| TOPIC2 長沙樓市三季度數據分析 |
一、土地市場 注：土地市場報告僅統計來源為招標、拍賣、掛牌土地數據，無成交價格的土地，未參與統計。 2016年三季度長沙土地供應78宗（4080.52畝），土地成交95宗（4464.34畝），其中公布土地成交金額393736.5萬元。 分區域來說，三季度瀏陽市土地供應與成交均在各區縣中排名第一，其中土地供應1179.62畝，土地成交1138.62畝。 就土地出讓金來說，雨花區“獨占鰲頭”，三季度雨花區土地出讓成交總金額25.61億元。 表1 2016年三季度長沙各區域土地供銷情況 區域供應成交 宗數面積（畝）宗數面積（畝）總金額（萬元） 芙蓉區00.00 00.00 0 天心區221.72 221.50 13694 雨花區4272.75 6783.93 256052 開福區5462.02 2245.73 15779 望城區18903.72 15820.66 35644 岳麓區3314.98 6357.70 14910 瀏陽市241179.62 291138.62 28092 長沙縣6495.89 11447.35 10257.5 寧鄉市16429.82 24648.85 19308 總計784080.52 954464.34 393736.5 相較于7、8連續兩個月的土地溢價率攀升，9月份長沙土地市場受益于雨花區“圭塘地王”的高溢價率，平均溢價率超過60%，今年以來最高。（見圖1） 1、住宅土地市場情況 2016年三季度長沙市住宅及住宅兼容商業土地供應10宗（537.27畝），成交15宗（496.44畝），其中公布土地金額土地11宗，254542萬元（見圖2）。 2、商業土地市場情況 2016年三季度長沙商業及商業兼容住宅土地供應20宗（814.75畝），成交18（670.37畝），其中公布成交金額土地15宗，總金額66801.5萬元。（見圖3） 3、工業土地市場情況 2016年三季度長沙工業土地供應39宗（1956.86畝），成交54宗（2599.21畝），其中公布成交金額土地48宗，總金額75808萬元。（見圖4） 二、新房住宅 1、供應情況 2016年三季度長沙市內五區新建商品住宅批準預售共271.49萬㎡，同比減少3.64%，環比減少12.01%。其中9月份內五區新建商品住宅批準預售61.91萬㎡，同比減少35.91%，環比減少47.89%。 2016年長沙市三季度四縣市新建商品住宅批準預售共150.50萬㎡，同比減少4.13%，環比增加7.03%。其中9月份四縣市新建商品住宅批準預售79.55萬㎡，同比增加43.62%，環比增加96.76%。（見圖5）。 2、成交情況 2016年三季度長沙市內五區新建商品住宅累計網簽505.52萬㎡，同比增加66.93%，環比增加12.55%。其中9月份內五區新建商品住宅網簽224.36萬㎡，同比增加132.26%，環比增加54.25%。 2016年三季度長沙市四縣市新建商品住宅累計網簽229.24萬㎡，同比增加59.28%，環比增加9.80%。其中9月份新建商品住宅網簽91.78萬㎡，同比增加65.70%，環比增加22.37%（見圖6）。 3、價格趨勢 2016年9月，長沙市內五區新建商品住宅成交均價為7481元/㎡，環比上漲5.60%，同比上漲21.15%。 同期，長沙市四縣市新建商品住宅成交均價為4781元/㎡，環比上漲3.75%，同比上漲7.41%（見圖7）。 4、供銷比走勢 2016年9月份長沙市（含內五區與四縣市）新建商品住宅供銷比為0.45,供銷差距有所縮小。（見圖8） 5、去化周期 根據目前的庫存總量和去化速度計算，截止9月底，長沙市內六區商品住宅的去化周期為5個月（見圖9）。 6、各區縣情況 從全市各行政區供應和成交來看，2016年三季度新建商品住宅批準預售量最大的是岳麓區，新增批準預售100.43萬㎡，新增批準預售最少的是瀏陽市，新增批準預售7.96萬㎡。成交方面，2016年三季度岳麓區網簽成交量獨占鰲頭，網簽面積共187.62萬㎡，瀏陽市網簽成交量最小，僅20.46萬㎡。（見圖10） 從各區域成交價格來看，2016年1-9月份各區縣商品住宅成交均價同比只有瀏陽市下跌，其它各區縣均價同比均上漲，其中開福區商品住宅成交均價最高，為7413元/㎡，同比增長2.04%；寧鄉縣成交均價最低，為3830元/㎡，同比增長3.25%。岳麓區漲幅最為顯著，同比上漲23.72%。（見表2） 表2 2016年1-9月份長沙市各區縣住宅網簽均價一覽 區域網簽均價（元/㎡）同比（%） 芙蓉區65650.09 天心區644910.94 岳麓區705523.72 開福區74132.04 雨花區66611.42 望城區45725.06 長沙縣50057.87 瀏陽市3892-1.89 寧鄉縣38303.25 三、商品非住宅 1、辦公用房 2016年三季度內六區新建辦公用房共成交28.36萬㎡，環比二季度下降29.80%，同比增長6.78%。其中9月份長沙市內六區新建辦公用房成交11.33萬㎡，同比增長43.60%，環比增長30.83%；成交1767套，同比增長87.58%。整個三季度辦公用房成交量相較去年同期上漲明顯，但相較成交火爆的二季度，環比有所下降。 供給方面，2016三季度內六區新建辦公用房供給35.33萬㎡，3904套，其中開福區供給面積最大，為15.4萬㎡，芙蓉區供給面積最小，三季度無新增辦公用房供給。 截止9月底，成交面積排名前三的項目為楷林商務中心、方茂苑二期以及金橋市場集群。從三季度各區域的成交情況來看，內六區辦公用房成交岳麓區排名首位，成交9.56萬㎡；芙蓉區排名末尾，成交0.93萬㎡。 價格方面，2016年9月份內六區辦公用房成交均價為7459元/㎡，整個三季度每月的均價都為“七”字頭，住宅市場的火爆并未帶動辦公用房價格的上漲。（見圖11） 2、商業用房 2016年三季度內六區新建商業用房成交面積23.67萬㎡，同比減少16.03%，環比二季度下降16.39%。其中9月份單月成交面積8.45萬㎡，同比增長11.62%，環比增長18.18%，成交1283套，同比增長46.13%。三季度商業用房成交量同環比均有所下滑。 供給方面，2016年三季度內六區新建商業用房供給32.71㎡，2333套，其中雨花區供給面積最大，14.01萬㎡，芙蓉區供給最小，0.48萬㎡。 截止9月底，成交面積排名前三的項目為高星物流園、香麗名苑、金橋市場集群。從三季度各區域的成交情況來看，內六區商業用房成交量岳麓區排名第一，成交6.48萬㎡，天心區排名末尾，僅成交0.92萬㎡。 價格方面，近一年長沙市內六區新建商業用房成交均價都在10000元/㎡以上，2016年9月份長沙市內六區新建商業用房成交均價為13255元/㎡，與上月相比環比略有上漲，上漲4.66%。（見圖12） 四、預警預報 1、土地市場 三季度長沙土地市場供應與成交環比二季度均有所下滑，同時土地的成交與供應都集中于四縣市。三季度長沙土地市場供應結構仍以工業用地為主，成交方面，同樣是工業用地為主，三季度住宅用地成交僅500畝左右，而工業用地與商業用地遠不如住宅用地受市場追捧，因此多以底價成交。 從預供應的熱點板塊來看，近期預供應開福區是上市主力，一批住宅與商業用地將陸續面世，包括短期內將上市的梅溪湖B39地塊等，將會加快推地節奏，市場迎來住宅地塊的爆發期。 近期預供應熱點地塊： 近期上市住宅類土地 區域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預出讓時間 開福區戴家河城中村改造項目地塊103.6住宅兼容商業待定半年內 開福區長沙金融生態區S9地塊17.8住宅兼容商業待定半年內 岳麓區濱江新城C6號地塊202.87住宅兼容商業待定半年內 開福區天都二地塊項目地塊95.0住宅兼容商業待定半年內 開福區濱江商住地塊三項目地塊136.0住宅兼容商業待定半年內 近期上市商業類土地 區域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預出讓時間 開福區長沙金融生態區S15地塊30.52商業待定半年內 開福區長沙金融生態區S10-2地塊57.75商業兼容住宅待定半年內 開福區長沙金融生態區S10-1地塊35.73商業待定半年內 開福區長沙金融生態區S6地塊15.42商業待定半年內 開福區長沙金融生態區S5地塊9.35商業待定半年內 2、新房住宅 總體形勢：新房住宅市場方面，第三季度的七八月份原本是樓市的傳統淡市，但今年市場表現淡季火熱，七八月份新房住宅成交都維持在200萬㎡左右，尤其是9月份，住宅成交突破300萬方，創下歷史新高，整個三季度住宅成交同環比均有大幅度的提升。而這一成交量的高增長態勢也溢出到了10月份，預計10月份仍將維持在220萬方以上的高位。 房價走勢：從價格上來看，9月份價格環比大幅上漲，同時遠高于去年同期水平。這主要是梅溪湖、洋湖以及武廣等熱銷板塊的火爆成交，帶動了市場成交量的提升和價格的上漲，長沙樓市的房價已步入快速上升通道，在無調控政策出臺的情況下，這種上漲趨勢仍將持續，如沒有雙限政策出臺，10月漲價趨勢不可遏止。 板塊結構：從區域來看，岳麓區、雨花區以及望城區是長沙商品住宅成交的主戰場，占比超過整個長沙市上半年商品住宅成交量的一半；梅溪湖、洋湖板塊以及武廣板塊的活躍程度較高，市場成交量大，價格大幅攀升，拉動板塊乃至整個區域的價格上漲；而芙蓉區則相對比較沉寂，區域內供應與成交都表現不突出，價格上漲動力不強。 購房提示：整體來說，長沙樓市的房價除了二月份因新年假期略有下降以外，從3月份開始，一直是呈上升趨勢的，這種趨勢在三季度得到了強化，預計四季度將持續下去，自住需求為主購房者可以選擇性價比較好、配套完善的樓盤入手，避開個別熱度極高的板塊。 3、非住宅市場 辦公用房方面，三季度成交面積和套數環比大幅下降，同比也僅為小幅增長顯示市場成交略顯低迷。同時三季度均價環比大幅下降，整個三季度均價為“7”字頭，這表明市場成交多為低價位項目。三季度住宅市場火爆異常，同時價格大幅攀升，但住宅市場的火爆并未帶動辦公用房市場的成交提升，供大于銷的態勢仍未扭轉，預計接下來四季度辦公用房市場還將在價格低位盤整，并且成交未有明顯起色。 商業用房方面，三季度成交面積同環比均有所下滑，供銷比為1.6，市場供給遠遠大于成交。在成交下滑的同時，價格方面，三季度商業用房的價格則穩中有升�；诖篌w量的商業庫存以及長沙商業用房市場有限的消化能力，長沙樓市的商業去庫存之路仍重道遠，并且商業市場極度倚賴整體環境和后期運營能力，商業用房置業者需謹慎考察。 4、后市分析 2016年三季度是長沙樓市屢創新紀錄的三個月，單周成交量套數過萬，單月成交面積超300萬方，這都是屬于長沙樓市的新的記錄。目前長沙樓市的去化周期來到了一個低點，開發商將會有意放緩去化節奏，拉高價格，而隨著土地記錄的刷新，新一輪價格上行通道又將打開。預計四季度末長沙主城區（內五區）房價有可能登上9000大關。 |