| 2018年度長沙樓市白皮書 |
2018年度長沙樓市白皮書 TOPIC1 2018宏觀政策分析 Part 1 2018中國經濟運行基本情況分析 實體經濟方面 2018年全國經濟保持平穩發展，1-3季度GDP已突破67萬億元，同比增幅6.5%，預期全年突破80萬億元的可能性較大。在供給側結構改革頂層設計的指引下，盡管當前社會仍處于深化改革、謀求轉型攻堅期，且實體經濟面臨前所未有的困難，兩位數增長時代已經遠去，但2018年全國上下團結一致，GDP仍然保持了6%以上的增長。 在經濟整體平穩發展的同時，三大產業結構繼續優化。2014年是第二三產業對GDP貢獻率逆轉的分水嶺，此前，第二產業貢獻率一直高于第三產業，此后連續四年，第三產業貢獻率趕超第二產業，且今年1-3季度第三產業貢獻率已經超過60%，兩者差距越來越大，預期該勢頭還將繼續延續。 2008年至2018年11月，年度CPI一直穩定在100以上小幅波動（除了2010年出現大幅下跌然后回彈），物價相對穩定，通脹壓力明顯較小，人民生活水平穩步提高；而PPI在2015年后一路上升，雖然今年略有下降但仍處于高位，這也反映了當前實體經濟不太景氣的現狀；商品零售價格指數目前位于階段性底部回暖的過程中，相對平緩。 2008年至今，M0、M1、M2的同比增長幅度整體走勢是下降的，期間也不可避免小幅波動，M2幾乎在2009年左右開始穩步下跌，但M1卻在2016年前后出現較大波動，目前已經正常回落。 2009年至2018年11月全社會固定資產投資總額呈穩中有增趨勢，但增速卻穩步下降，2018年1-11月的累計增速處于低位，表明當前建設接近飽和，面臨過剩困境。這就要求我們謀求轉型，即當前經濟主要由依靠投資、出口拉動經濟增長向依靠消費、投資、出口協調拉動轉變，由中低端經濟發展向創新型、高科技型經濟發展轉變。 Part 2 2018中國樓市整體情況 中國樓市所處階段 從2016年開始，我國房地產投資和住宅投資呈穩中略升、季節性波動的狀態，每年5月至6月基本上是房地產投資高峰期。同時，我國房地產投資累計增速呈波浪式上升，目前總體趨勢是穩中有降。從當前房地產市場調控的措施來看，堪稱史上最嚴格，隨著樓市的逐步趨冷，房地產開發投資的增速也將持續穩中有降。 2018年1-11月，我國房地產投資仍然以普通住宅投資為主，別墅、高檔公寓投資占比最低，剛需住房仍然是置業主流。 2018年1-11月，我國房地產投資以90-144㎡的剛需戶型為主，這是由市場需求所決定的；其次為90㎡及以下的住房投資，144㎡以上的住房投資最少。 從2016年至2018年11月的房地產業土地購置面積和成交價款來看，2018年年初房企拿地熱情相對低落外，下半年開始出現逆轉，尤其是11月份拿地面積和成交價款都創年內新高，反映了在樓市轉冷時開發商“囤地”的需求較大。 從施工、竣工、新開工房屋面積來看，施工和新開工面積最近幾年呈緩慢上升，但竣工面積卻掉頭直下，同時，商品房銷售面積和銷售金額都出現下降趨勢，尤其是商品房銷售面積，下滑趨勢明顯，整體反映了當前房地產市場趨冷的現象。 2018年樓市情況 綜合以下兩圖可以發現，2018年商品住宅施工面積、新開工面積均較高，說明住宅市場投資熱情仍在，但引人注目的是竣工面積較低，市場幾乎以期房形式出售，可見置業者對于住宅市場需求強烈，存在供不應求狀態，直接表現為住宅銷售面積較高，去化率較高，市場上幾乎沒有現房可賣；但辦公用房和商業營業用房情況不太理想，庫存壓力仍然明顯，去化效果一般，壓力較大，這不僅與投資商業、辦公樓資金門檻較高有關，也反映了我國房地產行業商辦運營能力還有改進空間。 從2008年至2018年11月的商品房、住宅、辦公用房、商業用房的成交均價來看，一直處于整體穩步上升趨勢，其中，商品房和住宅均價超過8000元/㎡，創2008年以來的新高，辦公用房和商業用房均超過10000元/㎡，期間價格波動不大。在當前住宅市場嚴厲調控的背景下，預期住宅均價將持續相對穩定。 Part 3 2018中國樓市宏觀政策分析 2018中國樓市宏觀政策——微妙的變化 2018年中國樓市調控政策有四個關鍵性的時點，3月份兩會重申“房住不炒”；7月份中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”；8月份住建部要求“穩地價、穩房價、穩預期”；12月份中央經濟工作會議明確要因城施策，分類指導。不得不說其中有了微妙的變化，不過，房住不炒的政策底線不會破，一二線城市以“穩”為基調，三四線城市去庫存仍是主旋律。 從房地產調控政策的力度看，2018年是我國房地產歷史上“最嚴”調控年，上半年多數城市密集出臺或加碼各項政策，下半年則主要以推行調控政策、保護調控成果為主。整體而言，2018年的調控政策是卓見成效的，目前，一二線城市房價基本得到穩定，住宅投機者幾乎被政策“拒之門外”，而三四線城市在經歷了2017年的房地產熱潮后，也出現明顯的回落。未來將繼續堅決落實“房子是用來住的，不是用來炒的定位”，中央遏制房價上漲的決心絕不會發生改變，并明確表態決不允許房地產調控半途而廢、前功盡棄！ 貨幣政策方面，穩健中性的貨幣政策取得了較好成效，宏觀杠桿率趨于穩定，金融風險防控成效顯現，金融對實體經濟的支持力度進一步增強。2018年，央行已經四次降準，釋放高達2萬億的貨幣供應量，進一步支持實體經濟發展，優化商業銀行和金融市場的流動性結構，降低融資成本，引導金融機構繼續加大對小微企業、民營企業及創新型企業支持力度。 限購限售限貸限價方面，四限政策依舊從緊執行，限購、限售、限價不斷擴容，部分省市加碼限貸 。2018年上半年是此類政策出臺的密集期，越來越多城市房地產開啟了調控，不僅僅是“限購、限貸、限售、限價”等政策，還逐漸擴展到限落戶、限離婚、限企業、限父母、限未成年人等。 整頓房地產市場秩序方面，為貫徹落實住房和城鄉建設部等七部委治理房地產市場亂象專項行動，多省市相繼跟進、多部門通力合作 ，開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動。對投機炒房行為、房地產“黑中介”違法違規行為、房地產開發企業違法違規行為、虛假房地產廣告進行重點打擊，有效保護了當前調控政策所取得的成果。 引進人才方面，落戶突破限購“曲線救國”五花八門。上半年，多數城市降低落戶門檻，并提供購房折扣、購房補貼、生活補貼等吸引高素質人才，如：江門、西安、海南、天津、南京、武漢、長沙、成都等，最為震驚的是天津“海河英才計劃”實施兩周便無疾而終，而房地產成交量創歷史新高，大量購房者“曲線救國”合法突破“限購”。當然，一些城市如成都、長沙、天津等迅速叫停或是細化規范了人才落戶購房條件。 棚改政策方面，因地制宜推進棚改貨幣化安置。住建部強調，對于商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。 租售并舉長效機制建立方面，多渠道增加住房供給，要加大租賃房，公租房和共有房的供應，建立租售并舉的房地產長效機制，以保證實現廣大人民群眾住有所居，同時會盡快出臺房產稅。 政策展望——穩字當頭，房住不炒，因城施策 2018年我國整體堅持穩中求進的工作總基調，保持了宏觀經濟穩定，同時，“房住不炒”攻堅戰也取得了階段性勝利。 中央政治局經濟工作會議研究并定調了2019年宏觀政策：“穩字當先”，“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”，同時明確樓市調控要因城施策，分類指導，夯實地方政府主體責任。而在全國住房和城鄉建設工作會議上，談起2019年的房地產市場調控，住房和城鄉建設部明確表示把穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。 可以預見的是，2019年中國樓市宏觀政策仍然以“穩”為主，穩地價、穩房價、穩預期為主要目標，堅決落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，促進房地產市場平穩健康發展，引導資金入實體經濟。此外，隨著下半年房地產市場的降溫，2019年一些三四線城市出現微調放松也在預期之內。總之，無論是一二線城市還是三四線城市，房價一定時期內將很難再出現大幅度上漲。同時，將兼顧供給端和需求端，加快解決中低收入群體住房困難，補齊租賃住房短板，實現廣大人民群眾“住有所居”。 Part 4 2018長沙樓市宏觀政策分析 2018長沙樓市政策——“加碼”+“執行”兩大階段 2018年長沙樓市調控政策主要分為兩個階段，第一個階段調控政策不斷升級加碼，如首套剛需購房優先、625反炒房政策、全裝修政策等，消滅了絕大部分的住宅投機者，保障了房地產市場健康發展環境；第二個階段以執行現有調控政策，保護調控成果為主。整體來看，長沙樓市牢牢把握住了“房住不炒”定位，平抑了房價，有力打擊了住宅投機，維持了房地產市場的平穩健康發展態勢。 長沙政策預期——穩字當頭，抑制投機 2018年已經過去，在各部門的努力下，長沙樓市堅持調控目標不動搖、力度不放松，實現了整體穩健運行。在全國住房和城鄉建設工作會議上，談起2019年的房地產市場調控，住房和城鄉建設部明確表示把穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。可以預期，2019年長沙樓市仍將是穩字當頭。 近期某些城市出現調控政策松動的跡象，如試水放松限價、限售等，但僅限于三四線城市。盡管市場普遍預期2019年房地產調控政策或將有所松綁，但因城施策、一城一策的政策主基調未變。對于長沙而言，調控政策短時間內不會有明顯的放松，打擊投機不會動搖，當然也不排除些許微調。主要有幾點原因：第一，長沙目前商品住宅庫存仍然較低，這與三四線城市庫存較高有著本質區別；第二，長沙新房二手房價格倒掛現象仍存，且在全國省會城市中房價一直處于洼地，明確放松限價會導致房價一定程度不可控；第三，長沙是人口凈流入城市，支撐房地產的是人，并非很大程度取決于棚改貨幣化；第四，長沙經濟基本面優于三四線城市，等等，所以，短期內不太可能跟進，尤其是限售限購政策，全面放開殺傷力確實過大，2019年仍將堅持“房住不炒”定位，“穩”字當頭。 TOPIC2 中部六省市對比分析 Part 1 房地產市場比較 從經濟總量來看，2018年1-3季度武漢GDP在中部六省中仍占據首位，3季度已經突破萬億元。長沙仍位居第二，截至第3季度已將近8000億元，2018年長沙GDP再破萬億幾乎沒有懸念。 從同比增幅來看，中部六省省會城市GDP同比增幅均高于全國平均水平。2018年1-3季度長沙GDP同比增幅8.5%，超過全國增幅2個百分點，中部六省會城市中僅次于太原（9.1%）、南昌（8.8%）。 從常住人口人均GDP來看，2018年1-3季度長沙人均GDP為9.28萬元，較去年有所增長，次于武漢。武漢常住人口人均GDP穩居中部六省省會城市第一，達9.71萬元。 人口是經濟發展的重要投入要素之一，一個城市對于人力資本的吸引力關系到整個城市的興衰，截止至2017年年底，長沙常住人口達791.81萬人，位居中部省會城市第四；增長率高達3.57%，位列中部省會城市第一，可見長沙對于人口的吸引力近年來明顯提高。 從固定資產投資累計同比增速來看，2018年1-10月，中部六省會城市中武漢、長沙、鄭州、南昌差距較小，太原的增速最高，合肥增速最低。 從社會消費品零售總額來看，武漢市總額接近5500億元，居中部第一，長沙以近4000億元的體量略高于鄭州居第二；從同比增長率來看，除了太原市增幅較緩慢以外，其他五市差別不大。 Part 2 房地產市場比較 從中部省會城市武漢、長沙、鄭州全市的商品住宅供求情況來看，鄭州成交面積明顯高于預售面積，長沙基本處于供需平衡的狀態。盡管鄭州統計的數據截止至10月，但其成交總量明顯高于武漢和長沙，預售面積也略高于長沙，這說明鄭州市的供需量可以說是中部六省會城市中最高的，武漢和長沙略次之。 從武漢、長沙、鄭州三市的商品住宅均價來看，最為穩定的是武漢，在今年1-10月份幾乎波瀾不驚；其次為鄭州，小幅波動但相當穩定；長沙的波動幅度略大，其商品住宅價格在2018年6月份之后出現較大幅度上漲（原因與內五區成交面積高四縣市成交面積低拉高了整體均價、調控政策頻出有關）但隨后便明顯下降。整體來看，長沙的房價在三市中仍然是最低的，坐實了“洼地”之說。 從中部六省會城市的房價/工資比情況來看，跟多數一二線城市相比都偏低，尤其是長沙，房地產市場仍然處于洼地，房價僅為平均工資的1.5倍，購房者用較短的時間即可購得商品房，房價/工資比超過2的城市有鄭州、合肥、武漢三個城市。 從中部六省會城市新建商品住宅價格同比指數來看，大致呈三階段變化，比較明顯的是在今年6月份以前幾乎沒有太大波動，但在此以后，該指數上升相對明顯，但到10月份左右又相對回歸平穩（武漢、鄭州例外），這與樓市調控政策出臺后市場反應較大相關。 從中部六省會城市新建商品住宅價格環比指數來看，有意思的是大致也是呈三階段變化，4月份以前環比增幅相當平緩，變化不大，但4月至8月新建商品住宅價格環比指數卻出現明顯的上升，8月份之后被強力打壓（武漢除外）。 綜合中部六省會城市新建商品住宅價格同比、環比指數來看，2018年的樓市調控政策是相對成功的，對于房價穩定起到了較大的作用。 Part 3 總結 綜合以上數據，中部六省會城市中，雖然經濟實力仍差距略大，但房價基本都處于穩定狀態。長沙在經濟總量、常住人口、社會消費品零售總額等方面都占據著相對靠前的位置，城市發展潛力較大。從商品住宅供求、均價角度看，長沙的住宅市場大體處于均衡狀態，且房價在2018年穩中有升。從房價/工資比來看，長沙房價是中部六省會城市中最低的，一直未脫離洼地，也正因為長沙房價尚未脫離洼地，其新建商品房價格指數，無論是同比還是環比，其漲幅在6月份以后都相對耀眼，當然后續被打壓得也相對明顯。整體而言，中部六省會城市中，無論是從經濟實力、人均消費能力、房價等方面來看，長沙居民幸福感都相對較高，是一個宜居宜業的城市。 TOPIC3 2018長沙土地市場 Part 1 2018年長沙土地供應 全市土地供應情況 自2014年達到歷史高點以來，近三年里，長沙市土地供應量維持在1600-1700萬平米之間。土地供應再未出現井噴式供應。2018年全市供應面積為1699萬平米，與2017年相比，增長了約4%。 全市各類土地供應結構 雖然長沙市2017年和2018年的供應量基本持平，但不同類型的土地各有增減。住宅、商住類、商業類土地分別增長了62%、3%、66%，住宅和商業類土地大幅增長，主要為去年供應基數低。 2018年，工業類土地首次出現了下跌，其他類土地（以醫療和加油站為主）供應規模也環比下滑了45%。 瀏陽、寧鄉、長沙縣三個地區是工業土地供應的主要來源，三地總量占全市的61%。這個比重與2017年相比呈下降的趨勢，三縣市的供應結構正在進行調整。 近兩年里，工業土地的起拍樓面價波動較為穩定，基本維持在350-400元/平之間；住宅類和商住類的起價樓面價則有大幅的增長，分別達到了28%、49%，這得益于上半年商住類、住宅類“雙限地”的熱賣。 近五年以來，工業土地供應一直是主體，每年的占比大約在50-60%之間。但是2018年的工業土地供應量占比首次跌破了50%，僅47%。這其中的主要原因是工業類供應量下降了8%。 在長沙六區三縣市共計9個行政區域中，長沙縣的供應量是最高的。2018年更是高位增長，達到了489萬平米，環比增長了28%。而瀏陽市和寧鄉市則出現了大幅的下滑，降幅分別達到了17%和48% 市內六區中，芙蓉區作為一個老行政區，土地供應匱乏，少有新地塊推出。 與此相反的則是岳麓區和望城區，它們不僅面積廣，而且有多個開發新區正在建設中。作為長沙向西北、西、西南三個方向拓展的主要“戰區”，可供開發的土地存量非常大。 2018年岳麓區供應量最大，總計330萬平米，環比增長44%，占六區總量的43%；其次是望城區，供應土地276萬平米，環比增長19%，占六區總量的360%。 內六區供應情況 與2017年相比，2018年的內六區土地供應出現了大幅的增長，供應宗數、供應給面積、建筑面積的增長分別達到了20%、30%、49%。 上半年“雙限地”的熱賣、下半年三縣市供應量增長都是增長點之一。 2018年各月供應起伏大，8月和12月的供應量都超過了120萬平米，位居前列。而6月和10月則僅有幾萬到十幾萬平米。 與全市相比，2018年內六區的土地供應中，工業土地的占比也在下滑，今年占比42%，環比下降了13個百分點。 而商業和商住供應規模有所擴大，在2018年的占比分別上升了7個和13個百分點。 望城區和岳麓區仍是六區中的供應主力，這與兩個行政區的面積廣闊、可供開發量大是分不開的。 Part 2 2018長沙土地成交 全市土地成交 2018年全市成交土地1553萬平米，環比增長了6%。 2018年上半年“雙限地”的熱賣，讓居住類土地（包含住宅、商住類土地）的成交量得到了保證。雖然這些土地上的住宅有最高售價的限制，但是大批量的成交仍提升了整體的成交樓面價。 除了2月和6月，2018年各月的成交量都在百萬平米以上，12月更是接近340萬平米。全年的高成交，在上半年是得益于“雙限地”的熱賣，這類土地體量大，平均每月都有1-2宗成交；在下半年則是三縣市的供應量激增，從而拉升了全市的成交量。 內六區成交 2018年內六區成交土地688萬平米，總建筑面積達1719萬平米，占全市總量的44%。這是近5年中，繼2015年的32%之后，占比再次跌破50%。 雖然比重下滑，但2018年的成交規模仍是近5年里僅次于2014年的第一高量。 2018年成交的各類土地中，商住類和商業類是唯二在增長的，它們的增幅分別為134%、332%。商業土地成交的三倍增長，與2017年成交過低也有關系。 值得一提的是在25萬平米的其他土地中，醫療用地占比超過了7成。 2018年內六區土地成交最高的是12月的123萬平米；其次是1月的108萬平米，這主要是因為2017年12月結轉的土地較多。 6月、7月、11月的低成交，與年初信貸收緊、開發商“缺錢”有關，也受到了掛牌土地起拍價偏高的影響。 2018年內六區的住宅類與商住土地由于大部分都是“雙限地”，因此它們的成交樓面價更加接近于“政府調控價”。這與樓市調控的大環境有關。相反，商住土地的成交樓面價的飆升則更加貼近于市場。 內六區土地溢價 2018年溢價成交的住宅，一共有6宗，其中三宗是“雙限地”，它們的起拍價在7-10億元之間。2宗溢價近50%的土地都由中建信和地產有限公司摘得。 2018年成交的“雙限地”基本都是商住類土地，由于這類土地規定了最高地價，因此它們的溢價都不會很高。而且大多數開發商把買地額度都投入到了“雙限地”，因此一般的商住類土地基本都以底價成交，這才有了2018年25宗溢價率在10%以下商住土地成交的局面。 今年長沙商業土地成交的上漲，地鐵網絡穩步地推進是一個重要原因。多宗大體量商業土地就是位于地鐵三號線、四號線周邊。 與全市一樣，在內六區的成交土地中，因為工業類與商住類在供應段的“此消彼長”，成交占比也是一個跌破50%，一個大幅增長了15個百分點。此外住宅類與商業類也有類似的情形，只是它們的規模要小于工業類與商住類。 由于供應規模的問題，2018年內六區中，岳麓區和望城區的成交量分別位列前兩位。河西的土地成交占到了內六區的8成。 2018年長沙市居住類成交土地樓面價TOP5 排行區位土地編號土地類型樓面價（元/平）競得人 TOP1天心區[2018]長沙市025號商住8135 卓越置業集團（長沙）有限公司 TOP2岳麓區[2018]長沙市065號商住6500長沙龍湖房地產開發有限公司、長沙梅溪湖金晟置業有限公司等3人 TOP3岳麓區[2018]長沙市070號商住6500深業鵬基（集團）有限公司 TOP4岳麓區[2018]長沙市071號住宅6417廣東欣利置業投資有限公司 TOP5岳麓區[2018]長土網009號商住6152武漢潤置房地產開發有限公司 2018年長沙市成交土地出讓額TOP5 排行區位土地編號土地類型樓面價（元/平）競得人 TOP1岳麓區[2018]長沙市065號商住38.86長沙龍湖房地產開發有限公司、長沙梅溪湖金晟置業有限公司等3人 TOP2雨花區[2018]長沙市013號（恢復掛牌）商住30綠地地產集團長沙置業有限公司 TOP3長沙縣[2018]長沙市072號商住28.2成都環球世紀會展旅游集團有限公司 TOP4岳麓區[2018]長沙市064號商住20.17長沙市萬科房地產開發有限公司 TOP5雨花區[2018]長沙市048號商住19.58步步高商業連鎖股份有限公司、步步高投資集團股份有限公司 Part 3 土地市場總結 市內六區及長沙縣的樓市在2017進入了全面地調控階段，這種調控不局限于加快房屋開發、提高購房門檻、設定房屋價格等方面，土地也被納入了調控體系中。政府推出“限房價、競地價”土地平抑房價，執行“熔斷+搖號”的土拍新政避免再拍高價地，這一系列措施在長沙尚屬首次。 2018年延續了2017年的一系列措施。 2018年被明顯的劃分為三個階段。這三個階段都受到了年初信貸收緊政策、樓市調控政策等因素的影響，讓土地市場出現了大起大伏的局面。 第一個階段是1-5月。這個階段的土地市場延續著2017年的氣氛，眾多開發商都加入到了“雙限地”地爭奪中。每宗“雙限地”的拍賣，都會引來十多家開發商地競拍。最多的時候，甚至有30多家開發商共同搖號。 第二個階段是6-8月。經過了半年的發酵，2018年年初信貸收緊政策開始對開發商產生影響，長沙縣、望城區等周邊地區的掛牌土地開始頻現流拍，其中包括“雙限地”。6月流拍及中止掛牌的土地總數，超過了上半年的總和。 第三個階段是9-12月。隨著雨花區“雙限地”也開始流拍，全市“雙限地”遇冷。這股“冷風”也從這時候開始，向六區非“雙限地”蔓延。下半年全市土地的流拍及終止掛牌總數，超過了近三年的總和。內六區受此影響，供應量也大幅縮減，最低的10月供應量僅15萬。 三縣市在下半年成為了全市供應的主力。 |