TOPIC8 2018長(zhǎng)沙樓市預(yù)判

　　Part 1     商品住宅市場(chǎng)

　　整體供應(yīng)預(yù)測(cè)

　　2017年，長(zhǎng)沙樓市商品住宅市場(chǎng)基本全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，供需失衡；庫(kù)存量再創(chuàng)新低。調(diào)控周期內(nèi)，部分開發(fā)商捂盤惜售，較多達(dá)到預(yù)售條件的樓盤未推貨入市，2018年這些樓盤將有一定程度的放量。

　　長(zhǎng)沙樓市近三年來(lái)的住宅新開工情況（見圖8-1），近三年呈逐步回升之勢(shì)；基于新開工的變現(xiàn)率的靜態(tài)推算，2018年長(zhǎng)沙樓市商品住宅供應(yīng)將有一定的增長(zhǎng)；基于項(xiàng)目從開工到預(yù)售的時(shí)間間隔為半年左右，以及過(guò)去三年新開工項(xiàng)目的變現(xiàn)率，加上供應(yīng)端積壓一年后的滯后放量，預(yù)計(jì)2018年長(zhǎng)沙市商品住宅新增供應(yīng)在1950萬(wàn)方左右。

　　成交量?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

　　2016長(zhǎng)沙樓市成交量突破天際，2017年成交下滑近四成（見圖8-2）。在政策偏緊的2017，客群基數(shù)下降，但樓市整體來(lái)說(shuō)仍舊火爆，不過(guò)受制于供應(yīng)體量，成交下滑幅度較大。在2018年，供應(yīng)量有效增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)成交量將增長(zhǎng)兩到三成左右。至于價(jià)格方面，調(diào)控周期內(nèi)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還是以穩(wěn)為主。

　　Part 2     辦公用房市場(chǎng)

　　辦公用房市場(chǎng)近三年新開工面積逐年下降（見圖8-3），每年供大于求的狀況也逐漸扭轉(zhuǎn)，但庫(kù)存量仍舊處于高位，成交量未見爆發(fā)式增長(zhǎng)，庫(kù)存量很難有效縮減。從過(guò)去數(shù)年的新開工面積以及供需情況來(lái)看，2018年長(zhǎng)沙辦公用房市場(chǎng)供應(yīng)仍將處于較高水平，在150萬(wàn)方左右；而成交方面，長(zhǎng)沙辦公用房市場(chǎng)很難有大的波瀾；不過(guò)2018年隨著匯景、福晟等一批高檔寫字樓的入市，將給長(zhǎng)沙辦公用房市場(chǎng)注入一定的活力，預(yù)計(jì)2018年長(zhǎng)沙辦公用房成交在200萬(wàn)方左右。

　　Part 3      商業(yè)用房市場(chǎng)

　　跟辦公用房市場(chǎng)一樣，雖然新開工面積逐年下降（見圖8-4），但商業(yè)用房庫(kù)存同樣處于高位，歷史積累過(guò)多，去庫(kù)存之路任重而道遠(yuǎn)，但好的地段、好的品質(zhì)的也是可以做到即開即清；2018年，這種兩極分化將更加嚴(yán)重。基于過(guò)去數(shù)年的新開工情況以及供需情況，2018年的長(zhǎng)沙商業(yè)用房供應(yīng)將達(dá)到240萬(wàn)方左右；而成交方面，平穩(wěn)增長(zhǎng)將是大趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2018年商業(yè)供需基本平衡，成交量在250萬(wàn)左右。

　　Part 4     公寓市場(chǎng)

　　公寓市場(chǎng)的供需受住宅以及商辦市場(chǎng)的影響很大，2018年住宅供應(yīng)將有效增長(zhǎng)，供需失衡有所緩解，但公寓產(chǎn)品再市場(chǎng)是將仍舊是較受追捧的，2018年長(zhǎng)沙商辦市場(chǎng)供應(yīng)在500萬(wàn)方左右，而這其中，100萬(wàn)方左右，將為公寓，而成交方面，依舊將維持較高水準(zhǔn)，110萬(wàn)方左右。

　　Part 5      2018土地市場(chǎng)

　　在這個(gè)樓市調(diào)控周期內(nèi)，土地也被納入了調(diào)控體系中（見圖8-5）。2017年長(zhǎng)沙推出“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”土地平抑房?jī)r(jià)，執(zhí)行“熔斷+搖號(hào)”的土拍新政防止地王等一系列新政，2017年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)成交較2016年甚至有所下降。而被平抑了三年的土地市場(chǎng)，2018年預(yù)計(jì)將有效放量，以支撐樓市的健康發(fā)展。