Part 1   各區棚改全面展開

截至3月底，長沙市內五區列入2015年棚改計劃的35個項目中，除了三汊磯、火車北站、伍家嶺片區三個項目外，其他32個項目的棚改立項、發改立項、規劃藍線、土地紅線等前期手續已基本完成，10個項目進入簽約征收階段，4個有機改造項目已正式施工，11個項目正在發布征收公告。

截至3月底，長沙內內五區共完成改造2233戶，達到年度任務的17.22%；完成面積16.29萬平米，達到年度任務的9.34%；完成投資4.33億元，已發放國開行貸款22.03億元。

列入長沙市重大項目的棚改項目中，朝正垸城中村改造項目已完成征收簽約100戶；黃興北路棚改項目已完成征收簽約100戶；清水塘炮后街棚改項目已完成征收簽約245戶；新下河街棚改項目已發第三公告；火車北站棚改二期（汽電及潘家坪路以北）項目預計7月發布征收公告；黃土塘棚改項目已發第一公告。

芙蓉區

2015年棚戶區改造任務為實施7個項目，改造總戶數2359戶，完成34.25萬平米。截止3月底，共完成改造192戶，達到年度任務的8.14%；完成面積1.76萬平米，達到年度任務的5.15%；完成投資6613.63萬元，達到年度任務的2.07%。

火炬村計劃投入金額：8億元 ；計劃改造面積：13.36萬平米；涉及638戶業主；進度：已進入簽約征收階段。

金朝陽計劃投入金額：0.84億元；計劃改造面積：0.77萬平米；涉及48戶業主；進度：已進入簽約征收階段。

遠大路計劃投入金額：0.2億元；計劃改造面積：0.07萬平米；涉及20戶業主.；進度：已進入簽約征收階段。

都正街計劃投入金額：1億元；計劃改造面積：2萬平米；涉及260戶業主；進度：已正式實施有機改造。

友誼商店東邊地塊計劃投入金額：8.2億元 ；計劃改造面積：8.7萬平米；涉及516戶業主；進度：已發第三次公告。

黃土塘項目計劃投入金額：10億元；計劃改造面積：10萬平米；涉及1000戶業主；進度：已發第一次公告。

迪馬公司及周邊改造項目計劃投入金額：3.7億元； 計劃改造面積：2.1萬平米；涉及3戶業主；進度：預計4月份發布第一公告。

天心區

2015年棚戶區改造任務實施6個項目、改造項目總戶數2410戶，完成36.62萬平方米。截止3月底，2015年計劃實施的6個項目共完成66戶，達到年度任務的2.74%；完成面積0.57萬平方米，達到年度任務的1.56%；完成投資6000萬元，達到年度任務的1.32%。

南門口計劃投入金額：2億元 ；計劃改造面積：0.7萬平米；涉及100戶業主；進度：進入簽約征收階段。

南湖片區八期（續建及碧湘街一期）計劃投入金額：9.5億元；計劃改造面積：5.05萬平米；涉及450戶業主；進度：進入簽約征收階段。

天心閣周邊（高正街）計劃投入金額：0.25億元；計劃改造面積：0.52萬平米；涉及50戶業主；進度：地塊已正式實施有機改造。

新下河街地塊計劃投入金額：6億元；計劃改造面積：3萬平米；涉及100戶業主；進度：已發第三次公告。

新建西路零星地塊項目計劃投入金額：7.8億元； 計劃改造面積：7.35萬平米；涉及650戶業主；進度：預計4月份發布第一次公告。

長沙機床廠及周邊零星地塊項目計劃投入金額：20億元；計劃改造面積：20萬平米；涉及1060戶業主；進度：預計4月份發布第一次公告。

岳麓區（含湘江新區）

2015年棚戶改造任務為實施3個項目，改造項目總戶數2600戶，完成21.11萬平米。截止3月底，共完成99戶，達到年度任務的3.81%，完成面積0.6453萬平方米，達到年度任務的3.05%，完成投資4100萬元，達到年度任務的1.18%.

坪塘片區計劃投入金額：8億元 ；計劃改造面積：5.6萬平米；涉及600戶業主；進度：已進入簽約征收階段.。

桐梓坡大板房項目計劃投入金額：25億元；計劃改造面積：13.89萬平米；涉及1950戶業主；進度：已發第二次公告.。

三汊磯項目計劃投入金額：1.8億元；計劃改造面積：1.62萬平米；涉及50戶業主；進度：正在辦理國土紅線。

開福區

2015年棚戶區改造任務為實施6個項目，改造項目總戶數2800戶，完成55.76萬平方米。截止3月底，共完成545戶，達到年度任務的19.46%；完成面積2.26萬平方米，達到年度任務的3.98%；完成投資21101萬元，達到年度任務的4.38%。

黃興北路計劃投入金額：7億元；計劃改造面積：7萬平米；涉及700戶業主；進度：進入簽約征收階段。

朝正垸計劃投入金額：23.1億元；計劃改造面積：28萬平米；涉及400戶業主；進度；進入簽約征收階段。

清水塘炮后街計劃投入金額：3.4億元；計劃改造面積：4.76萬平米；涉及500戶業主；進度：進入簽約征收階段。

開福寺周邊計劃投入金額：4.2億元；計劃改造面積：5萬平米；涉及400戶業主；進度；地塊已發布第一次公告.。

火車北站2期計劃投入金額：5.5億元；計劃改造面積：6萬平米；涉及400戶業主；進度：計劃7月份發布公告。

伍家嶺片區項目計劃投入金額：5億元；計劃改造面積：5萬平米.；涉及500戶業主.；進度：計劃7月份發布公告。

雨花區

2015年棚戶區改造任務為13個項目，改造項目總戶數2798戶，完成25.67萬平方米。截止3月底，共開工1331戶，達到年度任務的47.57%，完成面積11.05萬平方米，達到年度任務的43.05%；完成投資5479萬元，達到年度任務的1.77%。

妹子山項目計劃投入金額：10億元； 計劃改造面積：2.53萬平米；涉及198戶業主；進度：已進入簽約征收階段。

維一公司棚改計劃投入金額：0.85億元； 計劃改造面積：0.88萬平米.；涉及120戶業主.；進度：已發第四次公告。

長鋼新老11棟計劃投入金額：0.33億元 ；計劃改造面積：0.31萬平米.；涉及208戶業主；進度；已發第四次公告。

華獅棚改計劃投入金額：5.89億元；計劃改造面積：4.52萬平米；涉及90戶業主；進度：已發第三次公告。

長城信息進度：已發第三次公告。

長沙橡膠廠及周邊地塊計劃投入金額：5億元；計劃改造面積：1.49萬平米；涉及300戶業主；進度：已發第一次公告。

省話劇團棚改計劃投入金額：0.76億元；計劃改造面積：0.46萬平米；涉及50戶業主；進度：已發第一次公告。

內貿行管辦食品廠宿舍計劃投入金額：0.31億元；計劃改造面積：0.37萬平米；涉及60戶業主；進度：計劃4月份發布公告。

小林子沖計劃投入金額：2.75億元；計劃改造面積：1.51萬平米；涉及100戶業主；進度；計劃4月份發布公告。

梨子山長電宿舍及省苧麻計劃投入金額：2.22億元；計劃改造面積：1.45萬平米；涉及150戶業主；進度：預計6月份發布公告。

茶園坡社區、牛婆塘社區綜合整治項目已正式動工。

小貼士1： 政 策

長沙積極鼓勵貨幣安置

近幾年來，長沙市在棚改征收工作中，靈活采取多種安置方式，在保障就近、就地實物安置的同時，積極鼓勵貨幣安置，尊重被征收對象意愿，讓被征收對象通過自主購房更好地改善住房條件，既提高了居民居住水平，又提升了城市品質，取得了較好的綜合效益。

2011年，我市出臺了《長沙市國有土地上房屋征收和補償實施辦法》和《長沙市國有土地上房屋征收獎勵和補助辦法》，推出了一系列惠民措施，對于私有住宅房屋被征收人選擇貨幣補償的，給予適當獎勵。主要包括：成新獎勵，對被征收房屋按房屋實際成新提高兩個成新后計算補償，如房屋提高兩個成新后仍不足六成新的，可以按六成新計算補償；上浮獎勵，對被征收房屋在提高成新的基礎上，可再根據評估報告測算出的征收補償單價給予不超過15%的上浮比例；選擇貨幣補償獎勵，對在房屋征收決定公告發布之日起60日內簽訂補償協議，并按協議約定期限搬遷的被征收人，可按被征收房屋的合法建筑面積給予200元/平方米的選擇貨幣補償獎勵，但每戶最高不超過20000元；提前搬遷獎勵，根據被征收人的搬遷時間，分階段、分檔次、按被征收房屋的合法建筑面積給予不超過200元/平方米的提前搬遷獎勵；尋找房源獎勵，對被征收人給予尋找房源獎勵每戶（以房屋所有權證為準，共有產不得分開計算）10000元。通過獎勵、補助、保底等方式，主城區棚戶區房屋每平方米補償價格達到9000元左右，棚戶區被征收對象持幣自主選擇空間大，住房購買能力和居住品質得到有效保障。

此外，我市從2008年起對棚戶區改造中的中低收入住房困難群體實施棚戶區改造安置補貼，對棚戶區改造征收對象累計發放6750戶。發放對象為在棚戶區改造和其他市級以上重點工程征收中選擇貨幣補償、在規定期限內簽訂征收補償協議且他處無房、未申請其他住房保障的征收對象，包括被征收房屋產權人，落戶長沙三年以上、戶口在征收范圍、符合低收入條件的被征收房屋關系人（指被征收房屋產權人的父母和子女），直管公房住宅和單位自管房住宅合法承租人。從2014年開始，補貼標準由原來的5萬或8萬元調整至15萬元，補貼資金列入項目成本。

小貼士2： 他 城

創新為棚改注入新活力

“創新棚改體制機制”，是全國棚戶區改造經驗交流會對各地提出的要求。結合房地產市場存在高庫存的情況，今年，廣西、江西等地紛紛開始試水棚改新模式，從以建設定向安置為主轉向實物安置和貨幣補償相結合，使政府購買或長期租賃符合條件的商品住房成為拓寬保障性住房房源的一種新渠道。這種新模式不僅可以縮短建設周期、提高補償安置效率、消化相當一部分存量商品住房，還可以為當地房地產市場健康平穩發展提供動力。

廣西推行“以購代建”棚改模式

今年，廣西棚戶區改造擬實施“以購代建”模式。各市縣可按照房地產市場情況及棚戶區改造、保障性住房建設計劃，收儲一定數量的中小套型商品住房，作為城鎮保障性住房，滿足棚戶區居民多元化安置需求。

目前，自治區住房城鄉建設廳已將推行棚戶區改造“以購代建”工作納入推進2015年廣西住房保障工作實施方案中，待自治區政府審批后組織實施。

陜西貨幣化安置率擬超40%

今年，陜西省將繼續提高棚戶區改造工作效率，強力推進貨幣化安置。陜西省將研究出臺推進棚戶區改造貨幣化安置指導意見，通過實施減免費用、搭建定向交易平臺等配套政策，引導群眾選擇貨幣化安置方式，消化社會存量房，使棚戶區貨幣化安置率達到40%以上。同時，該省還要求各地按照“科學合理、依法有序、公開公平”的原則，結合當地經濟發展水平和征遷戶實際情況，制訂切實可行的征收補償方案，依法確定工作程序，公開操作流程，確保征遷工作和諧、順利進行。

江西不再集中新建公租房

根據江西省住房城鄉建設廳出臺的推進公共租賃住房以購以租代建的實施辦法，今年，江西省有條件的地方，公共租賃住房建設任務全部實行以購以租代建，原則上不再集中新建。

各地可在當地存量商品住房（含二手商品住房）中，批量或零星購買單套建筑面積在50平方米左右、最高不超過80平方米的商品住房（控制在總量15%以內），作為當年公共租賃住房房源。同時，也可在當地房屋租賃市場長期租賃單套建筑面積50平方米左右、最高不超過80平方米且具備入住條件的新建商品住房、存量商品住房、安置住房等，作為當年公共租賃住房房源，并在3個月內向社會公開配租。

Part 2   棚改購房大集市助力幸福安家

按照規劃，長沙將用四年左右的時間基本完成集中成片棚戶區改造。此舉將有數目巨大的棚改戶持幣買房。

一邊是大量的想買新房的棚改戶，一邊是急著想抓緊去化庫存的開發商，他們之間如何才能有效對接達到雙贏？

0731房產網從3月份開始推出了“2015長沙棚改購房大集市”活動，此活動通過品牌樓盤走進棚改社區以及棚改看房班車進售樓部等形式，在準購房人群和開發商之間架起了一座橋，受到了各方好評。

雖然“2015長沙棚改購房大集市”活動第一階段已經結束，但是即將在5月份開始的“2015長沙棚改購房大集市”第二階段才是真正的高潮，5月份上旬，2015長沙棚改購房大集市將首先走進碧湘街；隨后，5月中下旬，今年上半年規模最大，參展樓盤最多，面向長沙市所有棚改戶的“購房大集市”將在雨花亭舉行，引爆2015上半年大長沙棚改置業熱潮。

長沙棚改購房大集市走進炮后街

3月24日到25日，“2015長沙棚改購房大集市”首站走進開福區清水塘炮后街棚改社區，針對針對該區800余戶棚改購房者提供選房、看房、購房一站式服務。北辰三角洲、納愛斯·陽光麗城、盛世·耀凱、南山·雍江匯、新華都長沙天地、湘誠·德峰小區、金色溪泉灣、華潤·橡樹灣等參展樓盤紛紛推出了獨家棚改購房特惠。僅僅兩天，優惠房源意向登記約400組，意向成交80余套。

首站活動由開福區住房保障局主辦，開福區清水塘炮后街棚改征收工作指揮部承辦，0731房產網、《長沙樓市》執行，旨在集中釋放今年首波購房鉅恵，為棚改購房人群推薦值得購買的優質房源。 

除了把精品樓盤搬到社區，“2015長沙棚改購房大集市”還組織棚改戶看房團。4月11日到12日，“2015長沙棚改購房大集市”首場看房車分為城北和河西兩線，可謂“雙線齊發”，共有80余組棚改置業者們參與了看房團。依次前往“北辰三角洲—德峰小區—金色溪泉灣—新華都長沙天地”和“南山·雍江匯-納愛斯·陽光麗城-盛世·耀凱-華潤·橡樹灣”8大品質樓盤看房選房。

看房途中，來自清水塘炮后街棚改區的待拆遷戶們有說有笑，每到一處，都留有這群棚改剛需的置業熱情。記者觀察發現，參與本次看房車活動的棚改戶們對90-120平的兩三房最感興趣，此外，在價格方面，棚改購房者普遍能接受的價格區間在5000-6000元/平米左右，同時各種配套都是看房者所關心的。

棚改戶買房好時機

值得一提的是，在首站走進開福區清水塘街道之后，“2015長沙棚改購房大集市”還將深入長沙更多的棚改社區，為棚改剛需置業者提供“品牌樓盤走進棚改社區”-“棚改看房班車進售樓部”-“內部房源對接會”三個層面置業服務，為棚改購房者在選房、看房、策價等環節提供全方位貼心專業的置業指導。

5月份2015長沙棚改購房大集市將會迎來高潮，5月9日、10日，2015長沙棚改購房大集市走進碧湘街；包括中信新城、中建信和城、湘江錦繡、萬科魅力之城、金色溪泉灣、北辰中央公園、園康星都薈和怡海星城在內的眾多優質品牌樓盤，參與了此次改購房集市，得到了政府、開發商、棚改戶的一致點贊。

5月中下旬，“2015長沙棚改購房大集市”還將在雨花亭為棚改戶上演今年上半年最具規模，最有影響力的淘房“大戲”，此舉將引爆2015上半年大長沙棚改置業熱潮。

“棚改項目對于長沙城市發展具有重要意義。”0731地產研究院首席研究員黃拓夫表示，除了有效改善了老城區困難群眾住房條件、緩解城市內部二元矛盾之外，還能有效提升城鎮的綜合承載能力。而目前長沙樓市還在低位盤整，也正是棚改剛需一族購房的合適時機。

Part 3 各界看棚改

全國兩會上，李克強總理明確表示要加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度，提出今年新安排保障性安居工程740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，并且還提出，要把城市危房改造也納入棚改政策范圍。此外，還將完成農村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統籌推進農房抗震改造。根據規劃，到2017年時，將要完成棚戶區改造1500萬套。

作為改善民生、拉動經濟的抓手，推進棚戶區改造工作在2015年政府工作報告中被再度明確。近年來，隨著城市化進程的加快，長沙棚戶區改造工程也在加速穩健推進中。按照計劃，長沙市將用4年左右時間，按照“四增兩減”（增加公共綠地、公共空間、配套設施、支路網密度，減少居住人口密度，減少開發強度）的要求，基本完成城區集中成片棚戶區改造，增強中心城區的承載能力。

棚改，正在將越來越多的剛需或剛改型客戶持續釋放，在樓市新政利好和央行信貸放松的雙重刺激下，轉化成實際購買力。而在樓市庫存高企、去化壓力大的當下，長沙棚改會帶來多大程度新的居住或改善型需求入市？對未來幾年長沙樓市住房供應結構和銷售結構是否會產生影響？從長遠來看，棚改對長沙城市發展有何作用？在各位專家和社會各界的眼里，棚改對于房地產，也許不僅是帶來了發展機遇，如何把握住這一輪城市化發展的浪潮迎頭而上，也許是更值得深思的問題。

專家觀點

短期內棚改能拉動經濟增長積極帶動樓市去化

湖南省房地產開發協會首席經濟學家、宏觀經濟研究領域專家  王義高

長沙市2009年以來，按照“政府棚改公司為主、集中改造”的模式，先后組織實施以南湖、濱江、三角洲、中山西路、黃興北路5大片區為重點的棚戶區改造工程。從2009年至2014年底，長沙市共改造659萬平方米，這些成績斐然的業績并不全是住宅，大部分仍然是商業地產，每年搬遷的市民大約只有1萬人，顯然工廠礦區和城市周邊的棚戶區改造并不那么迫切。

棚戶區改造過程中，絕大部分被改造市民無法回到他們熟悉的地方，假如是廠礦和郊外那會這樣嗎？政府采用貨幣補貼方式，讓市民去購買商品房，客觀上幫助了開發商促銷，增加市場商品房銷售。六年來，所謂棚戶區改造中的六萬多戶居民圓了一個又一個家庭的住房夢的方式最大收益并不是棚戶區居民，他們只是客觀上有了新房。

棚戶區改造最容易和一個城市總體改造相關聯。長沙老城區經過文夕大火，半個世紀基本上是私搭亂建，現代城市的基本功能無法體現，而現代城市的訴求越來越多，已不是擁有住房居住那么簡單。長沙老城區嚴重制約城市品位提升，交通擁堵疏導和商業發展。

棚戶區改造是一個新探索。當新土地上的房地產供給過剩的時候，我們需要注意到這個重要變化，特別值得開發所予以關注。我們來比較一下，中央明確提出來把棚戶區改造的政策范圍擴大，今年要建740萬套保障房，其中580萬套是棚戶區改造。因此，我們認為，這不僅意味著一貫思維上的低端保障房的重心有所調整，也讓保障性住房的多元化模式逐步讓地方政府找到了出路，而且意味著城市化的路徑從原來的外延擴張進一步加強對老舊城區的改造，讓老城區改造提質城市現代化水準成為市政的重要任務。因此，棚戶區改造的重要性不僅僅是所謂圓老百姓的住房夢，而是讓整個城市人口享受現代都市生活。

棚戶區改造背后隱含著幾個重要的房地產發展的變化。我們看到這不僅是城市棚戶區改造，而且棚戶區改造最容易和基礎設施，重新設計改造和城市新功能配套聯系起來，特別是交通道路改造聯系起來。老城區全面升級，去交通擁堵化成為首先考慮的問題，解決街頭巷尾缺損配套設施來促進商業業態的升級，城市產業結構調整。因此，改造多少面積并不重要，解決好現代城市的問題才至關重要。我認為棚戶區改造的基本意義在于：

（1）棚戶區改造可以有效改善居民住房條件。住房制度改革以來，房地產開發發展迅速，人民群眾通過購買商品房、政府大院不斷改善居住環境，條件和居住面積，但是棚戶區居民大多數都是低收入困難群體，雖有老城區經商戶，不過是以自雇方式維持生計，他們內心要求改善居住條件的愿望十分強烈，盡管他們在改造中會與開發商和政府討價還價。通過棚戶區改造，能夠有效改善困難戶的住房環境和條件，以增強城市社會的凝聚力，促進和諧和穩定，達到讓普通老百姓安居樂業的目的，體現棚戶區改造的政治功能。

（2）棚戶區改造是推進城市化進程的必然要求。棚戶區幾乎都是平房，或者缺乏功能配套的多層樓房，土地利用率很低，街道狹窄，消防安全隱患很多，內澇常有發生。通過棚戶區改造可提高建筑容積率至少2～3倍，提高了土地使用價值，盤活了存量土地，為城市樓宇經濟，總部經濟和商業服務業發展提供了空間。棚戶區改造不僅完善了城市功能，改善了居民居住環境，而且改善了城市基礎設施條件，提升了城市的形象和品位。

（3）棚戶區改造是落實房地產宏觀調控的有效途徑。棚戶區改造除解決了棚戶區居民的住房條件外，還直接增加了住宅土地供應，增加了住宅有效供給，緩解了住房供需矛盾，穩定了住房價格。棚戶區改造還能帶動建筑業、建材業等相關產業發展，在住宅開發逐漸飽和的轉型時期，無疑彌補了土地財政下滑局面，對于利用土地開發進行產業結構調整、擴大內需發揮了決定性的積極的作用。

只有我們遵循現代城市的標準和一切應有的基本功能，以及滿足富裕起來的城市居民的基本生活方式，棚戶區改造的功利主義傾向必然少很多。

加快棚戶區改造是實現老百姓幸福安居的重要內容

湖南師范大學區域社會與經濟發展研究中心主任、教授、博士生導師朱翔

棚改項目既是一項改善城市面貌的重大基礎設施工程，也是一項涉及數千戶家庭住房解困的民生工程，還是拉動經濟增長的重大發展工程。

加快棚戶區改造，是實現老百姓幸福安居的重要內容。推進棚戶區改造，不僅能提升群眾生活質量，擴大消費，改善城市面貌，而且是宏觀調控的重要舉措，能釋放剛性需求，有利于房地產健康發展，有利于保持經濟平穩較快發展和調整產業結構。這也預示著，未來房地產業必須更加兼顧經濟發展和民生問題，實現保障和市場“兩條腿走路”。

棚改有助于房地產去庫存催生新增購房需求

中原地產湖南分公司總經理  胡治鋼

自從習李政府上臺以來，尤其是新任住建部部長陳政高履職后，棚改被賦予了多重意義，它既是城鎮化的重要組成，也是穩經濟的手段。2014年，樓市全面下行，棚改還被賦予了房地產去庫存的使命。

就長沙來看，棚改對于商品房需求拉動作用到底有多大，我們先來看幾個數，2015年內五區計劃棚改項目35個，12967戶，一季度共完成了32個項目的立項等工作，完成改造2233戶，完成進度17.22%。如果今年能夠按照這個計劃全部拆遷到位，理論上可催生158萬方的置業需求，我們按照貨幣補貼與實物補貼各占一半來算也有79萬方的需求，而這個量占到去年五區住宅去化的1/10，所以我個人認為，隨著棚改的持續推進與深入，棚改客源的逐步釋放，對于長沙樓市的影響只會越來越大。

基礎設施的密集建設與逐步完善能加快城市發展，基于此，區域房地產市場住宅供銷結構的變化是必然的。首先，從最近五年來看，長沙市住宅戶型供銷方面一個明顯特征：由極剛需向偏改善型轉變，2014年內六區90-120㎡產品成交30520套，占有率34.8%，較2011年上漲10.6%，而與之相對的是60-90㎡極剛需型產品成交占比下滑3.5個百分點。其次，棚改區家庭至少是三代同堂，從換房需求和心理來看，更偏向于三室及以上套型，所以，銷售方面，中大及大面積房源占比增大是長沙樓市的趨勢。

綜上，對于城市發展來說，棚改能夠改變城市面貌，促進城市升級與提質發展；對外，有利于吸引外來各行業企業與投資方進入，拉動投資；對內，能夠定位調整區域功能，棚改區多占據各行政區的中心位置，由以前的居住區向現在的商務區轉變；最后，棚改還能拉動經濟增長。而對于房地產行業來說，棚改能催生內在新增需求，加快去化，盤活庫存，推動復蘇；此外還能促進城市形象的提升，使地州市及外來客戶的吸附力增加、購買力增強；棚改帶來的需求多樣化將從長遠意義上影響樓市發展格局。

棚改利好開發商將成樓市未來常態

原華遠地產董事長、現任中國房地產業協會和中國房地產研究會副會長、全聯房地產商會執行會長、阿拉善SEE生態協會會長、中國金融博物館書院主席   任志強

棚改就像“強制拆遷”，現在的棚改其實很多是舊城區改造，里面有很多好房子，把這些好房子都拆了，再過30年還是要拆了重蓋，因為它不能滿足市場的需要。也許棚改對房地產開發商最有益處，開發商可以借機拿到低息貸款，并且資金回籠快。1萬億的棚改意味著4萬億的拉動投資，現在已經完成了960萬套保障房，投入了1萬億，若再加上4萬億，未來幾年可能出現的常態就是所有開發商跟著政府保障房走，因為資金回籠最快，而完全市場化的會逐步退出。

和房地產關系最密切的就是城鎮化。如果中國的城鎮化速度已經到了一個截止的地步，就會出現房地產過剩的問題，或者說從預售市場轉入二手市場，但是現在來看并沒有這樣。我們國家目前嚴格來說，也只是第一第二個階段，是從農村進入城市，從小城市進入大城市的階段，還沒有進入第三階段——郊區城鎮化形成大城市圈。

目前的房地產有兩個影響最大的政策，一個是利率的擠出效應，還有保障性住房的擠出效應。“今年整體市場的消費需求并沒有減少，而是在持續增長。但是保障性住房在沖擊市場，另外一個沖擊更可怕，就是棚改。”

其他觀點：

湖南長沙市征收辦副主任 符美田：

2006年以來，長沙市棚戶區征遷住戶中選擇貨幣補償的占總數的77.45%。一些安置房建設周期存在很大的不確定性，有的會導致安置過渡期延長，維穩壓力大，后續費用多，安置成本高。安置到位后，安置房水、電、物業管理、產權辦理、房屋質量等后續問題也比較多。如果交給市場解決，市場中的商品房之間就可以形成競爭，安置群眾會選擇口碑好、管理優的商品房。

長沙中盛行房地產代理有限公司總經理 謝晟：

長沙樓市出現“現金為王，以價換量”的市場主旋律后，各個大小開發商推盤日趨謹慎，而購房者觀望情緒逐漸加重，買漲不買跌的心態持續升溫，商品房交易進入買方市場。棚改項目將為長沙帶來一個數量不小的需求，對長沙樓市的影響不容小覷。2015年全年，長沙或將會有一個全新的購房群體集中井噴。

長沙新路標房地產經紀有限公司副總經理 高鐵強：

受政府財力和市場低迷限制，長沙棚改對未來樓市供應結構產生的影響極小。高鐵強分析，目前長沙棚改區住房大部分屬于租賃性質，原住民基本已完成搬遷，在棚改區原住民中再釋放出新的購房需求已經十分有限。

總   結

歷史的經驗告訴我們，房地產市場一直是政策導向，每一次的漲跌都伴隨政策的出臺，在即將到來的多重利好政策背景下，作為區域中心，湖南省會的長沙，其樓市發展遠不會就此止步，熬過庫存的冬天，才會迎來房地產的春天。