| Topic3 棚改置業攻略 |
棚改人群是剛需，但對產品的要求更接近改善型。根據棚改人群的需求，我們對長沙各行政區的政策環境、房價指標、戶型設計等方面進行分析，為棚改人群打造置業的終極攻略。
Part 1 棚改人群需求分析
一、長沙棚改群體的基本特征
棚改一直是本屆政府施政的重要發力點。
在今年4月2日李克強主持的國務院常務會議上，總理強調，加快棚戶區改造，讓億萬居民早日“出棚進樓”，是改善民生的硬任務，也可以有力拉動投資、促進消費，是以人為核心的新型城鎮化的重要內容。這是繼兩會政府工作報告后，總理對新常態下棚戶區改造思路轉變的再次強調。
這種強調就是引導高庫存城市，少建停建安置房，讓政府收購存量商品房，降低地方的庫存壓力。去庫存已經成為上下統一的認識。而長沙正是這樣一座高棚改存量，高商品房庫存的“雙高”城市。
長沙的棚改區域很有南方城市的特征，老城區結構復雜，老巷弄道路狹仄。特別在抗日戰爭期間的一場文夕大火，使原有的城市布局徹底凌亂，各種棚戶區在各中心城區扎根發展，成為城市化進程中不得不面對的一道難題。
棚戶區的用地和房屋產權關系非常復雜。從用地來看，既有劃撥用地又有出讓用地，既有開發商用地又有單位用地，既有住宅用地又有經營用地；從產權性質來看，既有完全產權又有有限產權，既有共有產權又有獨立產權，特別是非住宅占比較大，達到27%左右。理順用地和產權關系是棚改征收安置的關鍵，而貨幣化安置是破題的有效途徑。如文夕大火后居民自發建設了大量的2-3層房屋，這些房屋一樓大都已改為商業門店，作為家庭主要生活來源，在征收補償時本著既尊重歷史又面對現實的原則，對“住改商”房屋采取貨幣補償的，可以參照改變使用性質后相應非住宅用房進行適當補償，其補償款高于相應住房安置價值，深受住戶歡迎；又如，很多私房歷經多代傳承產生了多名共有產權人，共有產權人往往不愿通過實物安置方式繼續保持共有產權關系，更愿意通過貨幣補償的方式獲得現實利益。貨幣化安置既尊重了被征收對象的自主選擇權，又能有效破解棚改征收中的難題。
長沙市從2008年起對棚戶區改造中的中低收入住房困難群體實施棚戶區改造安置補貼，對棚戶區改造征收對象累計發放6750戶。發放對象為在棚戶區改造和其他市級以上重點工程征收中選擇貨幣補償、在規定期限內簽訂征收補償協議且他處無房、未申請其他住房保障的征收對象，包括被征收房屋產權人，落戶長沙三年以上、戶口在征收范圍、符合低收入條件的被征收房屋關系人（指被征收房屋產權人的父母和子女），直管公房住宅和單位自管房住宅合法承租人。從2014年開始，補貼標準由原來的5萬或8萬元調整至15萬元，補貼資金列入項目成本。
那么，根據最新的棚改規劃和貨幣補貼標準，究竟長沙棚改人群具備怎樣的購房消費能力，其購房行為體現怎樣的特點，對于購置的住房又有怎樣的需求偏好呢？
二、棚改群體消費特征分析
通過對2015年全市棚戶改造計劃和補貼標準及人群年齡分布結構和消費行為的分析，總結出棚改群體的消費特征。
棚改需求總量：185萬平米
根據長沙市棚戶改造計劃，內五區2015年列入年度改造的35個棚改項目，計劃完成戶數12967，完成面積174.41萬平方米，根據近幾年長沙市人均居住面積來計算，至少能產生商品房需求185萬平米。
根據住保局最新文件，今年棚改拆遷的貨幣購房補貼發放對象為在棚戶區改造和其他市級以上重點工程征收中選擇貨幣補償、在規定期限內簽訂征收補償協議且他處無房、未申請其他住房保障的征收對象，包括被征收房屋產權人，落戶長沙三年以上、戶口在征收范圍、符合低收入條件的被征收房屋關系人（指被征收房屋產權人的父母和子女），直管公房住宅和單位自管房住宅合法承租人。
購房人群年齡：以25-45歲為主
長沙的棚改區是由于特點的歷史條件造成的，據統計，集中了全市70%以上的低收入住房困難家庭。同時，也由于很多棚改群體沒有正式的工作單位，且年齡偏大，造成了區域居住密度高，且年齡分布較為集中的特點。
根據對清水塘等棚戶區的抽樣調查，25-45歲的人群年齡段分布為棚戶區的主要人群構成。具體的棚戶區年齡結構的分布為25歲以下約18.7%，25-35歲約25.6%，35-45歲約23.4%，45-55歲約為18.21%，55歲以上約為14.09%。
貨幣補貼對象：主要是無房產和棚改戶
從我市貨補對象的類型來看，主要是無房戶和棚改拆遷群體，這部分人占據貨補對象的70%左右，重點工程和棚戶區改造占比接近五成。
置業模式：以鄰里團購為主
從抽樣樣本的分析情況來看，棚改群體對商品房了解的模式主要為口碑相傳的鄰里團購，占比約為45.6%，其次是通過互聯網媒體查詢并上樓盤了解，占比為28.5%，購買親朋附近小區約占15.4%，其它方式為10.5%。
三、置業需求偏好分析
通過對2012-2014年以來，利用貨幣補貼購買普通商品住房的購房者成交信息進行統計分析，總結出近幾年貨補人群在購房區域、戶型面積、成交金額、成交價位段、付款方式等方面的消費特征。
購房區域：偏好開福區
從2012年的以來的貨補人群置業的區域特征可以看出，貨補人群首選開福區的物業項目占比最大。這或許與近年來開福區棚改拆遷面積較大有關。大部分的棚改人群傾向于居住在自己熟悉的環境，反映出貨補對象對原有居住地附近置業的消費偏好。此外雨花區，岳麓區也是貨補人群的偏好區域。
戶型面積：以90-120平米三房為主
我市貨補人群購買普通商品房住宅的成交面積段主要集中在60-90平米、90-120平米的戶型。其中，棚改人群更加偏好90-120平米的三房戶型。這與棚改人群習慣多代同堂的居住環境有關。盡管拆遷后子女分別購房，但還是希望能夠有足夠的房間供家人回家居住。
棚改群體：購買新房為主
根據在清水塘棚改區的抽樣調查得知，目前長沙的棚改群體置業首要考慮的還是新建商品住宅，新房置業與二手置業的成交比值約為6：1。由于2014年新房市場的低迷，中心城區的二手房有回暖的趨勢，棚改群體對二手房的認可度也在提升。
置業次數：
在長沙首次置業為主，占比近九成。
因為棚戶改造區大部分是城市中低收入人群，且經常幾代同堂，因此大部分都沒有在長沙購置商品房，屬于首次購房，是棚改剛需。據統計，棚改人群為首次購房的比例高達87.22%，3次及以上置業的人群占比5.46%。
戶型特征：
二居室、三居室為主力戶型，占比接近八成。
從購房戶型來看，棚改群體的購買戶型傾向二、三居室的住宅，分別占比33.28%、41.09%，其次是一居室，占比11.5%。
價格偏好：
1.單價結構 5000—6500元/平米為主力單價區間，占比42.69%
具體來看，棚改人群對單價較為敏感，5000元以下及5000-6500元/平米受到最多人關注，接近八成。其中5000元以下的占比為32.21%，5000-6500的占比為42.69%,6500—8500元/平米的占比16.62%，8500-10000元占比4.86%,10000元以上的占比3.63%。
2.總價偏好 40-60萬元為主力總價區間，占比為36.51%
從套成交總價來看，棚改人群對總價在40—60萬的總價最為接受�？們r在40萬以下，占比為22.81%；總價超過60萬-80萬的，占比29.85%，超過80萬的占比20.83%。
3.付款方式：以銀行按揭為主
棚改人群的貨幣補貼由于只能用于購房，因此100%轉化為購房款，大部分棚改人群都選擇商業貸款，占比為66.94%，一次性付款的為31.29%，選擇用公積金貸款的為1.77%。
小結：
1. 棚改置業人群年齡主要分布在25—55歲年齡段；
2. 棚改人群的置業更傾向于偏大戶型的三房，其中120平米的需求占比最大；
3. 棚改人群趨向于抱團購房，團購的形式最受棚改群體歡迎；
4. 5000-6500元/平米區間的商品住宅最受棚改群體的追捧，絕大部分是銀行按揭購房；
5. 大部分棚改人群均是首次購房。
*注：報告中的抽樣樣本均來自2015年長沙市棚戶改造計劃區域，主要調查對象為朝正垸城中村改造項目，黃興北路棚改項目，清水塘炮后街棚改項目，新下河街棚改項目的棚改拆遷人群。
Part 2 棚改區域置業攻略
置業雨花的抄底攻略
攻略一：新政出臺購房成本“降低”，需求釋放市場回暖
3月末，房地產政策接連釋放重大利好，市場信心有所提升。2015年1-3月全市新建商品房累積網簽491.58萬㎡，其中雨花區新建商品房同比增長34.86%，住宅同比增長44.36%，樓市“金三銀四”成色盡顯。市場交易活躍度提升，長時間持觀望態度的購房者紛紛出手。同時，限購放寬及稅費降低等政策形成組合拳實施，降低了許多外地來湘置業人群的入市門檻，刺激了此類需求的釋放。
而在“樓市315 行業正能量”——2015年度誠信經營品牌樓盤全民票選活動中，雨花區領銜，前三甲中運達中央廣場、京武浪琴山雄踞兩席。據調查顯示，雨花區因其臨近地鐵2號線長沙大道站和高鐵站而備受網友青睞。
攻略二：雨花區項目特色鮮明，地段、價格、交通是購房者的首選
人們分析樓盤有沒有購買價值或者未來前景好不好，往往將地段優勢作為首要考量因素。地段，是房地產價值的試金石，好地段讓房子保值增值，好地段讓居家出行便利，好地段是所有購房者矢志不渝的追求。雨花區房地產項目眾多，各項目特色鮮明，房源選擇面很廣，能夠滿足不同層次購房者的特定需求。房價方面，雨花區房價是中心城區五區中較低。因此，對于剛性需求，特別是棚改貨補購房者，選在價格偏低的區域買房對于減輕自身經濟壓力是非常不錯的選擇。
雨花區地段優勢明顯，除了京港、滬昆、渝廈三條高鐵交會，正在建設或規劃中的六條地鐵線以及長株潭城際輕軌也將貫穿雨花區，內部交通也非常通暢迅捷，稱得上是前景廣闊的投資寶地。突出的交通區位優勢，將促使雨花區成為一個立體交通之港、現代服務之城，成為對話世界的長沙符號。
攻略三：配套設施很關鍵 雨花區規劃凸顯人情味
無論是什么樣的房子，配套設施的完善性關系到生活的舒適度。無論你的家有多大、小區環境有多么理想，沒有了完善的配套設施日常生活會感到很不方便。一個小區的配套設施是否完善也是購房時最需要考慮的一個指標。雨花區過去5年里先后建成21個社區公園，綠化面積約18萬平米。新興的高鐵商圈吸引了喜盈門·范城、運達等眾多大型綜合MALL紛紛搶灘。政府的民生投入，惠及教育均衡、優質發展。雨花區對名校實行“捆綁式”發展，合作興辦了雅禮雨花中學、明德洞井中學，砂子塘小學發展規劃為“一校八址”，實現優質教育資源的輻射擴張。
攻略四：雨花棚改力度大，發展迎來新機遇
根據雨花區政府的安排，今后4年內，雨花區將完成棚戶區改造項目45個，面積約142萬平方米，動遷涉及居民23452戶，棚改規模居全市首位。大力推進的棚戶區改造項目將改變以往集中成片老舊城區的破舊面貌，有更多新興房地產項目相繼開發建成，城市基礎設施配套將進一步完善，區域城市環境更加生態宜居，商業投資環境更加良好，未來在雨花區購房可選擇面將更廣。
置業天心的抄底攻略
攻略一：樓市新政不斷，把握置業良機
在兩次降息兩次降準等利好政策刺激之下，樓市升溫之勢愈演愈烈。去年10月份，長沙就出臺了關于棚戶區改造貨幣補貼的細則，促動不少棚改剛需購房者一改以往觀望態度，積極入市。而如今，樓市利好政策不斷，更是激發了棚改購房者的置業熱情。此時入市，才是真正把握置業良機。
長沙市的貨幣補償獎勵政策包括成新獎勵，上浮獎勵，選擇貨幣補償獎勵，提前搬遷獎勵，尋找房源獎勵等。長沙市還特別設立了棚戶區改造安置補貼，專門針對棚改中的中低收入住房困難群體，滿足一定條件的即予發放。從2014年開始，補貼標準已從原來的5萬或8萬元調整至15萬元。購房優惠如此之大，想在天心區置業的人們千萬別錯過。
攻略二：棚改持續發力，置業首選天心區
天心區未來在棚改民生方面動作大，從去年起，天心區開始實施“民生立區”三年行動計劃，讓50萬天心人民在72平方公里的區域內安居樂業。今年較往年投入更多的財力、物力和人力，全力支持大規模棚改工程。同時今年共安排重大項目和重點工程122個，年度計劃完成投資180.8億元，一個集休閑、旅游、商務、住宅、文化等功能于一體的嶄新區域漸成規模。
天心區無可比擬的置業優勢遠不止這些。天心區地處長沙南大門，作為正蓬勃發展的商貿老區、金融強區和文化新區，宜居、生態、民生、擴容提質正成為天心區發展的核心特點，兼具天時、地利、人和等諸多優勢，成為許多購房者，尤其是棚改貨補人群置業的首選。
攻略三：高性價比更具優勢，潛在價值毋庸置疑
天心區大部分地處城市中心，房價中等偏上，但處合理水平；同時，天心區這些市中心項目在品質、生態、配套等方面都具有保障，區內濱江的商業區位優勢以及對接融城的無限商機，賦予了項目較大升值潛力。因此，置業天心區不能只看單價，更重要的是高性價比和潛在價值。
雖然天心區在房地產銷售數據和價格優惠力度上排不上長沙第一，但是天心區坐擁諸多“三湘第一”的商貿、金融、文化城市名片，天心區的區位優勢和軟實力足以吸引各類購房人群來該區購房置業。未來能夠住在天心區，于購房者而言無疑是幸福感很強的。
宜居岳麓的置業攻略
攻略一：政府釋放最大力度優惠 助力棚改購房
岳麓區地處湘江新區核心區，房地產市場供銷量均居各區之首，且房價水平比較適中。去年政府釋放了最大力度的購房優惠補貼政策，讓購房者真正享受到了來自政府實實在在的補貼福利。湘江新區文件規定：自2014年8月1日起，至2015年12月31日止，凡在麓谷科技新城、梅溪湖國際新城、濱江商務新城、洋湖生態新城、大王山旅游度假區購買新建商品房，按照備案的購房合同登記的建筑面積，毛坯房每平米補助200元，精裝房由長沙先導投資控股公司、梅溪湖投資(長沙)有限公司按照《關于促進片區加快成熟的若干措施》另行補助。此外，在4月12日“2015長沙棚改購房大集市”上，岳麓區就有好幾個樓盤針對清水塘炮后街的棚改被征收戶給予了巨大的優惠。像納愛斯陽光麗城就積極響應長沙棚戶區改造，購房送飄窗，送陽臺，接近0公攤的高得房率十分適合棚改剛需購房者。項目還針對棚改客戶拿出額外3個點的優惠!
攻略二：依山傍水生態之城，盡顯宜居人文氣息
岳麓區生態宜居的特質與生俱來，毗鄰湘江西岸，巍峨岳麓山屏南而立，其自然景觀與城市景觀共生交融，集山、水、洲、城于一體，森林覆蓋率達50%左右，堪稱城市綠肺。全區全年大氣質量優良率達90%，湘江、靳江河、龍王港水量豐沛，梅溪湖、洋湖、西湖、后湖、桃子湖、尖山湖、泉水湖等水體鑲嵌城區，湖光山色，美不勝收。除了生態宜居，人文底蘊之厚重也是其他區不能比擬的。千年學府岳麓書院歷經滄桑，傳承歷史文化氣息，湖南大學、中南大學、湖南師范大學等齊聚大學城，良好的高等教育資源得天獨厚。近年來，岳麓區投入巨資打造山體、水體、城市公園和綠軸，未來全區建設城市的綠色氧吧，引領低碳環保的人文居住方式將得到更好的詮釋。
攻略三：新興板塊強勢崛起，將迎來更大置業潮
湘江新區的城市經濟發展、產業結構的優化升級、消費結構的變革都成為驅動河西城市發展的內部動力。同時長沙的規劃方向帶來大河西城市結構的變革。隨著大河西崛起的步伐，岳麓區從以前只有溁灣鎮商圈到現在遍地開花，尤其梅溪湖國際新城、洋湖片區、濱江新城等幾大新興板塊的迅速發展和人口的聚集效應，帶動了河西房地產業、商業的蓬勃生機，也帶來了河西各大產業的聚集和發展。區域的迅速崛起更直接的便是城市配套的完善升級。交通路網四通八達、商業綜合體人氣旺、教育資源整合優化、公共設施完備齊全，一座生態宜居、可持續發展的新城將迎來更大置業潮。
置業開福的終極攻略
攻略一：品牌房企讓利集結 逾800戶棚改剛需尋實惠好房
近年來，政府不斷加快棚戶區改造進程，更多棚改被征收戶加速轉化為剛需購買力，扎堆涌入市場。進入“金三”，各大開發商紛紛推出購房優惠，長沙棚改剛需購房最佳時機來臨! 3月25、26日兩日，“2015長沙棚改購房大集市”活動首站將走進開福區清水塘炮后街棚改社區，為逾800戶棚改購房者提供專業置業咨詢、實地看房等服務。首站活動由開福區住房保障局主辦，開福區清水塘炮后街棚改征收工作指揮部承辦，0731房產網、《長沙樓市》執行，旨在集中釋放今年首波購房鉅恵，為棚改購房人群推薦值得購買的優質房源。
攻略二：開福區產業優勢很明顯，打造長沙地標性建筑
提到開福區，大家很容易想到萬達廣場，這已成為長沙一大地標性建筑。其實，這只是開福區的一個窗口，透過窗口，可以看到：開福區將2014年定義為“精美城市建設年”，打造“清潔城區”“綠色城區”“靚麗城區”“文明城區”“智慧城區”，并實施“清霾”“碧水”等一系列行動。開福區產業優勢很明顯，一是中部水陸空交通聯運優勢，二是長沙城北重要物流名區，三是區域性的出口加工產業集群，四是長沙金融生態新中心。
依托自身產業發展優勢，開福區積極推進產業組團建設：金霞經開區被授予中國物流示范基地、國家電子商務示范基地和湖南省新型工業化示范基地；長沙金霞保稅物流中心是中部首批保稅物流中心，是湖南外向型經濟的重要平臺；青竹湖生態科技(產業)園被授予湖南省服務外包示范區和長沙市服務外包示范基地。
攻略三：開福區是塊財富積聚地，匯聚眾多地優質生態樓盤
濱水景觀是開福區另一張宜居名片，湘江、瀏陽河、撈刀河、沙河環繞，青竹湖、楊柳湖、月湖、年嘉湖等點綴其中；此外還有順天生態植物園、長沙園林生態園、烈士公園、太陽山、秀峰山、鵝羊山等園林森林景觀。
提到長沙的科技住宅，人們很自然的便會聯想到開福區。這里有長沙最早建成的綠色節能住宅，熱銷多年，一直是長沙科技住宅的標桿項目。如今環保節能的綠色建筑早已成為不可逆轉的行業趨勢，回歸自然則是城市人生生不息的居住夢想。開福區是塊財富積聚地，購房時我們選擇地段，除了看重交通便利、生活便利外，也要看重社區的服務投入，這些軟實力才是保證我們優質生活的根本。
置業芙蓉的終極攻略
攻略一：芙蓉CBD將進入新高度，現代生態新城精品樓盤居多
位于主城區東部的芙蓉區，受到北邊開福區、南邊天心區和雨花區的地域限制，和其他區域相比，芙蓉區能開發的土地寥寥，在售樓盤數量也比較少。隨著九龍倉長沙國金中心、長沙世茂廣場等超高層項目的節節攀高，芙蓉CBD將進入新高度。今明兩年，沿五一大道、芙蓉路將有一批超高層項目封頂，促進中心城區產業提質升級和土地高效開發利用。
為湖南做強一個東長沙，為中部崛起一座現代生態新城。從沿水開發到因湖筑夢，“隆平新區?種業硅谷”開啟一個區域因水而興、市民親水而居的美好時代大幕，傳承與開發、保護與建設、生態與宜居、創業和樂享在這里精彩詠唱，一座產業繁榮和濱水特色、人文特質交相輝映的生態新城正蓄勢崛起!介時，芙蓉生態新城將成為對接武廣新城、尚東區、金鷹月湖板塊和星沙新城的核心軸。
攻略二：城市核心區域，“金十字”地帶發展前景不言而喻
芙蓉區西部老城區自古商賈云集，至今仍然是長沙CBD中心。長沙人氣鼎旺的商業百貨、人流量最高的頂級寫字樓、金融等各類現代服務企業及城市綜合體等皆在此聚集。地處長沙城市核心區域的芙蓉CBD東起韶山路，西至黃興路，南臨人民路，北接八一路、中山路，東西軸線五一大道與南北軸線芙蓉路形成中央商務區的“金十字”地帶，核心區面積約2.7平方公里。
在“三產立區”、“強西拓東”戰略的帶動下，十年來芙蓉區取得了巨大的進步，主要經濟指標在全省乃至中部地區都處于領先位置。芙蓉區區域優勢異常明顯，城市東西軸線在此交匯，城區20多條主次干道縱橫交錯，地鐵一二號線換乘于此，火車站、汽車東站也在區內 ，芙蓉區依然是長沙城投資價值最高的區域。
攻略三：區位優勢得天獨厚，棚戶區進行提質改造
芙蓉區生態新城的區位優勢得天獨厚，去黃花國際機場、長沙火車站均只需15分鐘，京珠鐵路客運專線、京珠高速公路、規劃中的長沙地鐵1號穿境而過。有著優越地理優勢的芙蓉區生態新城，同時還是芙蓉區“十一五”重點發展地區。在長珠潭一體化、中部崛起等優勢帶動下，芙蓉生態新城必將“加速度”發展，成為芙蓉區的又一個核心增長極。
改善居住條件、整治家園環境是老舊小區居民的心愿，據了解，今年芙蓉區計劃對13個街道(局)27個社區(村)53個小區(點)組織進行提質改造，共涵蓋681棟居民樓、18668戶。今后4年內，雨花區將完成棚戶區改造項目45個，面積約142萬平米，動遷涉及居民23452戶，占全市項目總數近三分之一，任務量居全市首位。近期目標則是在3個月內完成騰地3000畝。
攻略四：打造“誠信商圈”， 區域內的樓盤受熱捧
買房置業，選好片區是關鍵，隨著雨花區各項配套的進一步完善，區域內的樓盤也受熱捧。遠大路附近的火車站商圈一直是長沙芙蓉區商圈幸運的領先者，是目前出入長沙最主要的口岸之一，如今火車站商圈全力打造“誠信商圈”，積極引進品牌商家，火車站商圈后勁依然充足。長沙的區域發展中，遠大路上的馬王堆商業圈開發和建設也是較早的，是芙蓉區核心商圈，也是芙蓉區迅速發展的強力推手。而以遠大路上的匯一城為中心的又一大商圈將會成為芙蓉區不斷前進的另一位見證者！現在的芙蓉區正在向更高一級的城市化進程全速推進，芙蓉區生態新城正在崛起！ |