| 2018上半年長沙樓市政策及解讀 |
1月8日 省直公積金“放管服”湖南省直單位住房公積金管理中心印發《關于調整湖南省直公積金貸款政策的通知》，決定從2018年1月起，對已經辦妥抵押登記手續的合作項目，可不待樓盤主體結構封頂即可發放貸款。 點評：此次政策主要目的在于貫徹落實國家“放管服”改革要求，進一步優化流程，簡化手續，提高了貸款流程的效率，為住房公積金繳存職工提供更加便捷、優質、高效的服務。此外，樓盤主體結構未封頂即可發放貸款加快了商品房的入市，有效緩和了市場短期矛盾。 3月6日 搖號需使用指定軟件湖南省公證協會長沙市聯絡處發布了《關于辦理新建商品住房銷售搖號排序現場監督公證的指導意見（試行）》的通知，明文規定搖號排序開始后，應當使用省公證協會長沙聯絡處指定的搖號排序軟件及公證機構統一購買的專用搖號電腦進行。并確保所用電腦已禁用網絡連接功能，不得接入互聯網。 點評：此次通知出臺，對搖號過程中可能存在的黑幕或暗箱操作將起到較好的遏制作用，對廣大剛需購房者而言無疑是好消息，營造了更為公平公正的購房市場，讓“走后門”、“茶水費”違規違法行為無所遁形。 3月15日 全裝修新政為提高新建商品住宅品質性能，實行成品建設交付，《關于進一步推進新建商品住宅全裝修建設的通知》正式印發。根據《通知》，芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區行政區域內新供地的商品住宅項目，采用全裝修建設交付的比例不低于70%。望城區、長沙縣、瀏陽市、寧鄉市行政區域內新供地的商品住宅項目，采用全裝修建設交付的比例不低于30%。 點評：全裝修對于商品房市場來說是大勢所趨，一方面可以提高裝修過程的節能環保意識，明確裝修的各項標準，降低資源浪費，避免了同小區裝修時間不一致帶來的噪音污染問題，讓業主更加省心省力住上新房子。所以，規定內五區70%以上新建住宅全裝修交付能夠在多角度提高整個市場的配置效率；另一方面，只規定全裝修的住宅比率是遠遠不夠的，還必須有符合購房者利益的相關配套細則出臺，如：全裝修計價標準、裝修標準、檢查監督方式、投訴方式等等進行全面規定。對于裝修市場，不可否認的一點是，目前長沙裝修公司單個對接業主的模式或將難以為繼，往后將轉變為對接開發商為主，這就直接導致裝修市場的大規模洗牌。 3月27日 首套剛需購房政策長沙市住建委下發了《關于實施差別化購房措施的通知》，長沙市限購區域內商品住房銷售實行差別化調控措施。長沙市限購區域內“限房價、競地價”的商品住房項目（不含定向限價房）和新建商品住房項目中144㎡（含）以下戶型的普通商品住房，應優先滿足首套剛需購房群體。離婚不滿一年的無房戶不包含在內，首套購房剛需群體為長沙市戶籍的無房家庭和個人（文件施行后離婚且不滿1年的不包括在內）、自簽訂征收協議之日起1年內的被征收人以及符合長沙市限購政策的本市以外戶籍無房家庭。 點評：此次差別化購房政策可謂誠意十足，也拿出了具體的操作流程，明確了首套剛需的對象，對首套剛需購房加大了保護力度，讓他們優先購房，一定程度上打擊了住宅投機者，也讓假離婚等騙取優先購房資格的人群付出更為沉重的代價，這是具有積極的市場導向作用的。此外，差別化購房政策能夠有效對長沙購房者進行有秩序的“分流引流”，而不是盲目的“涌進”一個池子里，這有利于形成多層次、多樣化、有特色的健全房地產市場。 5月3日 限價房價格監制要求市發改委、市住建委、市國土局三部門聯合下發《關于限價商品住房銷售價格（成本法）監制流程的通知》。長沙限價商品住房銷售價格由開發商按其成本確定，且此價格僅是毛坯房的價格。長沙限價商品住房銷售價格（成本法）監制流程包括受理、審核、監制、告知4個環節，共計10個工作日完成。 點評：限價房關系到長沙眾多購房者的利益，其價格監制按照成本法確定能夠有效避免價格虛高問題，通知中監制流程明確，盡量降低了價格確定過程中的“暗箱操作”，使得每套限價房能夠做到明碼標價。同時，此價格監制僅面向毛坯房，可以預計裝修價格核算細則將另外出文件規定。 5月23日 首套剛需優先購房細則長沙市住建委公示了關于差別化購房措施的操作細則，細則從申報方案、公示方案、集中登記、選房銷售等七個方面進行了明確。無故退房的，該購房人及其家庭成員在半年內不能享受首套剛需購房優先待遇。對提供虛假資料騙取首套剛需資格的購房申請人，列入購房資格不誠信名單。 點評：3月27日發布的首套剛需優先購房新政中留有幾點未知數，此次細則均給出了答復，如：首套剛需的定義、登記就是首套剛需申請購房登記時間、認購順序都給出了界定。同時，開發企業集中登記和核實過程中，交易中心可派員到現場進行指導和監督，盡量避免黑幕操作，保障公平公正。對于選房確定名單中的購房人無故退房的，該購房人及其家庭成員在半年內不能享受首套剛需購房優先的待遇。這說明首套剛需購房資格不能隨意揮霍，必須謹慎認真對待，體現了政策的嚴肅性。最后，對提供虛假資料騙取首套剛需購房資格的購房申請人，將列入購房資格不誠信名單。如果篩選程序設計、數據審核夠嚴謹，杜絕人為操作可能性的話，對首套剛需還是有一定保護作用的。 5月30日 征地補償標準上調30%《長沙市人民政府關于調整征地補償標準的通知》印發，根據全市經濟社會發展水平、居民消費價格指數以及人均可支配收入等情況，全市征地補償標準（土地部分）上調30%。 點評：首先，征地補償標準（土地部分）上調自然是拆遷戶喜聞樂見的，保障了他們的切身利益，拆遷剛需購房者購買力將增強；其次，比較直接的影響是開發商成本會增加，征地補償標準上調，意味征地成本將增加，樓面價也會有所提高。 5月31日 全裝修細則新建商品住宅（含洋房、別墅）遵循市場規律按程序辦理備案，“限房價、競地價”試點地塊等剛性需求項目，開發企業應根據不同消費層次和市場需求情況，在滿足國家標準體系的基礎上確定裝修風格和檔次，全裝修部分應控制在合理的價格內（暫定不得超過2500元/㎡，根據市場成本變化適時調整）。 點評：此次細則最為重要的一點便是明確了“限房價競地價”試點地塊項目的全裝修價格不得超過2500元/㎡，按照市場行情，2500元/㎡的裝修質量應該是相對可以的，購房者大可以放心質量問題。細則同時也明確了裝修公司的招標方式、裝修質量標準等細節，但尚未對非雙限地塊的普通商品住宅裝修價格做相關限定。購房市場需要多樣化、差別化，裝修市場也一樣，剛需需要的性價比高的裝修確實需要引起重視，但也要兼顧各類中高端商品住宅的裝修，發展多層次、多樣化的裝修產品，對保障性住房、剛需房源、中高檔房源的裝修價格實行分類調控，避免了裝修標準“一鍋端”的弊端。 6月19日 全裝修價格核算細則住建委印發《關于新建商品住宅全裝修價格核算規定的通知》，公共部分裝修、普通入戶門、室內排水、強（弱）電的配管、配線，應計入毛坯房價格，不計入全裝修價格。其他費用包含設計費、監理費、檢測費、預算核算費等，其總額不超過工程費的3.0%。標準工日單價140元/天。 點評：此細則對于當前市場上對于公共部分是否計入全裝修價格進行了明確的回答，也給全裝修價格核算樹立了標準，有利于裝修工程的保質保量，保護了購房者的基本利益，遏制了某些開發商試圖通過全裝修提高商品房售價的企圖，對于商品房市場的健康穩定發展有重大意義。 6月25日 6.25反炒房政策根據《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》，長沙房地產市場將從項目監管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、嚴禁炒作等方面進行全面調控。《通知》規定市外遷入的戶籍家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿1年且在本市穩定就業，或在本市連續繳納24個月個人所得稅（或社會保險），在限購區域內限購1套商品住房。在本市穩定就業且無住房的非本市戶籍家庭，連續繳納24個月個人所得稅（或社會保險），在限購區域內限購1套商品住房。父母投靠成年子女落戶不滿2年的，不得作為單獨家庭在限購區域內購買商品住房。未成年人不得單獨購買商品住房。落戶學校集體戶口的在校大學生，不得在限購區域內購買商品住房。夫妻離異后，任何一方2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。暫停企業在限購區域內購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓；個人已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿4年后方可上市交易。 點評：反炒房政策的力度是空前的，體現了政府房住不炒的決心，明確了當前房地產市場的主要矛盾是“炒房”與“反炒房”的矛盾，其主要目的在于再一次剔除了有“炒房嫌疑”的部分購房者，例如：通過人才新政落戶長沙未滿1年且暫未穩定就業的大學生、投靠子女落戶的老父老母、未成年人、在校大學生、夫妻離異后打算購房者、首套房產權證滿3年有意愿購買第二套的購房者以及企業購房者。不得不說這些人群里不乏有炒房者的存在，也有真剛需。此次政策的出發點是好的，目的在于打擊住宅投機，提高首套剛需的購房中簽率，有效分散購房者的購房時間，有序購房，避免購房者集中認籌反而降低中簽率。這或許讓一部分真剛需著急或寒心，但是政策還是給他們留了條后路的，時間一到或加上穩定就業就可以迎刃而解，而且在目前政府穩定房價成效初顯的時候，便不用過于擔心房價上漲問題，不存在“傷害人才”之說�？傊�，還是要為政府此次調控政策的決心點個贊！ 6月26日 省直公積金政策嚴格執行住房公積金貸款額度與繳存基數掛鉤的規定。繳存職工在長沙市限購區域內購買家庭第二套住房申請住房公積金貸款的，首付款比例不得低于60%。繳存職工購買商品房的裝修款不計入總房價進行住房公積金貸款。 點評：與市公積金新政一致，省公積金新政主調也是在于信貸政策收緊，尤其是第二套購買者，貸款門檻明顯提高，這也體現了當前房地產行業去杠桿的主旋律。此外，商品房的裝修款不計入總房價進行住房公積金貸款，由于裝修款并非是一筆小數目，購房者首付壓力增大。 6月26日 長沙市公積金新政嚴格執行貸款額度與繳存額度掛鉤的規定；嚴格執行職工購買家庭第二套住房申請公積金貸款首付比例的規定，職工購買家庭第二套住房申請住房公積金貸款或貸款已結清。暫停支持單身職工購買第二套住房申請住房公積金貸款；暫停支持在異地繳存住房公積金的職工購買家庭第二套房申請住房公積金貸款；職工家庭已有住房公積金貸款結清后需間隔12個月才能再次申請住房公積金貸款；職工申請住房公積金貸款時，已注銷的全部房產套數納入家庭房產套數計算。 點評：此次長沙公積金新政主調還是在于信貸政策收緊，對于公積金貸款的購房者而言，尤其是第二套購買者，貸款門檻明顯提高，這也體現了當前房地產行業去杠桿的主旋律。 6月27日 二手房交易稅費調整長沙市稅務部門發布公告：為毫不動搖地堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，遏制投機炒房，充分發揮稅收對市場經濟的調節作用，促進長沙房地產交易市場的良性發展，對長沙市限購區域內存量房交易個人所得稅核定征收率進行調整。市區（含望城區、高新區）、長沙縣其他個人轉讓住房個人所得稅核定征收率由1%調整為2%，非住房個人所得稅核定征收率由1.88%調整為2%。 點評：此次二手房交易稅費的調整一定程度上提高了不動產轉讓成本，整體來說是符合當前房地產調控基調的。同時，如果市場處于賣方市場，提高轉讓方的稅率可以很容易就“轉嫁”給買方，從而可能提高了買方的成本。整體來看有利于當前房地產交易市場降溫，遏制投機，促進房地產市場向著穩健的方向發展。 6月27日 6.25反炒房政策補充對于按長沙市青年人才筑夢工程落戶長沙、且在長沙市范圍穩定就業，并正在長沙繳納城鎮職工社會保險的青年人才（含留學歸國人員），由市公安局、市人社局出具證明，可購買首套住房。 點評：由于此前購房者對“屬于人才引進的購房者不受落戶滿1年限制”有所疑惑，此次補充明確了通過人才新政落戶的青年人才的購房資格。在不斷聽取民意的過程中，進一步明確了“人才購房”的規則，但是底線是通過人才新政落戶且正在繳納社保，這一點排除了一部分通過“落空戶”獲取購房資格的投機者，讓真正誠心來長沙發展的青年人才順利拿到購房資格。 |