像這樣的車庫能買嘛？

　　佳佳解答：您好！車庫能否買賣，首先要看車庫是否屬于法律規定的不得轉讓的范疇，主要包括房屋沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利；房屋權屬沒有爭議；共有房地產經其他共有人書面同意轉讓等；其次要明確車庫的權屬關系。按照相關法律規定以及開發商和業主的約定，若車庫的所有權歸開發商，開發商有權對外銷售；如果車庫屬于全體業主所有，開發商無權對外銷售。再次，還應當考慮其他租賃業主是否放棄優先購買權。根據您反映的情況，車庫都是租賃，如果有業主租賃了該車庫，只有承租人放棄優先購買權才能購買。至于能否辦理產權證，只要車庫符合規劃要求，按規定報建，層高不低于2.2米，那么，這類車庫是可以申請辦理產權登記的；否則，就只有使用權。感謝您的參與！

　　姚女士問：在2010年買的房屋，購房時房屋的產權寫的是我丈夫的名字。2012年丈夫去世�，F在我想將房屋出售，應該怎么辦理手續？

　　佳佳解答：您好！要處分房產，必須該房產屬于您所有或您有處分權。您丈夫去世后，您丈夫的遺產要發生繼承。如果有遺囑且不違背法律的規定，則按遺囑發生繼承；沒有遺囑，其遺產按法定繼承方式發生繼承，只有在其他法定繼承人放棄繼承權、而您沒有喪失繼承權的情況下，房產才能全部歸您所有。申請辦理過戶手續前，合法繼承人應當憑繼承公證書或其他生效的法律文書先將房屋所有權證辦理至合法繼承人的名下。之后，產權人才能憑房產證、買賣合同及當事人的身份證明等相關轉讓資料申請辦理過戶手續。感謝您的參與！

　　公積金和房貸問題

　　胡先生問：公積金貸款買房，貸款期限較長為10年，如在還款期限內辭職或者被公司辭退，而沒有新的工作單位或者轉為自由職業者，是否可以繼續按照公積金貸款繳貸，還是必須轉為商業貸款？公積金帳戶是否會被封存，是否可以自行進行繳納公積金？ 

　　佳佳解答：您好！您在辭職后還是可以按照住房公積金貸款繳貸，只需每月準時到銀行還貸便可。同時您的住房公積金賬戶也會被封存。您也可以到公積金中心詢問自行繳納住房公積金的流程。感謝您的參與！

　　譚先生問：我剛買了一套二手房，想用公積金貸款，我不想委托中介公司自己能辦理嗎？如果可以，最多能貸款多少？最長貸款年限多久？

　　佳佳解答：您好！您購買二手房當然可以自己辦理公積金貸款的手續。住房公積金可貸款額度=（住房公積金月繳存額×12×未來可繳存年限＋住房公積金個人賬戶余額）×2，借款申請人及配偶都已參加住房公積金的，按雙方可貸款額度之和測算，但最高不超過50萬。貸款年限最長為30年，且借款截止年限不超過借款人法定退休年齡（男士六十歲，女士五十歲）。感謝您的參與！

　　李小姐問：外地退休的父親與女兒要在長沙購房，貸款30萬，分20年，女兒在長沙工作收入在5000元左右的基礎上，父親最少要開多少錢的收入證明才可以呢？

　　佳佳解答：您好！首先告訴您，您的收入基本符合銀行按揭的收入要求。特別提醒：一是已經退休的父親不能辦理銀行按揭，二是借款最長年限原則上不超過借款人法定退休年齡，三是收入證明應為實際收入的證明不得虛高。您應當根據您真實的收入情況辦理銀行貸款，以免因為還款能力不夠造成不必要的麻煩。感謝您的參與！

　　王女士問：自由職業者，沒有固定單位，請問一下我要如何申請房屋貸款?  

　　佳佳解答：您好！您只要能提供有還款能力的證明，自由職業者也可以獲取住房貸款。由于沒有固定的工作單位，不能獲得蓋有單位公章的收入證明，自由職業者可以通過以下方式來證明自己的具備還款能力：1、提交相關材料借以證明自己收入能力。如出租車司機、可以用行車證、養路費單據等；有營業執照的個體工商戶、私營企業的法人代表，可以提交稅收憑證及收入賬目；小商小販可以由市場主管部門來出具收入證明。貸款銀行憑借這些材料，對借款人的還款能力進行審核，然后再向符合條件的自由職業者發放貸款。 2、利用不動產抵押貸款。如抵押人有權自主支配的房產和其他地上定著物；抵押人依法取得國有土地使用權；銀行認可的其他財產，可供銀行確認其個人的資產實力，正確地評估其還款能力。 3、找一位有擔保能力的擔保人進行擔保。感謝您的參與！

　　其它問題

　　羅先生問：我想和兩個同事合購一間商鋪，請問一下我應該注意哪些問題?

　　佳佳解答：您好！購買商鋪，應注意的事項很多，主要包括幾個方面，一是投資風險分析；二是你們與出賣人之間的協議；三是你們幾個購房人之間的協議，如購買人之間的投資、收益和費用等權利義務，房產使用、管理和處置等事項，包括產權證的持有人和共有人登記等等。商鋪有風險，投資應慎重。感謝您的參與！

　　徐先生問：物業想改造我們小區，包括三樓的花園，而且他們不再召開業主大會，因為去年曾提出一次要改造，被業主一致否定了。今年他們發了掛號信寄選票，如果沒有及時投票的就被視為同意。現在他們發出的通知上面也沒有投票結果，只有說大多數業主同意。我想請問要維護業主的權益應該找那個部門？

　　佳佳解答：您好！物業公司是由業主選定的代表小區業主管理小區物業的單位，雙方是一種委托關系。因此，對小區的改造，必須經業主大會表決，物業公司無權擅自改造。小區業主也可以通過業主委員會維護自己的權益，沒有成立的話，可征求三分之二以上業主的意見，也可與該物業公司解除委托關系。您們也可以向物業管理主管部門投訴，或通過訴訟解決。感謝您的參與！