2015年上半年新房市場成交回暖，去化速度有明顯提升，價格企穩，市場恢復了應有的活力。同時二手房市場表現突出，近幾個月成交快速上升并持續創造新高。從上半年的各項政策和宏觀經濟基本面來看，貨幣和信貸寬松的刺激將會持續，長沙樓市整體處在一個非常寬松的環境之下，各項需求得以逐步釋放，下半年也將維持這一態勢。新房市場成交均價有看漲的趨勢，但在去庫存的壓力下，價格難以出現大幅反彈，整體將隨著成交量的好轉溫和提升，低價格高銷量的售樓策略仍將是下半年的主流。

　　一   土地市場

　　注：土地市場報告僅統計來源為招標、拍賣、掛牌土地數據，無成交價格的土地，未參與統計。

　　2015年1-6月，長沙市公布供應土地134宗，共5291.18畝；成交土地145宗，共5994.46畝，成交金額488020.5萬元。其中6月16日華融湘江銀行以6.14億元競得30畝土地一宗，折合樓面價為5121元/平米，是上半年的成交單價地王。分區來看，1-6月寧鄉縣的土地供應和成交量均為第一，分別為34宗、1184.77畝和37宗、1624.48畝；天心區的供應和成交最小，僅有2宗土地供應并成交。

　　其中，6月長沙土地供應35宗（1020.02畝），土地成交34宗（361.54畝），其中公布成交金額土地14宗，總金額102040.0萬元，未成交0宗。6月望城區供應土地542.16畝在各區縣供應量中排名第一,岳麓區土地成交111.7畝在各區域土地成交面積中排名第一。

　　表1    1-6月長沙各區域土地供銷情況

　　區域供應成交

　　宗數面積(畝)建筑面積(萬㎡)宗數面積(畝)總金額(萬元)

　　芙蓉區395.6924.02213158.7912848

　　天心區25317.36571725367711

　　雨花區10615.77117.5528110595.7170275

　　開福區4349.1527.6892734358.5428918

　　望城區241280.38225.31514301481.67141019

　　岳麓區7581.884.11883411943.8655531

　　瀏陽市30371.1957.48104232499.5422285.5

　　長沙縣20759.43121.4312816278.8728921

　　寧鄉縣341184.77116.34099371624.4860512

　　全市1345291.18791.31721455994.46488020.5

　　1. 住宅土地市場情況

　　2015年6月長沙住宅及住宅兼容商業土地供應19宗（90.06畝），成交21宗（126.56畝），其中公布成交金額土地3宗，總金額32235.0萬元。（見圖1）

　　2. 商業土地市場情況

　　2015年6月長沙商業及商業兼容住宅土地供應9宗（256.61畝），成交6宗（69.16畝），其中公布成交金額土地4宗，總金額64102.0萬元。（見圖2）

　　3.工業土地市場情況

　　2015年6月長沙工業土地供應5宗（601.02畝），成交4宗（146.79畝），其中公布成交金額土地4宗，總金額4975.0萬元。（見圖3）

　　二   新房住宅

　　1.供應情況

　　2015年1-6月長沙市內五區商品住宅累計批準預售447.14萬平米，同比去年上半年下降15.72%，；其中今年6月新建商品住宅批準預售62.23萬平米。6月供應環比下降47.58%，同比下降39.88%。（見圖4）

　　2015年1-6月四縣市商品住宅累計批準預售265.92萬平米，同比去年上半年下降40.27%，四縣市的供應下滑非常明顯。其中今年6月新建商品住宅批準預售 45.45萬平米。6月供應環比下降35.53%，同比下降31.53%。

　　2.成交情況

　　2015年1-6月長沙內五區商品住宅累計網簽580.31萬平，同比去年上半年上升64.02%，市場成交非常活躍。其中6月網簽114.74萬平，與5月基本持平，同比上漲104.41%。六月，內五區住宅環比成交量維持高位，同比提升十分明顯。

　　2015年1-6月長沙四縣市住宅累計網簽成交342.47萬平米，其中6月網簽68.25萬平米，環比上升2.43%，同比上漲55.39%，6月四縣市的成交繼續維持在高位。（見圖5）

　　3.價格走勢

　　2015年6月，長沙內五區住宅成交均價為6571元/平米，環比上升2.65%，同比下降0.24%。6月長沙主城區住宅成交量繼續回升，同時價格維持平穩，略微上揚，開發商以低價沖量仍是主流，但也有部分企業在成交回暖的形勢下開始試探性提價。

　　同期，長沙四縣市住宅成交均價為4362元/平方米，環比上升4.60%，同比上漲6.05%。四縣市的均價隨著成交的放量還在持續上升。（見圖6）

　　4.供銷比走勢

　　2015年1-6月，長沙市新建商品住宅供銷比為0.77，其中，6月長沙市（含五區四縣市）新建商品住宅供銷比為0.58，整個上半年供應處于抑制狀態，供求比絕大部分時間低于1，市場正處在快速去化的通道當中。（見圖7）

　　5.待銷分析

　　截至2015年6月，長沙內六區已取得批準預售且未銷售的商品住宅面積為1542.99萬平米，其中，岳麓區商品住宅待售量最高，達488.06萬平米，芙蓉區待售量最低，為76.13萬平米。（見圖8）

　　根據目前的庫存總量和去化速度計算，長沙市內六區商品住宅的去化周期約為12個月，為近一年來的最低值。（見圖9）

　　6.各區縣情況

　　從全市各行政區供應和成交量來看，2015年上半年住宅供應量最大的是岳麓區，共批準預售180.40萬方，供應量最小的是芙蓉區，共35.80萬方；成交量最大的也是岳麓區，共成交住宅252.75萬方，成交最少的依然是芙蓉區，共27.55萬方。

　　其中，6月住宅供應面積最多的是天心區，新增批準預售22.95萬平米，芙蓉區新增批準預售最少，僅為0.12萬平米；成交方面，6月岳麓區成交最多，網簽40.34萬平米，芙蓉區成交量最小，僅為4.73萬方。（見圖10）

　　從區域成交價格來看，2015年1-6月，長沙市開福區成交均價保持首位，為7227元/平米，寧鄉縣成交價格最低，為3630元/平米。

　　與去年同期相比，除雨花區、望城區和寧鄉縣外，其余區縣住宅成交價格均出現下滑；其中芙蓉區降幅最為顯著，價格同比下降10.09%。

　　表2    2015年1-6月長沙市各區縣住宅網簽均價一覽

　　區域網簽均價（元/㎡）同比（%）

　　芙蓉區6418-10.09

　　天心區5956-6.77

　　岳麓區5708-7.42

　　開福區7227-3.9

　　雨花區66384.16

　　望城區43173.1

　　長沙縣4624-1.07

　　瀏陽市3981-2.24

　　寧鄉縣36303.22

　　三   商品非住宅（內六區）

　　1.寫字樓

　　2015年1-6月長沙市內六區寫字樓成交面積共32.32萬平米，同比增長16.89%。共成交3910套，同比增長33.40%。其中，2015年6月成交5.92萬平米，成交面積環比下降20.74%，同比增長0.51%，成交套數同比增加29.05%。

　　近一年來，除去年6月、12月和今年1、4、5、6月成交面積超過5萬方之外，其余月份都小于5萬方，其中今年5月的辦公成交面積為近一年來新高。今年二季度單月的成交面積都突破了5萬方，辦公市場回暖比較明顯。截至6月底，上半年寫字樓辦公成交面積的前三位分別為豐升德潤小區、麗發新城和鈺龍天下佳園。從今年上半年的成交情況來看，寫字樓成交集中在內五區，雨花區寫字樓成交面積最大，達12.92萬方，共1603套，望城區上半年共成交0.17萬方，27套，成交量最小。

　　價格方面，2015年6月寫字樓的成交均價為8489元/平方米，較上月大幅回升，但仍是近一年以來成交價格的次低點，僅高于今年5月。本月價格的回升主要是成交排名靠前的樓盤網簽價格相較上月有一定的提升，拉高了整體的成交價。（見圖11）

　　2.商業用房市場

　　2015年1-6月長沙市內六區商業用房成交面積為57.45萬平方米，同比增長82.25%，成交7449套，同比增加111.44%。其中2015年6月成交面積8.15萬平方米，成交面積環比下降8.52%，同比增長16.77%，成交套數同比增長54.33%。從近一年成交的情況來看，內六區商業地產發展勢頭強勁，去年10月至今年2月月均成交近10萬平方米。今年上半年成交面積前三的項目為金橋市場集群、高嶺國際商貿城一期4號、高星物流園，成交面積均超過6萬平方米。

　　價格方面，2015年6月，長沙市內六區新建商業網簽均價為13906元/平方米，與上月基本持平。上半年商業用房成交價格非常穩定，價格圍繞13000元/平米小幅波動。近一年來長沙市內六區新建商業用房成交均價都在12500元/平方米以上，其中均價峰值出現在2014年5月，為19215元/平米。（見圖12）

　　四  二手房市場

　　1.成交情況

　　2015年1-6月，全市二手住宅成交213.13萬平米，成交套數為19810套，同比分別增長32.88%、33.66%。其中，6月份二手住宅成交42.70萬平米，環比下降8.78%，同比上升62.11%。 6月全市二手房延續了5月的成交趨勢，住宅成交量雖然微跌，但仍維持在高位，尤其是二手非住宅成交有較大提升。（見圖13）

　　2015年1-6月，內五區一、二級市場成交比值為3.76：1，其中岳麓區一、二手房交易量差距最大，比值為9.62:1，芙蓉區差距最小僅為1.24:1。3月以來，二手房市場活躍，一二級市場的成交差距進一步縮小。

　　表2    2015年1-6月長沙市各區縣住宅網簽均價一覽

　　內五區芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區

　　3.76∶11.24∶11.86∶19.62∶13.31∶12.79∶1

　　2.交易稅費成本

　　上半年，二手房政策出現重大調整。3月30號樓市新政，二手房交易的營業稅免征年限由5年調整為2年，二手房交易稅費下調。同時信貸政策十分寬松，對二手房交易形成刺激，這是今年二季度二手房市場成交屢創新高，非常活躍的政策基礎。目前，長沙市最新的二手房交易的主要稅費為：

　　長沙市交易稅費表

　　項       目契稅%

　　（買方）綜合稅%

　　（賣方）土地收益金%

　　（賣方）手續費

　　（雙方各半）營業稅及附加%

　　（賣方）備注

　　私有

　　房產個人房改房（含

　　集資房）上市轉給個人2111.50元/m2未滿2年轉內全額征收5.6%。超過5年非普通住宅或非住宅轉讓，按差額征收5.6%。個人購144平米以下普通住房，契稅按2%征收，個人購144平米以上非普通住房，契稅按4%征收

　　轉給單位41

　　個人購私房住宅216元/m2

　　別墅41

　　非住宅411.30%

　　單位購私房住宅416元/m2

　　非住宅411.30%

　　自管房轉讓給個人住宅26元/m25.60%

　　別墅4

　　非住宅41.30%

　　轉讓給單位住宅46元/m2

　　非住宅41.30%

　　其他贈與住宅16元/m2

　　別墅4

　　非住宅11.30%

　　注：①個人購買90平米（含）以下唯一住房，按1%征收契稅。

　　②個人購房時間以契稅完稅證明或房屋權證上時間為準，按“孰先”原則。

　　③個人購買或轉讓非住宅按0.05%征收印花稅。

　　④俱通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直接親屬贈與方式取得房產，不按“偶然所得”征收20%的個人所得稅。

　　⑤車庫、雜屋暫免征營業稅。

　　⑥3月底，兩部委正式發文政策刺激樓市，其中二手房營業稅免征期限由5年改成2年。

　　五   預警預報

　　1.土地市場

　　今年上半年，長沙全市共公布成交土地145宗，相較去年同期回落比較明顯，也是自2009年以來半年土地成交面積的最低值。這主要是由于去年的長沙樓市下行的影響在土地市場的滯后效應的持續顯現。隨著今年上半年，特別是二季度以來新房成交量的顯著回升，下半年的土地市場在成交向好、政策刺激不斷加碼的形勢下，活躍度應該會有一定的回升。

　　這在近兩月的土地市場上已經有跡可循。從5月開始，開發商拿地意愿增強，土地供應量回升，同時商住用地的成交比例開始提高。這一切都預示著下半年的土地市場將逐漸回歸常態。

　　但就目前的情況看，長沙預供應土地存量全國排名靠前，土地市場也面臨著高庫存的巨大壓力，這對下半年的長沙土地供應的區域和節奏提出了很高的要求。預計一些偏遠、待開發的區域和板塊，土地供應仍會以工業用地為主。而傳統的商業活躍度旺盛的區域商住用地的放出比例將會有較大提升。

　　下半年預供應熱點地塊：

　　住宅類土地

　　區域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預出讓時間

　　雨花區雨花區洞井街道統征地塊南201.23住宅兼容商業掛牌半年內

　　開福區開福區撈刀河街道統征地111.88住宅兼容商業掛牌半年內

　　岳麓區濱江新城片區A-1-5、A-1-6地塊項目86.17住宅兼容商業掛牌半年內

　　岳麓區桐梓坡片區熊家灣D-31等地塊106.1住宅兼容商業掛牌半年內

　　雨花區雨花區月塘村統征地187.28住宅兼容商業掛牌半年內

　　商業類土地

　　區域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預出讓時間

　　開福區開福區青竹湖鎮統征地地塊一24.65商業掛牌半年內

　　開福區開福區青竹湖鎮統征地塊二75.11商業掛牌半年內

　　雨花區雨花區經開區統征地四97.92商業掛牌半年內

　　開福區S16營盤路與黃興北路東北地塊43.0商業待定半年以上

　　開福區S14湘春路與黃興北路交匯西南地塊5.1商業待定半年以上

　　2.新房住宅

　　總體形勢：

　　上半年長沙樓市新房市場成交量大幅反彈，同比提升非常明顯，尤其是今年二季度以來在各種貨幣政策的利好刺激下，各區縣成交量迅速回升，同環比增長十分明顯。同時市場供應受到較大抑制，供應量同比去年上半年下降明顯。成交提升而供應減少直接體現在市場去化速度方面，庫存連續減少，截至6月底長沙全市商品住宅庫存已經低于1600萬方，消化周期也從年初的近20個月降低至年中的12月，這是市場向好，信心提振的基礎。不過，長沙的庫存總量仍然較高，去化任務依舊艱巨，供求雙方還將在較長時間內深度博弈。定向房方面，進入二季度后，市場成交的絕對主力均為純商品住宅，市面上已經見不到大面積定向簽約成交的房源，對市場影響較小。

　　房價走勢：

　　從價格上來看，上半年商品住宅的價格略有提升，但仍低于去年同期水平。開發企業在成交量回升的基礎上，一部分樓盤開始提價，但由于庫存的限制，這種定價策略并沒有大規模普及，兩種價格策略的博弈在今后一段時間還會持續，預計下半年長沙的住宅均價將長期在此價位盤整，反彈空間有限。從價格區間來看，上半年長沙樓市5000-7000元/平米價位段的成交比例最大，達43.18%，是成交的主要價格區位。

　　戶型預警：

　　上半年，長沙內六區住宅供應套均面積為109.05平米，比去年同期縮小1.02%。主力供銷戶型面積區間為90-120平米、120-144平米，顯示中、大戶型仍是當前長沙市場供銷的主要選擇。

　　板塊結構：

　　上半年岳麓區與雨花區是長沙供銷的主戰場，梅溪湖板塊與洋湖板塊、金星北板塊、紅星—省府板塊活躍程度較高，下半年仍將是住宅成交的主力板塊。而芙蓉區則相對比較沉寂，轄區內除東城板塊外，其余各板塊供應和成交都不突出。

　　購房提示：

　　對于購房者而言，今年下半年的市場仍會維持高成交量，較低價格的走勢，房價難有大幅度反彈，可以考慮在7-8月相對淡市的季節擇機購房。

　　3.非住宅市場

　　寫字樓方面，上半年的各月成交面積和套數環比呈上升趨勢，成交量同比去年有一定提升，但上半年寫字樓成交均價低于去年。預計下半年寫字樓市場還將維持成交量走高而價格穩定的態勢。

　　上半年商業用房成交延續了上個月成交同比好于去年上半年，但明顯低于去年下半年。受牛市的影響，上半年大量資金涌入資本市場，居民投資興趣點轉移，致使投資商業用房的資金相對減少，隨著股市震蕩，下半年有望部分資金回流樓市，成交量有望走高。目前商業用房的成交價格整體非常穩定，預計下半年商業用房價格將穩中有升。

　　4.二手房市場

　　全市二手房成交量在上半年，特別是二季度放量明顯，同比環比均有大幅提升，成交面積屢創新高。這顯示市場已經完全擺脫去年市場低迷的影響，獲得了購房者的持續關注。在稅費減少，信貸額度增加的刺激下，預計下半年二手房成交將持續火熱。今年上半年一二手房成交比值在進一步縮小，二手房快速回暖已經導流部分新房剛需，一二級市場的聯動將繼續增強。

　　5.后市分析

　　2015年上半年新房市場成交回暖，去化速度有明顯提升，價格企穩，市場恢復了應有的活力。同時二手房市場表現突出，近幾個月成交快速上升并持續創造新高。從上半年的各項政策和宏觀經濟基本面來看看，貨幣和信貸寬松的刺激將會持續，長沙樓市整體處在一個非常寬松的環境之下，各項需求得以逐步釋放，下半年也將維持這一態勢。新房市場成交均價有看漲的趨勢，但在去庫存的壓力下，價格難以出現大幅反彈，整體將隨著成交量的好轉溫和提升，低價格高銷量的售樓策略仍將是下半年的主流。

　　而對于購房者而言，近期市面上充斥的活動、促銷和樓盤信息讓人捉摸不透，房地產市場的信息不對稱也給購房者購買心儀產品和樓盤價值的有效傳達造成了阻礙。在此背景下，經過近半年時間的打磨，由0731房產網、0731地產研究院、長沙智信評估公司傾力打造的湖南首個“在售樓盤信譽指數評價排行榜”應運而生。該體系旨在打造一個權威、客觀、公正、公平、公開的樓盤評價標準，在購房者購房之初就能給予最合理的置業參考。在售榜單將不斷動態更新發布，敬請關注0731房產網、0731地產研究院的相關欄目。