TOPIC4 2018長沙新建商品房市場

　　Part 1     長沙市新建商品房市場總體分析

　　全市新建商品房市場供銷情況

　　2018年長沙市新建商品房供需、價格均有一定的提升。

　　2018年長沙市新建商品房供應2878萬方，在史上最嚴調控周期內，穩房價預期堅定不放松，開發商逐步加大推貨節奏， 2018年供應水平提升較大，同比去年增長32.81%。而成交方面，受益于供應水平的提升，2018年新房成交2600萬方，同比增長20.26%；均價8711元/㎡，同比上升14.22%。

　　內六區+長沙縣新建商品房市場供銷情況

　　2018年內六區+長沙縣新建商品房供應2242萬方，同比增長26.31%，供應水平近幾年來來僅次于2014年。

　　成交量2134萬方，同比增長20.16%，成交水平僅次于2016年的歷史最高點。

　　從均價來看，2018年內六區+長沙縣新房均價9377元/㎡，同比上升13.10%。

　　全市各行政區新建商品房供銷情況

　　從各行政區新建商品房成交情況來看，岳麓區供需都排首位，而芙蓉區則是均居末位；均價則是開福區第一，達11268元/㎡；全市整體供需基本持平，而瀏陽、寧鄉則處于供過于求的狀態。

　　Part 2     長沙市新建商品住宅市場總體分析

　　全市商品住宅供銷情況

　　2018年，全市商品住宅供應2271萬方，同比增長54.49%，捂盤觀望項目相繼出貨，開發商推貨節奏逐步加快，供應水平提升情理之中，為近幾年來最高。

　　成交方面，2018年全市商品住宅成交2082萬方，同比增長28.20%，同樣是僅次于2016年。

　　成交均價8014元/㎡，同比增長16.21%，房價整體仍處于穩定狀態。

　　內六區+長沙縣新建商品住宅市場供銷情況

　　2018年，內六區+長沙縣商品住宅供應1715萬方，為近幾年最高，同比增長48.74%。成交方面，2018年六區一縣住宅成交1663萬方，同比增長30.33%，供需基本持平。

　　分月度情況來看，下半年供需水平明顯高于上半年；尤其是11、12月份，供應連續超200萬方；價格方面，下半年成交均價波動較上半年更大。

　　全市各行政區新建商品住房供銷情況

　　從各行政區新建商品住房成交情況來看，供應量望城區居首，為408.24萬方，成交則是岳麓區第一，達398.84萬方，芙蓉區兩者均居末位；成交均價岳麓區10377元/㎡第一，瀏陽5202元/㎡最低。

　　2018年長沙住宅銷售排行榜成交金額TOP10

　　排名項目名稱成交金額（億元）

　　1北辰三角洲43.85 

　　2恒大文化旅游城32.61 

　　3佳兆業云頂梅溪湖31.73 

　　4明昇壹城31.41 

　　5萬科魅力之城27.75 

　　6梅溪湖金茂灣25.73 

　　7萬科里金域國際24.60 

　　8時代傾城23.23 

　　9保利天禧19.88 

　　10天健城17.66 

　　2018年長沙住宅銷售排行榜成交面積TOP10

　　排名項目名稱面積（萬平）

　　1北辰三角洲38.19 

　　2時代傾城32.09 

　　3恒大文化旅游城31.13 

　　4明昇壹城25.83 

　　5佳兆業云頂梅溪湖25.69 

　　6中建悅和城25.47 

　　7萬科魅力之城23.93 

　　8綠地·香樹花城22.37 

　　9金地·三千府21.62 

　　10梅溪湖金茂灣21.05 

　　內六區+長沙縣新建商品住宅市場供需結構

　　供應面積結構

　　從2018年內六區+長沙縣住宅供應面積結構來看，主要以90-120平面積段以及120-144平面積段為主，占比均超過三成，其次是90平以下面積段；90-160平面積段總計占比83.51%，同時120平三房以上面積段占比超過五成。

　　成交面積結構

　　從2018年內六區+長沙縣住宅成交面積結構來看，基本與供應保持一致性；以90-120平以及120-144平為主，占比分別為38.19%，35.15%；120平面積段以上以改善性需求為主的占比達51.98%，相較去年的45.78%，占比繼續提升。

　　成交總價結構

　　從2018年內六區+長沙縣住宅成交總價結構來看，內六區+長沙縣的住房仍以50-100萬為主，占比達45.53%，但相較2017年，比例下降近8%；其次是100-150萬總價段，占比26.27%，50萬以下的占比不足一成。

　　成交單價結構

　　從2018年內六區+長沙縣住宅成交單價結構來看，雖然仍是以8000元/平以下的單價段為主，但相對于長沙縣、望城的均價仍基本處于8000元/平以下單價段，內五區的住宅成交單價段占比，8000元/平以下，8000-10000元/平、10000-12000元/平，三者差距并不大，2018年長沙市內五區住宅成交均價在10000元/平左右。

　　各板塊住宅均價

　　從各板塊住宅均價來看，天心中心板塊均價最高，達到了14105元/㎡，梅溪湖與濱江板塊緊隨其后，均價最低的則是望城的月亮島板塊，僅4974元/㎡，遠低于望城區住宅均價。

　　住宅供銷比

　　從月度的供銷對比情況來看，供需關系從6月份開始逐漸扭轉，在六月份之前，長沙住宅市場一直處于供需失衡的狀態，隨著政策、開發商策略的調整，供需關系基本保持平衡，2018年長沙市住宅供銷比1.09。

　　房企集中度排名

　　從房企集中度來看，top20房企成交金額占據近40%的份額，top10房企占據市場超過25%的份額；top20排行榜上榜門檻超20億，較之2017年均有不同程度的提升。

　　2018年，碧桂園、萬科、北辰、恒大、中建信和等傳統龍頭房企仍舊表現強勁，長房、綠地、新城、潤和城等房企也勢頭兇猛；作為本土房企的代表，中建信和、長房與潤和城在2018年均交出了一份亮眼的成績單。

　　2018長沙典型房企成交金額TOP20

　　排名項目名稱成交金額（億元）占比

　　1碧桂園84.13 3.67%

　　2萬科地產77.57 3.38%

　　3北辰實業63.39 2.76%

　　4恒大地產63.03 2.75%

　　5中建信和62.59 2.73%

　　6長房集團57.11 2.49%

　　7保利發展51.48 2.24%

　　8綠地控股46.35 2.02%

　　9新城控股42.08 1.83%

　　10潤和城實業40.23 1.75%

　　11佳兆業39.38 1.72%

　　12明昇發展36.57 1.59%

　　13華遠地產35.94 1.57%

　　14五礦地產34.74 1.51%

　　15時代中國33.57 1.46%

　　16龍湖集團31.69 1.38%

　　17福晟集團30.54 1.33%

　　18建發房產29.42 1.28%

　　19中國金茂26.08 1.14%

　　20先導恒偉23.92 1.04%

　　TOPIC5  2018長沙商業地產市場（內五區）

　　Part 1     商業地產

　　2018年內五區各行政區商業成交情況

　　從各行政區商業地產成交情況來看，基本上集中在雨花區和岳麓區，2018年內五區商業地產成交總計69.13萬方，成交均價20238元/㎡。

　　2018年內五區分月度商業地產成交情況

　　從各月度內五區商業地產情況來看，上半年成交量波動較大，下半年則比較平穩；其中1月份商業地產成交量最高，達到9.43萬方，2月則最低，僅2.73萬方。

　　2018年內五區商業地產分層成交情況

　　從商業地產分層成交情況來看，基本上集中在一層，并且均價也最高；出現這種情況的主要原因就是目前長沙的商業地產成交社區底商占據很大比例，大型的商超自持比例較高甚至是完全自持。

　　內五區商業地產成交面積結構

　　從商業地產成交各面積段套數占比情況來看，商鋪基本上100平以下，其中20-50平的商鋪成交占比最高，占比達32.07%，100平以上的商鋪合計占比僅為9.71%。

　　內五區商業地產成交單價結構

　　從成交單價來看，10000元/㎡以下，10000-15000元/㎡，20000-30000元/㎡面積段占比都超過20%。

　　內五區商業地產成交總價結構

　　從成交總價結構來看，2018年內五區商鋪成交，超過200萬的商鋪面積占比超過四成，其次是50萬以內的小商鋪。 

　　Part 2     寫字樓市場

　　2018年內五區各行政區寫字樓成交情況

　　從各行政區寫字樓成交情況來看，岳麓區成交量最高，芙蓉區最低；而均價則是天心區最高。

　　2018年內五區分月度寫字樓成交情況

　　從各月度寫字樓情況來看，5月、12月成交量波動較大，成交爆發，其余月份成交量則起伏不大。

　　2018年長沙寫字樓銷售排行榜成交金額TOP3

　　排名項目名稱成交金額（億元）

　　1先導恒偉·湘江財富金融中心15.17 

　　2長沙綠地中心11.46 

　　3先導恒偉·湘江時代7.53 

　　內五區寫字樓成交面積結構

　　從寫字樓成交各面積段占比情況來看，100-150平面積段占比最高，其次是500平以上面積段。

　　內五區寫字樓成交單價結構

　　從寫字樓各單價段成交情況來看，10000-15000元/㎡面積段占比最高，達37.71%，其次是15000-20000元/㎡面積段，占比接近三成，達29.81%。

　　內五區寫字樓成交總價結構

　　從寫字樓成交各總價段占比情況來看，300萬以上的占比最高，達42.86%，其次是200-300萬，占比為15.96%。

　　Part 3     公寓市場

　　2018年內五區各行政區公寓成交情況

　　從各行政區公寓成交情況來看，同樣是岳麓區最高，均價則是開福區第一，芙蓉區則是兩者均處末位。

　　2018年長沙市內五區分月度公寓成交情況

　　從2018年各月度公寓成交情況來看，基本呈現“凹”字型狀態起伏，7月份為單月成交量最高的月份，11月則是成交均價最高。

　　2018年長沙公寓銷售排行榜成交金額TOP3

　　排名項目名稱成交金額（億元）

　　1華遠華時代13.94 

　　2卓越淺水灣6.68 

　　3奧克斯洋湖廣場6.35 

　　內五區公寓成交面積結構

　　從公寓各面積段成交占比情況來看，主要以35-50平面積段公寓為主，占比超過一半，占比達54.69%，但同時也應該注意到的是，面積超過50平的公寓，占比也有37.27%。

　　內五區公寓成交單價結構

　　同寫字樓一樣，公寓成交單價段也基本集中在8000-20000元/㎡面積段，其中10000-15000元/㎡面積段占比最高，達47.65%。

　　內五區公寓成交總價結構

　　從公寓成交各總價段占比情況來看，基于較小的建筑面積，雖單價略高，但公寓整體單套價格還是較低，接近九成的公寓單套價格在80萬以內。

　　TOPIC6  2018長沙二手房市場

　　Part 1     長沙市內六區二手房成交情況

　　近六年內六區二手房與二手住宅成交走勢

　　從近六年來長沙市內六區二手房成交情況，2016調控開始后的兩年，二手房市場迎來了爆發性的增長，接連創下歷史新高。而到了2018年，限售政策加碼，導致二手房供應量下滑，再加上政府大力整頓二手房市場，二手門店大量整頓、關門，因此2018年長沙市內六區二手房成交遭遇滑鐵盧，成交量大幅下滑，二手房、二手住宅成交同比去年分別下降37.28%、48.22%，但相較2016年之前，成交量仍處于較高水平。

　　2018年長沙市內六區二手房成交走勢

　　從2018年長沙市內六區分月度二手房成交情況來看，除2月、9月成交略顯慘淡外，其他月份成交波動不大；而從二手住宅來看，上半年成交量明顯高于下半年。

　　Part 2     長沙市內六區一二手房市場成交對比

　　2012-2018年內六區一二手房地產市場成交對比

　　從近幾年長沙市內六區一二手房地產市場成交對比情況來看，在2018年之前，一二手成交量比值呈逐年下降的趨勢；而今年二手房成交的大幅下降，一二手房成交比值回歸五年前的水平。

　　2018年長沙市內六區一二手住宅成交對比

　　從2018年各月度一二手住宅成交對比情況來看，波動幅度較大；峰值為九月份的9.48，最低為6月份的2.06。