| 長沙產業地產市場分析報告 |
長沙產業地產市場分析報告 前言 在產城融合成我國產業轉型升級和新型城鎮化雙重新背景下發展新趨勢下，產業地產因其與園區產業、區域產業、城市服務產業的價值同步發展協同性，愈發受到重視。十三五規劃的出臺與城市化的推進給產業地產提供了巨大的推動力。 隨著樓市調控的“常態化”，傳統住宅開發進入低利潤增長期，房企的獲利空間正在被壓縮，產業地產成為房地產市場新的機遇窗口。但不可否認的是，房企要面臨的風險也更大。盡管目前產業地產遍地開花，但由于經驗尚淺，案例較少，且對開發企業要求頗高，成功運營起來的產業地產項目并不多。 一、產業政策 在引導產業發展過程中，政府的力量不可或缺。制定有針對性的產業政策，營造良好的外部環境，實現持續、快速、協調、健康發展。 產業園區的發展對于經濟發展的貢獻越來越受到政府部門的重視，近年來產業相關政策密集出臺，從招商引資、產業扶持、人才支持等多個維度引導產業發展。 省級產業政策 2015年9月《關于進一步促進產業園區發展的意見》 2016年7月《加快推進產業園區轉型升級的實施方案(2016-2018年)》 2017年9月《關于積極推進招商引資工作的通知》 2017年9月《關于加快推進工業新興優勢產業鏈發展的意見》 2018年2月《湖南省開發區調區擴區和退出管理辦法》 2018年3月《湖南省人民政府辦公廳關于加快推進產業園區改革和創新發展的實施意見》 2018年9月《湖南省產業園區體制機制創新試點工作方案》 2018年11月《關于推進工業用地彈性供應有關問題的通知》 2019年4月《關于促進中小企業健康發展的指導意見》 招商引資政策 《關于加快現代物流產業發展有關事項的通知》 2014年11月 《關于進一步加快發展現代服務業的實施意見》2016年8月 《關于振興長沙工業實體經濟的若干意見》2017年6月 《關于強力推進招商引資工作的若干意見》2017年12月 《長沙市優化營商環境三年行動方案（2018—2020年）的通知》2018年 3月 產業扶持 《長沙市產業投資基金管理辦法》2015年12月 《關于進一步加快發展資本市場的若干意見》2017年6月 《長沙市人民政府關于建設國家科技創新中心的意見》2017年7月 《關于提升企業科技創新能力的若干措施》2017年8月 《關于促進科技成果轉化的若干措施》2017年8月 《關于加強科技創新平臺建設的若干措施》2017年8月 《關于促進科技與金融結合的若干措施》2017年8月 《關于加快推進長沙市工業新興及優勢產業鏈發展的意見》2017年11月 《關于進一步規范工業地產發展管理辦法》2017年12月 《關于實行工業用地彈性供應的實施意見》2017年12月 《關于新形勢下進一步加強知識產權保護的若干措施》2018年1月 《關于加快新一代人工智能產業發展推動國家智能制造中心的若干政策》2018年4月 《關于加快區塊鏈產業發展的意見》2018年11月 《關于支持南部片區加快建設發展的意見》2018年12月 《關于加快高技術服務業發展的若干措施》2019年1月 《關于進一步促進人工智能產業發展的意見》2019年6月 人才支持政策 《長沙市引進緊缺急需和戰略型人才計劃》2014年2月 《長沙市建設創新創業人才高地的若干措施》2017年6月 《長沙工匠鑄造工程實施細則》2017年10月 《長沙市緊缺急需人才集聚工程實施細則（試行）的通知》2017年10月 過去的幾年，圍繞各類產業發展，相關政策規定紛紛出爐，繼續為傳統產業的智能化轉型和新興產業的健康發展保駕護航。 二、產業格局 產業園區是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式，能夠有效地創造聚集力，通過共享資源、克服外部負效應，帶動關聯產業的發展，從而有效地推動產業集群的形成。 長沙市工業園區工業增加值增長率與貢獻率趨勢圖 2018年，長沙全市園區規模以上工業增加值增長率12.30%，戰全市規模以上工業增加值的達59.20%，對規模以上工業增長的貢獻率達83.80%。 長沙市產業園區布局示意圖 長沙目前有13個省級以上規模工業園區，其中國家級工業園區五個，省級工業園區8個。 各園區都有各自的主導產業定位，避免各園區間的無序、雜亂競爭。 五大國家級園區 長沙高新區:圍繞培育新興產業和做大做強高新技術產業，形成了以先進裝備智能制造、以移動互聯網為主的新一代電子信息、節能環保與新能源產業為主導產業，新材料、生物醫藥與健康和現代服務業等優勢產業，以及北斗應用、裝配式建筑、航空航天、增材制造等新興產業“多點支撐”的產業格局。 長沙經開區：工業經濟領跑湖南，園區逐步形成了工程機械、汽車及零部件、電子信息（含集成電路）、軍民融合的“兩主一特一融合”產業格局。 寧鄉經開區：形成了以食品飲料、先進裝備制造、新材料為主導，以婦孕嬰童、保健品化妝品為特色，以現代商貿服務業為補充的“321”現代產業體系。 瀏陽經開區：經過20余年的發展，形成了以電子信息、生物醫藥為主導產業，以健康食品為特色產業的“兩主一特”產業格局，構建了獨具特色的產業體系和競爭優勢。 望城經開區：園區歷經18年建設發展，已形成有色金屬新材料暨先進制造、食品加工、電子信息、現代商貿物流四大主導產業。 三、近年長沙市產業地產市場 1）土地市場 1、供求情況 近三年長沙市工業用地供需情況 從近三年長沙工業用地供求情況來看，都保持較高水平，平均每年推出工業用地建筑面積1430萬平，成交率較高，很少出現流拍的情況。 從土地市場可以看出，工業地產市場還是較為活躍。 2、成交價格 近三年長沙市工業用地成交樓面價情況 從成交樓面價來看，近三年的價格都在300元/平左右。工業土地一般都是底價成交，近三年工業用地成交554宗，溢價土地宗數僅為32宗，占比僅為5.8%。 2）工業地產市場 1、供應情況 近五年長沙產業地產市場供應情況 從近五年長沙產業地產供應情況來看，2014年為峰值，供應量超過百萬平。近三年市場供應量較為穩定，都在90萬平左右。 2、成交情況 近五年長沙產業地產市場成交情況 從近五年長沙產業地產成交情況來看，整體呈現上行趨勢，從2014年41.03萬平到2018年的110.26萬平，增長近兩倍。年成交量突破百萬平后，增長幅度有放緩趨勢。 從產業地產與工業用地成交對比來看，產業地產的成交僅占比很小一部分，這主要在于較多企業拿地用僅用于自用而非對外出售。 3、各區情況 近五年長沙產業地產市場各區縣供應情況 從2014年-2018年長沙市各區縣產業地產供應情況來看，岳麓區一枝獨秀，達175.53萬平，其次為長沙縣，99.58萬平。芙蓉、天心、望城、瀏陽、寧鄉供應都處于較低水平。 近五年長沙產業地產市場各區縣成交情況 從2014年-2018年長沙市各區縣產業地產成交情況來看，基本集中在岳麓區和長沙縣，成交量分別為135.70萬平、112.93萬平。 4、典型園區 長沙高新技術開發區 2014年-2018年，在售產業地產項目5個——14個，代表項目金導園、芯城科技園、中電軟件園 金霞經濟開發區 2014年-2018年，在售產業地產項目1個——8個，代表項目佳海工業園、山河醫藥健康產業園。 長沙經濟開發區 2014年-2018年，在售產業地產項目5個——9個，代表項目長沙科技新城、銘城綠谷以及星沙國際企業中心。 5、排行榜 項目名稱行政區成交面積（平）成交均價（元/平） 佳海工業園開福3128542918 金科億達科技城長沙縣2573974500 麓谷鈺園岳麓2136314480 金導園岳麓2078923282 芯城科技園岳麓1967045056 銘城綠谷長沙縣1848133703 中電軟件園岳麓1732095744 星沙國際企業中心岳麓1730813446 新長海廣場長沙縣1653066710 金瑞麓谷科技園岳麓1453784934 2014-2018年長沙產業地產項目成交排行榜 項目名稱行政區供應面積（平）供應套數（套） 金科億達科技城長沙縣3868451220 佳海工業園開福343741690 麓谷鈺園岳麓281594838 中電軟件園岳麓231213388 金導園岳麓201408297 芯城科技園岳麓183275452 銘城綠谷長沙縣180978454 金瑞麓谷科技園岳麓167247269 中南總部基地雨花160421368 山河醫藥健康產業園開福159181387 2014-2018年長沙產業地產項目供應排行榜 從2014年到2018年各項目成交、供應情況來看，長沙縣、岳麓區表現突出，這其金科億達科技城供需均處在首位。 四、2019年上半年產業地產市場 1）土地市場 2019年上半年長沙工業用地成交情況 2019年上半年，工業土地市場迎來井噴，全市工業土地成交總計1077萬平，平均每月成交180萬平。 2）工業地產 1、工業地產供需 2019年上半年長沙產業地產供需情況 從上半年全市每月工業地產供需情況來看，整體處于較低水平，6月成交量小爆發，成交量達15.95萬平，這主要是長沙科技新城單盤成交12.5萬平拉高了整體的水平。 2、成交均價 2019年上半年長沙產業地產成交均價 從成交均價來看，起伏波動較大，5月均價5856元/平最高。 3、成交排行榜 項目名稱行政區成交面積（平）成交均價（元/平） 長沙科技新城長沙縣1273075149 天馬工業園望城599392600 芯城科技園岳麓269085546 中電軟件園岳麓126467296 嘉華智谷產業園雨花122737953 2019年上半年產業地產項目成交排行榜 從上半年各項目成交情況來看，長沙科技新城成交量最高，達12.73萬平，成交均價則是雨花區的嘉華智谷產業園，均價達7953元/平。 五、項目展示——金榮同心國際工業園 1、項目介紹 1）、項目簡介 金榮·同心國際工業園由湖南金榮企業集團有限公司投資開發，總占地420畝，以工業園區開發與運營為主導。目前南部片區已基本開發建成，北部正在建設中。 項目簡介 開發商金榮·同心國際工業園由湖南金榮全資子公司湖南麓谷置業有限公司投資開發運營 項目規模項目總占地420畝，建筑面積56萬平方米 物業類型全部為工業用地，獨棟辦公、標準廠房、孵化樓、生活配套 項目區位項目位于麓谷科技新城中心，長沙高新區管委會的直管核心園區 項目交通項目位于楓林路與匯智路交匯處西北角，地鐵2號線延長線直達工業園區，項目距離長沙西站10分鐘車程。 周邊配套位于高新區核心發展區域，后期高新區創業服務中心、低碳中心、金融中心都將落位于此；項目周邊配套有240畝商住用地 2）產品介紹 產品類型產品形態銷售價格在售情況產品特性 標準廠房標準廠房500-1200平3800元/㎡一期、六期有銷售層高是一層4.8米，二~六層3.8 孵化樓宇暫未推售 企業獨棟標準廠房500-1200平3800元/㎡二至五期均有銷售一層5.5米、二~四層3.7米五~六層3.5米 綜合配套不進行推售，園區自持配套人才公寓+酒店+食堂+餐廳 金榮·同心國際工業園產品推出逐漸標準化，已經逐漸摸索出符合市場需求及企業生產需求的產品雛形。多種類的產品可滿足不同客戶的需求，同時進行綜合配套建設，滿足園區生活需求。 3）園區政策 項目能享受園區國家高新區優惠政策及國家孵化器優惠政策，實現園區的健康運營。 國家高新區優惠政策： 包含加快科技創新促進產業倍增發展的若干政策、引進高層次人才五年行動計劃實施辦法、落實省市政府加快移動互聯網產業發展政策的實施辦法、促進服務外包、電子商務、動漫游戲產業發展暫行辦法、加快發展節能環保產業的扶持政策。 國家孵化器優惠政策： （1）對新認定的國家級、省級、市級科技企業孵化器，分別給予200萬元、100萬元、50萬元的支持。 �。�2）每兩年組織評估領導小組對已認定的市級科技企業孵化器開展評估工作。對評估結果為優秀、良好、合格的市級科技企業孵化器，市科技局分別給予30萬元、20萬元、10萬元的資金獎勵。 2、開發模式與招商 1）開發模式分析 項目為房企主導型產業開發模式，以園區物業產品銷售為主要盈利模式。 優勢：成本低，收入高，回收資金相對較快；對產業經營能力要求低，產業運營與地產開發相對獨立；產城融合，拉動土地升值速度快； 劣勢：開發規模小，開發企業無產業基因，其通過輕資產實現利潤回報后，對后期產業經營和管理投入較少，難以形成產業輻射力。 2）招商情況 項目前期未進行產業方向定位，以銷售為導向，后期政策導引，初步形成以生物科技、電子信息、生物醫藥、新材料三大產業聚焦。 園區目前入駐中小企業500余家，其中上市公司兩家，是長沙高新技術產業主要集群之一，被長沙市工商聯評為長沙市小微兩創基地。 園區內已初步形成形成電子信息、生物醫藥、新材料為主導的三大產業聚焦，園區內以兩家上市企業均為電子信息類企業，預計未來對電子信息產業聚焦將有進一步促進作用。 園區招商人員以從事某行業專業人員為主，對行業需求均有一定了解，在招商前置工作中占據一定優勢。 3、銷售情況 1）推售節奏 工業園以其獨特的市場敏銳度，依據市場需求推出相應產品；項目總計分六期推出。 2）近五年銷售情況 金榮·同心國際工業園于2014年開始出售，2014-2018年總計銷售22.6萬方，2015年及2016年銷售數據較少，2018年銷售數據進入產業地產銷售TOP5； 2014-2018年園區銷售均價保持在3000左右均價，2018年均價有所上揚，2017年銷售面積最多，但均價最低。 時間銷售面積（㎡）銷售金額 �。ㄈf元） 2014年4917516793 2015年252147699 2016年187965829 2017年5932617738 2018年5538120178 金榮·同心國際工業園2014-2018年銷售情況 3）2019上半年銷售情況 2019上半年，金榮·同心國際工業園總計銷售1.8萬方，月均銷售0.3萬方，4月份開始有成交下滑趨勢。 時間銷售面積（㎡）銷售金額（萬元） 2019年1月66892574 2019年2月568215 2019年3月55252039 2019年4月2127756 2019年5月23981042 2019年6月1094382 金榮·同心國際工業園2019上半年銷售情況 園區近一年產品銷售以2018年11月銷售量最高為13694㎡，2019年上半年4月份因產業政策變動出現銷售數據滑落，6月僅成交1094㎡； 園區近一年成交均價保持在2800-4400元/㎡之間，均價最高為2019年5月，均價最低為2018年10月，成交均價僅為2879元/㎡。 項目作為2018年-2019年上半年長沙市產業地產銷售面積top5，項目可借鑒之處包含：運用房企招商思維，以及行業內專業人員對行業需求的精準把握，實現產業園區的快速去化；嚴格依據市場需求控制推售節奏以及產品規劃，靈活多變的產品組合模式，給予客戶更多選擇，標準化的產品，更適應企業的生產需求。但同時項目以銷售為主，目前已招商企業暫未形成產業集聚效應，在運營層面上較難把控住園區的自然發展規律，因此園區需在產業運營方面做進一步的優化工作。 六、產業地產展望 如今，隨著房地產巨頭的轉型、實體企業及金融資本的介入，再加上原有產業地產開發商不斷異地擴張，產業地產進入前所未有的活躍期，很多大型房地產企業都將其業務拓展到產業地產領域。但目前產業園區同質化現象嚴重，相互之間的競爭日益激烈、招商速度慢、入駐率不足日益成為各產業園區的首要難題。 可以預見，在下一個時期，“去房地產中心化”將成為首要任務。產業地產的發展需要政府的大力推動和政策支持，但走市場化、專業化的產業地產終將成為市場的主流。 |