| TOPIC3 2016長沙土地市場 |
2016長沙土地市場溫和回升，進入下半年出現高溢價地塊成交，帶動成交價格逐步回升。目前土地供應處于相對低位，商住類用地成交逐漸成為市場主流。
Part 1 土地供應
1. 全市供應情況
長沙市場供應土地面積自2010—2014年以來連續上漲，2014年供應達到596宗共2583萬方接近歷史高點，2015年供應量下降46%，2016年低位增長21%。
2016年供應地塊仍以工業用地為主，達到971萬方；同比增速最快的是其他類型用地達到250%，居住用地同比增長181%。
2016年各類型用地供應樓面地價漲跌不一，居住用地供應樓面地價上漲180%，工業用地供應價格保持平穩，下降6%。
2. 全市供應結構
分類型看，2016年供應以工業用地為主，其次為商住類型用地。與去年同比，今年居住、商住和其他三類用地供應中，商業用地和商住用地占比減少，居住類和其他類型用地增加，工業用地供應占比有所增加。
按區域供應結構看，2016年以瀏陽市和長沙縣為供應主力，六區中供應面積望城區和岳麓區相當。與去年相比，內六區岳麓區和雨花區上漲相對明顯，其他變化不大，長沙縣和寧鄉供應減少，瀏陽市占比大幅度增加。從數據中可以看出，由于供應總量低位增長，供應區域變化明顯，供應主要集中在三縣，其中又以工業用地居多，商業用地和商住用地占比減少，居住用地小幅增長。住宅暢銷，商業類產品滯銷的局面聯動。
3. 內六區供應情況
2016年內六區土地供應120宗，同比增長29%；其中供應建筑面積1415萬方，同比增加48%。
分月度看，2016年除了1、3、4月份，其他月份供應面積同比均在增加，最明顯的為11月份，供應27宗。
2016年內六區土地供應同比增加29%，超越全市平均水平。供應120宗，1415萬方，其中工業用地占34%。按月份看，今年土地供應整體仍舊平穩，下半年供應較多。
2016年內六區土地供應以岳麓區、望城區為主，湘江新區紅利在持續兌現中；工業用地比重減少，居住類用地和其他類型用地比重增加，城市價值重估和多樣性提升得到體現。
2016年內六區供地重點為商住類和居住類用地，工業用地占比減少較多，其次是商業用地供應降幅增大。
內六區供應主力區域仍集中在望城和岳麓，但今年望城區比重減少，岳麓區增加。
4. 商住等三類用地供應
2016年商住等三類用地放量均有增加，商住等三類用地供應區域集中于望城岳麓雨花，內六區供應商住等三類用地計容建面達904萬方。其中岳麓區計容建面達300萬方，望城區計容面積218萬方，雨花區計容面積263萬方。
2016年六區供應58宗，357萬方商住、居住和商業用地，計容建面達881萬方，同比增長95%。
Part 2 2016長沙土地成交
1. 全市成交
2016年全市土地成交331宗1485萬方，成交面積同比增長23%，成交樓面地價僅為834元/平方米，其中商住等三類用地成交126宗共520萬方，面積同比下滑47%。
分月度看，2016年全市5月、9月、11月、12月土地成交突出，11月份為峰值，成交434萬方。
2. 內六區成交
2016年內六區土地成交106宗1244萬方，成交宗數同比上升12%；年末翹尾12月份成交達到24宗，成交面積153萬平方米。樓面成交均價2191元/㎡，同比上漲55.2%。
3. 內六區土地溢價
2016年六區三類用地成交106宗，其中有溢價地塊11宗占比9%。溢價率100%以上的達到3宗，接近2013年土地市場大熱水準。
2016年由于地王的帶動，成為商住三類土地成交爆發的一年。2016年內六區成交587萬方，其中商住三類成交286萬方，占比49%，居住類用地樓面地價達到4682元/平方米，同比上漲395%，主要由主城眾多地王拉升造成；
4. 內六區成交結構
2016年內六區土地成交工業用地占比縮減至37.1%，居住和和商住用地占比提升，商業用地成交比重下降。
從區域上來看，岳麓區和望城區仍是成交主力，占比高達68%。
5. 土地市場的并購行為
房企加速并購擴張，受一線城市地價成本擠壓后的房企再度轉向長沙市場尋求擴張，收購、入股屢見不鮮。
6. 土地成交排行
2016年長沙地王頻出，成交價格屢屢刷新，城市價值重估已經是事實。建匯在岳麓區梅溪湖拿下的B39號地塊，樓面地價達到9245元/平方米，創造長沙土地市場最高紀錄。
Part 3 土地市場總結
1. 2016年長沙全市供應量增長僅為21%，連續兩年低位供應土地，意味首長沙多年來土地市場高供應量時代的結束；同時內六區樓面地價上漲55.2%，預示土地價格低廉時代逐漸遠去；
2. 全市土地供應結構仍然以工業用地為主，內六區居住用地和商住用地占比增加，瀏陽市和岳麓區供應量占比增長明顯，供應時間上主要集中在下半年；
3. 銷售市場火熱帶動土地市場熱度，2016年地王頻出，100%溢價率水平接近2013年水準，內六區居住類用地樓面地價達到4682元/平方米，雖然成交地塊相對較少，但意味著后市房價水平的提升預期。
4. 2016年湖南婦女兒童醫院、宜家、恒大海花谷、長沙海昌歡樂海洋公園等紛紛拿地，加上已經在建設中的冰雪世界和華誼兄弟電影小鎮，長沙土地市場多樣性得到充分體現；
5. 長沙2016土地一級公開市場，品牌企業拿地數量增多，同時房企加速并購擴張，受一線城市地價成本擠壓后的房企再度轉向長沙市場尋求擴張，收購、入股屢見不鮮。長沙市房地產市場繁榮度迎來新的景象。 |