2015年的樓市復蘇

　　主要原因即是宏觀面多如牛毛的刺激政策

　　和不斷寬松的貨幣政策

　　2015中國再次進入負利率時代

　　極大的刺激了樓市的成交面

　　長沙根據自身特色出臺了落地的措施

　　也成為助力樓市回暖的重要手段

　　一、經濟新常態

　　（一）經濟深度調整，向“質量”型轉變

　　2015年，是中國經濟深度調整的一年，今年前三個季度GDP的增長率分別是7%、7%和6.9%，其中第三季度降到7%以下，是2009年第二季度以來GDP首次破7%。

　　GDP增速“破七”說明我國仍處在結構調整的關鍵階段，鋼鐵、水泥、建材這些傳統產能過剩行業的增速都出現了下滑。傳統產業的下滑短期來講對工業下行產生了壓力，但從長期來講，對于我國經濟的轉型升級是有好處的。

　　GDP“破７”并不意味著經濟運行出現了問題，穩中有進、穩中向好的大勢沒有改變。下一階段，應堅定不移地加快結構調整和轉型升級，繼續向“質量型”經濟增長方式轉變。

　　除GDP的增速如意料中的逐步放緩進入中高速發展階段外，CPI指數也幾乎全年在2以下，雖經全年四次降準仍在低位徘徊，中國宏觀經濟始終沒有擺脫通縮的壓力。

　　至于2015年的PPI和PMI指數，更是慘淡。制造業長期低迷導致產能過剩的形勢越發嚴峻，出口下滑，需求不足，采購指數自然長期在榮枯線附近徘徊。從今年四大指標來看，中國經濟的轉型和結構調整才剛剛進入攻堅階段，短期的發展陣痛難以避免。

　　（二）房地產去庫存成重中之重

　　房地產去庫存成為“國家攻堅戰”：總量消化時間預計超6年。截至2015年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。庫存形勢之嚴峻已經讓權力中樞心憂。

　　對于我國房地產的去化形勢，不同城市之間仿佛冰火兩重天。以深圳為代表的一線城市在過去一年嚴重供不應求，房價放量增長。而眾多二三四線城市則在巨大的庫存壓力下低位盤整，分化的趨勢愈發明顯。

　　◆ 全國樓市發展高峰已過 進入衰退期

　　2014年，中國樓市劇烈震蕩，全國多個主要城市出現價量雙跌，中國政府大力救市，刺激政策頻出，但住房市場仍然在主動下調。這表明，住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。

　　進入2015年，宏觀經濟觸底，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在下半年以后會進一步放松，但是，銀行對樓市的“惜貸”行為仍將繼續，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。雖然成交量較上年回暖，但單從全國72個城市的綜合地產存量來看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩的危機。

　　但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。

　　“結構性過剩與結構性短缺并存”取代“總量供不應求”，成為未來十年中國樓市發展的大背景。這從幾個關鍵指標可以看出，2015年前三季度，全國房地產投資額增速從去年同期的12%下降到2%，房屋新開工面積下降13.9%。房屋竣工面積61201萬平方米，下降4.2%。投資金額和新開工面積的大幅下滑表明，資本市場對后市持消極的態度，三季度經濟增速的進一步下滑則加劇了這種趨勢。

　　從供不應求到結構性過剩，意味著中國樓市賴以發展的“黃金期”正式結束，地產行業的發展和利潤空間回歸中流，任何刺激政策和貨幣寬松甚至量化的環境都不可能使中國樓市再有爆發性的增長。隨著宏觀經濟增速從高速過渡到中速，中國樓市也將進入漫長的下行周期。未來5-10年中國樓市的基本格局將從有房住轉變為住好房，由此帶來市場結構的深層次變化，總量上的增長放緩乃至萎縮只是結構調整的一個體現。

　　雖然整個中國樓市出現頹勢，不過，由于中國幅員遼闊，政治、產業、經濟、人口和各項自然資源分配極不平衡，各個城市和區域間的市場差異極大，全國房地產市場分化嚴重。一線城市地王頻出，三四線城市開發商拿地、投資意愿下降，消化周期拉長。據中國指數研究院指數表明，一線城市的土地庫存不到一年，二線城市在兩年左右，而三線城市是五年多。

　　◆ 一線城市：溫熱態勢將持續

　　全國樓市衰退明顯，但以深圳為代表的一線樓市房價卻突飛猛進，地王頻出，因為一線城市的聚集效應十分明顯，北京的政治優勢與國際交流中心地位、上海的商業與貿易核心、廣深的商務與高新產業是影響當代中國發展的四極。四座城市超然的格局地位決定了當地的房地產市場持久的發展動力，并不會太受宏觀形勢的拖累。因此，從目前的一線城市的政策和土地供應與成交的情況看，供不應求是主要表現，反映到土地市場是溢價高漲，反映到市場方面就是房價持續上行并經常引發搶購。由于一線城市的強大聚集效應，短期內密集的資金將會持續留在一線城市的市場，房價也難有下探的空間，因此一線城市的房地產市場熱度較高的形勢還將持續。

　　從長期來看，產業工作機會向大城市集中，人口向大城市流動已經是一種趨勢，未來會持續發生。產業、經濟和人口集中在少數幾個城市是世界各國發展的趨勢，美國大部分人生活在國土面積2%的土地上，日本70%的人口生活在京濱、阪神和名古屋三大都市圈，韓國40%的人口生活在首爾周邊地區。未來中國的北京、上海和廣深將形成進一步鞏固已經形成的極化區域，人口還將提升，城市繼續擴容、核心及周邊房價走高和土地緊俏將是大概率事件。雖然隨著中國宏觀經濟的放緩一線城市的市場會受到影響，但其地產的投資及自住需求仍將旺盛，未來的發展趨勢與全國樓市的走勢不會一致。溫熱乃至火熱的市場活躍度還將持續。

　　◆ 二線城市：在掙扎中求發展

　　二線城市的房地產市場雖然各有特點，但總體來說受到政策環境，經濟形勢和貨幣流通的影響最大，波動也最為明顯。目前來看，二線城市的房地產發展態勢比較尷尬，一是人口吸入能力不及一線城市，剛需的紅利釋放殆盡，難以繼續有效支撐區域房地產的快速發展，加上在地產黃金期大量開發的新區域、新中心的逐步建成，人口導入不利空置率高的現象比較嚴重；二是城市由于地產的快速發展，結構性問題和系統性風險已經暴露，在經產業結構調整、宏觀經濟下行的大背景下，發展缺乏強力支撐；三是二線城市的人口增長放緩，老齡化傾向出現。雖然二線城市對周邊區域存在較強輻射效應，也同時具備較強人口聚集效應，但隨著人口拐點形成以及人口更傾向于向特大型城市流動，二線城市常住人口增長不可避免出現放緩；四是商業地產明顯過剩加劇房地產結構性矛盾——據物業機構萊坊統計數據顯示，2015年末全國主要城市商業綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。2014年，國內主要城市綜合體個數達885個，較2013年增長24.47%；2015年主要城市綜合體數量將突破1000個。二線城市商業地產供應上升與宏觀經濟下行、互聯網發展潮背離，已經導致明顯過剩問題。在網購盛行潮流沖擊下，商業零售業份額被擠壓，導致商業地產滯銷，庫存量迅速攀高，商鋪、寫字樓空置現象普遍，開發商資金難以得到及時回籠。

　　同時，高端樓盤、別墅、養老地產因配套設施建設明顯滯后，空置情況較為明顯。整體看，位于遠郊區縣的別墅和高端樓盤因為配套設施不完備大多處于空置狀態，不僅銷售狀況不樂觀，而且使用率也偏低。綜合來看二線城市面臨比較嚴峻的提質轉型壓力，必須在穩定市場發展和深化結構調整之間找到平衡點。

　　◆ 三四線城市：陷入嚴重困境

　　三四線城市直面住房存量的結構性過剩如何消化以及鬼城、空城問題。未來十年，中國產業結構將面臨深刻轉型，第三產業在經濟總量中的比重將不斷上升，而第二產業在經濟總量中的比重將趨于下降。由于第三產業主要集中于一、二線城市，而第二產業則是三、四線城市的重要經濟支柱，這種產業結構轉型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。因此，未來三、四線城市人口總體將持續外流，而一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態勢，住房供給結構性過剩問題必將會更加突出。

　　此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材，遍地開花式地開發建設了數量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產炒作需要，通過虛構的城市發展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設起來的，并沒有真實的產業發展作為支撐。隨著房地產熱的退潮，其中有部分必將淪為新的鬼城或空城。

　　二、政策環境

　　3月15日    兩會透露五大政策信號 房地產需“分城施策”

　　3月份，全國兩會召開。期間，2015年政府工作報告中提出，“堅持分類指導，因地制宜，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”，與去年政府工作報告中對房地產的表述有著明顯區別，并未出現“調控”、“抑制”等詞匯，而是用了“支持“、”促進”。

　　3月27日    國土部發文 嚴格控制供地規模

　　3月27日國土部住建部聯合發文，嚴格控制供地規模，改善供求關系，合理安排住房及其用地供應規模； 優化住房及用地供應結構； 統籌保障性安居工程建設； 加大市場秩序和供應實施監督力度 。

　　3月30日    營業稅免征5年改2年

　　3月30日，中央就房地產政策接二連三放出“大招”。政策一：對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。政策二：使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。政策三：個人將購買2年以上（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　8月27日    六部委放寬房地產市場外資準入 購房套數不受限

　　8月27日，住建部、商務部等6部委聯合發布《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》，明確有資格境外機構和個人可在國內購房。這意味著除了還在實行限購政策的城市,境外人士在國內購房套數已經不受限制。

　　9月30日   首付款比例降低

　　2015年9月30日，首付款比例降低：不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整。

　　10月29日    全面二孩放開

　　2015年10月29日，全面二孩政策正式開放：中國將全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策。

　　11月10日    中央財經領導小組第十一次會議 提出要化解房地產庫存

　　11月10日，習近平主席主持召開中央財經領導小組第十一次會議，研究經濟結構性改革和城市工作。其中，對于房地產的表述，提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”這是十八大以來，習近平首次對房地產明確提出去庫存表態。

　　12月14日    中共中央政治局召開會議提出擴大有效需求，穩定房地產市場

　　12月14日，中共中央政治局召開會議中共中央總書記習近平主持會議，分析研究2016年經濟工作時表示，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

　　12月21日    中央經濟工作會議召開

　　中央經濟工作會議12月18日至21日在北京舉行，關于房地產的最新政策再次成為關注重點。其中，“化解房地產庫存”被再次提及。會議提出，撤銷對房屋所有權的過時限制，鼓勵房地產開發商降低房價。

　　三、新動向

　　42個城市取消限購令

　　自2014年以來，不少城市全面取消了限購令。2015年，加入取消限購大軍的城市越來越多，甚至有些省份計劃執行購房首付2.5成的新規。在46個限購城市中，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞五個城市在堅守。

　　持續貨幣寬松

　　不動產登記開始實施

　　2015年3月1日，《不動產暫時登記條例》開始實施，明確我國要對各級各類不動產登記數據、信息平臺、軟件系統及網絡資源進行整合集成，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享，實現與相關部門審批、交易信 息的實時互通共享，加強與公安、民政、財政、稅務等部門間不動產登記有關信息的互通共享，提供不動產登記資料的依法查詢。

　　4月底，國土部、中央編辦聯合下發相關指導意見，督促各地加快推進不動產登記職責和機構整合工作，確保在年內完成。

　　8月，不動產登記信息平臺實質性建設全面啟動，國土部要求把不動產登記信息平臺搭建在“國土資源云”上，2015下半年實現信息平臺上線試運行，2016年基本完成數據整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的信息平臺。

　　10月，國土部宣布將啟動2015年四季度全國范圍不動產登記職責機構整合情況的專項督察。專項督察的重點內容是，省級人民政府今年年底前完成全省（區、市）所有市、縣不動產登記職責機構整合工作。

　　二手房新政

　　《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅。

　　登記職責機構整合工作計劃推進情況，以及地方各級不動產登記職責機構整合完成情況。

　　中央經濟工作會議力主去庫存

　　2015年中央經濟工作會議以前所未有的篇幅對房地產去庫存進行了論述，2016年仍將是一個以樓市去庫存為首要任務的政策年。從會議報告的表述來看，在戶籍制度改革和深化住房制度改革兩項重要改革措施并舉之下，進城落戶的農民工將成為房地產去庫存的重要新增需求；同時，明確租售并舉是深化住房制度的改革方向，著重強調租賃市場的完善和補位；在市場方面，政府鼓勵針對去庫存的各種降價、營銷以及行業內的兼并重組。

　　十三五規劃即將開啟

　　“十三五”規劃是全面建成小康社會的最后一個五年規劃，也是新常態下的第一個五年規劃，是2016－2020年中國經濟社會發展的宏偉藍圖，提高發展平衡性、包容性、可持續性的基礎上，到2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番，產業邁向中高端水平，消費對經濟增長貢獻明顯加大，戶籍人口城鎮化率加快提高。農業現代化取得明顯進展，人民生活水平和質量普遍提高，我國現行標準下農村貧困人口實現脫貧，貧困縣全部摘帽，解決區域性整體貧困。國民素質和社會文明程度顯著提高。生態環境質量總體改善。各方面制度更加成熟更加定型，國家治理體系和治理能力現代化取得重大進展。 

　　四、長沙在中部經濟領導地位依舊

　　長沙前三季度全市實現GDP6147.7億元，同比增長9.7%，增速比全國和全省分別高2.8和1.0個百分點。全市GDP增速居全國省會城市第6位、中部省會城市第2位。

　　五、地方救市

　　（一）長沙公積金放松

　　公積金異地互認  

　　自2015年1月1日起，長沙市已與武漢、南昌、合肥三個省會城市住房公積金繳存實行異地互認和轉移接續。

　　首套房首付由30%下降到20%

　　今年以來，國家陸續出臺新的公積金政策，長沙公積金也隨之政策調整。5月25日長沙住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，職工在長沙地區購買自住房，住房公積金個人住房貸款最高額度由50萬元調整為60萬元。最低首付款比例為20%;首套房已轉讓注銷無其他住房的，執行首套房貸款政策。

　　二套房首付由30%下降到20%

　　10月中旬，《關于調整住房公積金個人住房貸款最低首付款比例的通知》發布，調整二套房首付比例。對擁有1套普通自住房(住房面積未超過120平方米)并已結清相應購房貸款的公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房的，二套房最低首付比例由30%降低至20%。

　　此外，繳存職工家庭現有1套120平方米及以下住房(包括有1次住房注銷記錄)或現無房但有2次住房注銷記錄(每套均在120平方米及以下)，未使用個人住房貸款或相應購房貸款已結清的，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　除了調整公積金最高貸款額度和首套房、二套房最低首付標準外，長沙住房公積金管理中心還對申請個人住房公積金貸款購買精裝修住房的市民，執行普通自住房政策。對單身繳存職工(含未婚或離異未再婚)購買首套普通自住房申請住房公積金貸款的，其住房公積金繳存月工資基數測算月還款額高于家庭收入50%時，可按長沙市統計局公布的上年度城鎮在崗職工月平均工資推算其月還款額。

　　5年以上貸款利率由4%下降到3.25%

　　2015年，公積金貸款利率進行了多次下調，在3月1日、5月11日、6月28日和8月26日公積金貸款利率三次下調之后，5年以上公積金貸款利率由4%下降到3.25%，處于歷史最低值。

　　（二）政府動作

　　棚改

　　1、按照長沙市的規劃，從2014年開始，五年之內城區實施棚戶區改造8.67萬戶、950萬平方米，基本完成集中成片棚戶區改造。其中：2014年實施1.38萬戶、241萬平方米，2015年實施3.37萬戶、347萬平方米，2016年實施2.27萬戶、214萬平方米，2017年實施1.65萬戶、148萬平方米。

　　2、今年11月18日，湖南省兩房兩棚兩供兩治工作現場會議在岳陽召開，會上下發了《湖南省政府大力推進棚戶區改造貨幣化安置工作的指導意見》，要求各市州確保棚改貨幣化安置比例計劃不低于50%。

　　扶持

　　7月15日，湖南省住房和城鄉建設廳印發了《湖南省住宅產業化生產基地布點規劃（2015—2020年）》，規定“至2020年，湖南將形成住宅產業化生產基地15個，長株潭城市群住宅產業化基地產能達到1606萬—1736萬㎡/年”，湖南住宅產業化發展進入了快車道。”

　　規劃

　　11月，中共湖南省第十屆委員會第十五次全體(擴大)會議審議通過了《中共湖南省委關于制定湖南省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》。建議指出長株潭地區要率先邁向基本現代化，依托長株潭兩型試驗區、國家自主創新示范區和湘江新區等國家級平臺，打造長江中游城市群核心引領區，

　　整合

　　2015年3月1日，《不動產暫時登記條例》開始實施，明確我國要對各級各類不動產登記數據、信息平臺、軟件系統及網絡資源進行整合集成，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享，實現與相關部門審批、交易信 息的實時互通共享，加強與公安、民政、財政、稅務等部門間不動產登記有關信息的互通共享，提供不動產登記資料的依法查詢。截至11月30日，湖南14個市本級全部完成不動產登記職責整合，瀏陽、芷江、澧縣等42個縣市區完成職責整合。

　　（三）2015年這些補貼仍在實行

　　2014年下半年以來，長沙市下轄各行政區和新區出臺了一系列政策措施刺激樓市成交，截至2015年底，下面這些政策仍在發揮作用。

　　購買三類住宅可獲補貼

　　2015年8月27日，長沙市住建委、長沙市財政局聯合印發《關于做好綠色建設、產業化住宅、全裝修普通商品住宅財政補貼的通知》，通知規定對購買綠色建筑、產業化住宅、全裝修普通商品住宅的消費者實行財政補貼，明確了補貼對象，分別是：網簽時間為2015年5月19日至2016年5月18日的個人購房者;新建住宅且建筑面積不超過144平方米;符合市住建委公布購房補貼目錄。

　　時間期限：2015年5月19日-2016年5月

　　望八條

　　2014年8月13日，長沙市望城區人民政府印發《長沙市望城區人民政府關于支持和促進房地產業持續健康發展的若干意見》，包含了“實行購房貨幣補貼”、“調整維修資金繳交時間”、“恢復實行住房公積金異地貸款制度”、“調整報建費繳交方式”、“鼓勵金融機構加大房地產業信貸投放力度”等八點內容，被媒體稱為“望八條”。

　　時間期限2014年8月1日起至2015年12月31日止

　　江新區五類人才買毛坯房享補助

　　2014年7月31日，湘江新區管理委員會和長沙高新區管理委員會聯合出臺了《關于支持鼓勵創新創業人才入駐的暫行規定關于促進片區加快成熟的若干措施》另行補助。”

　　有效期至2015年12月31日截止

　　大學生梅溪湖創業安家將獲補貼

　　2014年12月底，梅溪湖投資（長沙）有限公司出臺了《關于促進梅溪湖國際新城加快成熟的若干措施》，其中有不少內容鼓勵大學生安家、創業。

　　2014年5月1日-2016年12月31日

　　（四）2015年軌道交通建設

　　1、長沙磁懸浮列車2015年底將正式通車。

　　2、12月31日，地鐵2號線西延線將在開通。

　　3、12月22日，長沙地鐵1號線一期工程“軌通”

　　5、11月29日，長沙地鐵5號線一期工程開建 預計2020年建成開通

　　6、10月12日，長沙地鐵1號線雙線“洞通”

　　（五）2016行政面的政策儲備

　　1、降首套首付：將首套房首付比例從現行的25%，下調至20%左右。

　　2、繼續降準降息。

　　3、樓市稅費補貼類政策進一步落地。同時，首套房貸利率優惠或政府財政直接給予首套房貸支持。

　　4、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區改造力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助（貨幣補貼），而非異地分配住房（實物補貼）。

　　5、調整普通住宅標準。

　　6、鼓勵人才購房政策。

　　7、將戶籍制度與購買房產直接結合。

　　8、對于特定產品類型樓盤給予契稅優惠或減免。