TOPIC6 2017長沙二手房市場

　　Part 1    長沙市內六區二手房成交情況

　　近5年內六區二手商品房和二手住宅成交面積情況

　　從近五年長沙市內六區二手房成交數據來看（見圖6-1），在2015年以前一直處于低位，之后呈跨越式上升，2016年達到一個高點，2017年在高位基礎上繼續穩定上升。2016年火爆的樓市加之諸多利好政策的疊加帶動了二手房市場的發展，而2017年，長沙樓市供需矛盾突出，迫使一部分購房者（甚至是剛需）從新房市場轉向二手房市場，二手房市場繼續火爆，成交穩定增長；新出臺的二手房網簽政策將對二手房市場產生一定的影響，但從長遠來看，是積極向好的，對于規范二手房市場秩序有著重大意義。

　　2017年分月內六區二手商品房及二手住宅成交情況

　　2017年長沙市內六區二手房成交724.97萬平，同比增長9.27%；其中二手住宅成交674.05萬平，同比增長10.99%（見圖6-2）。從去年12個月的月度情況來看，上半年的成交量明顯高于下半年，樓市調控限制二手房出售，進一步從供應端影響二手房市場，在調控周期內，二手房市場將迎來一個穩定的調整期，在無大的市場環境變化的前提下，再現爆發式增長的可能性極小。

　　Part 2     長沙市內六區一、二級市場交易量對比

　　近5年一二手商品房交易量對比情況

　　從近年來長沙市內六區一、二手房市場交易量對比可以發現，比值呈現逐年下降趨勢，從2012年的4.73到2017年的2.11，這表明長沙新房、二手房市場交易量差距越來越小，二手房市場越來越成熟（見圖6-3）。

　　Part 3     二手住宅成交結構

　　2017年二手房成交面積段結構和新房成交面積段結構對比

　　從成交面積段來看，二手房90㎡以下仍然占首位，占比30.22%，但同時值得注意的是，90-120㎡與90㎡以下的差距越來越小，占比27.32%，同時140㎡以上的占比也超過了20%，占比達22.86%。而新房90㎡以下占比僅15.11%，120㎡以上的占比達45.78%。這表明長沙市改善性需求的提升以及調控政策下置業選擇一步到位的比例上升（見圖6-4）。

　　2017年二手房成交分行政區成交情況

　　從各行政區來看，與新房市場存在著相似性，雨花區與岳麓區是成交大戶，總計占比達49.24%，接近一半；而相對于內五區，望城區的二手房市場發展還不夠成熟，因此成交占比僅為9.04%（見圖6-5）。

　　Part 4     二手房市場總結

　　在房地產市場調控不放松情況下，未來成交量將保持穩定

　　2017年長沙市二手房市場成交再創歷史新高，但明顯受“520新政”和“923新政”影響，下半年住宅成交量基本維護在30-40萬平方米區間內，這表明長沙市房地產市場調控政策對維持房地產市場平穩發展發揮了重要作用，在政策不放松前提下，預計今后成交量將繼續保持穩定，不會出現大幅增長。

　　一、二手房價格倒掛普遍存在，未來價格剪刀差將會縮小

　　根據長沙市房地產對新房調控的要求，長沙市新房價格不得高于2016年10月份價格這一紅線，使得2017年長沙市新房價格基本保持穩定，同時房地產開發商推盤速度放緩，使得新房市場供不應求，部分剛需或改善性需求不得不轉向購買二手房，使得二手房漲幅明顯高于新房，全市普遍存在一、二手價格倒掛現像，但隨著房地產調控的長效機制不斷推進，房地產市場勢必會有所“降溫”，并使得住宅回歸“居住”屬性，因此二手房漲幅會保持穩定，一、二手房價格剪刀差繼續縮小。