TOPIC6 2017長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)

　　Part 1    長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交情況

　　近5年內(nèi)六區(qū)二手商品房和二手住宅成交面積情況

　　從近五年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看（見(jiàn)圖6-1），在2015年以前一直處于低位，之后呈跨越式上升，2016年達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)，2017年在高位基礎(chǔ)上繼續(xù)穩(wěn)定上升。2016年火爆的樓市加之諸多利好政策的疊加帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展，而2017年，長(zhǎng)沙樓市供需矛盾突出，迫使一部分購(gòu)房者（甚至是剛需）從新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)繼續(xù)火爆，成交穩(wěn)定增長(zhǎng)；新出臺(tái)的二手房網(wǎng)簽政策將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是積極向好的，對(duì)于規(guī)范二手房市場(chǎng)秩序有著重大意義。

　　2017年分月內(nèi)六區(qū)二手商品房及二手住宅成交情況

　　2017年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交724.97萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)9.27%；其中二手住宅成交674.05萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)10.99%（見(jiàn)圖6-2）。從去年12個(gè)月的月度情況來(lái)看，上半年的成交量明顯高于下半年，樓市調(diào)控限制二手房出售，進(jìn)一步從供應(yīng)端影響二手房市場(chǎng)，在調(diào)控周期內(nèi)，二手房市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)穩(wěn)定的調(diào)整期，在無(wú)大的市場(chǎng)環(huán)境變化的前提下，再現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的可能性極小。

　　Part 2     長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比

　　近5年一二手商品房交易量對(duì)比情況

　　從近年來(lái)長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)一、二手房市場(chǎng)交易量對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，比值呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，從2012年的4.73到2017年的2.11，這表明長(zhǎng)沙新房、二手房市場(chǎng)交易量差距越來(lái)越小，二手房市場(chǎng)越來(lái)越成熟（見(jiàn)圖6-3）。

　　Part 3     二手住宅成交結(jié)構(gòu)

　　2017年二手房成交面積段結(jié)構(gòu)和新房成交面積段結(jié)構(gòu)對(duì)比

　　從成交面積段來(lái)看，二手房90㎡以下仍然占首位，占比30.22%，但同時(shí)值得注意的是，90-120㎡與90㎡以下的差距越來(lái)越小，占比27.32%，同時(shí)140㎡以上的占比也超過(guò)了20%，占比達(dá)22.86%。而新房90㎡以下占比僅15.11%，120㎡以上的占比達(dá)45.78%。這表明長(zhǎng)沙市改善性需求的提升以及調(diào)控政策下置業(yè)選擇一步到位的比例上升（見(jiàn)圖6-4）。

　　2017年二手房成交分行政區(qū)成交情況

　　從各行政區(qū)來(lái)看，與新房市場(chǎng)存在著相似性，雨花區(qū)與岳麓區(qū)是成交大戶(hù)，總計(jì)占比達(dá)49.24%，接近一半；而相對(duì)于內(nèi)五區(qū)，望城區(qū)的二手房市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，因此成交占比僅為9.04%（見(jiàn)圖6-5）。

　　Part 4     二手房市場(chǎng)總結(jié)

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松情況下，未來(lái)成交量將保持穩(wěn)定

　　2017年長(zhǎng)沙市二手房市場(chǎng)成交再創(chuàng)歷史新高，但明顯受“520新政”和“923新政”影響，下半年住宅成交量基本維護(hù)在30-40萬(wàn)平方米區(qū)間內(nèi)，這表明長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，在政策不放松前提下，預(yù)計(jì)今后成交量將繼續(xù)保持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

　　一、二手房?jī)r(jià)格倒掛普遍存在，未來(lái)價(jià)格剪刀差將會(huì)縮小

　　根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)對(duì)新房調(diào)控的要求，長(zhǎng)沙市新房?jī)r(jià)格不得高于2016年10月份價(jià)格這一紅線(xiàn)，使得2017年長(zhǎng)沙市新房?jī)r(jià)格基本保持穩(wěn)定，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度放緩，使得新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，部分剛需或改善性需求不得不轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)二手房，使得二手房漲幅明顯高于新房，全市普遍存在一、二手價(jià)格倒掛現(xiàn)像，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)有所“降溫”，并使得住宅回歸“居住”屬性，因此二手房漲幅會(huì)保持穩(wěn)定，一、二手房?jī)r(jià)格剪刀差繼續(xù)縮小。