“現(xiàn)在不買，要再奮斗三十年”。

　　樓市如此火爆，購房者都是什么心態(tài)?對此，一位買房者這樣表示：有一種被壓迫的感覺。也就是說，他們感覺如果現(xiàn)在不買，將來很可能要多付出10年的辛勤勞動。“

　　這并非個別購房者的心態(tài)，不少人都覺得，辛辛苦苦上班，還不如買一套房子。工作再辛苦努力不如買套房，似乎是很多購房者此時內(nèi)心真實的寫照，一般來說一套二手房買賣，從首次簽約到辦理貸款，再到正式來交易中心過戶，會經(jīng)歷幾個月的時間，不少房子還沒過戶就已經(jīng)上漲了不少。那么，這波房地產(chǎn)“牛市”的原因到底在哪里？

　　因素1：房地產(chǎn)政策寬松

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為12617元/平方米，百城房價環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個百分點(diǎn)。從漲跌城市個數(shù)看，81個城市環(huán)比上漲，18個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出化解房地產(chǎn)庫存，緊接著國家出臺了一系列“金融+財稅”的政策組合拳，各地方城市也密集出臺了各種利好樓市的新政。

　　2016年第一季度應(yīng)該是近幾年房地產(chǎn)政策最為寬松的時間，首套房貸的最低首付比例為20%，契稅最低可降至1%，營業(yè)稅征收五年內(nèi)轉(zhuǎn)二年內(nèi)，個人住房貸款利率降至歷史最低。這些惠民措施對促進(jìn)住房消費(fèi)，庫存消化有著很重要的作用。

　　雖然這些政策在二季度發(fā)生變化，但是對全國樓市來說無疑是加大了刺激，房價高漲，土地成交上漲，成交量暴漲。到第三季度，由于一線城市各種政策慢慢收緊，房價漲幅減緩，但是二線熱點(diǎn)城市接過了漲價的“接力棒”，其中，廈門、蘇州、合肥、南京被業(yè)內(nèi)人士稱為“四小龍”，房價漲勢如“脫韁之馬”，最后導(dǎo)致調(diào)控政策出臺。

　　實際上，今年以來長沙也出臺了一系列政策，如符合條件的職工家庭購買第三套房也可以享受公積金貸款的優(yōu)惠； 再加上相關(guān)部門出臺的二手房營改增后進(jìn)一步減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等一系列政策，讓長沙樓市駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

　　因素2：流動性充裕

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，今年的這波房地產(chǎn)“牛市”實際上與貨幣政策寬松，流動性充裕有關(guān)。

　　據(jù)了解，商品房價格的上漲與貨幣供應(yīng)量、貸款投放量密切相關(guān)。近十年來廣義貨幣M2增長近117萬億，增幅達(dá)到362%。去年下半年以來的房價反彈，跟同期內(nèi)中長期貸款利率的下行有顯著聯(lián)系，也跟去年下半年以來M2增速的快速反彈有顯著聯(lián)系。跟過去兩輪房地產(chǎn)市場反彈是市場自發(fā)的周期性調(diào)整不同，本輪房地產(chǎn)市場反彈在很大程度上是政府人為加速去庫存的結(jié)果，而這個加速去庫存的重要手段之一就是貨幣和信貸的放松。

　　央行日前公布的8月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新增信貸中，居民按揭貸款再度“一枝獨(dú)秀”。8月住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元，后者為年內(nèi)第二高。今年前8個月住戶部門貸款即房貸的新增值已高達(dá)4萬億，占全部新增信貸的比重為46%，而2014和2015年這一占比分別是35%和29%。

　　“而4萬億的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在連續(xù)兩年近5次降息之后，今年的房貸利率水平也已達(dá)到階段性低點(diǎn)，“真金白銀”的支出減少也成為促進(jìn)需求入市的推進(jìn)器。需求的爆發(fā)使得今年房價水平持續(xù)處于上漲周期，這輪上漲很大程度上可稱之為“貨幣現(xiàn)象”。

　　實際上，央行的貨幣寬松本意是惠及實體經(jīng)濟(jì)和促進(jìn)三四線城市去庫存，但寬松的貨幣都流向了一線和部分二線城市的房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步推高了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)泡沫。現(xiàn)如今是一線城市房地產(chǎn)泡沫已達(dá)極致，隨時有發(fā)生區(qū)域性金融危機(jī)的可能，而三四線城市去庫存問題短期難解。

　　因素3：高地價催生高房價

　　我們常用“面粉貴過面包”的比喻，來形容地價的昂貴。而今年國內(nèi)的土地成交已經(jīng)創(chuàng)下了紀(jì)錄。

　　最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，內(nèi)地300個城市土地供求總量回落，但地價呈普遍上漲趨勢。據(jù)統(tǒng)計，1-9月300城共成交土地15585宗，較去年減少7%，成交面積同比降2%；而在收金方面卻大幅增長，總額達(dá)19262億元，同比大增40%；其中住宅用地出讓金總額15021億元，同比增加56%。

　　其中，南京、蘇州、杭州前三季度土地出讓金額總額均超過去年全年，達(dá)到千億元水平，其中南京前9月共計收入土地出讓金1405.4億元，蘇州1269.9億元，杭州的土地出讓金總額為1130.5億元。另外，無錫市的土地出讓金收入同比漲幅高達(dá)470%，增幅排名第一。

　　其實長沙也有這種情況，9月30日，浙江中天房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以溢價221%，總價18.30億，折合樓面地價6109元的價格，摘得一宗商住用地，成為地王。

　　事實上，一二線城市房地產(chǎn)頻現(xiàn)地王，而動輒數(shù)萬元/平米的樓板價令民營開發(fā)商心驚膽寒。真正敢于“不計成本，一擲千金”的拿地當(dāng)?shù)赝醯闹饕�是由央企、國企背景的開發(fā)商，他們可以輕易的從銀行加杠桿借到廉價貸款。這既是對民營開發(fā)商投資擠出效應(yīng)，也會造成部分城市地價因“高杠桿”而虛高不下。

　　此外，當(dāng)前土地市場實行的是“招拍掛”制度，但是地方政府出于對“土地財政”的依賴，人為的減少對土地的供應(yīng)量，造成土地供應(yīng)的稀缺。

　　其實若想讓土地價格降下來，地方政府在遏制房地產(chǎn)過度投機(jī)之外，向市場供應(yīng)更多的土地資源，并且大幅降低國有開發(fā)商的資金杠桿率，這樣才能真實反映市場供需，平抑過高的地價。

　　因素4：通脹預(yù)期帶動房價提升

　　近幾年來，由于貨幣政策寬松，導(dǎo)致CPI不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價格指數(shù)將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。

　　物價指數(shù)的走高，必然帶動房價上揚(yáng)。 中國的通貨膨脹，物價上漲，真實收入降低，許多市民就會選擇買房，不論人民幣是貶值或升值，對于中國人來說，不動產(chǎn)是投資的最佳標(biāo)的。是避免通貨膨脹帶來損失的傳統(tǒng)辦法。

　　而長沙作為房價洼地，自然會受到外來投資客的青睞。9月份以來，長沙某媒體就傳出合炒房團(tuán)來長買房的消息，并用上了“所到之處寸草不生”這樣的表達(dá)，一位業(yè)內(nèi)資深人士就表示：“在通貨膨脹壓力加大的背景下，人們自然會想怎樣才能讓自己手中的錢不貶值，或者少貶值。投資不動產(chǎn)自然是選擇之一，而長沙這樣不動產(chǎn)價格低廉的城市，更是資本青睞的目標(biāo)。”

　　其他因素

　　1、房子是保值增值最佳投資

　　房子已不再僅僅是居住的，同時更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。

　　2、房地產(chǎn)是地方財政的主要收入來源

　　房地產(chǎn)成了地方政府財政收入的主要來源，這已經(jīng)是一個不爭的事實，我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財政的支撐點(diǎn)。

　　3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)

　　十年前，中國一線城市都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的，由于我國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在處于轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。為了保持經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的利器。

　　而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)目前仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)。尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業(yè)的發(fā)展。

　　結(jié)束語

　　房價漲勢越來越來勢洶洶，許多人都望房價興嘆，其實，很多時候，買不起房子只是因為我們在猶猶豫豫中錯過了好時機(jī)。以長沙為例，2007年在岳麓區(qū)買房，只需4000元/平，而到了2016年9月，岳麓區(qū)樓市均價為8000元/平，在這房價不斷攀高的9年中，你去了哪里？

　　當(dāng)然，對于普通老百姓來說，不管房價高低，買房都是一件需要深思熟慮的大事，只是成敗都在這一猶豫，幾乎所有買了房的人都不后悔當(dāng)初下的買房決定，而沒買房的人，都夢想著能“帶著錢穿越回10年前買房”。

　　未來房價是漲是跌沒人能預(yù)測，但是否入市買房的決定權(quán)就看你自己了！