| TOPIC 3 限購購房指南 |
在樓市的傳統旺季“銀四”，多個樓盤蓄勢待發，開始積極“補倉”，其中有不少市場主流剛需產品，可較大程度地緩解市場供需結構的矛盾。在目前相對穩定的價格環境中，購房者可選擇合適的房源入手置業。 Part1 區域選擇 3月18日長沙出臺的限購限貸政策將內五區以及望城區和星沙納入調控范圍，本章將根據區域調控力度的分析和存量情況，介紹分區的購房指南和攻略。 芙蓉區 稀缺資源，配套設施完善 相較于長沙其它區域，芙蓉區土地資源稀缺，可供開發的土地寥寥無幾，在售樓盤數量也比較少，且多以商業地產為主。但芙蓉區區位優勢得天獨厚，是湖南政治、經濟、文化、商貿、信息的中心。區域內有長沙火車站、長沙汽車東站，還有五一大道等20多條城市主干道縱橫交織，京珠高速公路穿境而過，區域內更有多條地鐵線路，區域發展較為成熟。芙蓉區的樓盤周邊配套都較齊全，除了完善的交通體系，生活氛圍也十分濃厚。周邊大到超市、購物商場、酒店、菜市場，小到24小時便利店、五金配件店、餐飲應有盡有；除此之外，芙蓉區還是是長沙各大名校集中地。但芙蓉區寸土寸金，在售樓盤數量不多，可供選擇的余地較少。 雨花區 中部樞紐漸現，區域發展潛力無限 雨花區處在湖南經濟新的“增長極”—長株潭“兩型社會”示范區的中心地帶，其整體經濟發展水平較高，是湖南推進“長株潭一體化”的核心之區，也是湖南參與“泛珠三角”區域經濟合作的前沿陣地。武廣、滬昆、渝廈三條高鐵聚首雨花區高鐵新城，六條地鐵線路、長株潭城市群城際輕軌、長沙汽車南站、火車南站、機場高速、火車南站至黃花機場的磁懸浮工程，無一不是在彰顯雨花區得天獨厚的優勢資源。 從昔日的長沙郊區到今日的中部樞紐，雨花區已經實現了華麗轉身，未來的雨花區樓市增值潛力不可限量，武廣片區也成為目前長沙市置業熱度最高的區域之一。 天心區 歷史底蘊悠久，居住氛圍濃厚 天心區是楚漢文化名城長沙的主要發源地，歷史文化悠久。區域內擁有天心古閣、白沙古井、湖南第一師范、宋福王墓、清何紹基墓和賈誼故居等眾多的人文歷史景觀，匯聚了長沙超過六成的歷史文化景觀和一大批百年老字號商戶。天心區是長沙市的老牌商業大區，作為老城中心，擁有著極為成熟的生活配套，這里集中將近20條公交線路、540畝南郊公園、紅十字婦幼保健院，以及步步高超市、新一佳超市、國美電器、興威華天酒店、建設銀行、新開鋪小學等一系列生活配套，居住氛圍極其濃厚。并且隨著長株潭城鐵和地鐵1號線的開通、暮云片區加快開發建設，未來天心區發展承載能力不斷增強。 開福區 獨具濱水優勢，長沙金融生態區 開福區擁有獨一無二的濱水優勢和特色，并不負大自然的饋贈，將其建成長沙最靚麗的一道風景線。濱水景觀是開福區一張宜居名片，湘江、瀏陽河、撈刀河、沙河環繞，青竹湖、楊柳湖、月湖、年嘉湖等點綴其中；此外還有順天生態植物園、長沙園林生態園、烈士公園、太陽山、秀峰山、鵝羊山等園林森林景觀。 開福區更是長沙的金融生態中心，40家全國性和省級金融總部齊聚于此，各類分支機構和新型金融機構200余家遍地開花，涵蓋銀行、保險、證券、基金、期貨、擔保、融資租賃、金融中介等數十種金融業態，覆蓋率占全市90%以上，這就是位于開福區以芙蓉中路為核心的長沙金融生態區。 岳麓區 教育資源得天獨厚，生態宜居潛力大 伴隨著梅溪湖的發展，岳麓區區內優質學校如雨后春筍般爭向破土而出，目前，片區內長郡梅溪湖中學、岳麓區實驗小學、梅溪湖博才小學、師大附中梅溪湖中學、周南梅溪湖中學等5所名校已建成開學。未來，片區內還有一中梅溪湖中學、麓山國際中學、中美國際中學、雅禮中學等眾多名校涌現，區域內教育資源得天獨厚。 岳麓區生態環境好，這些生態環境為這里的居住環境提供了很好的保障，良好的空氣非常適宜居住。并且隨著隨著長沙城市“西拓”的步伐越來越快，岳麓區成為“3+5”城市群的橋頭堡，區域發展日新月異，區域內樓盤升值潛力巨大。 望城區 城市發展一路向西，長沙樓市價值洼地 從大河西先導區到湘江新區，河西已經成為政府層規劃視野中的重點發展方向，長沙城市發展向西的進程不可逆轉，長沙的戰略發展空間在河西，長沙的核心增長極在河西。而由此望城迎來大發展時代，區域價值盡顯。地鐵的開通，更是加快了長沙一路向西的步伐，使望城與市內其他區域緊緊相聯；長沙地鐵4號線規劃于2019年正式通車，屆時將銜接濱水新城、濱江新城以及市內其他區域。而作為長沙第六區，望城的樓市價值一直處于洼地，與其第六區的身份并不匹配。 長沙縣 長沙城市副中心，樓市“績優股” “以松雅湖板塊為核心的星沙新城，是列入《長沙城市商業網點分布規劃(2005-2020)》的城市副中心之一。武廣新站、黃花機場、雙地鐵使星沙擁有延伸天地的立體交通，其中所涵蘊的巨大區域價值與經濟效益，使星沙已然成為各種商業元素的搶灘熱點，成為中部乃至全國的新寵。而交通的飛速發展帶來與市中心的無縫對接，另生活配套的成熟、干凈整潔的城市面貌、新房產品的豐富多樣等給了購房者更多置業星沙的理由，漸漸成長為一支備受置業者推崇的“績優股”。 Part2 新房篇 如何購房成本最小化： 隨著房價的上漲，購房成本會增加；3.18新政出臺，貸款成本的提高，同樣導致了購房成本的大幅提升。雖然購房成本增加已成既定事實，但購房者還是能夠通過一些合理的方式來降低購房開支，達到降低成本的目的，如何才能有效降低購房成本呢？ 公積金貸款：3.18新政出臺后，商業貸款首套房首付比例提升至30%，而公積金貸款首套房首付比例不變，仍為20%。以一套80萬的房子為例，使用商業貸款首付款為24萬，而使用公積金貸款，首付款為16萬，兩者相差8萬，同時公積金貸款利率相對于商業貸款來說更優惠，因此在可以使用公積金貸款的情況下，要用足公積金貸款，有效較低購房成本。 商業貸款：雖商業貸款首套房首付比例升值30%已成事實，各銀行紛紛收緊房貸，但各家銀行在實行過程中仍有差異。各銀行對住房按揭貸款的審查力度、貸款利率優惠等各方面不盡相同。一般會綜合考慮貸款成數的多少，以及客戶的資質等來最終確定貸款的利率。購房者可多咨詢幾家銀行，并比對各銀行的具體要求，最終挑選最合適的銀行進行商業貸款。 如何規避限購： 3.18新政的出臺，對于非長沙人來說是一個打擊，非長沙市人口在長沙限購一套。很多已經看好房甚至已經交了定金的購房者被本次限購擋在了購房的大門之外，不免黯然神傷。那么又有哪些方法可以有效規避限購，免除限購政策對購房的影響呢？ 戶籍遷入長沙：3.18新政限購的對象只針對非長沙市戶口的居民，將戶口遷入長沙，就可以免除限購政策的影響。但是近期遷戶口，公安局不會受理，只受理特殊人才引入等遷入長沙，如果你符合要求，就可以將戶口遷入長沙，從而購房不受限制。 結婚：如果你是非長沙戶口，而男朋友（女朋友）是長沙戶口，想要規避限購，那么你就要把結婚提上日程了。本次限購限制的是家庭購房，狹義上一夫一妻制構成的社會單元，只要夫妻雙方有一位是長沙市戶口，就可以免除限購的影響。 購買商住兩用房：本次限購限制的是住宅，而對于非住宅或者是商住兩用房是不受限制的，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠;貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款，房屋使用權限也非住宅的70年，一般是40年或者50年。 長沙樓市3.18最新限購限貸政策一覽表 限制區域芙蓉區、天心區、岳麓區、雨花區、望城區、長沙縣（限長沙經開區、星沙區域） 限購政策 �。ú缓址浚┍臼袘艨诓幌拶� 非本市戶口 省內地州市客戶（長沙無房）限購1套 省外客戶 �。ㄩL沙無房）在本市連續繳納一年及以上個人所得稅或社保限購1套 省、市、區引進人才和公務工作調動人員 限貸政策 �。ê址浚┵J款分類階段對比首套房二套房三套房及以上 貸款已結清貸款未結清 商業貸款調整前首付20%首付20%首付30%不發放 調整后首付30%首付35%首付45%不發放 公積金貸款調整前首付20%首付20%/不發放 調整后首付20%首付35%/不發放 備 注1、3月18日（含）前已經簽約，按照老政策執行，3月18號（含）沒有網簽的，按照新政策執行； 2、限購限貸政策自通知發布之日起執行； 3、限購限貸之后，限價政策仍然繼續，等于是房、貸、價三限； 4、網簽仍然繼續，3月20號后暫無放開計劃； 5、網簽流程還在研究，3月20號后公布； 6、限購限貸政策沒有截止時間，會持續到十九大； 7、近期遷戶口，公安局不會受理，只受理特殊人才引入等遷入長沙； 8、湘潭和株洲不視為長沙戶口。 如何購房成本最小化： 隨著房價的上漲，購房成本會增加；3.18新政出臺，貸款成本的提高，同樣導致了購房成本的大幅提升。雖然購房成本增加已成既定事實，但購房者還是能夠通過一些合理的方式來降低購房開支，達到降低成本的目的，如何才能有效降低購房成本呢？ 公積金貸款：3.18新政出臺后，商業貸款首套房首付比例提升至30%，而公積金貸款首套房首付比例不變，仍為20%。以一套80萬的房子為例，使用商業貸款首付款為24萬，而使用公積金貸款，首付款為16萬，兩者相差8萬，同時公積金貸款利率相對于商業貸款來說更優惠，因此在可以使用公積金貸款的情況下，要用足公積金貸款，有效較低購房成本。 商業貸款：雖商業貸款首套房首付比例升值30%已成事實，各銀行紛紛收緊房貸，但各家銀行在實行過程中仍有差異。各銀行對住房按揭貸款的審查力度、貸款利率優惠等各方面不盡相同。一般會綜合考慮貸款成數的多少，以及客戶的資質等來最終確定貸款的利率。購房者可多咨詢幾家銀行，并比對各銀行的具體要求，最終挑選最合適的銀行進行商業貸款。 如何規避限購： 3.18新政的出臺，對于非長沙人來說是一個打擊，非長沙市人口在長沙限購一套。很多已經看好房甚至已經交了定金的購房者被本次限購擋在了購房的大門之外，不免黯然神傷。那么又有哪些方法可以有效規避限購，免除限購政策對購房的影響呢？ 戶籍遷入長沙：3.18新政限購的對象只針對非長沙市戶口的居民，將戶口遷入長沙，就可以免除限購政策的影響。但是近期遷戶口，公安局不會受理，只受理特殊人才引入等遷入長沙，如果你符合要求，就可以將戶口遷入長沙，從而購房不受限制。 結婚：如果你是非長沙戶口，而男朋友（女朋友）是長沙戶口，想要規避限購，那么你就要把結婚提上日程了。本次限購限制的是家庭購房，狹義上一夫一妻制構成的社會單元，只要夫妻雙方有一位是長沙市戶口，就可以免除限購的影響。 購買商住兩用房：本次限購限制的是住宅，而對于非住宅或者是商住兩用房是不受限制的，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠;貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款，房屋使用權限也非住宅的70年，一般是40年或者50年。 Part3 二手房篇 回顧長沙二手房發展軌跡 據《2016年度長沙樓市白皮書》的研究表明，近六年來，長沙市內六區二手房成交呈現波浪式上升趨勢。特別是從2015年開始，二手房市場的成交開始上揚，2016年達到一個歷史高點。2016年的諸多利好政策疊加使得二手房市場成交明顯放量，僅這一年的成交總量就幾乎與2014年和2015年成交量之和相當。 把時間維度拉長，這樣就能更加清晰的看到長沙市內六區房產一、二手房交易量比值逐步縮小的脈絡。 一、二手房的成交量比值，從2011年的4.96到縮小為2016的3.01，特別是內六區一、二手房市場交易量差距更小。從2011年的4.86到2016年的2.86，這表明了長沙市特別是內六區二手房市場規模正在穩步上升。 進入2017年后，央行收緊準備金、40多個城市紛紛出臺了地方限購令，從中央到地方對樓市的調控力度日趨加強。長沙以 “318”限購令為開端，陸續發布了“調整公積金”“收緊商品房申報價”等調控政策，這一系列政策把長沙一手房市場的“供應”和“需求”這兩個水龍頭都擰緊了，而不在調控范圍內的二手房迎來了一次它的發展機會。 現在正是購買二手房的好時機 近年來，全國對于一手房的調控日漸趨緊，特別是從去年的“930”樓市調控風暴開始，一手房再度進入了高壓時期。而長沙則是從今年“318”開始，一手房進入了“限購限貸限價”的三限階段。 僅就今年新出臺的調控新政而言，長沙的《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》即（“318限購限貸令”）限制了購房套數、提高了貸款門檻；《長沙市住房公積金管理委員會關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》限制了公積金使用范圍；《關于進一步規范我市商品房銷售價格行為的通知》以條款形式明確了新房源申報價過高則將不予通過申報。 在一手房受到政策嚴控的同時，二手房則有利好政策出臺。3月，財政部行業國家發展改革委聯合發布了《關于清理規范一批行政事業性收費有關政策的通知》，其中明確了“4月1日起，取消住房轉讓手續費”。 一手房和二手房在“政策”上的此消彼長，讓買二手房更加的劃算。 二手房買房須知 確認賣主是否有房產證 為了防止掉入一房多賣等陷阱，買房時一定要確認房產證上的房主與賣主是否一致；房產證上寫的面積與實際面積是否一致；為了確保萬無一失，甚至可以去房管局查詢此房產證的真實性。 確認房屋是否可售 為了防止買到被法院查封等不能交易的房屋，買房時要確認房屋是否能正常流通，是否被抵押、是否有共有人。院產、校產公房等特殊情況下，房源出售是否已經得到原單位的同意。 現場勘查挑選的房屋 買房不能聽信一面之詞就掏錢，一定要去現場看看房屋實況。比如房屋是否有占用屋頂的平臺、走廊；是否改動過房屋的內外部結構。有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否不合理；天花板是否有滲水；墻壁是否有裂紋；打開水龍頭觀察水的質量、水壓。 如果購買的是帶裝修、電器的房屋，還需打開電視看看圖像是否清楚，有多少個節目；確認房子的供電容量；確認戶內外電線是否有老化；是否已經換用天然氣。 了解小區的物業服務情況 小區的物業管理水平，很大程度上決定了你的居住舒適度。誰也不想天天跟物業斗智斗勇，在缺水少電的爭吵環境中生活。因此買房前，最好與小區居民溝通，從多個方面了解下物業的水平。比如水、電是上門代收還是自己去繳；電梯管理方式；小區的整潔程度；小區是否封閉；保安人員的數量和責任心；物業管理費的收取標準；車位的費用；物業管理公司提供哪些服務等。 了解小區和左鄰右舍的狀況 了解下小區是哪年完工的，還有多長時間的土地使用期限。左鄰右舍住過哪些人，是否發生過不好的事情？樓上樓下是否發生過盜竊案； 買房前做好房價評估 為了防止被坑騙，所用花費遠超房屋實際價值，購房者最好對房屋進行一個預估。預估價可以通過與市場相似的房源進行對比而來。也可以委托評估事務所進行評估。 雇傭律師進行參考 二手房買賣的情況比一手房更為復雜，因此有律師提供購買建議能讓你規避許多陷阱 。 了解房屋中介的基本情況 通過中介買二手房，是絕大部分人的選擇，因此買房前有必要到當地工商局確認中介的營業執照、代理行資質證書等證件。 留心房款與產權的交接過程 在付款階段，一定要與賣方在“先交錢再過戶還是先過戶再交錢”問題上達成一致，并簽署有效約束文件，不能依賴口頭承諾。也可以考慮將房款押在雙方都信得過的單位，等過戶流程完畢，再將轉給賣方。 確認產權順利過戶 必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成了過戶手續，代理公司、律師等機構聲稱的結果，在法律上不視為交易過程完成。 總的來說，想要減少二手房買賣過程中的麻煩，需要你多實地勘察、多開口詢問、以契約為主、嚴守法規、莫貪小利，這樣勢必能安心地挑選到一套稱心如意的房屋。 |