| TOPIC6 2017長沙樓市預判 |
2017年長沙樓市政策面將溫柔收緊，銷量理性下滑但供求關系依然相對平衡，板塊樓市分化，對有效目標客戶的爭奪戰將更加激烈。 Part 1 2017新建商品房供應量 縱觀2016全年，前三季度大環境寬松，第四季度分層次針對性收緊。環環博弈中，長沙樓市扶搖而上，交易量同比上漲近四成，吸納周期縮短7個月，去庫存任務漂亮完成。交投市場此消彼長，供銷缺口增大，新開工步調遲緩，2017年，新增供應有望回調，但難言高位。 1、短期整體供應 2016年，長沙去庫存效果顯著，可售量降至近五年最低，供應成分占比變動，2017年供應局勢主要看向新增量。 （1）2017年新增供應總量 基于新開工變現率靜態推算，預計2017全年商品住宅新增量與近五年供應量基本持平�；跉v年項目新開工至預售時間間隔為6-7個月，和近三年新開工變現率，預計2017年內六區商品住宅新增供應介于1116.39萬方——1339.79萬方區間。 �。�2）2017年新增供應區域構成 根據對長沙內六區活躍項目的動態跟蹤調研，2017年預計新增供應1288.14萬方，其中岳麓區蟬聯冠軍寶座，全年新增供應350.45萬方，占六區總量的27%。 細分至板塊，望城金星北、濱江以及高鐵新城板塊以207.37萬方、179.77萬方、144.53萬方分列2017年各板塊新增供應前三名，中心、麓谷和芙蓉馬王堆三大板塊依舊低量供貨；歷經幾年開發，梅溪湖一期和洋湖垸日臻成熟，集中新增高量推貨期已過，新增供應在總量中的占比減��；近些年土地供應大區—望城金星北今后兩年貨量依舊充足。內六區十三大板塊，2017年整體新增供應呈現出核心區域短期有限，向邊緣區域外溢的特征。 �。�3）片區短期風險評估 住宅2017年片區競爭態勢分化，熱點板塊、資源板塊存在溢價空間，半數板塊需謹慎定價。 按照近6個月的月均去化速度計算，2017年十三大板塊預計可售量的整體去化周期為10.8個月。十三大板塊分為兩大競爭梯隊： 第一梯隊：去化周期＞平均值10.8月。濱江、大托暮云、大市府、月湖城北、高鐵新城以及省府紅星六大板塊2017年面臨“量大”或“去化速度相對較慢”局面，短期壓力較大，應注意差異化競爭，謹慎定價。 第二梯隊：去化周期＜平均值10.8月。中心、望城金星北、隆平高科、梅溪湖、含浦洋湖垸、芙蓉馬王堆以及麓谷七大板塊可售量處于中低位或去化速度快，短時間內可能出現供不應求，整體存在溢價空間，如果能夠較好利用2017年將成為開發商攫取利益的板塊。 2、中長期潛在供應 住宅潛在供應仍存，但開發壓力減小；商辦潛在供應巨大，需警惕未來開發及后期經營壓力。 （1）土地待開發量：3102萬方，商住六四開 近三年，土地交易量呈現階梯式下滑，待開發量隨之減少，長沙集中大量供應土地時代已然結束；截止到2016年11月，長沙整體待開發總建面3102萬方，其中商辦類和住宅六四開，住宅開發壓力逐年減小。 �。�2）在售項目待開發量：4976萬方，主要集中在雨花區和岳麓區 據調研，長沙內六區在售且2017年及以后仍有開發地塊的項目共計177個，待開發量共計4976萬方；其中雨花區和岳麓區分別以1195萬方、1162萬方，仍為未來供應量兩大核心區域，競爭激烈；從單個項目待開發量看，全市共有93個項目體量20萬方以下，半數項目在1-2年內將會清盤，淡出市場。 另外經核實，在統計的近200個項目中，54%以上后期待開發地塊主要偏向集中MALL、寫字樓和酒店，未來一定時期內商辦類物業將會扎堆上市，這類物業去化速度慢，周期長，運營管理更具考驗。因此，在市場商辦類庫存沒得到良好去化的大環境下，政府和開發商需要尋找更好的途徑改善該類物業扎堆上市和疏通消化通道。 Part 2 2017年新建商品房成交量價 1.謹慎樂觀，成交量理性下跌，供需保持基本平衡。 對長沙近10年樓市規律研究顯示，政策環境寬松與銷量增減呈正向變動，每一輪政策放松后必然帶來成交量的釋放，政策再收緊的高峰過后，成交量下滑。2016年長沙樓市火爆井噴，成交量上升到前所未有的新高度，在政策環境不再寬松的明年，預計2017年成交量同比2016年下跌二到四成。 2.量跌價穩，房價增速回落。 結合房地產發展周期，政策收緊后，首先反映在成交量上，隨之帶來成交價格的平穩，甚至回調再平穩，進入另一種平臺期。 Part 3 2017年土地市場 2017年土地市場將供應放量，開發商拿地熱情有望維持，土地市場升溫。 被壓抑了近兩年的土地市場，在樓市去庫存卓有成效后，供應端將有限放量，宅地供應回升，支撐未來樓市健康發展。一方面，市場需要。為配合樓市去庫存，長沙土地市場連續兩年供應緊縮，且商住比不斷提高，致使商業待開發壓力增大而住宅潛在供應有限；另一方面，政策支持。從中央經濟工作會議，到長沙市維護房地產市場健康發展的七條措施，都不約而同提到了要增加住宅用地的供應，促進未來中長期房地產市場健康平穩發展。 Part 4 規劃建設 2016，“十三五”規劃開局年。多項交通設施集中兌現，多個區域規劃再度升級，多組榮譽稱號繼續加持……種種利好在幫助城市快速發展的同時，也刺激著城市房地產市場的發展。 1、對外交通路網集中兌現：加強城市間溝通，提升省會相對于地州市的城市首位度。 長沙地鐵、航空、高鐵、公路客運、磁浮等多種交通方式形成零距離對接，長沙市民換乘各種交通方式都能在1小時左右完成，長沙真正進入“1小時換乘生活圈”。 2、多類型交通路網規劃：市內交通日趨完善，縱橫穿插，促進板塊溝通，提升板塊價值。 如果說軌道交通是城市的大動脈，那么公交線路就是城市的毛細血管。打通家門口到地鐵口的“最后一公里”，才在真正意義上暢通了市民的出行。目前，長沙城區共有164條公交線路與地鐵1、2號線接駁，公交與地鐵的接駁率達到91%，居全國前列。 3、湖南湘江新區“十三五”規劃出爐，大河西迎來前所未有的發展機遇。 �。�1）構建“一主、三副、多點”的城市發展新格局，以及“兩走廊五基地”的產業發展空間布局。 （2）十三五”期間，湘江新區地區生產總值年均增長12%、固定資產投資年均增長20%以上，到2020年，實現“突破三千億、領跑中西部、挺進一方陣”的發展目標。 4、2017年長沙棚改面積217萬平方米，繼續發力。 截至2016年11月底，長沙市累計建設籌集各類保障性住房22.83萬套，其中公共租賃住房9.44萬套、經濟適用住房實物13.39萬套，享受住房保障的家庭達23.02萬戶（人）。 僅2016年一年，長沙市就鋪排了129個棚戶區改造項目，截至11月底，全市已改造42646戶，完成了年度任務的100.72%。據悉，今年全市共發放棚改安置補貼7456戶、11.18億元。 2017年長沙市棚戶區改造計劃開工項目67個、計劃改造17182戶、計劃改造面積217萬平方米。 Part 5 品牌集中度 1、品牌房企爭相擴張，多途徑積極布局長沙。 2016年萬科、保利等老牌房企維持多盤聯動，而新增外來房企熱情高漲，收購競地多面擴張，其中融創、遠洋、宜家、美的、中鐵城建以及陽光城等房企均是首次進駐，多方考量，深諳長沙發展潛力。 2、“搶地”熱潮頻頻上演，助推長沙樓市持續向上。 長沙市場的成熟度和熱度開始吸引新品牌房企進駐，展開與老牌房企的角逐，市場活躍度增強。 Part 6 客群變化預測 1、目標客群重構，外省客戶減少，長沙及地州市比例不減，此類客群對價格更敏感，更看重產品性價比，因此明年各項目，應注重產品品質展示和營銷體驗，合理定價。 2016年8、9月份，長沙經歷一波投資客集中涌入期，雙外客戶購房比例一度達到高峰，最后一季度，又回歸正常水平�？傮w來看，外省市購房者成交占比由2015年的11%，提高到2016年的15%；本省外地購房者成交占比由2015年的42%，提高到2016年的49%，地州市居民依然是在長沙購房不容忽視的龐大群體。 2016年國慶之后，隨著一線及二線熱點城市信貸的收緊，長沙樓市政策環境也由商業銀行自發地開始結束寬松，投資客戶逐漸被擠出。據調研數據顯示，10月認購客戶中，按地域來看，雙外人群占比整體平均下滑30%，最后兩個月，雙外客戶聲音更小。按置業需求來看，自住訴求的群體比例相對回升，至七成。 隨著目標客群的重構，預計2017年長沙樓市外省客戶占比減少、地州市客戶占比增加，他們相對來說對價格更敏感，更看重產品性價比，因此各項目應理性定價，突出產品品質，注重展示面的打造和營銷體驗感的優化。 2、近幾年，長沙購房客戶主力來源于地州市，投資投機性需求穩定在較低水平，雙外客戶被擠出后，對于長沙樓市成交量的變動影響中長期較弱。 隨著城市競爭力的提升，省會城市的吸附力顯著升級，地州市居民在長沙購房占比維持第一位，占長沙購房客戶的49%。湖南省常住人口6783萬人，年均常住人口增長49萬人，即使占比15%的外地投資客戶被擠壓出局，地州市客戶的增量，未來仍可支撐一大批的購房需求。 Part 7 總結與建議 2017年長沙樓市平穩回歸，謹慎樂觀。供應量維持較低水平，成交量高位回落至近五年平均水平，整體供求關系基本平衡，房價平穩、增速回落，二手房市場持續火爆，存量房被盤活，市場健康發展。 進入穩定平臺期的長沙樓市，細部差異化特征不容忽視。 第一，業態結構分化愈加明顯。2012年開始，住宅和商辦類物業宗地建筑面積配比已經發生變化，但商辦開發完全被龐大的住宅庫存掩蓋。歷經2年猛力去庫存措施，至2016年底，住宅去化周期大大縮減，商辦去化壓力浮出水面，當前庫存去化周期長，再加上后續待上市量，長沙商辦物業的“高燒”癥狀嚴重并將持續很長時間，需亟待形成類似“商轉住”等有效解決途徑。 第二，板塊格局已然形成，初步分化定型。綜合因素差異推動板塊“不均衡”發展，即熱點板塊和次熱點板塊，由于區域景觀、教育、交通、認知度等占有或發展水平不一，導致板塊銷售速度、價格出現梯隊分化。 基于2017年市場環境分析，對于買賣雙方給予如下建議： 開發企業層面： 1. 要時刻關注政策變化，新老項目定價遠離價格紅線。2017年，樓市進入新一輪調整階段，仍需警惕行政監管對于推貨節奏和營銷節點的影響； 2. 對雙外客戶限制政策，刪減了客戶基數，但是符合條件的購買力客戶卻愈發清晰，應密切關注自住型客戶對價格變動的反應規律，理性定價，保證出貨暢通； 3. 2017年，板塊間的競爭加劇，競爭板塊或者同質化板塊價格調整，會導致片區目標客群重構，需緊抓結構性機會，先跑先贏； 4. 樓市調整期，正是擴張好時機，拿地窗口期，可根據擴張策略，積極布局。 置業者層面： 1. 考慮到全國政策輪動效應和樓市周期，類似于2016年前三季度極寬松的政策環境難以持續，加之，經過8、9月份，房價已上漲成為事實，盡量在政策收緊前，選擇能夠承受的物業； 2. 2017年房企供應上升且較為集中，可在供應相對充裕的時間區間擇機購房； 3. 宜選擇地鐵口、學區或人口相對集中的區域置業，保值增值空間更大； 4. 二手房與新房的價格差仍然較大，市場潛在房源充足，可以選取價格合適二手房入手。 |