TOPIC7  2019長(zhǎng)沙樓市形勢(shì)研判

　　一、2019樓市政策——主基調(diào)不變，局部微調(diào)

　　住建部定調(diào)2019年樓市“三穩(wěn)”——穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，結(jié)合目前長(zhǎng)沙樓市的現(xiàn)狀，2019年長(zhǎng)沙樓市宏觀政策整體繼續(xù)維持穩(wěn)定是大勢(shì)所趨。在這個(gè)調(diào)控周期內(nèi)，長(zhǎng)沙的調(diào)控政策被稱為史上最嚴(yán)，政策已經(jīng)見底，長(zhǎng)沙樓市的供求關(guān)系也已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，購(gòu)房者基數(shù)的規(guī)模縮減已使得市場(chǎng)疲態(tài)初顯，因此在不違背中央“三穩(wěn)”的主基調(diào)的前提下，政策進(jìn)行逐步微調(diào)是大概率事件。

　　目前長(zhǎng)沙樓市調(diào)控政策為“四限”——限價(jià)、限購(gòu)、限售、限貸；如樓市政策進(jìn)行調(diào)整，限價(jià)應(yīng)首當(dāng)其沖，在供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)、購(gòu)房者逐步回歸理性的情況下，價(jià)格機(jī)制將由市場(chǎng)主導(dǎo)。

　　二、住宅市場(chǎng)

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)——回歸價(jià)值本質(zhì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)中上行

　　在以“三穩(wěn)”為主基調(diào)的前提下，長(zhǎng)沙樓市2019年不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌或者大漲的現(xiàn)象，長(zhǎng)沙的城市發(fā)展進(jìn)程、長(zhǎng)沙的城市價(jià)值足以支撐起其目前的房?jī)r(jià)水平；并且在此輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，長(zhǎng)沙的城市價(jià)值并沒(méi)有被透支；2019年房?jī)r(jià)將回歸價(jià)值本質(zhì)，整體而言，緩慢上行是趨勢(shì)，而對(duì)于部分項(xiàng)目在此輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，進(jìn)行的不合理定價(jià)，其房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離價(jià)值本質(zhì)，2019應(yīng)將擺正自身的位置，價(jià)值水分會(huì)被擠出。

　　供需狀況——供過(guò)于求

　　目前長(zhǎng)沙樓市購(gòu)房人群基本由剛需托底，改善人群受資格鉗制，置換周期過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致改善性需求動(dòng)力不足；剛需客戶大量消化后，目前供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)疲態(tài)初顯，整體供過(guò)于求；并且在2019年，在限購(gòu)政策大概率不可能全面放開的情況下，這種現(xiàn)象還將加加劇；購(gòu)房者的預(yù)期已經(jīng)改變，觀望情緒再起。

　　三、非住宅市場(chǎng)   

　　商辦市場(chǎng)——難有起色

　　商業(yè)市場(chǎng)在2018年有所回暖，寫字樓市場(chǎng)則持續(xù)低迷；從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，目前優(yōu)質(zhì)的規(guī)模商業(yè)主要以開發(fā)商自持為主，而大量的社區(qū)底商則整體去化困難。商業(yè)地產(chǎn)，區(qū)位至關(guān)重要，因此區(qū)位較好、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)同樣能夠受到市場(chǎng)熱捧，造成兩極分化嚴(yán)重，在2019年，商業(yè)地產(chǎn)仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)。而寫字樓市場(chǎng)，目前長(zhǎng)沙寫字樓庫(kù)存高企，并且同質(zhì)化嚴(yán)重，品質(zhì)良好的如“湘江FFC”也能做到年銷十幾億，但更多的是去化緩慢，成交慘淡。2019年，這種狀況預(yù)期將持續(xù)。

　　公寓市場(chǎng)——整體回落

　　在調(diào)控政策下，2018年長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)供需兩旺，住宅市場(chǎng)擠出的投資、改善性需求基本被公寓市場(chǎng)所消化；而在2019年，公寓市場(chǎng)的行情將整體回落，首先是住宅市場(chǎng)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，部分購(gòu)房者回流住宅市場(chǎng)；二是目前長(zhǎng)沙樓市公寓市場(chǎng)體量龐大，并且陸續(xù)供應(yīng)量不低，；因此，2019年公寓市場(chǎng)的去化將成為部分開發(fā)商要考慮的難題。

　　四、房企——集中度繼續(xù)攀升   

　　在2019年，典型房企的集中度將進(jìn)一步提升。在市場(chǎng)繁榮期間，高速擴(kuò)張時(shí)期，很多房企的負(fù)債率上升，對(duì)回款要求較高，而市場(chǎng)轉(zhuǎn)向期間，部分高負(fù)債率房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，回款要求達(dá)不到，其結(jié)果就是退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)，或者做出部分舍棄——出售部分項(xiàng)目；而如龍頭房企以及國(guó)企央企之流，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，2019年將繼續(xù)提升其在樓市的地位，強(qiáng)者恒強(qiáng)，這是亙古不變的道理。