| TOPIC6 預警預報 |
2014年的跌宕 2015年的表面復蘇 在史上最寬松貨幣政策 和政府大力支持去化的環境下 2016長沙樓市需要關注哪些要點？ 對哪些方面需要尤其注意 從而避開險境開辟新峰？ Part 1 土地市場預警 一、土地類型預警 除工業土地占比大幅上漲以外，2015年的土地市場成交延續了和發展了2014年土地市場的態勢，住宅用地的成交進一步萎縮，商業用地占比進一步加大。在非工業用地外，商業用地成為了2015年長沙內六區市場推地的重點。連續幾年商業用地出讓比例的加大，也增加了2016、2017兩年的商業待開發體量。在目前商業綜合體和商業用房已經出現飽和的情形下，未來的商業地產的運營壓力進一步加大。 經過去年一年住宅的成交反彈，預計2016年的商住用地比例會有所回升，純商業用地的比例會下降。2016年投入開發純商業用地的壓力和風險仍然比較大，商住用地的開發在快速去化的形勢下只要找準價格和區位定位，還是比較穩妥。 二、拿地區域預警 行政區域預警 2015年內六區成交411萬方，其中商住三類成交180萬方，占比跌破50%，商住三類中，商業用地比重超過63%；居住用地和商住用地因主要成交在望城區，導致平均樓面地價被大幅拉低。從2015年的成交情況來看，土地成交也呈現逐年邊緣化的趨勢。從2015年的成交情況來看，土地成交也呈現逐年邊緣化的趨勢，由于傳統五區內供應減少，尤其是居住用地，2016年的拿地主要區域仍在望城區，商業用地將是重頭，在望城開發大體量商業項目在近兩年可能會遇到較大競爭壓力。 板塊預警 2015年濱江新區三大板塊（梅溪湖、洋湖、濱江新城）僅有1宗地塊成功出讓，成交地塊少成交溢價低，這相比前幾年濱江新區一出地塊企業紛紛搶地的火熱現象，大為不同；而近幾年大熱的高鐵新城也因庫存高企的原因，2015年無地塊成交。 2015年的河西土地市場三大板塊雖然成交不理想，但主要是開發商拿地均很謹慎、政府推地質量不高，有意控制節奏。而隨著洋湖垸濕地公園的開放、梅溪湖板塊規劃逐步落實、濱江新城的進一步完善成熟，在湘江新區的牽扯下，三大板塊的吸引力將進一步加深，區域內房地產市場未來的競爭將愈演愈烈，但土地市場不可能再回到幾年前的水平。 Part 2 商品房供應和推盤預警 產品上市時段預警： 對在售項目新開工至拿預售證日期進行抽樣調查，時間間隔會隨著政策的放松和收縮態勢略有發化，但基本間隔在6-7個月，即項目新開共后需6-7個月左右斱能拿到預售證。因此，大部分2015年下半年的新開工項目預計將在2016年上半年上市，成為市場新增供應量。此時長沙住宅市場將迎來多個項目上市，時段內相對銷售壓力較大。 產品開發類型預警： 近三年，市場消化主力產品由極剛需逐漸向改善型過渡。2015年，90-120㎡銷量單比達到35%，近兩年，該類型產品市場分額擴大速度加快。 2015年，住宅產品單套大亍90㎡產品消化量占三分之二。2015年，客戶對產品需求轉變已成定勢。加上棚戶區改造浪潮和全面兩孩的推進，2016年樓市主需求將繼續向改善型產品傾斜。 各面積段歷年銷售占比（2011-2015年） 面積段2011年 比例（%）2012年 比例（%）2013年 比例（%）2014年 比例（%）2015年1-11月 比例（%） ≤60㎡12.369.4311.528.747.39 69-90㎡27.2428.1626.3924.3222.41 90-120㎡24.2131.6032.4235.3037.88 120-144㎡20.8019.4320.7521.0024.56 �。�144㎡15.3911.388.9210.647.76 從表中可以看出，內六區住宅產品單套90-120㎡、120-144㎡兩種類型產品近三年銷量持續提升，表明客戶需求轉移提速。相比之下，60平米以下套型成交比例不足8% 。原因有兩個，其一，2015年置業人群以自住為主，投資小戶型放租的比例下降明顯；其二，一次性到位的置業者比例增加。 營銷推廣預警： 從營銷上看，2016年，渠道營銷加碼、升級，配合貼近市場的定價策略和產品價值力的傳輸，將成為提高項目提高銷量的制勝利器。光靠價格“拼跌”并不能帶來銷量的持續走高。“性價比”升級為衡量各類型產品線的高關注標準，不再是普通住宅的與屬代名詞。未來是對差異化產品價值和創新營銷模式的考驗。 2016年，在2015年大行其道的截客、分銷模式由于受到其自身內部監管的難題，市場份額會有所退讓。傳統媒體、新媒體的價值傳播，線下口碑轉介和老帶新等多渠道帶來持續客源，結合真實惠的產品，成為持銷的關鍵。 Part 3 價格定位預警 從2015年的情況來看，內六區成交價位段主要集中在7000元/平米以下，除去非市場化的定向房源，5000-7000元產品的成交占比超過50%，其中5000-6000的產品要略多一些。這說明當下的長沙市場就是一個受剛需、剛改左右的市場。對于房企來說，價格定位十分重要。在目前的環境下，價格在中段，相對交通環境較好的性價比突出的項目，將會在2016年獲得快速的去化。 價位段 比例（%） ≤4000元/㎡ 18.88 4000-5000元/㎡ 18.18 5000-6000元/㎡ 21.95 6000-7000元/㎡ 20.87 7000-8000元/㎡ 9.73 8000-10000元/㎡ 7.4 �。�10000元/㎡ 3 合 計 100 Part 4 區位板塊預警 行政區域預警： 望城土地儲備量最大，將成為未來幾年開發的要地。芙蓉、岳麓商辦類用地待開發比重超過五成，建議開發前做好區域同物業市場調研類工作。 尚未開發發的土地中，也是望城單比最大。2012-2015年，內六區出讓的年土地總量中，超過一半位于望城。近四年開發土地面積比重超過六區總和的65% ，未來區域房地產開發仍有較長周期。新項目進入該區應謹慎。 2012-2015各區住宅及商辦待開發量 天心區開福區雨花區芙蓉區岳麓區望城區 目前住宅待開發量（萬㎡ ）11.1446.32127.2117.34142.151048.24 目前商辦待開發量（萬㎡ ）6.6745.11155.2125.16212.38731.15 各板塊短期風險預警： 各板塊對市場銷量貢獻率分化明顯。2016年，星沙-經開、省府-紅星、洋湖垸、梅溪湖、高鐵新城、濱江新城將成為提升整體銷量的主力，區域星沙-經開作為一個獨立板塊，月均銷售突破1500套，在售項目數量領先于其余十三大板塊。 第二梯隊四個板塊成交量貢獻率占一半。片區內在售項目在2015年大多實現了快速去化、成交活躍期，預計2016年依舊成為銷售主力區域。麓谷、隆科、月湖城北、濱江新城月均消化量在5萬方左右。片區處于前期規劃兌現期，2016年將成為成交帶動潛力區域。 第四梯隊貢獻率較小，區域樓市極端發展是主因，未來對整體成交的拉動作用較小。 2016年，高鐵新城、星沙和洋湖垸等市場容量大，目前在售項目數量和去化速度均在前位，發展潛力大，大市府、芙蓉-馬王堆等存量低且去化少，短期內區域發展有一定局限性。 考慮到庫存方面，中心、梅溪湖、月湖城北、濱江等片區消化速度較緩慢，消化周期長于平均水平4個月以上。當然省府紅星、洋湖垸、高鐵新城雖去化快，但存量也高于平均水平，壓力大，短期風險值得關注，應注意推售節奏和產品價值差異化。 2015各板塊去化情況比較 類別名稱2015年月均去化 套數(套)面積(萬方) 第一梯隊星沙-經開150713.91 第二梯隊高鐵新城8259.33 省府紅星7717.63 洋湖垸7187.9 梅溪湖6457.22 第三梯隊麓谷5856.26 隆平高科5425.58 月湖-城北5325.45 濱江新城4705.18 第四梯隊大市府4514.62 大托暮云4014.32 中心3213.56 雷鋒-金星北3213.47 芙蓉-馬王堆2091.92 |