| TOPIC4 預測分析篇 |
2015年長沙樓市成交火爆 全年成交量遠勝去年，甚至超過2013年同期 達到了近年的峰值水平 但是在極高成交量的背后我們也要看到 樓市均價較低，樓盤質量參差不齊 市場兩級分化明顯 部分房企依然資金緊張年關難過 樓市后續的發展還存在不少隱憂。 Part 1 經濟環境 一、2015，中國經濟出現衰退跡象 2015年是中國宏觀經濟新常態步入新階段的一年，是全面步入艱難期的一年，也是中國宏觀經濟結構分化、微觀變異、動蕩加劇的一年。 從主要主標來看，全國GDP增速的“破7”，非金融性行業增速的“破6”，工業主營業務收入的“0增長”，GDP平減指數、企業利潤和政府性收入的“負增長”，“衰退式順差”的快速增長以及“衰退式泡沫”的此起彼伏，都標志著中國宏觀經濟于2015年步入深度下滑期和風險集中釋放期。 隨著2015年2季度中國“穩增長”政策的全面加碼，中國宏觀經濟將于四季度短期趨穩。但由于“通縮-債務效應”不斷發酵，宏觀經濟內生性收縮力量不斷強化，去產能與去庫存不斷持續、基層財政困難陸續顯化、部分行業和企業盈虧點逆轉，“微刺激”效果遞減等因素，“穩增長”政策難以從根本上改變本輪“不對稱W型”周期調整的路徑。 根據中國人民大學中國宏觀經濟分析與預測模型-CMAFM模型，設定主要宏觀經濟政策假設為，2015年與2016年財政預算實際赤字分別為16000億元與21000億元;2015年與2016年人民幣與美元平均兌換率分別為6.21:1與6.50:1。預測結果顯示，整體經濟的困難度比實際增速所顯示的更為困難。 2015年下半年開始，中央開始強調要從供給端改革發力，從供給角度來看，在工業蕭條的持續沖擊下，第二產業回落幅度進一步加大，第三產業逆勢上揚，增長較為強勁。預計2015年第二產業增加值增速為5.9%，較2014年下降了1.4個百分點，第三產業增速為8.2%，比2014年上升了0.4個百分點，第一產業在各類農業政策的作用下保持相對穩定的狀態，其增加值增速為4.0%。 從總需求角度來看，三大需求都呈現疲軟，其中投資和出口增速的回落較為明顯。在供求失衡與輸入性通縮等多重因素的作用下，2015年價格水平回落明顯。預計全年CPI增速為1.4%，較2014年下滑了0.6個百分點，遠低于國家3.0%的政策目標。 穩健貨幣政策進一步持續，但受到資金內生性收縮的壓力，貨幣供應量與全社會融資增速之間的差額大幅度擴大，流動性向實體經濟的滲透力進一步下滑。預計M2增速保持在13.3%，社會融資總額為151926億元，增速為-7.7%，“寬貨幣、緊融資”的局面進一步惡化。 在房地產蕭條、工業蕭條以及進出口大幅度下滑的作用下，中國政府性收入2015年預計出現-2.2%的增長，政府財政壓力全面上揚。 二、2016，中國經濟將繼續探底 2016年是中國經濟持續探底的一年，經過2015-2016年全面培育新的增長源和新的動力機制，中國宏觀經濟預計將在2017年后期出現穩定的反彈，并逐步步入中高速的穩態增長軌道之中。換句話說，結構調整和GDP增長放緩的形勢將在2016年進一步深化。 在世界經濟周期、中國房地產周期、中國的債務周期、庫存周期、新產業培育周期、政治經濟周期以及宏觀經濟政策再定位等因素的作用下，中國宏觀經濟將在2016年出現深度下滑，本輪周期的第二個底部在3-4季度開始出現。2016年不僅要面對探底的不確定性，同時還將面臨兩大類風險：一是微觀主體行為整體性變異帶來的宏觀經濟內生性加速下滑的風險;二是各種“衰退式泡沫”帶來的各種沖擊和系統性風險。 顯而易見，改革動力體系的構建、房地產市場的復蘇、世界經濟的變異以及經濟探底進程中的宏觀經濟政策再定位等4大問題是左右中國經濟走向的關鍵問題，這在2016年需要高度關注。 預計2016年GDP實際增速為6.6%，比2015年進一步下滑0.3個百分點，但由于GDP平減指數僅為-0.1%，2016年GDP名義增速為6.5%，較2015年回升了0.1個百分點。其中第一產業增速基本持平，第二產業增速為5.4%,較2015年進一步回落0.5個百分點，第三產業小幅回落，增速為8.0%。2016年固定資產投資持續回落，增速估計為9.6%，但考慮價格效應，實際增速與2015年基本持平。2016年消費依然平穩，增速估計為10.3%，較2015年略有下滑。 隨著世界經濟危機的傳遞，新興經濟體動蕩的加劇，歐洲和日本經濟復蘇的乏力，2016年中國外部環境持續低迷，但由于基數因素，全年貿易增速將出現反彈。預計2016年出口增速為2.1%，進口增速為1.1%。貿易順差為37892億人民幣(5829億美元)，較2015年僅增長5.1%。 年 份GDP增速固定投資增速全社會零售商品額增速 20156.90%9.50%10.60% 2016（預計）6.60%9.60%10.30% Part 2 政策環境 總體特征：2016年，房地產去庫存成為國家意志，是中央強調的四大經濟戰役之一。因此，政策面的環境將會繼續保持寬松，貨幣供應量有進一步上升的空間。除4個一線城市外其余城市的行政限制類指令將會全面放開，房地產的支柱地位被重新樹立。樓市的結構調整和供給端改革將進入深水區。 穩增長更重供給 2016穩定經濟增長要“更加注重”供給側結構性改革。這一原則體現在政策上，就是產業政策要加快制造強國建設、加快服務業發展，推動形成新的增長點，注重激活存量，補齊短板；微觀政策要鼓勵和支持各種所有制企業創新發展，提高有效供給能力，通過創造新供給、提高供給質量，擴大消費需求。 宏觀調控更重穩預期 2016年，實施宏觀調控要更加注重引導市場行為和社會心理預期。過去一年高層已多次提出要強化逆周期調節，穩定市場預期。市場主體對經濟前景的悲觀預期往往容易相互感染傳導，致使本已不足的總需求雪上加霜，經濟陷入惡性循環。有鑒于此，穩定市場預期，防止悲觀論調，“自我實現”對中國經濟至關重要。 “加減乘除”并舉調結構 2016年，調整產業結構要更加注重“加減乘除并舉”，并將化解產能過剩列為來年經濟工作五大任務之首。這意味著中國在改造傳統行業，使無盈利能力的“僵尸企業”退出市場的同時，還將進一步加快培育發展新產業；除了推進簡政放權，減輕企業債務負擔以外，還將加大對企業技術改造和設備更新的支持力度。 階段性提高財政赤字率 2016年將階段性提高財政赤字率，實行減稅政策。此前官方已在不同場合多次要求積極財政政策加大力度，而減稅和增加支出正是積極財政政策的題中應有之義。 2015年中國財政赤字率為2.3%，低于3%的國際警戒線，鑒于當前中國經濟復蘇態勢仍不牢固，在貨幣政策傳導機制不暢環境下，積極財政政策加大力度，適度擴大赤字率，對穩定經濟增長具有重要作用。財政赤字今后將更加重視在擴大需求和防控風險方面的平衡；擴大減稅力度將在保證不超出財政可承受能力，不使財政收支矛盾顯著加劇的同時，與產業和貨幣政策更好配合。 取消“過時的限制性措施” “化解房地產庫存”列為中國2016年經濟工作五大任務之一，并首次提出要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，取消過時的限制性措施。2015年以來，中國房地產開發投資持續低迷，拖累投資這一經濟增長的主要引擎也一路走低。此前中共中央政治局會議已明確提出，要化解房地產庫存，擴大有效需求，穩定房地產市場。 貨幣寬松仍可期 2015年5次降準降息釋放了大量貨幣，助力了樓市的快速成交回溫。2016年，在5年期存貸比例仍在5%左右的位置，仍有一定的下降空間。根據2015年廣義貨幣供應量的比率來看，也仍有一定的降準空間。預計2016年的貨幣寬松環境將會持續乃至進一步放松。 推進高水平雙向開放 目前中國已開始進入資本輸出和產業輸出的階段，對“一帶一路”建設和國際產能合作的支撐作用日益顯現。據商務部數據，2015年前11個月中國對外直接投資幾乎涉及國民經濟的所有行業，同期流向制造業的投資同比增長95.4%，其中流向裝備制造業的投資同比增長高達117.3%。要加強國際產能和裝備制造合作，加快自貿區及投資協定談判，積極參與全球經濟治理等工作，抓好“一帶一路”建設落實，抓好重大標志性工程落地。 持續深化改革 2016年是全面建成小康社會決勝階段的開局之年，也是推進結構性改革的攻堅之年。要加大重要領域和關鍵環節改革力度，推出一批具有重大“牽引作用”的改革舉措。這些“重要領域和關鍵環節”包括國企、財稅體制、金融體制、養老保險制度、醫藥衛生體制等。 Part 3 行業趨勢分析 全國樓市2015年成交兩級分化，一線城市和部分熱點二線城市成交快速反彈，價格上漲，但眾多三四線城市出現量價齊跌，這一趨勢在2016年仍會延續。 從全國房企的土地購置面積、銷售均價和開發投資同比增幅來看，2016年的房地產市場將十分嚴峻，眾多企業對后市的發展預期比較悲觀，拿地和投資舉措十分謹慎，樓市還將長期處于掙扎前行的階段。 此外，雖然2015年實施一系列的貨幣寬松舉措，廣大的中小企業仍將面臨一定程度的資金緊張。2015年底人民幣大幅貶值也加速了資金流出的進程。2016年廣大房企仍面臨十分嚴峻的資金壓力，預期土地市場和開發投資短期內很難有改變。 Part 4 長沙樓市主要指標預測 長沙作為中部二線城市，在2003-2013年十年間實現了較快速的增長，2014年與全國其它二線城市一樣量價齊跌，但在2015年成交反彈比較明顯。對長沙樓市來講，既有全國樓市的共性，又有自身發展的特性，2016年的發展將呈現以下趨勢： 第一，土地投資市場進入寒冬。內六區與長沙縣商住類地塊供應同比下降27%，成交499萬方，同比下降59.64%，總金額同比減少52.88%。由于2014年樓市低迷，2015年開發商謹慎拿地，土地供應和成交市場嚴重萎縮，供求均出現猛跌。2015年內六區住類成交樓面地價同比下滑38.35%，整體溢價率低于2%，處于極低溢價水平。三大熱點板塊成交較少，成交量不及去年。政府供地謹慎，尤其是后期更是趨于邊緣化，主力集中在望城區和岳麓區的新規劃區。2016年的土地市場仍然將以低價段的望城區為主，內五區的土地市場活躍度不會太高。 第二，長沙市場庫存高企，明后兩年供銷結構難有質變。截至2015年底，長沙房地產市場庫存商品房2349萬平米，較2014年年底庫存總量減少200萬平米 ，總去化周期約為15個月。另外，2014年至2015年的新開工面積和竣工面積，2016-2017年上市的總量預計會突破2000萬方，在剛需紅利支撐逐漸減少的近幾年，長沙樓市的供銷壓力仍然較大，難有質變，去化形勢依舊嚴峻。 2015年是長沙樓市成交的反彈年，但結合企業拿地和新開工情況及施工情況來看，2016年的市場成交較2015年將會略有下滑。尤其在2016年下半年，較低的土地購入量和新開工體量會進一步壓低市場的供應，價格可能迎來階段性的復蘇。 第三，商業地產結構性過剩。2012年以來，以綜合體為代表的商業地產大規模入市，但成交及出租比例較低，大量綜合體商業無人問津，空置率不斷攀升，商業活力不足難以支撐大體量的商業開發和運營。2016年商業過剩的運營困局將會表現的十分明顯。 總的來講，2015年長沙樓市雖然成交回暖，但成交被后的關鍵性指標沒有顯著改善的跡象，樓市仍然面臨較一定的系統性風險。長沙樓市將在今后一段時間內保持低價走量的態勢，開發節奏減緩，投入資金進一步下降，除個別區域和板塊外，整體發展將陷入較長的發展瓶頸期，低價格在長沙可能會成為一個持久現象。由于2015年成交量有較大幅度的反彈，釋放很大一部分的剛性需求，潛在置業人群沒有顯著增加，且新開工面積減少的情況下，2016年的成交量較2015年很可能會有所下滑，下滑比例約在15%左右。 同時，未來長沙市住宅市場將處于從數量型發展階段向數量與質量并重、從單純的生存型需求向舒適型需求、從“居者有其屋”向“居者優其屋”發展階段轉化的過程中，在今后很長的一段時期內，居民的消費結構開始發生變化，開始追求居住舒適、質量較高的住房，大量需求定位出現偏差的企業和樓盤將會被淘汰，2016年長沙現有的房地產市場面臨比較大結構調整壓力。 Part 5 樓市排行榜 綜合競爭力排行榜 根據2015年長沙在售/規劃樓盤綜合競爭力評估實施方案，對樓盤的品質口碑、區位環境、規劃因子等3個一級指標進行綜合評估，通過綜合競爭力評估模型，得到在售/規劃樓盤的綜合競爭力指數，作為全市在售樓盤綜合競爭力評估的參評樓盤樣本， 最終根據綜合排名得出上榜樓盤。 2015年度長沙樓市在售樓盤綜合競爭力TOP10 項目名稱開發企業所在區 恒偉·湘江時代先導恒偉房地產開發有限公司岳麓區 北大資源·時光長沙恒隆房地產開發有限公司岳麓區 愿景·山水灣湖南致盛愿景房地產開發有限公司長沙縣 納愛斯·陽光麗城湖南省山水投資置業有限公司岳麓區 美洲故事長沙德普置業發展有限公司雨花區 艾美·瀟湘湖南順龍房地產開發有限公司長沙縣 弘德·西街好萊城弘德地產岳麓區 華潤·橡樹灣華潤置地（湖南）發展有限公司岳麓區 高升時代廣場湖南省冠銘房地產開發有限公司雨花區 乾城·江來興旺房產/長沙市芙蓉實業公司天心區 入榜剖析： 岳麓區樓盤占據半壁江山 2015年在高庫存的重壓之下，長沙房地產市場競爭異常激烈，產品多元化、細分化趨勢十分明顯，很多高端品質樓盤紛紛從建筑風格、品質質量、節能環保、人文風情等方面積極尋求突破，提升自身產品的市場競爭力。從2015年度長沙樓市在售樓盤綜合競爭力榜單來看，實力名盤始終保持著強大的市場號召力和良好口碑，岳麓區以恒偉·湘江時代、北大資源·時光、納愛斯·陽光麗城等五個項目上榜的優勢占據本榜單的半壁江山，雨花區、長沙縣分別以兩個項目上榜緊隨其后，天心區僅乾城·江來一個項目上榜。 綜合實力彰顯競爭力優勢 2015年上榜的樓盤綜合實力均不容小覷。愿景·山水灣總建筑面積逾70萬平米，產品涵蓋高層、小高層、多層洋房及聯排別墅，是可容納上萬人的現代生態人居大盤；湖南首個兩型綜合體恒偉·湘江時代位居洋湖總部中心，集高端商務中心、精裝住宅、時尚商業于一體，以更高的建筑品質定義長沙宜居標準；北大資源·時光充分利用洋湖垸濕地公園的景觀資源，建造SOHO公寓和全景觀闊景華宅，真正實現離塵不離城的高品質生活；納愛斯·陽光麗城由中國500強企業納愛斯集團有限公司攜手浙江山水旅游投資集團公司共同投資開發，項目區域前景顯赫，周邊配套齊全，教育、商業、地鐵一個不缺，生活、娛樂兩不誤；美洲故事是一個以山、水、森林、坡地為主題創造出的稀有城市別墅區；艾美·瀟湘用6.1萬㎡的綠地雕琢了13.1萬㎡的人文精品家園；弘德·西街好萊城是弘德企業秉承“魯班獎”榮譽后的又一力作，是集國際酒店、寫字樓、大型購物中心、商業街區、精裝公寓、精品住宅于一體的大型城市綜合體；華潤·橡樹灣匯聚15座橡樹灣學府系列產品豐富實踐經驗，塑造60萬㎡長沙學院情境式社區；高升時代廣場位處南城市場集群，交通、商圈、產品規劃、品牌價值等綜合優勢十分明顯；乾城·江來為長沙市中心70萬方城市生活綜合體，立體城市交通路網、雙地鐵環繞、13條公交線路隨時恭候。 特色排行榜 通過專家、網絡及媒體綜合評測，從2015年內在城市建設、產業發展和居住體驗方面取得顯著成效和突出表現的長沙在售樓盤中推介產生，各特色獎項依入榜樓盤特征最后綜合定義。 2015年度長沙樓市綠色科技典范 湘水郡湖南湘水投房地產有限公司雨花 2015年度長沙樓市頂級配套獎 洋湖時代廣場湖南上城投資發展有限公司岳麓 2016年度長沙樓市最值得期待樓盤 興旺·正佳廣場湖南興蘇置業有限公司雨花 2015年度長沙樓市最宜居生態大盤獎 榮盛·花語城榮盛發展長沙縣 2015年長沙樓市年度熱銷樓盤 北辰中央公園長沙世紀御景房地產有限公司天心 2016年度長沙樓市最具投資價值景觀寫字樓 長盛·上東區長沙長盛置業有限公司芙蓉 2015年度長沙樓市綠色三星豪宅標桿樓盤獎 恒偉·西雅韻公館長沙先導恒偉房地產開發有限公司岳麓 2015年度長沙樓市品質標志性綜合體 恒大國際廣場長沙天璽置業有限公司雨花 入榜剖析： 上榜樓盤特色價值各具優勢 從上榜樓盤特色價值來看，各樓盤風格特色鮮明，投資價值各具優勢，綜合競爭力難分伯仲。湘水郡以綠色人文科技住宅為最大特色；洋湖時代廣場以稀缺商業綜合體和豐富的景觀資源為優勢；興旺·正佳廣場則以打造為華中首個家庭時尚體驗購物中心為名片；榮盛·花語城自帶的62畝純生態公園開放區和優質教育配套被投資者們看好；北辰中央公園打造長沙南城高端住宅標桿項目；長盛·上東區則主打地鐵區位優勢，擁有稀缺的公園綠色資源；恒偉·西雅韻公館打造低密度純居住社區，以八大健康科技系統為吸引客流的賣點；恒大國際廣場則以超大商業體量和“真地鐵上蓋”物業制勝。 雨花岳麓區特色樓盤備受關注 本次上榜的樓盤均是長沙在售樓盤項目中特色凸顯，且廣受市場認可的品質樓盤。從上榜樓盤所在行政區域比例來看，雨花區∶岳麓區∶天心區∶芙蓉區∶長沙縣為3∶2∶1∶1∶1，雨花區有湘水郡、興旺·正佳廣場、恒大國際廣場三大樓盤登榜。其中湘水郡位于長株潭融城核心地帶，上市以來以其獨特的綠色科技人文關懷受到市場青睞。而恒大國際廣場作為恒大入駐長沙首個綜合體項目，以46萬方醇熟社區配套占據武廣央區核心，升值潛力非常大。而岳麓區則有洋湖時代廣場和恒偉·西雅韻公館上榜，體現兩型、生態、高檔人居的優勢。這些上榜樓盤均是在各自領域的佼佼者，不僅品質過硬，廣受消費者青睞，在業界也享有一定美譽。 |