棚改人群是剛需，但對產品的要求有其特定的定位。根據深入棚改片區的實地調研，我們對長沙樓市的棚戶改造的整體情況進行了分析，并對棚改人群的需求進行了精準定位，力求還原長沙棚改2016的整體進程。

　　PART 1 長沙棚戶區現狀與成因

　　長沙市棚戶區的現狀

　　長沙市目前仍存在著面積較大的棚戶區，這些棚戶區存在著較多的隱患和問題：一是使用年限久，建設標準低，年久失修；二是戶均面積狹小，房屋密度大，基礎配套設施不完善，生活條件相對簡陋；三是居住人員成分復雜，社會治安管理較為困難。

　　長沙市棚戶區的形成原因

　　1、歷史原因

　　計劃經濟年代，職工的住房問題大多由單位就地解決，統一建造集體單位宿舍，或是職工在單位的支持下的私人建房。隨著近些年來企、事業單位的改制，部分企、事業單位發生了了關、停、并、轉等情況，以及所隸屬的單位效益不好，這些房屋沒有足夠的資金來維修，當房屋出現質量問題時，也沒有人管理，長年累月外觀上顯得異常破舊，逐漸淪落為棚戶區。

　　2、城市化和工業化建設的發展

　　隨著城市化和工業化建設的發展，城市規模不斷擴大，原居住在城鄉邊緣的農民在農業用地被征用之后轉為了城鎮居民。由于部分居民收入減少，出租房屋就成了大部分原村民的主要收入來源，在這種經濟收益的驅動下也就出現了大量的違章建筑房屋，久而久之原居住房屋形成了大片的棚戶區。另一個是工業化進程中生活設施發展滯后于生產發展，工礦企業居住區建設較粗糙，一般為簡易住房，隨著時間的推移，也形成了現在的棚戶區。

　　3、外來勞動力人口的涌入

　　農民進城形成的非農業就業者聚居這是長沙市棚戶區形成的第三大原因，為提高城市競爭力增強城市集聚效應，在加速發展中，外來勞動力人口的規模也迅速擴大，“城中村”因其低廉的價格吸引外來人口入住，而由于城中村房屋規劃管制較松，外來人口的大量涌入導致城中村房屋規模的擴大，尤其是短期內獲取既得利益的心態驅使下的大量胡亂建造的房屋。“城中村”作為快速城市化的產物，成為了長沙棚戶區的主要組成部分。

　　PART 2  2016棚改項目具體情況

　　2016年芙蓉區棚改項目

　　黃土塘棚改計劃改造面積：22550㎡；計劃改造戶數：167戶；計劃投資：50800萬元；進度：簽約階段

　　火炬村城中村改造計劃改造面積：31000㎡；計劃改造戶數：190戶；計劃投資：26400萬元；進度：簽約階段

　　友誼商店東舊城改造計劃改造面積：15100㎡；計劃改造戶數：141戶；計劃投資：59400萬元；進度：簽約階段

　　蔡鍔中路兩廂棚改計劃改造面積：91000㎡；計劃改造戶數：1400戶；計劃投資：5000萬元；進度：管網改造

　　2016年天心區棚改項目

　　新建西路棚改計劃改造面積：58500㎡；計劃改造戶數：650戶；計劃投資：50000萬元；進度：簽約階段

　　長沙機床廠及周邊棚改計劃改造面積：54000㎡；計劃改造戶數：600戶；計劃投資：60000萬元；進度：簽約改造

　　天心閣周邊棚改計劃改造面積：20000㎡；計劃改造戶數：240戶；計劃投資：1500萬元；進度：管網改造

　　石人村城中村項目計劃改造面積：93000㎡；計劃改造戶數：300戶；計劃投資：65000萬元；進度：簽約改造

　　黑石村城中村項目計劃改造面積：28617㎡；計劃改造戶數：400戶；計劃投資：59029萬元；進度：簽約改造

　　2016年岳麓區（含湘江新區）棚改項目

　　三叉磯棚改計劃改造面積：105000㎡；計劃改造戶數：930戶；計劃投資：110000萬元；進度：已發第三公告

　　和馨園二期C區計劃改造面積：25949㎡；計劃改造戶數：184戶；計劃投資：4228萬元；進度：基礎施工

　　金南家園二期計劃改造面積：71941㎡；計劃改造戶數：547戶；計劃投資：6516萬元；進度：主體施工

　　和泰家園一期B區計劃改造面積：51155㎡；計劃改造戶數：487戶；計劃投資：10369萬元；進度：基礎施工

　　和沁園三期計劃改造面積：35246㎡；計劃改造戶數：240戶；計劃投資：5000萬元；進度：基礎施工

　　2016年開福區棚改項目

　　黃興北路棚改計劃改造面積：29750㎡；計劃改造戶數：350戶；計劃投資：35700萬元；進度：簽約階段

　　伍家嶺片區地塊計劃改造面積：75000㎡；計劃改造戶數：750戶；計劃投資：90000萬元；進度：已發一公告

　　汽電地塊和潘家坪路以北計劃改造面積：22000㎡；計劃改造戶數：400戶；計劃投資：26400萬元；進度：已發一公告

　　德雅路片區棚改計劃改造面積：60000㎡；計劃改造戶數：600戶；計劃投資：72000萬元；進度：已發一公告

　　潮宗街街區改造計劃改造面積：110500㎡；計劃改造戶數：1300戶；計劃投資：165750萬元；進度：管網改造

　　2016年雨花區棚改項目

　　小林子沖棚改計劃改造面積：4940㎡；計劃改造戶數：60戶；計劃投資：7000萬元；進度：征收簽約階段

　　梨子山長電宿舍及省苧麻棚改計劃改造面積：10395㎡；計劃改造戶數：127戶；計劃投資：7890萬元；進度：征收簽約階段

　　雅塘村社區棚改計劃改造面積：107640㎡；計劃改造戶數：1420戶；計劃投資：114348萬元；進度：已發一公告

　　長嶺市政宿舍棚改計劃改造面積：10200㎡；計劃改造戶數：198戶；計劃投資：14960萬元；進度：已發一公告

　　衡器廠棚改計劃改造面積：6885㎡；計劃改造戶數：148戶；計劃投資：10540萬元；進度：已發一公告

　　石馬城中村棚改計劃改造面積：148824㎡；計劃改造戶數：138戶；計劃投資：37440萬元；進度：征收簽約階段

　　PART 3 2016棚改大數據

　　棚改對房地產去化的帶動

　　2016長沙市棚改以貨幣補償安置為主，鼓勵棚戶區改造居民購買商品住房改善民生、加快拆遷、消化存量,將是2016年長沙樓市“去庫存”的一種主要手段。2016年長沙市內五區新建與續建的棚改項目共44個，其中貨幣補償的項目為30個，另有7個項目以貨幣補償為主；2016年長沙市棚改計劃改造戶數為15524戶，非貨幣安置為3468戶，以貨幣安置為主的為3500戶，按照貨幣補償為主的項目貨幣補償占70%計算，2016年長沙市棚改貨幣補償為11006戶，根據2016棚改拆遷置業需求調查問卷，棚改貨幣化安置購置房屋套均面積為80㎡，按此規模計算，貨幣化安置帶來的商品房需求約為88萬㎡，將極大的緩解長沙樓市的庫存壓力。對于房地產業來說，棚改貨幣化安置釋放了棚戶區居民對商品住宅的大量需求，加快去化，盤活庫存，同時棚改對城市形象的提升，也能在一定程度上加強對外來客群的吸附力，棚改貨幣化安置將從長遠意義上拉動房地產去化。

　　棚改人群需求定位

　　通過對棚改2016計劃區域需求調研以及過去五年利用貨幣補貼購買普通商品住房的棚改區居民的置業成交信息進行統計分析，總結出貨補人群在購房區域、戶型面積、成交金額、成交價位等方面的需求傾向。

　　①購房區域偏好

　　對于過去棚改置業區域的統計分析，大部分的棚改人群置業區域傾向都是在自己的原住地附近，傾向于居住在自己熟悉的環境，反映出貨補對象對原有居住地附近置業的消費偏好。

　　②戶型面積

　　我市貨補人群購買普通商品房住宅的成交面積段主要集中在60-90平米、90-120平米的二、三居室的住宅，占比接近八成，這與棚改人群習慣多代同堂的居住環境有關。盡管拆遷后子女分別購房，但還是希望能夠有足夠的房間供家人回家居住。

　　③成交均價

　　具體來看，棚改人群對單價較為敏感，5000元以下及5000-6500元/平米受到最多人關注，接近八成。

　　④ 成交總金額

　　從成交總價來看，棚改人群對總價在40—60萬的總價最為接受，占比37%，40萬以下占比22%，60-80萬占比31%，80萬以上占比10%。

　　總結：棚改區居民置業區域傾向于在原住地附近，置業面積傾向于90-120㎡這個區間，至于置業價格，單價5000-6500元，總價40-80萬更能被他們所接受。

　　PART 4 關于棚改的5大建議

　　科學規劃，逐步推進

　　棚戶區改造的根本目的是保障居民的基本住房需求，政府應當充分考慮經濟發展水平和財政承受能力，結合城市規劃、土地利用規劃和住房保障規劃，合理確定棚戶區改造目標任務，優先改造連片規模大、住房條件差、安全隱患重、群眾要求迫切的項目，有計劃有步驟的逐步實施。

　　加大政策支持力度

　　棚戶區改造要充分考慮到低收入群體的經濟承受能力，積極吸引資信和口碑良好的的房地產開發企業參與棚戶區改造，以政府組織團購等形式實現開發商讓利，并且輔以棚戶區居民購房時稅費上的減免，努力降低棚戶區居民購買商品房的購房成本，并且設立專項基金，為困難戶提供資金上的支持。

　　注重城市改造開發建設的整體性、長期性

　　在棚戶區改造過程中，要與城市開發建設有機結合，棚戶區改造是一項復雜的系統工程，涉及到社會、經濟、政治的各個方面，棚戶區改造必須把城市形象提升、區劃布局、棚戶區居民生活品質保障等協調統一。同時棚戶區改造并不是一蹴而就的，要立足長遠，統籌安排。

　　正確把握輿論導向，加強宣傳

　　通過電視、網絡等媒體對棚改進行積極正面的宣傳，有針對性的宣傳棚戶區改造的重要意義，并使群眾了解棚戶區改造的有關政策，為群眾提供棚改政策解答和咨詢，有效降低棚改工作中的阻力，讓這一民生工程得到群眾的理解和支持。充分發揮政府的組織引導作用，正確把握輿論導向，為棚戶區改造工作營造一個良好的輿論氛圍。

　　區別對待，

　　注重傳統的保護

　　棚戶區改造過程中，要注重對傳統特色的保護，一些符合棚戶區標準的老舊街區也是有其存在的必要的。要嚴格界定改造范圍，杜絕一刀切模式，城市的特色和個性是一個城市的靈魂，對一些有價值的、具有文化特色的街區、建筑應規劃保留，維護城市傳統風貌特色，切實保護歷史文化街區和歷史建筑。