| TOPIC4 2016長沙新建商品房市場 |
新建商品房市場全年火爆，成交量、均價創新高，去庫存取得了非常突出的效果，目前全市庫存在6個月左右，部分片區供不應求現象突出，外來投資客帶動了市場價格的全面上揚，大部分開發企業在今年取得了良好的業績。 Part 1 長沙新建商品房市場總體分析 1、全市商品房供銷情況 2016年全市商品房去庫存效果顯著，成交量環比增長37%，創歷史天量，價格同步上揚。 2016年全市供應商品房2031萬方，同比增加17%；成交2892萬方，同比增加37%，均價7624元/㎡，同比上漲7%。供應相對減少，成交環比大增，2016年為消化之前積壓的庫存，銷售顯著. 2016年全市銷售金額2205億元，同比2015年的1503億元，上漲47%；在全國10萬億銷售市場中，占據超過1/50的市場份額，二線長沙的市場前景將引發關注。 2、內六區商品房供銷情況 2016年內六區商品房供應1638萬方，同比2015年的1728萬方，減少5%。成交2196萬方，同比上漲17%，均價8460元/㎡，同比上漲12%。市場下半年成交火爆，量價齊漲幅度之高十年一遇。相對全市來說，成交與供應相對穩定，振蕩幅度遠小于全市；價格上漲幅度則遠高于全市，內六區價格上漲動力更充足。 2016年內六區銷售金額1858億元，同比2015年的1415億元，同比上漲31%，占全市總成交金額的84.26%。 3、長沙市房地產市場品牌集中度分析 2016年長沙樓市TOP10房企市場集中度接近20%，品牌房企掌握市場話語權，資本的力量在長沙顯露 。 回首2016，整體來說，是房企收獲的一年，也是房地產市場加速洗牌的一年。2016市場發展呈現先抑后揚之勢，銷售創歷史新高；業績加碼，房地產行業分化加劇，品牌房企市場集中度不斷提升；長沙市排名前十的房企市場份額由2014的17.89%升為2016年的19.10%，較之市場相對沉寂的2015年，同比更是增長3.50個百分點。目前全國排名前二十強的開發商已有17家進入長沙，前三十強已有21家進入長沙。 Part 2 商品住宅市場 1、長沙市商品住宅供銷情況 2016年全市商品住宅去庫存效果顯著，供應減少8%，成交量增長54%，價格升至新高。 2016年全市供應商品住宅1429萬方，同比減少8%。成交2628萬方，同比上漲54%，均價6389元/㎡，同比上漲8%。供應相對減少，成交環比大增。全市銷售金額1679億元，同比2015年的1008億元，上漲67%。 2、內六區商品住宅供銷概況 2016年長沙內六區商品住宅成交量價齊升，特別是下半年“金九銀十”成交放量，這一階段市場出現供不應求，住宅價格上漲尤為明顯。 2016年內六區供應商品住宅1216萬方，同比下跌1%，與2015年相比減少14萬方。成交2014萬方，同比漲49%，均價6966元/㎡，同比上漲3%，相比2015年價格上漲181元。 2016年內六區銷售金額1403億元，同比上漲53%，占全市成交金額83.56%。 分月度看2016年住宅成交高潮出現在下半年，“金九銀十”期間成交最為火爆，2016年月均成交量突破200萬方。 3、長沙市內六區各區商品住宅市場概況 2016年，由于岳麓區量價領漲全市，整個湘江新區成最大受益區。 同時，2016年內六區各區商品住宅供求比創下新的最低記錄，2016年供應和成交仍集中于岳麓區，岳麓區供應面積占內六區的26%，成交面積占內六區的30%，均位居長沙市場第一。 從供求比來看，各區域供求關系趨于緊張，尤其是天心區和岳麓區市場，供求比達0.48、0.53。 4、長沙市城區商品住宅成交結構 從2016年主城區的新建商品住宅成交數據來看，長沙房地產已逐步進入改善型市場，大面積段產品需求進一步擴大。 2011-2014年，長沙市住宅去化以100平米以下戶型為主，100平米以下的純剛需戶型占比均超過40%，100平米以下面積累計成交達700萬方。該部分客戶在未來的幾年內具有換房需求。 2015年-2016年，100平米以下的剛需戶型占比下降到35%，較2013-2014年下降5個百分點，長沙已經邁入改善型市場。 從不同區間成交集中度分析，高層普通住宅成交價格在6000-8000元/平方米區間的商品房，50-70萬總價接受度最高，90-100面積段最受歡迎。 而高層普通住宅成交價格8000-10000元/平方米的商品房，90-100萬總價接受度最高，110-200面積段最受歡迎。 從近幾年的住宅成交結構變化看出，2016年是高端住宅需求迅速釋放的一年，其所占比重有進一步擴大趨勢。 5、長沙市內六區商品住宅庫存情況 2016年底長沙市內六區商品住宅庫存降至766萬方，去化周期4個月，市場存量偏緊。 截至2016年底，長沙市內六區商品住宅存量面積為766萬方，同比2015年下降45.6%，整體去化周期4個月，較2015年底減少9個月。結合政策和11月/12月成交量判斷，市場存量將穩定在6-10月左右的存量偏緊水平。 從區域市場看，岳麓區、雨花區各占比27%，整體來說，除望城區以外其余區域住宅存量比例均下跌。 從各面積段存量看，大面積段段戶型存量占比同比下滑，小面積段戶型存量占比同比上升，存量占比呈平均化趨勢。 6、長沙市區各板塊商品住宅銷售與存量 梅溪湖板塊為2016長沙樓市最熱市場實至名歸，銷量位列第一，而紅星板塊則勇奪第二，不容小覷。 庫存方面紅星也是目前庫存較高的片區，梅溪湖由于后期投入建設量較大，目前的庫存也開始增加。 Part3 長沙市內五區商業用房與寫字樓市場 1、內五區商業用房市場概況 2016年長沙市內五區商業用房供應面積有所下降，內五區市場供應188萬方，同比減少9.58%；成交60萬方，同比增加20.23%；成交均價27514元/㎡，同比上漲19.06%。 從月度數據看，除11月表現較好以外，其它月份供應量均較少。而成交方面主要集中在3、6、10、12月，其中3月五區商業用房成交7.17萬方。 2、內五區各區商業用房供銷情況 2016年商業用房雨花區供應量最大，岳麓區成交最火，開福區價格最高。 從商業用房供應來看，雨花區為主力區域，占比39%，其次為開福區和岳麓區，分別占比15%、34%。 從商業用房成交來看，以岳麓區為主，占比35%。其次為雨花區和開福區，分別占比30%、22%。 2016年內五區商業用房市場開福區銷售均價位于最高位，達40341元/㎡。 3、內五區寫字樓市場概況 2016年寫字樓市場競爭加劇，供應量減少，銷量增加58%，價格有所回升但未破前期高點。 2016年內五區寫字樓市場供應144.12萬方，同比減少9%；成交65.73萬方，同比增加58%；成交均價13564元/㎡，同比上漲32%。長沙內五區寫字樓市場2009年前發展緩慢，10年開始快速發展，而后更是歷經2次爆發，一次是2012年，一次是2014年，一方面因前期的限購影響下，房企開發轉向，大量開發商辦物業，另一方面是因為政府地控規劃商業占比提高，規劃逼迫下房企不得不開發商辦物業，2016年受前期銷量減少影響，供應迅速調整，出現大幅下滑。 從月度數據來看，2016年寫字樓供應趨勢線波動較大，其中3月無寫字樓供應。成交除2、3、7小幅下降外，其他月份基本處于上升。 4、內五區寫字樓庫存情況 2016寫字樓銷量增加，庫存周期降至56個月，庫存量攀至新高。 內五區寫字樓存量逐年攀升，2016年末至321萬方。隨著新增供應的快速增加，存量從2012年的88萬方增加到2014年的211萬方，尤其2014年存量增速高達76%，2016年庫存持續增至321萬方，去化周期長達56個月，庫存壓力巨大。 分區來看，岳麓、雨花去化壓力最大。存量目前集中于雨花區和岳麓區，其中雨花區存量為內五區最高，達到93萬方，占比高達29%；而開福區為內五區中去化周期最長的區域，長達137個月。 Part 4 長沙市房地產市場健康狀況測度 根據我市房地產市場健康狀況測度分析，2016年我市房地產市場健康度綜合得分為2.36，比2015年下降了0.06點，但仍處于健康區間。 一級指標二級指標評價標準原始值健康度評價 正常基本正常異常 價格健康度指標房價收入比小于77～8大于87.11正常 房價增長率與CPI增長率之比1.52～3.783.78～4.91或0.39～1.52＞4.91或＜0.396.61異常 房價增長率與居民可支配收入增長率之比0.26～0.630.63～0.81或0.08～0.26＞0.81或＜0.081.49異常 月供與家庭收入之比(%)30以下30～50大于5041.88基本正常 規模健康度指標房地產開發投資額與全社會固定資產投資額之比(%)22～3030～37或15～22＞37或＜1518.67基本正常 房地產開發投資額增長率與全社會固定資產投資額增長率之比0.88～1.961.96～2.50或0.34-0.88＞2.50或＜0.341.61正常 商品房新開工面積與施工面積之比(%)27～3333～40或20～27＞40或＜2018.8異常 供需健康度指標商品房供銷比0.9～1.11.1～1.2或0.8～0.9＞1.2或＜0.80.63異常 空置率(%)15～1010～5或25～15＜5或＞2510.36正常 二次及以上置業者購房比例(%)＜1010～15＞1515.01異常 商品住宅去化周期(月)[12,15][6,12）或(15,24][0，6)或(24，+∞)4異常 結構健康度指標房產一、二級市場成交面積比率之比2.35～3.723.72～4.41或1.66～2.35＞4.41或＜1.663.01正常 換手率(%)9～1313～17或5～9＞17或＜516.73基本正常 普通商品住房供應面積占比(%)70～8585～90或60～70＞90或＜6078.01正常 房地產市場健康度綜合評價（2.33，3][1.67，2.33][1，1.67）2.36正常 從各指標值來看，正常指標值5個，基本正常指標3個，異常指標6個，與2015年相比，三類指標個數相同。 具體來看，2016年我市四類指標中，規模健康度、結構健康度指標相對正常，僅1個異常指標；價格健康度、供需健康度指標異常率相對較高，有5個異常指標。由于2016年長沙房價持續增長，CPI以及居民可支配收入增長率相對房價來說，增長率略低，因此價格健康度指標有兩個異常，另外兩個也處于基本正常區間。今年房地產開發投資雖增長兩成多，新開工面積、施工面積均同比增長，因此規模健康度指標僅商品房新開工面積與施工面積之比指標異常。至于供需健康度指標，2016年樓市大火，成交量猛增，而新增供應同比下降，供銷比持續走低，并且樓市去庫存效果超出預期，去化周期直線下滑，同時改善型需求有所增長，置換率有所增長，因此供需健康度三個指標進入異常區間。至于結構健康度，則無異常指標。 總的來說，2016年全市房地產市場健康度基本正常，商品房存量大量消化，在四季度房價得到有效控制后，健康度指標進一步轉好。 Part 5 2016長沙新建商品房市場結論 1、2016年長沙商品房市場成交量創歷史天量，銷售金額突破2000億，占全國房地產10萬億市場的1/50，全國性品牌開發商搶灘長沙加速。長沙TOP10房企市場集中度接近20%，品牌房企市場話語權增大不可逆； 2、長沙內六區商品住宅銷量增加49%，下半年市場熱度加速量價齊漲，全年價格保持穩定增長2.6%，為6966元/平方米； 3、長沙全面邁入改善型市場，隨著價格差距的拉大，各類產品成交分化明顯，剛需對價格敏感，當前主流改善市場對110-120平方米戶型青睞有加； 4、目前長沙內六區商品住宅存量766萬方，庫存周期4個月，月度成交量已經回到80—100萬方的正常水平； 5、2016房地產市場處于基本健康的狀態，房地產市場供需相對均衡，全年房價增長幅度較大同時成交量劇增，在未來調控的壓力下，市場將進入一個相對穩定的平臺期。 |