| TOPIC3 2017長沙土地市場 |
TOPIC3 2017長沙土地市場 Part 1 2017長沙土地供應 全市供應情況 自2014年達到歷史高點以來，近五年里，長沙市土地供應量整體呈下行趨勢。在經歷了2015年供應量“跳水式”下滑之后，土地供應一直在低位徘徊，2017年全市供應面積為1640萬平米，與2016年基本持平（見圖3-1）。 近五年以來，工業土地供應一直是主體，每年的占比大約在50-60%之間。例如，2016年全市供應土地399宗，工業土地225宗，占總量的56%；雖然2017年的全市土地供應總數有所減少，但是工業土地仍占總量的51%； 此外，純住宅土地供應宗數也較為固定，每年占比維持在5-6%。 而商住土地供應宗數的變動幅度較大。以近兩年為例，在2017年供應總量基本持平的情況下，它的占比由2016年的20%，增加到了2017年的29%。 全市供應結構 雖然長沙市2016年和2017年的總體供應基本持平，但不同類型的土地各有增減。住宅土地、商住土地、其他土地分別同比增長了43%、70%、67%；而商業土地和工業土地則分別同比減少了63%、16%（見圖3-2）。 2017年，住宅土地和其他類型的土地（以加油加氣站及醫療衛生用地的為主），都在低位略有增長。特別時候后者的增長，反映出城市基礎建設在提速。 工業土地的供應雖然下降了16%，但其仍占總量的50%以上，可見全市的土地供應仍以工業為主。其次是商住類型土地。而商業土地則出現了大幅的下滑，降幅達63%。 值得一提的是，瀏陽、寧鄉、長沙縣三個地區是工業土地供應的主要來源。2017年這三個縣市的供應結構發生“工業土地供應減少，而商住土地增加”的調整，因此使得全市的供應結構也發生了相應的變化。 近兩年里，商業土地起始樓面價波動最小，同比僅增長了9%；工業土地雖然同比增達20%，但是其整體價位低；由于其他土地中，大部分都是加油加氣站、醫院等政府主導的城市基礎建設用地，因此起始樓面價是最為固定的（見圖3-3）。 相比上述三類土地，商住土地和住宅土地的起始樓面價波動大，增、減幅度分別達到了51和17%。其中住宅土地的下滑，主要是受到了“限房價、競地價”土地的影響。這類土地采取的是“熔斷+搖號”土拍機制，限定了土地的房價和地價，從而壓低了住宅土地的起始樓面價。 2017年工業土地供應面積總計846萬平米，占總量的51%；其次是商住土地總計499萬平米，占比30%。商住土地占比的上升，與政府推出“限房價、競地價”有一定關系。因為下半年推出的純住宅用地，基本都被被劃為了“限房價、競地價”，利潤有限，因此開發商更加的看重商住類用地（見圖3-4）。 在長沙六區三縣市（見圖3-5）共計9個行政區域中，三縣市的供應量一直是大于六區的。這其中又以瀏陽市的供應占比最高，雖然其在2017年的供應量大幅下滑，但是仍是近兩年的里唯一一個供應總面積超過800萬平米的地區。 2017年末，寧鄉縣正式撤縣設市，這也是2017年寧鄉土地供應同比增長51%的重要原因之一。 在市內六區中，望城和岳麓是土地供應的重點區域。2017年望城區供應量最大，總計232萬平米，同比基本持平，占六區總量的41%；其次是岳麓區，總計供應土地229萬平米，同比上升16%，占六區總量的40%。 內六區供應情況 市內六區中，芙蓉區作為一個老行政區，開發完成度高，因此相對土地供應較為匱乏，少有新地塊推出（見圖3-6）。 與此相反的則是岳麓區和望城區，它們不僅面積廣大，而且有多個開發新區正在建設中。作為長沙向西北、西、西南三個方向拓展的主要“戰區”，這兩個地方可供開發的土地存量非常大。 近兩年，望城區和岳麓區供應的建筑總面積都高達900萬平米左右。其中2017年，望城區供應了40宗土地，建筑總面積414萬平米；岳麓區供應了38宗土地，建筑總面積530平米。 與2017年相比，2016年的內六區土地供應更為平穩，除了12月，其他時段里的土地供應量，基本在40-60萬平/月這個區間中波動（見圖3-7）。 而進入2017年后，內六區土地供應在4月和8月出現了兩次“跳水”。4月的土地供應量僅為7萬平米，環比下滑77%；8月則僅10萬平米，環比下滑80%。 在這兩個時間點之后，土地供應不約而同的出現了一波 “井噴”。這兩次的起伏都與樓市限購有直接關系，是樓市調控新政的結果。 與全市相比，2017年內六區的土地供應中（見圖3-8），工業土地的占比更大，達到了55%，上升了4個百分點。住宅土地的占比增長了近一倍，但商住類則減少了11%，這主要是因為三縣市中推出的純住宅非常少，商住土地承擔著開發普通住宅的重任。 同比2016年，內六區的商業土地、商住土地供應占比都在下滑，特別是商業土地占比減少了17%。內六區商業地產難以開發，這個問題已積病多年。住宅土地上升了5%，這得益于在政府為了配合樓市限購調控，推出了多宗“限價地”，這些地基本都是住宅用地。 望城區和岳麓區的供應占比都超過了40%，這與區域廣闊、可供開發量大是分不開的。同時，這兩個區域里，都有開發新區正在建設，是目前長沙向外拓展的主要方向之一（見圖3-9）。 河東作為老城區，不是無土地可供開發，比如芙蓉區；就是區域目前并非城市發展的主要發現，比如開福區。 商住等三類用地供應 2017年內六區及長沙縣的住宅土地供應為104萬平米，同比增加63%；商住土地185萬平米，同比增加8%；商業土地62萬平米，減少61%（見圖3-10）。 值得一提的是，全市住宅土地供應主要來自內六區及長沙縣，2016年占8成，2017年占9成。 Part 2 2017長沙土地成交 全市成交 除了2017年外，近五年以來，成交樓面價基本是與土地成交面積（不含“其他土地”）的增減相一致的，而土地成交的升降又取決于土地供應規模。 因此，2013年與2014年這兩個供應高峰的年份，也順理成章的成為了成交高峰，成交樓面價也是最高點。 2017年的土地成交雖然下滑了7%，但成交樓面價反而上升了39%。這主要是因為內六區及長沙縣受到限購新政及“限價地”的影響，致使部分大開發商開始轉向三縣市。年末時，三縣市就有多宗土地拍出了當地的最高價（見圖3-11）。 由于全市的土地供應中，工業是占比在50-60%，所以成交面積也相應的占比大。因此，在剔除工業土地的影響后，成交樓面價上升明顯（見圖3-12）。 近5年以來，成交樓面價的升降與成交面積（不含“其他土地”）是同步的。成交面積的“跳水”往往會引發成交樓面價的“斷崖”，比如2014年——2015年這一時間。 而2017年卻比較特殊。在成交面積僅增加了6%的情況下，樓面價卻上升了40%。這是限購新政、“限價地”等多重因素共同作用的結果。 與土地供應一樣，2017年的全市土地成交數量與面積也以“4月”和“8月”為節點，被分為了三個階段，多次起伏（見圖3-13）。 2月到6月這段時間里，土地成交宗數相對較為固定，而成交面積從2月的111萬平米下滑至于4月的最低位48萬平米，然后在6月回升至上半年的最高點170萬平米。 受限購調控政策的影響，進入下半年后，全市土地“跳水”到全年的第二低位49萬平米。然后逐月回升，直到10月，成交迎來第二波高峰，月成交182萬平米。值得一提的是8月、9月、10月的成交都在百萬平米以上。 進入年末，在11月小幅調整了一波后，12月成交“井噴”至全年的最高點，月成交323萬平米。 內六區成交 內六區的土地成交面積約占全市的35-50%。即便是成交最低的2015年，仍占比32%（見圖3-14）。 在經歷了2014年、2015年的“斷崖”后，近兩年成交趨于穩定，每年成交都在550萬平米上下。 2017年內六區土地成交最高的是12月的122萬平米；其次是10月的93萬平米；第三是6月的69萬平米（見圖3-15）。 8月的零成交是因為8月供應為零。當時為了平抑房價，最大限度的調控樓市，政府展開了土拍新機制的研討。為了配合新機制的執行，8月暫停了土地供應。 內六區土地溢價 2017年底價成交的住宅，一共有6宗，其中三宗恒大摘得。這三宗土地除了用于開發房產外，還承擔著建設大王山旅游度假區的功能（見圖3-16）。 2宗溢價50%的土地是首批“限房價競地價”的限價地，它們采取的是地價熔斷、搖號競得的方式，這兩宗土地都有多家開發商參與競拍，最終分別金科與金地分搖得。 3宗溢價超過100%的土地中，最高的達到168%，由龍湖競得；其他兩宗均由碧桂園競得。 2017年溢價率在10%的土地同比減少了5宗。2017年的這8宗土地全部都是底價成交，其中建筑面積在15萬平米以上的4宗，分別由恒大和正榮摘得。其中三宗是大王山旅游度假區的土地，定向成交給恒大（見圖3-17）。 長沙樓市里商業地產一直難以開發運營，因此商業土地的成交在近幾年一直在下滑。特別是2017年，由于房地產限購，住宅、商住土地供應少，每宗住宅、商住用地往往都會引來數個開發商爭奪，開發商的拿地精力都花費在這兩類土地上。此消彼長，商業土地自然少有人問津（見圖3-18）。 2017年成交的各類土地中，住宅土地和工業土地是仍在增長的，同比增幅分別為62%、47%（見圖3-19）。 商住土地、商業土地及其他土地分別減少了34%、84%、27%。 值得一提的是在27萬平米的其他土地中，有2宗土地是梅溪湖片區醫院建設用地。 2017年內六區的住宅土地成交樓面價同比下降了21% 。這是因為住宅成交土地中，有2宗是“限房價競地價”、 6宗是底價成交，它們的樓面價都不高（見圖3-20）。 相反，商住土地的成交樓面價則出現了飆升，增幅高達125%。 這其中的原因除了2016年商住土地的成交樓面價偏低以外，最主要是在“限房價競地價”土地推出前，長沙商住土地采取的是“價高者得”的競價方式。在上半年成交的9宗土地中，就有4宗的成交樓面價達到了5500元/平以上，最高的甚至達到了8153元/平。 而到了年末又有2宗商住土地的成交樓面價在6000元/平以上。 此外，成交樓面價在4000-4800元/平這個區間的的土地也有4宗。 內六區成交結構 2017年內六區成交土地中，工業土地占比最大，達到57%；其次是商住土地，占比19%；第三是住宅土地，占比15%（見圖3-21）。 2017年內六區成交土地中，河西的望城區和岳麓區的占比都達到了42%。而河東的四個區占比都在10%以下（見圖3-22）。 土地成交排行榜 Part 3 土地市場總結 市內六區及長沙縣的樓市在2017進入了全面調控階段，這種調控不僅限于加快房屋開發、提高購房門檻、設定房屋價格等方面，土地也被納入了調控體系中。政府推出“限房價競地價”土地平抑房價，執行“熔斷+搖號”的土拍新政防止地王，這一系列措施在長沙尚屬首次。 2017年的土地市場也因為這些調控新政，被明顯的劃分為三個階段。 第一個階段是1-3月。這個階段的土地市場延續著2016年的火熱氣氛，眾多開發商都加入到了商住和住宅土地的爭奪中。成交樓面價從5600元/平飆升到8500元/平，樓面溢價一度高達176%。 就在眾多開發商拿地熱情空前高漲之時，“318限購令”發布，市內六區進入了全面的限購階段，土地市場由此進入了觀望期。 由于長沙的限購調控初期僅針對銷售市場，因此作為上游的土地市場在經過了1個多月修整后，開始從4月的年度波谷逐月恢復。開發商拿地的熱情也沒有受到影響，甚至更高。這種情緒，在6月通過濱江18號地的土拍展現了出來。 18號土地作為一宗商住比8:2的土地，經過150輪激烈競爭，由碧桂園摘得。最終溢價率高達150%，樓面價高達8141元/平。在18號土拍結束后，業內外都在猜測與它規劃指標一樣，商住比2:8的“孿生地”19號將會拍出什么價時，政府一紙通知緊急中止了19號的拍賣，直到目前仍未重新掛牌。 也是以此次土拍為節點，長沙的土地市場迎來了第二次轉折。 8月，政府推出《長沙市住宅用地“限房價、競地價”試點操作規則(試行)》新政，土拍從此進入了“熔斷+搖號”的新時期。土地市場從此被納入了長沙的“限購”調控系統中。 政府也在9-12月推出配套的3宗“限房價競地價”土地及多宗“限價地”，這些土地既有熱門板塊的，比如梅溪湖；也有城東的優質地塊。這些土地有效的起到了平抑房價的作用，作為購房者是非常受益的。 對開發商而言，今后長沙的土地市場將進入薄利的時代。 |