| 2016年上半年長沙市房地產市場主要指標監測分析 |
一、土地市場 注：土地市場報告僅統計來源為招標、拍賣、掛牌土地數據，無成交價格的土地，未參與統計。 2016年上半年長沙土地供應142宗（7708.18畝），土地成交148宗（7647.61畝），其中公布成交金額土地106宗，總金額 743491.1萬元，未成交0宗。 分區域來說，上半年長沙縣土地供應與成交均在各區縣中排名第一，其中土地供應2112.56畝，土地成交2009.37畝。 就土地出讓金來說，岳麓區“獨占鰲頭”，上半年岳麓區土地出讓成交總金額32.76億元，幾乎是排名第二的雨花區的兩倍。 2016年上半年，“地王”及“分化”仍為土地市場的關鍵詞，全國大多數城市樓面均價及溢價率持續上漲。但在長沙，土地溢價成交仍為小概率事件，4月份梅溪湖的“地王”溢價45.52%成交仍改變不了長沙土地市場基本底價成交的局面。 1、住宅土地市場情況 2016年上半年長沙市住宅及住宅兼容商業土地供應19宗（1235.22畝），成交30宗（1474.45畝），其中公布土地金額土地26宗，404125萬元（見圖2）。 2、商業土地市場情況 2016年上半年長沙商業及商業兼容住宅土地供應48宗（1206.71畝），成交45宗（846.5畝），其中公布成交金額土地21宗，總金額137040萬元。（見圖3） 3、工業土地市場情況 2016年上半年長沙工業土地供應66宗（4406.09畝），成交62宗（4130.13畝），其中公布成交金額土地48宗，總金額117609萬元。（見圖4） 二、新房住宅 1、供應情況 2016年上半年長沙市內五區新建商品住宅批準預售共416.85萬㎡，同比減少6.77%。其中6月份新建商品住宅批準預售63.85萬㎡，同比增加2.60%，環比減少45.56%。 2016年長沙市上半年四縣市新建商品住宅批準預售共240.11萬㎡，同比增加減少9.70%。其中6月份新建商品住宅批準預售50.37萬㎡，同比增加10.83%，環比增加8.28%。（見圖5）。 2、成交情況 2016年上半年長沙市內五區新建商品住宅累計網簽737.48萬㎡，同比增加27.08%。其中6月份新建商品住宅網簽135.35萬㎡，同比增加17.96%，環比減少6.10%。 2016年上半年長沙市四縣市新建商品住宅累計網簽368.53萬㎡，同比增加7.61%。其中其中6月份新建商品住宅網簽70.32萬㎡，同比增加3.03%，環比增加6.51%（見圖6）。 3、價格趨勢 2016年6月，長沙市內五區新建商品住宅成交均價為6910元/㎡，環比上漲2.63%，同比上漲5.16%。 同期，長沙市四縣市新建商品住宅成交均價為4676元/㎡，環比上漲3.66%，同比上漲7.19%（見圖7）。 4、供銷比走勢 2016年6月份長沙市（含內五區與四縣市）新建商品住宅供銷比為0.56，供銷差距有所縮小。（見圖8） 5、去化周期 根據目前的庫存總量和去化速度計算，截至2016年6月底長沙市內六區商品住宅去化周期為8個月。（見圖9） 6、各區縣情況 從全市各行政區供應和成交來看，2016年上半年新建商品住宅批準預售量最大的是岳麓區，新增批準預售139.21萬㎡，同比減少22.83%，新增批準預售最少的是瀏陽市，新增批準預售21.85萬㎡，同比減少44.18%。成交方面，2016年上半年岳麓區網簽成交量獨占鰲頭，網簽面積共294.35萬㎡，同比增長16.46%，瀏陽市網簽成交量最小，僅47.18萬㎡，同比增長41.79%。（見圖10） 從各區域成交價格來看，2016年上半年各區縣商品住宅成交均價三跌六漲，與去年同期相比，芙蓉區、雨花區以及瀏陽市商品住宅成交均價有所下跌，其他區縣成交均價有所上漲；其中開福區商品住宅成交均價最高，為7307元/㎡，同比增長1.11%；寧鄉縣成交均價最低，為3844元/㎡，同比增長5.9%。 三、商品非住宅 1、辦公用房 2016年上半年內六區新建辦公用房共成交60.24萬㎡，同比增長86.39%，成交5653套，同比增長44.58%；其中，6月份長沙市內六區新建辦公用房成交15.79萬㎡，同比增長166.72%，環比增長145.95%；成交1079套，同比增長26.49%。整個上半年辦公用房成交量相較去年同期上漲明顯。 供給方面，2016上半年內六區新建辦公用房供給48.67萬㎡，4984套，其中岳麓區供給面積最大，為21.29萬㎡，芙蓉區供給面積最小，僅0.12萬㎡。 截止6月底，成交面積排名前三的項目為楷林商務中心、方茂苑二期、金悅雅苑三期。從上半年各區域的成交情況來看，內六區辦公用房成交岳麓區排名首位，成交28.24萬㎡，同比增長281.59%；開福區排名末尾，成交4.10萬㎡，同比增長45.42%。 價格方面，2016年上半年內六區辦公用房成交均價為9916元/㎡，其中6月份成交均價為12154元/㎡，為近一年來的最高價。（見圖11） 2、商業用房 2016年上半年內六區新建商業用房成交面積50.59萬㎡，同比減少11.94%，成交6678套，同比減少10.35%；其中6月份單月成交面積8.19萬㎡、1131套，同比分別增加0.37%、26.79%。上半年商業用房市場相較去年同期成交量有所下滑。 供給方面，2016年上半年內六區新建商業用房供給73.39萬㎡，8689套，其中雨花區供給面積最大，26.15萬㎡，開福區供給最小，2.43萬㎡。 截止6月底，成交面積排名前三的項目為高星物流園、香麗名苑、金橋市場集群。從上半年各區域的成交情況來看，內六區商業用房成交量岳麓區排名第一，成交15.29萬㎡，同比增長45.65%；芙蓉區排名末尾，僅成交3.52萬㎡，同比減少24.64%。 價格方面，近一年長沙市內六區新建商業用房成交均價都在10000元/㎡以上，2016年上半年長沙市內六區新建商業用房成交均價為13344元/㎡；其中6月份成交均價為16960元/㎡，為近一年來最高。（見圖12） 四、二手房市場 2016年上半年，全市二手房成交326.50萬㎡，成交套數為28775套，同比分別增長24.36%、31.07%，其中二手住宅成交296.75萬㎡，成交套數為27218套，同比分別增長46.17%、49.68%。6月份長沙市二手房成交58.47萬㎡，同比下降1.37%，環比增長4.19%，其中二手住宅成交52.49萬㎡，同比增長22.93%，環比下降1.04%。（見圖13） 2016年上半年，內六區房產一、二級市場成交比值為3.14:1，新房成交仍是重點，其中岳麓區成交差距最大，為6.05:1，芙蓉區差距最小，為1.50:1。 五、預警預報 1、土地市場 溢價率是土地市場冷暖的一個重要參考值，相較于地王頻出，溢價率不斷上漲的上半年全國土地市場，長沙土地市場仍是與火爆的樓市成交相左的現象，土地底價成交仍是常態，甚至成交面積與金額同比略有下降。 2016上半年，長沙土地市場供應結構以工業用地為主，成交方面，也是工業用地唱主角，占比超過一半。從預供應的熱點板塊來看，近期開福區是上市主力，一批住宅與商業用地將陸續上市，商業用地與住宅兼容商業成為新增土地供應的主流。 近期預供應熱點地塊： 2、新房住宅 總體形勢：新房住宅市場方面，在經歷了年初兩個月的低迷之后，新房住宅成交連續四個月單月成交量超過200萬㎡，上半年新房住宅成交量突破千萬，同比增長近20%。上半年樓市成交的火爆，使得大多數房企都超額完成了半年任務，下半年房企的推盤與走量節奏將有所放緩，預計七月的長沙樓市相較上半年將略顯平淡。 房價走勢：從價格上來看，上半年長沙新房住宅成交價格除2月份受春節假日影響，成交均價環比下降，此后連續五個月環比上漲，上半年成交均價同比增長7.83%，長沙樓市新房住宅價格穩步邁入上升通道。 板塊結構：從區域來看，上半年岳麓區、雨花區與長沙縣是長沙商品住宅成交的主戰場，占比超過整個長沙市上半年商品住宅成交量的一半；梅溪湖與洋湖板塊活躍程度依然較高，而芙蓉區與瀏陽市則相對比較沉寂。 購房提示：整體來說，長沙樓市景氣回溫，房價已穩步邁入上升通道，期待樓市大跌的想法基本不大現實，但購房者可考慮選擇性價比較好且上半年去化不甚理想的樓盤。 3、非住宅市場 辦公用房方面，上半年成交面積和套數均同比提升顯著，同時均價也略高于去年同期水平，市場總體有所回暖。但相較于高供給量，長沙寫字樓庫存去化效果甚微，仍處于高位，仍將面臨挑戰。不過各自面臨的庫存壓力和市場環境會不一樣；品質較好、地理位置優越、物業水平較高的寫字樓的市場行情相對會比較好，整體品質一般的寫字樓可能會面臨著較大的去化挑戰。 商業用房方面，上半年成交面積同比大幅下降，一方面是商業用房成交量的下滑，另一方面是商業地產的建設仍如火如荼，新商業用房紛紛入市，長沙樓市商業用房庫存不降反升，去化周期居高不下。長沙商業地產市場嚴重過剩，是所有房產類別中存量最大的，市場競爭十分慘烈，下半年商業地產或有所回暖，但市場分化將進一步加劇，行業或迎來洗牌。 4、二手房市場 上半年二手房成交相對火爆，相較去年同期提升接近三成，自二手房成交爆棚的3月份之后，二手房成交一直處于平穩態勢，但仍處于高位；這表明長沙二手房市場正逐步變得成熟，房地產一二級市場的差距正逐步縮小，新房市場占主導地位的情況將有望逐步改善。下半年長沙二手房市場成交預計仍將維持高位，如有刺激政策的出臺，或將迎來新一輪大量成交。 5、后市分析 2016年上半年是長沙樓市瘋狂躁動的半年，樓市日光盤等銷售盛況相繼發生，樓市“半年考”也以量價齊漲的態勢收官�？偟膩砜�，政策寬松是上半年長沙樓市升溫的主要原因，去庫存效果顯著，但因上半年的成交火爆，預計下半年樓市成交會自然回落，但全年仍將維持高成交水準。 |