| 2014樓市跌宕起伏 聚焦政策調控下的樓市表情 |
2014年全國樓市走得像過山車般跌宕起伏。上半年樓市整體在下行壓力下緩慢前進，下半年“9·30新政”出臺，央行降息兩支強心劑注入，部分城市的房地產市場才開始呈現復蘇跡象。政策風云變幻，樓市跌宕起伏。2014年樓市究竟是進入下行通道，還是回歸正常狀態？本期《樓市觀察家》將帶您一同回顧2014年樓市軌跡，探測2015年樓市新走勢。 以價換量 ◎事件回放 2014年，全國樓市在降價中開局。2月18日，杭州城北一樓盤宣布以每平方米直降3000元的價格“清盤”，開啟“馬年首降”，引發全國多地連鎖反應。此后，“以價換量”成為貫穿這一年樓市的關鍵詞。由國家統計局每月公布的70個大中城市房價變動情況顯示，加入房價下跌城市數量逐月增多，截至2014年11月增加到68個，樓市呈普跌格局。 北京： 新房二手房成交全線下滑 以價換量貫穿全年 2014年，受自住房、信貸等多重因素的疊加影響，北京樓市成交量和房價雙雙下滑。為拉動成交，“以價換量”成為房企貫穿全年的銷售思路。亞豪機構統計數據顯示，截至2014年12月10日，2014全年北京商品住宅（扣除保障房、包含自住房及商改�。┕渤山�70558套，總成交面積為731.22萬平方米，與去年同期相比分別下降37%、39%。中原地產市場研究部統計數據顯示，截至12月9日，北京二手房住宅網簽94048套，預計全年成交量在10.2萬套左右，相比2013年環比下調幅度達到了37.3%。 上海： 上半年房價持續陰跌 下半年“以價換量”范圍蔓延 2014年4月，上海樓市不少樓盤打著“特價房”的旗幟，悄然降價。一家香港上市房企上海事業部相關負責人表示，上海的房價雖然沒有像二三線城市那樣出現“大幅跳水”，但事實上一直在陰跌。8月，上海近郊樓盤的降價更加明顯。在滬上幾個存量較大的區域，如嘉定區、松江區等，出現降價銷售的樓盤在逐漸增多，降幅也較為明顯，大部分在10%以上。業內表示，2014年市場整體進入調整期，“以價換量”是最好的促銷手段。 成都： 上半年“降價潮”來襲開發商以價換量 下半年跌勢未止 2014年3月，成都鉑雅苑率先大幅降價，給平靜的成都樓市帶來新的沖擊。除此之外，萬科金色樂府、龍湖小院青城等多個項目都出現不同程度的降價。2014上半年，成都樓市到處充斥著低價、熱銷一類的字眼。下半年，成都房價仍與眾多城市一樣處于下行態勢中。媒體報道，成都市新建住宅銷售價格從5月開始下降，跌勢持續到11月。為了完成年度銷售任務，下半年成都許多房企依舊采用“以價換量”的營銷策略。 長沙： 庫存高企 “以價換量”成房企共識 2014年年初，藍光COCO蜜城“每平方米直降2000元”，3月，勤誠達新界“2字頭”房價重出江湖，洋湖板塊、金星北板塊價格戰打響。接著，降價潮迅速蔓延。7月，長株潭融城核心內一樓盤虧本打出“秒殺一口價2980元/平米起”口號，鑫遠和城、鑫遠御文臺、中信凱旋城等紛紛推出單價讓利達千元的優惠活動，長沙樓市讓利跑量成風。2014年長沙樓市供應量持續上漲，在銷售業績壓力下，“以價換量”成不少房企開出的“快跑”藥方。 專家點評 恒大地產集團總裁 夏海鈞 去庫存增銷量，以價換量，中國的房地產行業才能度過現在的寒冬。從2014年到2015年，房地產的價格應該是維持在一個平穩的狀態，但量會有上升。 限購松綁 ◎事件回放 2014年6月25日，呼和浩特市正式發文取消限購，拉開了各地實施樓市限購松綁的序幕。此后，樓市“松限潮”更是如同洪水猛獸，一發不可收拾，演變到最后，當初實施“限購令”的幾十個城市幾乎都干脆取消了這一政策，變“松限”為“解限”。截至2014年底，全國46個限購城市中，只剩下北京、上海、廣州、深圳、三亞五個城市仍在堅守限購政策。 北京： 樓市限購政策暫不退出 普宅稅收優惠面已擴大 2014下半年，一則“北京限購退出方案已提交高層”傳言不脛而走。然而，該消息很快得到北京市住建委方面辟謠，北京市住建委相關負責人表示，北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環境可持續發展的需要出發，房地產限購政策現階段仍將繼續執行，不會退出。同時，該負責人指出，北京實施的“普通住房認定標準調整”，使得享受稅收優惠政策的普通住宅覆蓋面擴大，減輕了百姓購房的稅費負擔。 珠海： 樓市限購政策“部分松綁” 主城區144平米以下仍限購 2014年9月26日22點14分，珠海市住房和城鄉規劃建設信息網掛出一條消息，對限購政策進行調整。其中，在城區購買144平方米以上戶型及在新城新區購買商品房不需要再提供社保或納稅證明，并將放寬對外地人在珠海購房的貸款限制。珠海市住房和城鄉規劃建設局黨組成員、調研員朱存文表示，珠海對主城區144平方米以下的一手房仍采取限購措施，希望在住房面積不變的情況下，引導人口往西區等新城區發展。 呼和浩特： 發文放開樓市 打響取消限購“第一槍” 2014年6月24日，呼和浩特第一次公布了一份涉及取消限購、對外來人口放開、調整公積金政策的樓市文件。但當天下午文件鏈接就失效了，官方給出的原因是“打印錯誤”。6月27日上午9時左右，呼和浩特房地產開發監督管理處又發表“更正聲明”稱：《呼和浩特市人民政府辦公廳關于印發的通知》中，第七項第二行括號內“含二套住房”應為“含二手住房”。至此，呼和浩特放開限購，成全國首個正式發文確定放開限購的城市。 長沙： 限購悄然松綁 90平米以下戶型銷售取消限制 2014年8月6日，長沙市住建委對外宣稱，長沙已正式解除樓市限購令。不過，由于長沙限購令只涉及90平方米以下的商品房，面不寬，解控相對簡單，因此沒有關于“限購令解除”的正式文件。“取消限購更重要的是讓行政方式退出，而以市場供求關系自發調節�！睒I內表示，長沙原本的限購政策就相對溫柔，取消限購，對于市場更多的也僅僅只是信心的恢復。 專家點評 住建部政策研究中心綜合研究處處長 趙路興 部分二三線城市新增供應量過大，消耗遇到阻礙，供求關系畸變，政府出臺相關政策促進樓市走量也屬正常，但限購放松的市場效應，仍然需要較長的反應期和消化期。 9·30新政 ◎事件回放 2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(簡稱“9·30房貸新政”)，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策；多套房在非限購城市結清貸款,也可以發放貸款。 北京： 9·30新政實施市場釋放回暖信號 整體仍面臨高庫存壓力 9·30新政出臺以后，北京樓市在國慶假期的網簽量依然走低。在9·30新政滿月之際，北京樓市成交終于出現觸底反彈，新房和二手房市場短期成交情況明顯改善。北京市住房和城鄉建設委員會公布的數據顯示，10月20日以后，北京二手房單日網簽量連續5天在450套以上，在2014年內尚屬首次。值得一提的是，9·30房貸新政在一定程度上刺激需求入市，但北京新房市場供大于求矛盾依舊突出，整體仍面臨高庫存壓力。 上海： 央行出臺9·30房貸新政后 樓市回暖明顯 9·30房貸新政實施后，上海市民的購房熱情很快就被帶動起來。根據德佑地產市場研究部監控數據顯示，9·30新政滿月后，上海商品住宅的成交量突破了100萬平方米的大關，也創了2014年以來月度成交量的最高值。另外，10月初至中旬，上海部分房產中介門店來客量、帶看量激增20%-50%，客戶購房積極性提升，出手速度加快，推動交易量顯著上升，外環內多個區域成交環比增幅在30%以上。 廣州： 9·30新政令穗樓市提升 改善型產品迎契機 9·30新政后廣州樓市明顯有了改善和提升。合富輝煌(中國)市場研究中心調查顯示，9·30新政后，廣州全市客戶上門量普遍有15~30%的上漲，成交量普遍有10~20%的上漲，市場總體有一定改善。成交量方面，有三分之一樓盤漲幅為10~20%，兩成樓盤漲幅超100%。另外，據中原地產中海康城分行營業經理羅超斌透露，自9·30房貸新政出臺后，廣州樓市的成交量有所回升，但以改善型的置換客戶為主。 長沙： 9·30新政后新房網簽連續三周上漲 樓市回暖明顯 9·30新政出臺后，提振了購房者信心，長沙市內六區新房網簽量連續三周環比上漲。長沙市房產研究中心數據顯示，2014年10月，長沙市內六區新房網簽140.98萬㎡，環比增90.03%。2014年以來，受緊縮貨幣政策和限購令的影響，剛需貸款審批難度加大、審批時限加長，同時也抑制了改善性等合理住房需求。而9·30新政出臺，直接刺激了改善型需求的釋放，使得長沙樓市回暖明顯。 專家點評 中原地產首席分析師 張大偉 這是2014年各種松綁政策中影響最大的一個。從整體效果看，這一救市政策立竿見影，止跌已經明確，但反彈的幅度實際結果依然要看后續各種信貸釋放情況。 央行降息 ◎事件回放 2014年11月21日，中國人民銀行宣布，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。 北京： 降息催樓市暖冬 二手房升溫加價成趨勢 2014年11月21日，央行宣布非對稱性降息，引發北京樓市一片嘩然，對政策變化感知最為敏感的二手房交易市場更是“熱鬧非凡”。北京市各大中介門店普遍反應，央行宣布降息后，已經委托房源的業主開始小幅加價，購房者由觀望開始變為適時出手，咨詢量更是翻番。亞豪機構統計顯示，在扣除保障房和自住房后，11月最后一周北京純商品住宅累計成交2360套，環比漲54%。 上海： 央行降息滿月 樓市呈現先揚后抑 在央行降息后的一個月里，上海樓市總體上先揚后抑，表現出后勁不足的情形。易居房地產研究院數據顯示，降息后首周，上海樓市成交面積達36.8萬平方米，較降息前一周環比上漲45%左右。然而這之后的三周，上海樓市成交面積開始出現下滑，與降息前的成交數據近似。業內表示，從2008年和2012年兩次降息后的樓市走勢來看，也都出現了高開低走的情況，降息的刺激作用只是波動性的，對樓市大方向的改變作用不大。 廣州： 降息利好助樓市成交 樓盤忙推貨 2014年11月21日，央行宣布下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。降息消息一落地，廣州便迎來“推盤大戰”。除了位于金沙洲板塊的佛山盤金沙半島“搶跑”當晚開盤之外，光是周末開盤或加推的盤源就達到9個，場面明顯比前幾個星期火爆。由于利好政策和規劃的持續發酵，開發商和買家的熱情都比之前高漲。另外，降息成為不少中介經紀推銷房產的“招牌”，部分中介行甚至在門口貼上了“降息”的海報以招攬顧客。 長沙： 央行降息后 長沙銀行存款利率“上浮至頂” 央行宣布降息后，本土銀行長沙銀行反應迅速，長沙銀行董事長朱玉國表示，2014年11月22日起該行儲蓄存款浮動區間的上限由基準利率的1.1倍調整為1.2倍，一浮到頂。長沙市房產研究中心數據顯示，央行宣布降息那一周（2014.11.23—2014.11.29）長沙市內六區新房網簽2596套，這與11月一直保持的兩千余套的周成交量并無較大的漲幅。雖然降息使貸款成本有所減少，但購房者更關注的還是房價，新政對于長沙樓市似乎并未起到立竿見影的作用。 專家點評 清華大學經濟管理學院中國與世界經濟研究中心主任 李稻葵 此次不對稱降息是金融改革的一部分，是改革與調節相結合，將降低企業融資成本，利好樓市和買房者，利好基建投資，增加了銀行的自主定價空間。 不動產登記 ◎事件回放 一直以來，不動產登記制度都是大家討論的熱門話題。2014年3月，“不動產登記工作部際聯席會議第一次會議”召開，明確用3年左右時間全面實施不動產統一登記制度。之后不動產統一登記制度一直在加速推進之中。2014年12月22日，國務院正式對外發布《不動產登記暫行條例》，并將于2015年3月1日起正式實施。 廣州： 推進不動產登記 將制定落地操作細則 據悉，廣州市國土房管局為不動產統一登記“落地”做了不少謀劃，起草了局內工作方案，成立了局不動產統一登記工作領導小組及辦公室；并就建立廣州市不動產登記工作部門聯席會議制度，與市各職能相關部門進行了積極的溝通協商，取得了初步進展。2014年12月23日，廣州市國土房管局有關人士透露，《不動產登記暫行條例》的征詢意見稿此前曾向各省市地區下放，征詢實操意見，接下來將對正式發布的條例研究后，制定廣州的落地操作細則。 武漢： 完成新建數據庫住房登記系統 多套房者初現過戶潮 2014年12月23日，湖北省國土部門表示，湖北省已啟動不動產登記相關工作，將成立不動產統一登記機構。武漢市房管部門表示，2014年武漢市房屋權屬登記檔案數據庫建設項目通過住建部科技示范工程驗收，為不動產統一登記信息平臺提供了房屋產權登記數據基礎。另外，武漢多家房產中介表示，《不動產登記暫行條例》出臺后，客戶中有房東一次出售兩套、甚至三套房屋的，還有的多套房持有者則籌劃將名下4套房分別過戶給子女。 成都： 積極推進工作 未來3年將實施不動產登記 2014年，成都市國土局已形成《建立城鄉統一的不動產登記制度實施方案》，并按照成都市政府工作要求擬成立不動產統一登記工作小組。據悉，為組建成都市不動產統一登記工作小組，成都市國土局專門組織成都市委編辦、市房管局等相關市級部門，召開不動產統一登記工作協調會。未來將用3年左右時間全面實施不動產統一登記制度，用4年左右時間能夠運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺，形成不動產統一登記體系。 長沙： 將成立不動產登記事務中心 最遲2016年全面啟動不動產登記 “根據我們初步考慮，將在湖南省國土資源廳加掛不動產統一登記的牌子�！�，湖南省國土資源廳廳長方先知表示，“增加相應的行政管理處室，成立不動產登記事務中心�！绷硗猓L沙市國土資源局回應：現在不動產登記還處于省廳展開試點工作的階段，市級國土資源局還未正式運作。未來長沙市國土資源局將成立不動產登記處，下轄不動產登記中心。從國家推進的時間表來看，長沙最遲2016年會全面啟動不動產登記。 專家點評 住建部住房政策專家委員會副主任 顧云昌 不動產登記制度并不直接影響房價，影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關系，還有稅收法律、國家宏觀經濟走向等。2015年3月開始登記，完成登記還要好幾年，現在談對房價的影響還為時過早。 公積金 ◎事件回放 2014年10月9日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現異地互認。新規定提出，各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，并推進異地貸款業務。 北京： 上調公積金貸款 政策紅利或有利樓市復蘇 2014年12月31日下午，北京住房公積金管理中心發布該地區公積金貸款調整政策：2015年1月1日起，借款申請人購買政策性住房或建筑面積90平方米（含）以下的首套自住住房，個人貸款最高額度調整為120萬元。根據新政，住房公積金在保證繳存職工提取的前提下，優先滿足購買首套自住住房的貸款需求。此次還規定京籍職工在外地繳存公積金，也可在北京申請貸款。業內人士分析，2014年的最后一個政策紅利，或有利北京樓市繼續復蘇。 上海： 公積金個貸出新政 還清貸款再貸款算首套 2014年11月7日傍晚，上海市公積金管理中心公布公積金新政。新政表示：有1套住房并已結清公積金貸款，為改善居住條件再次申請公積金貸款以購買普通商品住房的，參照首套房貸款政策，即首付3成、每戶最高貸款限額60萬元，有補充公積金的80萬元。業內分析，上海這次政策調整仍然是保持在一定限度以內，上海對購買第三套及以上住房的限制并沒有取消。因此，上海的公積金房貸新政只能算是一種微調。 廣州： 政策依舊收緊 不能兩次使用住房公積金貸款 在各地對公積金貸款的態度當中，廣州像是一個特例，是目前為數不多的收緊公積金政策的城市之一。2014年10月11日，《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》獲住房公積金管委會通過，只需要再經過廣州市政府審批同意后就能實施。新的辦法規定，不能兩次使用住房公積金貸款，即已經使用過一次公積金貸款的購房者，不得再申請公積金貸款。廣州某知名房企高層表示，現在廣州很多樓盤要進行公積金貸款方式置業越來越難。 長沙： 住房公積金新政相繼落地 取消個人貸款擔保費用 2014年10月30日，湖南省直單位住房公積金管理中心公布了《關于調整省直住房公積金貸款有關政策的通知》，規定“取消公積金貸款買首套房的面積限制，統一享受首付最低兩成”等內容。11月18日，長沙住房公積金管委會下發通知，調整公積金提取及貸款政策，取消貸款擔保收費，并將申請貸款繳存時限縮短為六個月等。另外，自2015年1月1日起，武漢、長沙、合肥和南昌4個長江中游城市之間的住房公積金繳存將實行異地互認和轉移接續。 專家點評 中國房地產學會副會長 陳國強 此次貸款門檻的降低，可與之前松綁房貸的政策起到一個“疊加效應”，對樓市起到一個加溫、助熱的效果。 結語 經過2014年的起落沉浮，去行政化、趨市場化的樓市新常態逐漸確立，樓市更趨成熟、理性。新的一年已經到來，樓市又將面臨著新的機遇和挑戰，對于房企來說，積極修煉內功，順勢而為，迎接改變，或許是迎接未來的最好方式！ |