開年以來，中央推出一系列“組合拳”穩定樓市，無論是頂層設計還是金融政策，都為長沙的房地產市場走勢指明了方向。

Part 1 頂層設計紅利

兩會前后，中央一系列統攬全局發展的頂層設計陸續出臺，無論是“一帶一路” 文件的發布還是“長江中下游城市發展群”的批復， 都預示著長沙這個傳統的中部經濟重鎮或將迎來新的重要機遇期。

一帶一路 

3月28日，國家發展改革委、外交部、商務部28日聯合發布了《推動共建絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的愿景與行動》，即所謂的“一帶一路”。“一帶一路”貫穿亞歐非大陸，一頭是活躍的東亞經濟圈，一頭是發達的歐洲經濟圈，中間廣大腹地國家經濟發展潛力巨大。絲綢之路經濟帶重點暢通中國經中亞、俄羅斯至歐洲（波羅的海）；中國經中亞、西亞至波斯灣、地中海；中國至東南亞、南亞、印度洋。21世紀海上絲綢之路重點方向是從中國沿海港口過南海到印度洋，延伸至歐洲；從中國沿海港口過南海到南太平洋。

文件中指出，內陸地區須利用內陸縱深廣闊、人力資源豐富、產業基礎較好優勢，依托長江中游城市群、成渝城市群、中原城市群、呼包鄂榆城市群、哈長城市群等重點區域，推動區域互動合作和產業集聚發展，打造重慶西部開發開放重要支撐和成都、鄭州、武漢、長沙、南昌、合肥等內陸開放型經濟高地。加快推動長江中上游地區和俄羅斯伏爾加河沿岸聯邦區的合作。建立中歐通道鐵路運輸、口岸通關協調機制，打造“中歐班列”品牌，建設溝通境內外、連接東中西的運輸通道。支持鄭州、西安等內陸城市建設航空港、國際陸港，加強內陸口岸與沿海、沿邊口岸通關合作，開展跨境貿易電子商務服務試點。優化海關特殊監管區域布局，創新加工貿易模式，深化與沿線國家的產業合作。

我國GDP今年增長目標7%左右

2015年對于中國經濟而言注定是不平凡的一年，國際經濟復蘇乏力，國內經濟增速放緩。中國已進入“經濟中高速發展，經濟結構不斷優化”的“新常態”。在今年的全國兩會上，國務院總理李克強在作政府工作報告時表示，2015年GDP增長目標在7%左右，CPI目標在3%左右，城鎮登記失業率目標在4.5%以內。

在宏觀經濟下行的現實語境下，各級政府也正在放松對樓市的“打壓”，李克強總理指出要“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”；長沙市也提出要"加快棚戶區和城中村改造"。

通過總理的講話，我們可以看出在整體經濟下滑明顯的情況下，房地產作用將比去年更重要。政府工作報告對于房地產的表述方式用“支持促進”代替了“調控抑制”；穩定住房消費將成為加快培育消費增長點的重要組成部分。中央對房地產穩定消費的表態，有利于穩定市場預期，提振市場信心。

長江中下游城市發展群

4月5日，長江中下游城市群規劃獲國家批復，由此，中國國家級城市群由原來的3個擴展至5個（另一個是成渝城市群）。長江中下游城市群規劃獲批對于加快中部地區全面崛起、探索新型城鎮化道路具有重大意義。長江中下游城市群面積是長三角城市群的3倍，珠三角的5倍，面積為世界之最，具有舉足輕重的戰略地位。

國家批復長江中下游城市群規劃成世界最大城市群長江中游城市群，也稱“中三角”，是以武漢、南昌、長沙中心城市，涵蓋武漢城市圈、長株潭城市群、環鄱陽湖經濟圈等中國中部經濟發展地區，以浙贛線、長江中下游交通走廊為主軸，向東向南分別呼應長江三角洲和珠江三角洲，打造國家規劃重點地區和中國經濟增長“第四極”。

兩部委發文要求優化住房供應規模

3月27日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發了《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，要求各地合理安排住房及其用地供應規模，優化住房及用地供應結構，統籌保障性安居工程建設，加大市場秩序和供應實施監督力度。 

這一文件的出臺實際是對2015年政府工作報告的一個落實，是原則性、指導性的意見，主要是對土地和住宅供應市場的調整，利于緩解樓市供需矛盾，客觀上會影響市場的預期及成交情況，對房地產市場能夠起到積極的作用。但相關政策的落地還要看各地出臺的政策及落實情況，短時期內，各地庫存高企的現狀恐怕難以改變。

《通知》要求，要合理安排住房和其用地供應規模。省級住房城鄉建設主管部門要加快編制本地區的住房建設規劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度等統籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例。住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。

另外，對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

文件中提出要限制供應過剩地區的住房及土地供應規模，這表示，政府一方面要控制房地產市場的進口，即減少土地供應，另一方面打開市場的出口，即滿足居民自住和改善型需求，這樣有利于逐步緩解區域房地產市場的供需矛盾。但是，在住房供應明顯過量的城市，即使住房和土地結構調整，需求也不會很快增加，庫存的消化問題短時期內仍難以解決。

《通知》還要求地方政府壓縮土地供應，這意味著地方政府會減少土地出讓收入，對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，能否按照部委的要求落實執行還是一個未知數。

《通知》還提到，要優化住房供應套型，促進用地結構調整。對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。

這條規定為滯銷地塊及項目提供了新的機會，開發商摘得的高風險地塊可以申請改變產品類型，滯銷項目可以申請調整戶型產品，從而打破面臨的市場困局。

另外，文件還提到，要進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，并完善配套用地手續。

面對很多城市高庫存的壓力，同時，一些城市存在大量的棚戶區、危舊房改造的要求，政府通過把一些商品房轉化為安置房和公租房，和去庫存、調結構相結合，可以減少社會總的財富的浪費，這是比較合理的。

國務院下軍令狀穩樓市：

15部委促進房地產健康發展

4月10日國務院發布落實《政府工作報告》重點工作部門分工的意見，意見指出，推進新型城鎮化取得了新突破，應堅持以人為核心，發揮好城鎮化對現代化的支撐作用。

意見認為，需加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統籌推進農房抗震改造。住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

意見強調，用改革的辦法解決城鎮化難點問題。抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮就業和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應基本公共服務，取消居住證收費。建立財政轉移支付與市民化掛鉤機制，合理分擔農民工市民化成本；建立規范多元可持續的城市建設投融資機制；堅持節約集約用地，穩妥建立城鄉統一的建設用地市場，完善和拓展城鄉建設用地增減掛鉤試點；加強資金和政策支持，擴大新型城鎮化綜合試點。

Part 2 市場政策紅利

兩會后，關于房地產的利好政策一波接著一波。規模龐大的棚改規劃、逐漸放松的公積金貸款新政以及進入下降通道的基準利率，都在為剛剛經歷了寒冬的長沙樓市注入了活力。

長沙棚改規劃

根據中央的部署，今年全國保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統籌推進農房抗震改造。

今年1月2日，長沙市《關于加快推進城中村改造工作的意見》。文件提到，長沙將用5年左右的時間，通過城中村改造，全面實現農村村委會轉變為社區居委會、集體土地轉變為國有土地、村民轉變為市民、村民轉變為股東。到2018年左右，力爭三環以內84個城中村中經自主申報納入改造范圍的村全面實現改造，并形成較為成熟的城中村改造模式。

2015年，長沙將以全面加快棚戶區改造為重點，持續改善民生，全力以赴推進項目建設。2015年各區將重點做好統貸平臺項目的啟動和推進，集中力量，按照“四增兩減”的要求，重點實施黃土塘、南湖、火車北站、桐梓坡、雅塘、長機、新建西路等棚戶區改造，加快火炬、石人、茶子山、朝正垸、天華等城中村改造。

為了讓居民早日實現“拆得好、搬得好”的安家置業夢想，長沙各個區都在因地制宜為棚改戶送去最周到的服務。3月，清水塘炮后街棚改社區舉辦了2015年長沙棚改購房大集市活動，為800余戶棚改購房者提供選房、看房、購房一站式服務。黃興北路棚改項目積極探索安居工作，推出一系列公益活動，為棚改被征收戶搭建更實惠、更便捷的服務平臺，并將組織相關職能部門進行全程監管。

此外，今年啟動的碧湘街棚改項目建立了天心區首個征拆項目微信公眾服務平臺，完善棚改信息查詢系統。芙蓉區黃土塘、九如巷棚改項目擬采用完善基礎設施配套、加大教育配套力度、增加城市中心綠地面積、就近實物安置為主等棚改工作思路。

最新信貸政策

央行宣布，自2015年3月1日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%，存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍。

央行稱，此次利率調整的重點就是要繼續發揮好基準利率的引導作用，進一步鞏固社會融資成本下行的成果，為經濟結構調整和轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境。分析人士指出，在經濟下行壓力較大、通縮風險加劇的宏觀背景下，“松緊適度”的貨幣政策將更偏松，貨幣政策將進入降息降準的通道。而為了更好地拉動經濟增長，貨幣政策之外，財政政策也應更為積極。 

目前，長沙所有銀行都已經執行新的貸款利率，多數銀行仍是基準利率，但是對于部分在銀行有存款的優質客戶，可以享受到9折的優惠。

但是，此次降息對購房成本來說影響不大， 按商業銀行住房貸款總額100萬元期限30年計算，貸款利率從6.15%下調至5.90%后，每個月還款額度從6092元變成了5931元，才減少161元。長沙目前的房價，普通購房者很少貸到100萬，所以就購房成本來說影響甚微。

多位金融人士預測，2015年還將有1-2次降息可能。

二套房首付降低

3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，調低二套房首付比例，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。

二套房商貸首付降至最低4成，多家銀行的個貸人士，被告知“消息來得太突然，且下調幅度比預期更大，算是一個利好消息。但操作上何時落地到長沙，還要等待總行的進一步通知。”

此前，長沙地區銀行對二套房商業貸款需求執行的政策普遍是首付6成，貸款利率在基準基礎上有不同程度的上浮。

有銀行個貸人士透露，新政策中雖明確了二套房首付將下調，但貸款利率并沒有明確，參考銀行的同行做法，利率上浮仍難以避免。具體上浮多少，則要看購房人的資質、征信等綜合情況。

公積金貸款調整二套房首付

3月30日，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

新政中“使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%”的規定，其實在長沙早已施行。根據長沙公積金現行政策，繳存職工家庭購買首套房且面積在90平方米以下的，首付比例最低就是兩成。

對于結清貸款后購買二套房“再次申請住房公積金購房最低首付30%”的政策，長沙住房公積金管理中心表示，其實相當于購買首套房的首付比例。長沙的具體政策也會在研究后再調整。

另一條好消息是，長沙、武漢、合肥、南昌四省會城市正在加快推進住房公積金異地使用合作機制。目前，這項工作已進入了對接實施階段。

四城市提出，將加快建立住房公積金異地使用合作機制，實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續。職工在就業地繳存公積金、在戶籍地購買自住住房的，可向戶籍地公積金中心申請公積金個人住房貸款。異地購房貸款執行貸款地住房公積金貸款政策規定；職工及配偶未使用住房公積金貸款的，異地購房可提取公積金用于購買戶籍地首套自住住房或償還商業住房貸款。貸款額度、貸款要求均按照戶籍地公積金相關政策執行。

松綁二手房買賣

3月30日，財政部、國家稅務總局下發的通知規定：自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。據長沙市二手房交易中心地稅窗口負責人稱，新政變化主要是個人住房轉讓營業稅的免征年限，由“購買滿5年”變為了“購買滿2年”，其他條件依然如故。

長沙市地方稅務局介紹，長沙市已按財政部、國家稅務總局聯合下發的財稅[2015]39號《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》開始執行，這意味著，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

從規定中可看出，住房分普通住房和非普通住房。那么，怎樣的住房是普通住房？長沙市地稅局表示，根據《湖南省人民政府辦公廳關于做好穩定住房價格工作的通知》（湘政辦發[2005]23號）中關于普通住宅的認定標準，普通住房原則上應同時滿足以下三個條件：小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積不足144平方米或套內面積120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上商品住房平均交易價格的1.2倍以下。

目前二手房交易執行的營業稅稅率為5%。按照規定，同時還應征收城市維護建設稅和教育費附加，稅率分別為營業稅的7%和3%。營業稅及附加的稅率總計為5.5%。

長沙15個試點鎮全面放開落戶條件

近日，《中共長沙市委長沙市人民政府關于統籌推進城鄉融合發展的意見》出爐，《意見》明確，通過三年努力（2015年—2017年），以15個試點鎮和長沙現代農業綜合配套改革試驗區為基礎，長沙將在長沙縣、望城區、瀏陽市、寧鄉縣各提升打造1個以上經濟繁榮、設施完善、規模適度、生態兩型、品質卓越、全國聞名的樣板鎮。

長沙15個試點鎮是：暮云、大瑤、永安、灰湯、銅官、金井、沿溪、鎮頭、流沙河、花明樓、開慧、喬口、溈山、大圍山、蓮花。

《意見》明確，凡在試點鎮規劃區內有合法職業、固定住所（含租住房）的農民及其共同生活的直系親屬，均可登記為城鎮戶口，享受與當地城鎮居民同等待遇。

有專家測算出，每個農民進城落戶需要公共配套投入10萬元，1億農民進城落戶就需要投入10萬億元，因此將給公共財政造成巨大壓力。為了破解新型城鎮化建設“錢從哪來”的問題，長沙在全國首次提出了探索組建“長沙市統籌推進城鄉融合發展投資控股有限公司”。

長沙市農業委員會相關負責人說，這一公司化運營，是加強融資運作的重要舉措，實現試點鎮資源資產捆綁滾動運營及政府資金、資產保值增值和服務轉型，同時，長沙還將拓展城鄉建設投融資渠道，探索發行長沙市統籌推進城鄉融合發展市政債。