2017年上半年長沙地區房地產市場監測分析

◆ 文 /  地產研究院

一、土地市場

注：土地市場僅統計來源為招標、拍賣、掛牌土地數據，無成交價格的土地，未參與統計。

2017年上半年長沙土地供應114宗（6643.59畝），土地成交135宗（8083.51畝），其中公布成交金額的土地99宗，總金額1051502萬元，未成交5宗。

上半年長沙縣供應土地1984.13畝在各區縣供應量中排名第一,土地成交長沙縣同樣以2225.46畝在各區域土地成交面積中排名第一。（見表1）。

表1  上半年長沙各區域土地供銷情況

區域供       應成       交

宗數面積（畝）宗數 面積（畝）總金額（萬元）

芙蓉區16.882110.32152215

天心區5123.994106.7159578

雨花區6180.568295.14197040

開福區3187.14341.8216868

望城區181216.79191384.61126901

岳麓區111070.699703.48222107

瀏陽市311030.58341072.5255801

長沙縣211984.13232225.46174916

寧鄉市18842.87321843.4546076

總計1146643.591358083.511051502

1、土地供應結構

2017年上半年長沙市土地供應以工業用地為主，面積占比51.17%。三類土地其中住宅土地供應26宗，2230.31畝；商業土地供應28宗，636.21畝；工業土地供應48宗，3004.27畝（見圖1）。

2、土地成交結構

2017年上半年長沙市土地成交同樣以工業用地為主，面積占比55.50%。三類土地類型中其中住宅土地成交35宗，2561.83畝；商業土地成交24宗，596.22畝，工業土地成交63宗，3938.43畝（見圖2）。

3、近期上市土地

從近期上市的一批重點土地來看，以開福區的為主，將有一批住宅兼容商業以及純商業土地上市，屆時又將引發一輪搶地熱潮（見表2、表3）。

表2   近期上市住宅類土地

區域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預出讓時間

開福區環路公司芙蓉北路土地開發招商項目地塊76.7住宅兼容商業待定待定

開福區戴家河城中村改造項目地塊103.6住宅兼容商業待定待定

開福區長沙金融生態區S9地塊17.8住宅兼容商業待定待定

開福區興聯村商住地塊招商項目地塊44.77住宅兼容商業待定待定

岳麓區岳麓區觀沙嶺街道收購儲備地四112.8住宅兼容商業掛牌待定

表3   近期上市商業類土地

區域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預出讓時間

開福區新安寺社區生產安置用地招商項目地塊50.0商業待定待定

開福區長沙金融生態區S15地塊30.52商業待定待定

開福區長沙金融生態區S10-2地塊57.75商業兼容住宅待定待定

開福區長沙金融生態區S10-1地塊35.73商業待定待定

開福區長沙金融生態區S6地塊15.42商業待定待定

二、住宅市場

1、供應情況

2017年上半年新建商品住宅批準預售共367.94萬㎡，同比下降11.73%，環比下降23.53%。

2017年上半年四縣市新建商品住宅批準預售317.37萬㎡，同比增長32.18%，環比增長1.68%（見圖3）。

2、成交情況

2017年上半年長沙市內五區新建商品住宅累計網簽402.10萬㎡，同比下降45.48%，環比下降56.84%。

2017年上半年長沙市四縣市新建商品住宅累計網簽494.49萬㎡，同比增長34.18%，環比下降16.31%（見圖4）。

3、價格趨勢

2017年6月，長沙市內五區新建商品住宅成交均價為8383元/㎡，四縣市住宅成交均價為4974元/㎡。（見圖5）。

4、供銷比走勢

2017年6月份長沙市（含內五區與四縣市）新建商品住宅供銷比為1.01，供銷比繼續回升（見圖6）。

5、各區縣情況

從全市各行政區成交來看，2017年上半年望城區新建商品房與住宅成交量均占首位，而芙蓉區則是兩者都居末位（見圖7）。

從各區域成交價格來看，2017年上半年長沙市開福區商品房均價最高，10207元/㎡，而住宅均價則是岳麓區最高，9396元/㎡。瀏陽市商品房與住宅均價均為五區四縣市最低（見表4）。

三、非住宅市場（內五區）

1、辦公用房

2017年上半年長沙市內五區新建辦公用房成交70.21萬㎡，同比增長26.44%，環比下降5.38%。

價格方面，2017年6月份內五區辦公用房成交均價為9536元/㎡。（見圖8）。

2、商業用房

2017年上半年長沙市內五區新建商業用房成交62.9萬㎡，同比增長58.16%，環比增長21.36%。

價格方面，2017年6月份內五區商業用房成交均價為16631元/㎡（見圖9）。

四、二手房市場

2017年上半年長沙市內五區二手房成交413.39萬㎡，同比增長67.36%，環比增長14.25%；其中二手住宅成交387.39萬㎡，同比增長69.63%，環比增長18.40%（見圖10）。

2017年上半年長沙市內五區房地產一二級市場交易量對比為1.04，最低值為5月份的0.73。同比去年上半年，這個比值為3.23；而環比去年下半年，比值為2.85；整體呈下降趨勢。這表明長沙市內五區二手房市場越來越成熟（見圖11）。

五、預警預報

1、土地市場

上半年長沙土地市場供應同比下降16.02%，成交量同比上升5.70%。相較于去年同期，2017年上半年土地供應相對較少，拿地競爭更為激烈，因此土地成交溢價情況對比去年不可同日而語，溢價成主旋律，同時周邊縣區土地市場也表現搶眼，時有土地溢價成交。

從預供應的情況來看，開福區是上市主力，一批住宅兼容商業和純商業土地將會入市。

2、新房住宅

總體形勢：新房住宅方面，去年下半年的爆發式成交導致長沙樓市庫存大幅下降，加上調控措施的影響下，開發商推盤意愿的下降，2017年上半年長沙樓市住宅成交整體上同環比均大幅下降。但內五區與四縣市表現差異較大，內五區成交量同環比均呈斷崖式下跌；而四縣市住宅成交環比下降不足兩成，同比反倒是增長超過三成，并且從二月份開始，連續五個月成交量超越內五區。

房價走勢：市場上整體表現為供不應求，一開盤即售罄的現象層出不窮。整體表現為賣方市場，在價格上來看，均價整體上還是呈上升趨勢。但上半年歷經數次的政府調控，價格逐步維穩。

板塊結構：從區域來看，四縣市住宅成交量超過內五區，望城區與長沙縣住宅成交量領跑長沙市，以往長沙樓市住宅成交的主戰場雨花區與岳麓區雖仍表現尚可，但已與望城區和長沙縣存在差距。芙蓉區、天心區以及開福區上半年則表現沉寂，下半年天心區與開福區有望迎來一個小小的爆發。

購房提示：對于購房者來說，現在的長沙樓市仍是供不應求，處于賣方市場，樓市下行通道已經關閉，期待樓市價格大跌基本不可能。并且隨著供應的逐步改善，下半年將是一個比較不錯的購房窗口期，看中了合適的就可以選擇入手。

3、非住宅市場

辦公用房方面，上半年成交同比大幅上升，環比則略有下降。目前長沙樓市住宅庫存處于低位，住宅供應量也不高，這在一定程度上導致了辦公用房成交水平的提升。在雙重新政的影響下，住宅市場門檻越來越高，辦公用房迎來發展的機遇，應合理有效的引導客戶進入辦公用房市場，消化辦公用房庫存。

商業用房方面，上半年成交同環比均大幅提升，尤其是同比去年上半年，增長將近六成。跟辦公用房一樣，商業用房在長沙樓市的地位有所上升，長沙樓市不再是住宅成交占絕對主導地位。過去的一年中，長沙市內五區商業用房成交過百萬方，去化勢頭較好，但長沙商業用房市場去化壓力仍不小，應抓住機遇，積極去化。

4、二手房市場

二手房市場方面，同比增長超過六成，環比成交火爆的去年下半年，二手房成交增長仍有14.25%，二手房住宅增長更是達18.40%，二手房市場成交十分火爆。新房與二手房成交差距不斷縮小，2017年上半年一二級房地產市場住宅成交量對比只有1.04，更是有三個月二手住宅成交量超過新房住宅，長沙二手房市場越發成熟。

5、后市分析

總的來看，內五區住宅供應與成交同環比均大幅下降，而四縣市供應與成交則均呈上升趨勢，這是數輪調控政策的結果。2017上半年長沙樓市平淡收官，接下來的七八月份樓市估計也不會有太大的改善，而價格方面，在偏緊的宏觀環境下，價格不會有大的波動，仍以維穩為主。