一、土地市場

　　注：土地市場報告僅統(tǒng)計來源為招標、拍賣、掛牌土地數(shù)據(jù)，無成交價格的土地，未參與統(tǒng)計。

　　2016年一季度，長沙共供應(yīng)土地58宗，2662.85畝，成交54宗，3053.28畝，總成交金額304192萬元。其中3月份長沙土地供應(yīng)23宗（604.1畝），土地成交15宗（1363.84畝），其中公布成交金額土地12宗，總金額90694萬元。3月份岳麓區(qū)供應(yīng)土地220.61畝在各區(qū)縣供應(yīng)量中排名第一，長沙縣土地成交395.77畝在各區(qū)域土地成交面積中排名第一。

　　表1   2016年一季度長沙各區(qū)縣土地供銷情況

　　區(qū)域供       應(yīng)成       交

　　宗數(shù)面積(畝)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)總金額(萬元)

　　芙蓉區(qū)255.3711.2979159.333587

　　天心區(qū)000000

　　雨花區(qū)3421.9290.10754453.36112273

　　開福區(qū)2238.7215.91525629.1343607

　　望城區(qū)6411.7355.5707541922390

　　岳麓區(qū)5489.0672.92083324.7178270

　　瀏陽市20248.3838.159911150.77639

　　長沙縣2395.7747.4924438.0218628

　　寧鄉(xiāng)縣18391.932.938121578.9624798

　　總計582662.85364.4021543053.28304192

　　1、住宅土地市場情況

　　2016年一季度長沙市住宅及住宅兼容商業(yè)土地供應(yīng)12宗（952.69畝），成交11宗（750.2畝），其中公布成交金額土地10宗，197787萬元。(見圖1）

　　2、商業(yè)土地市場情況

　　2016年一季度長沙商業(yè)及商業(yè)兼容住宅土地供應(yīng)28宗（386.35畝），成交17宗（303畝），其中公布成交金額土地9宗，總金額23081萬元。（見圖2）

　　3、工業(yè)土地市場情況

　　2016年一季度長沙工業(yè)土地供應(yīng)15宗（1080.98畝），成交21宗（1375.92畝），其中公布成交金額土地17宗，總金額43418萬元。（見圖3）

　　二、新房住宅

　　1、供應(yīng)情況

　　2016年一季度內(nèi)五區(qū)新建商品住宅批準預(yù)售共108.31萬㎡，同比去年一季度下降42.69%，環(huán)比下降64.61%；其中今年3月份新建商品住宅批準預(yù)售36.3萬㎡，同比上升5.83%，環(huán)比上升260.83%。

　　2016年一季度四縣市新建商品住宅批準預(yù)售99.5萬㎡，同比去年一季度下降6.55%，環(huán)比上升13.97%；其中今年3月份新建商品住宅批準預(yù)售34.6萬㎡，同比上升222.46%，環(huán)比上升164.53%。（見圖4）

　　2、成交情況

　　2016年一季度長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅累計網(wǎng)簽288.32萬㎡，同比上漲15.61%，環(huán)比下降17.70%；其中3月份網(wǎng)簽161.46萬㎡，同比上漲136.74%，環(huán)比上漲264.88%，成交強勢反彈，達到近一年來的峰值，并且遠超去年同期水平。

　　2016年一季度長沙市四縣市新建商品住宅累計網(wǎng)簽159.75萬㎡，同比下降1.41%，環(huán)比上漲48.91%；其中3月份網(wǎng)簽85.29萬㎡，同比上漲33.66%，環(huán)比上漲172.75%，四縣市的成交同樣強勢反彈。（見圖5）

　　3、價格趨勢

　　2016年3月，長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交均價為6532元/㎡，環(huán)比下跌1.30%，同比上漲2.91%。3月份內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交量升價穩(wěn)，價格微調(diào)。

　　同期，長沙市四縣市新建商品住宅成交均價為4430元/㎡，環(huán)比上漲5.43%，同比上漲10.34%，4月份四縣市新建商品住宅成交量價齊升。（見圖6）

　　4、供銷比走勢

　　2016年3月份長沙市（含內(nèi)五區(qū)與四縣市）新建商品住宅供銷比為0.29,供銷差距進一步拉大。（見圖7）

　　5、待銷分析

　　截止2016年一季度，長沙市內(nèi)六區(qū)已取得批準預(yù)售證且未銷售的商品住宅面積為1199.25萬㎡，110976套；其中岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，達到373.26萬㎡，占比31.12%，芙蓉區(qū)待售量最低，為68.37萬㎡，占比5.70%。（見圖8）

　　根據(jù)目前的庫存總量和去化速度計算，截止一季度末長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅的去化周期為10個月。（見圖9）

　　6、各區(qū)縣情況

　　從全市各行政區(qū)供應(yīng)和成交來看，2016年一季度住宅供應(yīng)面積最大的是長沙縣，新增批準預(yù)售37.52萬㎡，最少的是芙蓉區(qū)，新增批準預(yù)售僅1.64萬㎡；成交方面一季度岳麓區(qū)成交奪冠，住宅網(wǎng)簽112.40萬㎡，芙蓉區(qū)成交量最小，僅為16.33萬㎡。（見圖10）

　　從各區(qū)域成交價格來看，2016年一季度長沙市開福區(qū)住宅成交均價最高，為7208元/㎡，瀏陽市價格最低，為3807元/㎡。與去年同期相比，天心區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、瀏陽市成交均價有所下跌，其他區(qū)縣成交均價有所上漲，其中雨花區(qū)跌幅最大，價格同比下降5.44%，岳麓區(qū)漲幅最大，同比上漲27.40%。

　　表2    2016年一季度長沙市各區(qū)縣住宅網(wǎng)簽均價一覽

　　區(qū)域網(wǎng)簽均價（元/m2）同比（%）

　　芙蓉區(qū)66977.81

　　天心區(qū)6065-1.13

　　岳麓區(qū)655527.4

　　開福區(qū)7208-1.34

　　雨花區(qū)6560-5.44

　　望城區(qū)43673.39

　　長沙縣48838.18

　　瀏陽市3807-0.17

　　寧鄉(xiāng)縣381315.29

　　三、商品非住宅

　　1、辦公用房

　　2016年一季度內(nèi)六區(qū)新建辦公用房共成交19.85萬㎡，同比增長50.30%，環(huán)比下降25.60%。其中，3月份長沙市內(nèi)六區(qū)新建辦公用房成交5.19萬㎡，同比增長76.53%，環(huán)比增長139.17%；成交816套，同比增長172.00%，環(huán)比增長164.94%。整個一季度辦公用房成交量環(huán)比有所下降，但比去年同期上漲明顯。

　　截止3月底，成交面積排名前三的項目為泰貞大廈、金橋市場集群、天下一家華府。從一季度各區(qū)域的成交情況來看，內(nèi)六區(qū)辦公用房成交雨花區(qū)排名首位，成交5.11萬㎡，望城區(qū)排名末尾，成交1.87萬㎡。

　　價格方面，2016年一季度內(nèi)六區(qū)辦公用房成交均價為9816元/㎡，其中3月份成交均價為8048元/㎡，環(huán)比上漲3.74%，有企穩(wěn)回升的態(tài)勢。（見圖11）

　　2、商業(yè)用房市場

　　2016年一季度內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交面積22.28萬㎡，環(huán)比下降20.51%，同比減少30.11%；其中3月份單月成交面積8.02萬㎡、1124套，同比分別增加46.35%、59.21%。一季度成交面積前三的項目為高星物流園、達美苑、香麗名苑。

　　價格方面，近一年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交均價都在10000元/㎡以上，其中3月份成交均價為12625元/㎡，環(huán)比增長19.72%。（見圖12）

　　四、二手房市場

　　成交情況

　　2016年一季度，全市二手住宅成交118.76萬㎡，成交套數(shù)為10880套，同比分別增長43.30%，40.77%。其中3月份長沙市二手住宅成交51.92萬㎡，環(huán)比增長157.41%，同比增長97.79%。（見圖13）

　　2016年一季度，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場成交比值為3.66:1，其中岳麓區(qū)成交差距最大，為7.29:1，新房成交仍是重點，芙蓉區(qū)差距最小，為0.95:1，表明其市場成熟度較高，二手房交易已經(jīng)逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。

　　表3   2016年一季度長沙市內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場交易量對比

　　區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū)

　　比值0.95:13.04:17.29:12.77:12.89:16.57:13.66:1

　　五、預(yù)警預(yù)報

　　1、土地市場

　　4月8日“湘十條”發(fā)布，明確了根據(jù)去化周期控制土地供應(yīng)，從供給端進行控制；因此長沙市未來土地供給將有效減少。但是同時樓市政策不斷，成交逐步復(fù)蘇、庫存壓力有效緩解的同時，將帶動土地市場的復(fù)蘇。

　　從預(yù)供應(yīng)的熱點板塊來看，近期開福區(qū)是上市主力，一批住宅與商業(yè)用地將陸續(xù)上市，一季度商業(yè)用地與住宅兼容商業(yè)成為新增土地供應(yīng)的主流。

　　近期預(yù)供應(yīng)熱點地塊：

　　近期上市住宅類土地：

　　區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時間

　　開福區(qū)戴家河城中村改造項目地塊103.6住宅兼容商業(yè)待定半年以上

　　開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S9地塊17.8住宅兼容商業(yè)待定半年以上

　　岳麓區(qū)濱江新城C6號地塊202.87住宅兼容商業(yè)待定半年以上

　　開福區(qū)天都二地塊項目地塊95.0住宅兼容商業(yè)待定半年以上

　　近期上市商業(yè)類土地：

　　區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時間

　　開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S15地塊30.52商業(yè)待定半年以上

　　開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S10-2地塊57.75商業(yè)兼容住宅待定半年以上

　　開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S10-1地塊35.73商業(yè)待定半年以上

　　開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S6地塊15.42商業(yè)待定半年以上

　　開福區(qū)長沙金融生態(tài)區(qū)S5地塊9.35商業(yè)待定半年以上

　　2、新房住宅

　　總體形勢：經(jīng)過去年下半年長沙樓市的高位放量成交，一季度前兩個月樓市略顯平淡，但異�；鸨�的“金三”使得一季度成交仍保持在高位，甚至高于去年同期水平。在樓市契稅新政、銀行二套房首付、房產(chǎn)貸款利率折扣等利好政策的影響下，3月份成交量環(huán)比大增，火爆的態(tài)勢預(yù)計在4月將有所回落。

　　房價走勢：從價格上來看，3月份價格環(huán)比略有上升，同時高于去年同期水準;整個一季度的均價也高于去年同期水準，這主要是去年的高位成交更多的是以價換量，同時使得長沙樓市的庫存壓力有所緩解，再加上利好政策護航，樓市成交量高，因此價格有所上漲，這樣的態(tài)勢預(yù)計在下一季度還將持續(xù)。

　　板塊結(jié)構(gòu)：從區(qū)域來看，一季度岳麓區(qū)、天心區(qū)與雨花區(qū)是長沙商品住宅成交的主戰(zhàn)場，占比接近整個長沙市一季度商品住宅成交量的一半；梅溪湖板塊活躍程度依然較高，而芙蓉區(qū)則相對比較沉寂。

　　購房提示：整體來說，上半年是理想的購房期，長沙市的高庫存壓力有所緩解，房企并不急于去庫存，去年下半年以價換量的情形基本不可能再出現(xiàn)；長沙樓市的價格逐步進入上升通道。

　　3、非住宅市場

　　辦公用房方面，一季度成交面積和套數(shù)均同比提升顯著，同時均價也略高于去年同期水平，市場有所回暖。但長沙寫字樓庫存仍處于高位，仍將面臨挑戰(zhàn)，不過各自面臨的庫存壓力和市場環(huán)境會不一樣；品質(zhì)較好、地理位置優(yōu)越、物業(yè)水平較高的寫字樓的市場行情相對會比較好，整體品質(zhì)一般的寫字樓可能會面臨著較大的去化挑戰(zhàn)。

　　商業(yè)用房方面，一季度成交面積環(huán)比同比均大幅下降，3月份成交雖環(huán)比大幅上升，但是 “金三”這樣一個傳統(tǒng)的樓市旺季，交出的成績單仍不能使人滿意，并且長沙樓市商業(yè)用房去化壓力基本無大的變化，庫存仍處于高位，市場形勢仍然較為嚴峻。

　　4、二手房市場

　　一季度二手房成交相較去年同期提升超過三成，尤其是3月份，二手房住宅成交為近一年來第二高，火爆的態(tài)勢預(yù)計仍將持續(xù)一段時間；隨著時間的推移，利好政策的邊際效應(yīng)逐步減弱，二手房市場將逐步降溫，趨于穩(wěn)定，但仍將處于高位，高于去年同期水平。

　　5、后市分析

　　總的來看，政府的政策利好以及開發(fā)商的優(yōu)惠活動，為購房者帶來了真正的實惠，共同促進了成交量的上漲。接下來長沙樓市的熱度預(yù)計還會持續(xù)一段時間，成交量可能會保持良好的態(tài)勢，但難以保持環(huán)比增長。3月份成交爆棚后，4月會有所回落，但今年樓市的發(fā)展態(tài)勢良好。