2015新建商品房和二手房

　　在政策刺激和寬松貨幣的環境下

　　成交反彈非常明顯

　　成交量屢創新高

　　但價格始終在低位盤整

　　并沒有完全走出2014年震蕩的影響

　　Part 1 投資與開發

　　一、投資總額下降明顯

　　◆  開發投資前期平穩增長，2015年下滑非常明顯

　　2011-2015年1-11月，長沙房地產開發年平均投資額1082.33億元，截至2014年底都是增長的趨勢，年平均增幅為13.89%，但2015年同比出現了較大幅度的下滑。其中，住宅年平均投資732.27億元，年平均增幅為7.73%。近五年來房地產投資大爆發集中于2011年，房地產開發完成投資及住宅投資增幅均分別超過了29%、31%，2011年之后，長沙房地產的投資規模都呈現平穩增長的態勢，沒有出現爆發性的增長。但是進入2015年，受2014年量價雙跌的影響，長沙樓市的投資熱情跌至冰點，截至9月底房地產開發完成投資及住宅投資均為下降，且降幅都在20%左右。預計在房地產成交回暖和國家一系列政策的持續刺激下，房地產開發完成投資會在四季度有所回升，但全年的投資額會明顯低于去年（注：年均值不含2015年數據，下同）。

　　二 商品房施工、新開工、竣工同比均下降

　　◆  商品房在建規模巨大，竣工面積相對偏低，未來上市量將維持高水平

　　2011-2015年1-11月，長沙施工面積年平均值為8336.98萬平方米，年平均增幅為7.94%；新開工面積年平均值為2379.53萬平方米，年平均增幅為3.51%；竣工面積年平均值為1423.31萬平方米。施工面積、新開工面積在2013年出現較大幅度增長，同比增幅分別達17.75%、52.54%；竣工面積則基本保持穩定，2011至2014年竣工面積均在1400萬平方米左右，最大差值未超過50萬平方米。而從施工面積與竣工面積的倍數比來看，五年間倍數均超過4，其中2014年倍數最大；新開工面積與施工面積比較來看，各年新開工面積占施工面積比例在1/3處小幅波動。這些都預示著未來一段時間內，商品房市場新增供應仍將保持在較高水平。

　　Part 2  商品住宅

　　一、全年商品住宅供應面積減少

　　2011-2015年1-11月，長沙新建商品房批準預售面積年平均值為2216.48萬平方米，年平均增幅為10.44%；其中住宅批準預售年平均值為1800.81萬平方米，年平均增幅為4.88%。2015年的供應下調非常明顯。

　　◆  其中：內六區

　　2011-2015年1-11月，內六區新建商品房批準預售面積年平均值為1559.15萬平方米，年平均增幅為13.89%；其中住宅批準預售面積年平均值為1249.19萬平方米，年平均增幅為7.52%。

　　總量情況：受2014年樓市成交下挫影響，2015年商品住宅供應降幅明顯。從數據來看，從近5年的情況來看，長沙及其內六區商品房新增批準預售量呈波浪式推進，年上市量均較大，在全國居于前列。其中，長沙全市近五年商品房批準預售量平均值達2200萬平方米以上，除2012年外，其余三年年新增批準預售量均超過2000萬平方米，但這個增勢在2015年出現了斷崖式下跌；內六區來看，近五年（不含2012年）平均值為1378萬平方米，最低值也超過了1300萬平方米，近兩年均在1500萬平方米以上，2015年內六區的形勢與全市保持一致。

　　區域情況：從內六區的供應分布來看岳麓區是供應的主要陣地，2015年1-11月供應總量為422.06萬方，占內六區比例接近40%；其次是雨花區占比超過20%。芙蓉區與開福區占比較小，均未超過10%。 

　　月度變化：從近兩年年從各月的供應量起伏來看，2015年的供應幅度波動較小，月均值為129萬方，明顯低于2014年的月均值169萬方。說明在受2014年市場深度震蕩的影響各大樓盤均調低了推盤期望，入市量明顯縮小。

　　內六區供應特征：

　　1. 受前期市場震蕩和預期悲觀的影響，2015年住宅供應同比下降近20%，但由于2015年市場成交向好，進入下半年后推盤數量增多，供給有所恢復，推盤也較為集中，四季度延續了這一趨勢。

　　2014年，長沙全年供應量居高不下。可以看出全年供應面積同比上漲超一成，其中“金九銀十”同比上漲33.27%，供應量在九、十兩月達到峰值。市場壓力不言而喻：進入2015年，受到2014銷售滯脹庫存高企的影響，導致上半年眾多項目上市時間延遲，進入下半年后才集中爆發。

　　2. 區域住宅供應方面，2015年各行政區域供應可以分為個三梯隊，之間分化明顯。岳麓區獨占鰲頭，全年供應量422萬方。從季度供應變化趨勢看，各區供應量均出現了明顯下滑，其中開福區下浮比例最大，超過30%，芙蓉區、天心區供應下滑相對較小。

　　二、成交量大幅攀升

　　2011-2015年1-11月，長沙新建商品房成交面積年平均值為1638.89萬平方米，年平均增幅為7.11%；其中住宅成交備案年平均值為1516.76萬平方米，年平均增幅為4.71%。

　　◆ 其中：內六區

　　2011-2015年，內六區新建商品房成交面積年平均值為1147.52萬平方米，年平均增幅為-4.43%；其中住宅成交年平均值為983.925萬平方米，年平均增幅為-6.75%，近年內六區新建商品房成交面積波動較大。

　　總量：2015年樓市成交迎來井噴

　　從數據來看，近五年來長沙及其內六區商品房成交量經歷了一個從急速上揚到2014年遭遇拐點下滑的過程，基本與全國樓市的步調一致。在這五年間，長沙市商品房成交量波浪式上揚，最高值在2013年達到1966萬平米，隨后又跌回接近1700萬平方米，而2015年1-11月同比漲幅超過40%，預計全年成交量將超過2013年的峰值。而內六區的表現也基本一致，2013年同比增幅超過27%，2013年成交量達到頂峰，超過1300萬平方米，接著是2014年下滑，2015年成交量迅速反彈，同比達到近五年來的新高。

　　分區：成交集中在大河西

　　從內六區成交分布來看，岳麓區的成交量第一的地位不可撼動，成交量同樣接近40%。在2015年成交普遍放量的情況下，岳麓區、雨花區和望城區都取得了不俗的銷售業績，三區成交占比也超過74%。

　　各月：成交量高企貫穿全年

　　2015年全市成交放量，月均成交量為158萬方，同比去年的月均119萬方上漲32.77%。其中2015年的1月、5月、6月和9、10月成交量均超過了170萬方，成交峰值出現在10月。2015年金九銀十成交量井噴，同比去年上漲37.37%，市場需求度較高，將一直延續到2016年初。

　　內六區成交特點：

　　月度成交同比上升超三成。上半年受政策刺激和貨幣寬松的影響，成交回暖；二季度后多次降息，降低首付比例和公積金政策刺激，效果明顯，樓市金九銀十表現超預期，成交高企的態勢貫穿全年。

　　前三季度奠定回暖局面。2015年內六區商品住宅成交面積同比上升超五成，系列政策疊加托底效果明顯。從2015年二季度開始，網簽量開始大幅回升。2014與2015前三季度成交數據顯示，2015年前三季度成交量遠高于于2014年同期，甚至超過了2014年全年。內六區成交火爆的態勢在前三季度已經完全確立。

　　岳麓區占比最重。從2015年全年數據來看，岳麓、望城、雨花三區成交量合計為964萬方，同比上升48%，占內六區成交量的72%以上，其中岳麓區是唯一突破500萬的成交大區。以三年為周期看，除芙蓉區和開福區外，內六區其余幾區的成交面積均超過了過去兩年。

　　2015年成交受政策影響效果突出。受一系列政策疊加和去年受抑制的需求釋放的影響，網簽面積同比六區均較大同幅度地上升，其中天心區漲幅最大，同比上升超過100%，天心區、岳麓區和雨花區的同比增長均超過了50%。 

　　2015年銷售的住宅產品中90-120㎡套型占比最多。對比2014年，投資型產品特別是一房的小戶型產品比例降低，剛需、剛改需求擴容。內六區80-120㎡套型成交占比超過50%，同比略微上漲，依然占據絕對主力。

　　2016年小戶型存在機會點。雖然2015年小戶型投資型產品成交受阻，但隨著資金的流入和市場的持續回暖，成熟片區的投資型產品存在機會點，可適當增加供應量。

　　三、價格始終低位盤整

　　總量：近幾年，長沙地區單位定向房簽約較多，因此整體成交均價不高。從近五年的價格變化來看，住宅價格只有在2014年出現過負增長，且幅度較大，價格峰值出現在2013年。2015年由于之前一年的住宅價格基數較低，表現只能說是差強人意，這是眾多項目以價換量的必然結果，整個樓市價格一直在低價位盤整，價格基本與2012年持平，從供應和庫存的情況來看，這一趨勢將延續到2016年。

　　月度均價分析：價格先抑后穩。從圖可以看出，全年月度均價整體低位徘徊，基本略高于去年同期。一季度，樓市氛圍悲觀，大量限價項目集中網簽，將均價直接拽至谷底。二季度后商品住宅簽約量占比增加，價格穩步回升，在最后兩個月價格加速上升。

　　各區價格對比：內六區同比均價中有三區下跌，其中天心區跌幅最大，同比下滑13.67%。年度數據顯示，2015年內六區均價只有開福區超過7000元/㎡，其余五區均價維持在4000-7000元/㎡之間。成熟大區開福區、雨花區價格依舊堅挺，分別上漲9.91%和4.79%，其它各區均變化幅度不大。

　　價格特點：樓市成交回暖，但以價換量的策略導致整體均價低位徘徊，進入2015年四季度商品房網簽增加，定向房簽約占比減少，價格穩步回升，趨近市場正常水平。

　　區域住宅價格特征：可以說，各區的價格在過去一年經歷了不同變化，比如開福區、雨花區迅速從低迷的價位回暖，在2015年有一定比例的上漲，其余各區還處在去年以來去庫存快消的降價或盤整通道當中。

　　四、住宅供銷關系改善

　　1. 供銷比大幅下降

　　從2011-2015年商品房供銷比來看，2014年達最高位，全市供銷比達1.42:1，2015年達最低位，僅0.82:1，此后，整個供給2015年呈抑制狀態。可以看到，除2015年外，各年供銷比均高于1，表明從供銷對比來看，長沙商品房新增供應量一直處于相對充足狀態。

　　以三年為周期看，2011-2013年市場處于需求旺盛階段，開發商推貨熱情較高，近三年供應量有所下滑，雖然成交量在2015年拉升，但庫存壓力仍將導致客源的激烈爭奪。

　　從近一年的情況來看，供銷比值主要隨著市場供應量的改變而變化。2015年的4、5月和年底的月份是開發商推盤的高峰期，相應供銷比值最高，但始終也只是剛剛超過1，全年的均值在0.8左右，相較2014年大幅下降。因此從整體看2015年的市場就是抑制供給，去庫存，這是導致2015年供銷比值整體偏低的主要原因。

　　分區域來看，2015年內六區除芙蓉區外，其余各區均是供小于求，且均值穩定在0.8左右。

　　2. 主流需求區間變化較小，2015剛需再次救場

　　從戶型結構看，大于144平米的戶型供銷比最小，顯示改善性高端住宅的需求比例再增加。除60-120的主力戶型在長沙供求基本平衡，市場助推和需求旺盛的皆是此類剛需產品，這是2015年的主要戶型特點。

　　從價位結構上看，市面上小于4000元單價的產品除個別項目外基本是定向房產品。商品住宅的主流成交價格維持在5000-7000元段。高價格段產品成交相比去年有所減少，剛需為主的需求導致主力價格持續低位徘徊。

　　五、住宅庫存情況

　　目前長沙內六區已取得批準預售且未銷售的商品住宅面積為1467.60萬平米。其中，岳麓區商品住宅待售量最高，達486.63萬平米，芙蓉區待售量最低，為77.55萬平米。與2014年同期相比，內六區住宅庫存下降近10%。這是政策累加和去化速度持續加速的結果。從整體的情況看，目前的庫存水平仍然較高。

　　在控供應、高成交的雙重影響下，2015年供銷值一路下行，根據目前的庫存總量和去化速度計算，長沙市內六區商品住宅的去化周期約為10個月，是近兩年來的消化周期最低值。

　　六、住宅市場總結

　　2014年住宅市場供求持續失衡，存量不斷累積，導致2015年銷售壓力巨大。然后在2014年四季度以來的持續政策和貨幣寬松環境的刺激下，被壓抑了許久的剛需在2015年得到了徹底釋放。各剛需產品銷量強勢反彈，成交屢創新高，僅9個月就超過了2014年全年的成交，取得了不俗的銷售成績。價格方面，因為各類促銷和讓利的活動去庫存，價格持續在低位盤整。預計未來樓市整體價格還有一定的反彈空間，將逐步回到正常水準。

　　1. 供求改善去化加速：經歷了2014年樓市供銷的跛腿前行，2015年迎來銷售回升和供應驟減的雙向反彈，在這個過程中存量削減，供銷比大幅下降，短期去化壓力有所緩解，但價格仍在低位。

　　2. 成交持續高漲 岳麓獨占鰲頭：2014年受到壓抑的剛需在2015年得到釋放，隨著降息降準疊加、地方救市和公積金利好一系列刺激政策的出臺，樓市成交明顯好轉，岳麓區作為住宅供銷大區獨占成交鰲頭。12月的中央工作經濟會議在此強調去庫存及農民工市民化的轉變方向，依舊是轉變剛需，刺激剛需的方式。

　　3. 同比量升價穩，成交均價先抑后揚：2015年前三季度，樓市成交回暖，但定向房簽約占比較大，對價格影響加強，整體均價低位徘徊，二季度以后定向房源簽約逐步減少，市場價格企穩。

　　Part 3  寫字樓市場

　　供應情況

　　2014年內六區寫字樓市場供銷比猛增至2.08，造成大量庫存積壓。2015年，雖然政策疊加和貨幣供應大幅增加的寬松環境下，樓市成交好轉，但供應同步上升，寫字樓市場未出現明顯好轉，供銷比不減反增繼續上升至2.28，除3月和7月外，各月供銷比值均遠大于1。供過于求的狀況愈發嚴重。

　　從成交面積來看，2015年1-11月內六區新建辦公用房網簽面積為76.75萬平方米，同比增長69.28%，成交9841套，同比增長98.37%。其中2015年11月成交10.41萬平，是一年的成交峰值。

　　從各區的情況來看，寫字樓的成交主要集中在岳麓區和望城區。與以往主要集中在主城區不同的是，2015年望城區由于幾個市場集群和總部基地銷量較大，提升了區域的占比比例。望城區的價格優勢也成為其攬下不錯銷售業績的原因之一。

　　價格走勢：受不斷推高的庫存和低價項目入市的影響，2015年辦公用房年成交均價為8022元/平米，同比下跌26.51%。2015年上半年寫字樓成交價格較為穩定，但是進入下半年后，隨著一批總部基地和低單價的產品集中入市，使得市場價格產生了一定的波動。

　　從各個區的成交價格來看，2015年辦公用房成交均價最高的是開福區，均價為11604元/平米，最低的是望城區，僅為3512元/平米。

　　2015年辦公用房成交面積排名前三的項目為金橋市場集群、鈺龍天下佳園和東科園。

　　Part 4  商業用房市場

　　成交與價格

　　2015年1-11月內六區商業用房成交102.69萬方，12641套，成交面積同比增長38.88%，成交套數同比上升10.61%。2015年商業用房成交向好，面積套數穩定提升，從近一年成交的情況來看，內六區商業地產整體發展勢頭較好，成交面積和套數都比較平穩。2015年1-11月成交面積前三的項目為高星物流園、金橋市場集群、高嶺國際商貿城一期4號，成交面積均超過7萬平方米。

　　價格方面，2015年長沙市內六區新建商業網簽均價為13028元/平方米，同比下降18.19%。近一年的商業用房同樣是以價格為代價獲得成交的提升，加速去化。

　　從區域來看，商業用房的成交主要集中在望城區和開福區，占比分別為36%、19%。價格方面芙蓉區和天心區的商業用房單價最高，分別為15907元/平方米和15399元/平方米，望城區價格最低，為8534元/平方米。

　　購買來源地

　　從購買地來源來看，商用用房的主要人口主要是長沙本地人和湖南各地市州人群，投資人群的來源還是非常的集中。

　　Part 6  樓市排行榜

　　銷售類排行榜

　　根據2015年長沙在售/規劃樓盤綜合競爭力評估實施方案，將銷售面積和銷售金額兩項指標全面納入考核，采用（1/成交面積X1/3+成交金額名次X1/3+成交套數排名X1/3)X100的計算模型，最終統計得出2015普通商品房暢銷樓盤。

　　2015年度長沙樓市普通商品房暢銷樓盤

　　項目名稱開發企業所在區

　　北辰三角洲長沙北辰房地產開發有限公司開福區

　　五礦·萬境水岸湖南東潤房地產開發有限責任公司雨花區

　　中建·梅溪湖中心湖南中建信和梅溪湖置業有限公司岳麓區

　　恒大雅苑長沙寶瑞房地產開發有限公司開福區

　　中建·芙蓉嘉苑中建信和地產有限公司天心區

　　MOMΛ當代廣場湖南當代置業長沙縣

　　振業城湖南振業房地產開發有限公司岳麓區

　　中建·信和城中建信和地產有限公司雨花區

　　華潤·置地廣場華潤置地（湖南）有限公司長沙縣

　　美洲故事長沙德普置業發展有限公司雨花區

　　入榜剖析：

　　雨花區實力彰顯

　　2015年，長沙樓市硝煙不斷，宏觀政策輪番出臺，激發房地產市場新活力。在這風云莫測的一年，不乏實力雄厚者持續暢銷，引領風騷，屹立于樓市而不倒。2015年，雨花區吹響南城集結號，獨占榜單三席，以中建、五礦等知名品牌帶來的佳作成功突圍，風頭一時無二；作為備受關注岳麓區，本年持續熱銷，中建地產在岳麓區佳作中建·梅溪湖中心上榜，此乃實至名歸；開福區仍以備受關注的暢銷大盤恒大雅苑、北辰三角洲持續上榜，市場號召力有目共睹；長沙縣以華潤·置地廣場和MOMΛ當代廣場上榜，實力不可小覷；天心區主推中建·芙蓉嘉苑這一風頭正勁的熱銷大盤，頗有看頭。由此看來，六區中僅有望城區遺憾未上榜。

　　暢銷大盤雄踞地產江湖

　　從2015年度長沙樓市普通商品房銷售類十強榜單來看，北辰、恒大、五礦、華潤、中建、當代置業等都是全國知名房企。北辰三角洲、五礦·萬境水岸和中建·梅溪湖中心雄踞樓市前列，暢銷樓盤地位不可動搖。

　　銷售類排行榜

　　根據2015年長沙在售/規劃樓盤綜合競爭力評估實施方案，將銷售面積和銷售金額兩項指標全面納入考核，采用（1/成交面積X1/3+成交金額名次X1/3+成交套數排名X1/3)X100的計算模型，最終統計得出2015商業地產暢銷樓盤。

　　入榜剖析：

　　岳麓區獨領風騷

　　縱觀當下長沙急速發展的商業地產，個個實力深厚，各有運營偏重，自身特色明顯。湖湘天街雄踞國家級湘江新區繁華地區溁灣鎮，公園環繞周邊，是集購物、美食、休閑、文化、藝術、旅游于一體的湖湘特色立體街區。中盈廣場緊鄰7000畝洋湖濕地公園，獨攬湘江、雅河一線風光，綠色二星建筑，全玻璃幕墻工藝。達美中心，雄踞梅溪湖新城橋頭堡，毗鄰新西站，得天獨厚的交通優勢，成就辦公高效率，3000畝梅溪湖、國家5A級風景區環抱左右。