| 2017年一季度長沙地區房地產市場主要指標監測分析 |
一、土地市場 2017年一季度，長沙市內五區供應土地22宗，59.16萬㎡；成交土地20宗，55.22萬㎡，總成交金額43.95億元。其中三月份土地成交7宗，20.28萬㎡，總成交金額5.58億元。一季度雨花區土地供應占內五區首位，而成交面積最大的則屬岳麓區（見表1）。 表1 2017年一季度長沙內五區土地供銷情況 區域供 應成 交 宗數面積（㎡）宗數 面積（㎡）總金額（萬元） 雨花區7185690.535146258.6162922 天心區359549.21359549.2159578 開福區29705329705316868 芙蓉區273547.4273547.4152215 岳麓區8175791.02817579147920 總計22591631.1620552199.2439503 1、土地成交結構 2017年一季度內五區土地成交結構仍以工業用地為主，占比超過一半，其次是住宅用地，純商業用地成交占比最低（見圖1）。 2、土地成交價值榜 2017年一季度位于芙蓉區的057號地塊成交總價為14.53億元，樓面價為8588元/㎡，由長沙龍湖地產所拍，成交總價與樓面價均為2017年一季度長沙內五區土地成交價值榜首位（見表2、表3）。 表2 2017年一季度土地成交總價TOP5 編號區域總價（億）競得公司 [2016]長土網057號（住宅）芙蓉14.53長沙龍湖房地產開發有限公司 [2016]長土網056號（商�。┯昊�9.27華潤置地（湖南）有限公司 [2017]長土網02號（商住）天心5.03旭輝集團股份有限公司 [2016]長土網065號（商�。┯昊�3.47恒大地產集團長沙置業有限公司 [2016]長土網064號（商住）岳麓3.11長沙龍湖房地產開發有限公司 表3 2017年一季度土地成交樓面價TOP5 編號區域樓面價（元/㎡）競得公司 [2016]長土網057號（住宅）芙蓉8588長沙龍湖房地產開發有限公司 [2016]長土網056號（商�。┯昊�8154華潤置地（湖南）有限公司 [2016]長土網064號（商住）岳麓5637長沙龍湖房地產開發有限公司 [2017]長土網02號（商�。┨煨�5573旭輝集團股份有限公司 [2016]長土網065號（商�。┯昊�3482恒大地產集團長沙置業有限公司 二、住宅市場 1、供應情況 2017年一季度內五區新建商品住宅批準預售共119.46萬㎡，同比去年一季度上升10.29%。 2017年一季度四縣市新建商品住宅批準預售122.35萬㎡，同比去年一季度上升22.96%（見圖2）。 2、成交情況 2017年一季度長沙市內五區新建商品住宅累計網簽192.25萬㎡，同比減少33.32%。 2017年一季度長沙市四縣市新建商品住宅累計網簽206.12萬㎡，同比增長29.03%（見圖3）。 3、價格趨勢 2017年3月，長沙市內五區新建商品住宅成交均價為8804元/㎡，四縣市住宅成交均價為5032元/㎡（見圖4）。 4、供銷比走勢 2017年3月份長沙市（含內五區與四縣市）新建商品住宅供銷比為0.72，3月份長沙市住宅供應情況有所好轉，供銷比回升（見圖5）。 5、各區縣情況 從全市各行政區成交情況來看，一季度長沙縣新建商品房與商品住宅成交量均占首位，而芙蓉區則是兩者都居末位（見圖6）。 從各區域成交價格來看，2017年一季度長沙市開福區商品房均價最高，10870元/㎡，而住宅均價則是岳麓區最高，9344元/㎡。瀏陽市商品房與住宅均價均為五區四縣市最低（見表4）。 表4 一季度長沙市各區縣商品房與住宅成交均價一覽 區域商品房均價（元/㎡）住宅均價（元/㎡） 芙蓉區91338023 開福區108708836 天心區79057325 雨花區85428012 岳麓區93619344 望城59945676 長沙縣57275238 瀏陽40893815 寧鄉42673987 三、非住宅市場（內五區） 1、辦公用房 2017一季度長沙市內五區新建辦公用房成交28.34萬㎡，同比增長57.62%，環比下降44.00%。其中3月份成交16.02萬㎡，同比增長259.19%，環比增長320.47%。整個一季度辦公用房成交環比有所下降。 價格方面，2017年一季度內五區辦公用房成交均價為9905元/㎡，其中3月份均價為9784元/㎡（見圖7）。 2、商業用房 2017一季度長沙市內五區新建商業用房成交24.44萬㎡，同比增長43.43%，環比下降27.41%。其中3月份成交11.9萬㎡，同比增長111.37%，環比增長282.64%。 價格方面，2017年一季度內五區辦公用房成交均價為14463元/㎡，其中3月份均價為14025元/㎡（見圖8）。 四、二手房市場（內五區） 2017年一季度，長沙市內五區二手房成交165.71萬㎡，其中二手住宅成交155.45萬㎡。其中3月份二手房成交81.53萬㎡，其中二手住宅成交76.2萬㎡，同比分別增長96.51%、107.29%；環比分別增長152.10%、147.40%。（見圖9） 近一年來，長沙市內五區一二級市場交易量對比，從去年9月開始，直線下滑。這表明二手房交易在長沙樓市中所占的地位越來越重要，二手房市場交易越來越成熟（見圖10）。 五、預警預報 1、土地市場 1月份內五區僅成交3宗工業用地， 2月多宗土地掀起房企“搶地大戰”，長沙3月土地明顯回歸平靜，尤其在3.18新政之后，4宗出讓土地均以底價成交。部分開發商拿地偏于謹慎，處于觀察和適應行情階段，仍需要消化新政帶來的影響，這在一定程度上讓瘋狂搶地的行為得到遏制。 2、新房住宅 總體形勢：相較于去年同期，長沙樓市庫存大幅下降，并且開發商受制于政府的限制措施，推盤入市量與去年同期基本持平，一季度住宅成交量大幅下滑是意料之中。二季度樓市的推盤節奏預計將有所變化，新房入市情況將有所改善。 房價走勢：在價格上來看，整體仍呈現上升趨勢，而在目前的市場行情下，明穩暗升仍是大趨勢。 板塊結構：從區域來看，雨花和岳麓區仍是長沙商品住宅成交的主戰場，在限制措施的影響下，部分購房者轉向四縣市購房，四縣市一季度住宅成交不降反升。 購房提示：對于購房者來說，現在的長沙樓市價格相對穩定，看中了就可以選擇盡快入手。 3、非住宅市場 辦公用房方面，一季度成交同比大幅上升，尤其是3月份，同環比均增幅巨大。長沙辦公用房去化起伏較大，整體去化效果也不甚理想。未來長沙辦公用房將迎來高位供應，庫存進一步攀升，市場競爭加劇，長沙辦公用房市場面臨較大的壓力。 商業用房市場，一季度成交同比一樣大幅上升，3月份成交處于高位。相對于住宅的供不應求、庫存低位，長沙商業用房市場庫存仍處于高位。但隨著住宅市場調控的一步步推進，部分客群有望轉向商業用房市場，3.18新政出臺后，應抓住窗口期積極去化。 4、二手房市場 一季度長沙市內五區二手房成交同比大幅上升，長沙市內五區房產交易一二級市場交易量比值一步步縮小，尤其是3月份，二手住宅成交量超過新房住宅。去年10月份以來的各種限制措施，尤其是3.18限購限貸，在一定程度上助推了二手房市場的火爆，促進了二手房市場的發展，二手房交易將在長沙樓市房產交易中占據重要位置，高位成交將成常態。 5、后市分析 總的來看，政府的各種限制措施止住了長沙樓市價格的飛躍上揚，并迫使開發商改變推盤節奏，抑制了需求。在接下來的第二季度，預計市場供應量將會上升，抑制的部分需求將得到釋放，市場成交量同樣向上攀升，但幅度不會太大，“穩”是2017年長沙樓市的關鍵詞。 |