TOPIC3 2019長沙土地市場

PART1. 2019年長沙土地供應

1、全市供應情況

2015-2019年長沙市土地供應面積

自2016年以來，平穩了三年多的長沙一級土地市場，在2019年迎來了一波“越級”式的增長。全年供應面積達2655萬平米，環比增長了56%。其中六區中的居住用地9成以上都是以“限價地”的形式掛牌，這從源頭上保證了樓市房價的穩定。此外，隨著新地鐵線路網絡建設的推進，“地鐵線周邊土地”的供應力度明顯加大，其中又以長沙縣最為明顯。擁有3號線、5號線、6號線的長沙縣，在2019年供應的居住用地中，有3成都是位于地鐵線周邊的地塊。

2、全市供應結構

2018-2019年全市各類土地供應面積（單位：萬平米）

從2019年的供應結構可以看出，今年的增長是全方位的增長。其中又以住宅用地和工業用地的增長幅度為先，前者環比增長188%，后者環比增長53%。

住宅用地供應量的大幅增長，主要原因有三：其一，六區“限價地”供應加大；其二，“地鐵線”周邊的居住用地踴躍掛牌；其三，寧鄉、瀏陽的居住用地供應量增大，城市擴張正在加速。

而工業用地的增長，則主要是去年供應偏低造成的。

2017-2019年全市各類土地起始樓面價（單位：元/平）

住宅和商住這兩類居住用地的起拍價雖然增幅較大，但是在成熟的“限價地”政策之下，它們的增幅都在職能部門的調控范圍之內。

商業用地起拍價大幅下跌，從紙面上來看，主要是因為供應量加大，且多為“掛牌條件”要求嚴格的定向地塊，底價普遍偏低。

2019年全市各類土地供應面積占比

在2018年以前，工業用地每年的供應量占比一直在50-60%之間。但2018年的工業土地供應量占比首次跌破了50%，僅47%。2019年，工業用地的供應量占比繼續下滑，僅有46%。這主要是因為被增長幅度更大的住宅用地攤薄了占比。

2018-2019年全市各區土地供應面積（單位：萬平米）

除了望城區和長沙縣，今年長沙地區的土地供應都是成倍數的增長。拋開天心區和芙蓉區這樣的非常規個例。全市以瀏陽河寧鄉的供應量及增長幅度最為醒目。

瀏陽2019年供應了553萬平米，環比增長128%；寧鄉則供應了568萬平米，環比增長了180%。

而在市內六區中，岳麓區繼續領跑，總計供應514萬平米，環比增長56%，占六區總量的48%

3、 內六區供應情況

2018-2019年內六區供應量（單位：宗、萬平米）

隨著供應宗數的提升，與2019年內六區無論是土地供應面積還是建筑面積，都出現了同步增長。供應宗數、供應給面積、建筑面積的增長分別達到了33%、46%、48%。 上半年“雙限地”的熱賣、下半年三縣市供應量增長都是增長點之一。

2018-2019年內六區各月供應面積（單位：宗、萬平米）

與2018年相比，今年春節后2個月里的土地供應“回春”的慢一些。而相反的是，年中成為了爆發的主要階段，6、7、8、9月的供應量，最高的同比增幅超10倍，最高的供應量達到了148萬平米。

2019年內六區各類土地供應占比

與全市相比，2019年內六區的土地供應結構中，工業土地的占比連續兩年呈下滑態勢，今年41%的占比，環比2018年下降了一個百分點。

增幅最大是當屬住宅用地，5%的增長背后，是80余萬居住用地的供應量增長。

2019年內六區各區土地供應占比

六區當中，岳麓區仍是土地供應的主力，這與它行政區面積廣闊、可供開發量大是分不開的，它是目前長沙向外拓展的主要方向之一。

望城區也是因為同樣的理由，致使供應占比能達20%

值得一提的是，開福區和雨花區的占比均有6%的增長。前者的土地主要來自城北，二環以北到三環周邊；而后者則是地鐵二號線、四號線、五號線周邊。

PART2 2019長沙土地成交

1、 全市成交

2015-2019年全市土地成交面積（單位：萬平米）

2019年全市成交土地2385萬平米，環比增長了54%。

隨著今年供應量的全面“加碼”，成交量也同步大幅增長。2018年熱賣的“雙限地”今年依然備受青睞，它們成為了外地房企入長的首選地塊。這也是全市居住類土地（包含住宅、商住類土地）成交量的主要來源之一。

而且隨著政府對“限價”的逐步上調，未來新住宅房源的價格都在一個可控、可預估的范疇里，長沙整體房價呈平穩上升的態勢。

2015-2019年全市土地成交樓面價（單位：元/平）

自從2017年，長沙開始執行“限價地”政策以來，居住用地的成交價就趨于穩定。商業用地或許會因為供應成交量的起伏也出現增減，而居住用地則不會受此影響。

2、 內六區成交

2015-2019年內六區土地成交面積及建筑面積（單位：萬平米）

2019年內六區成交土地967萬平米，總建筑面積達2369萬平米。成交面積占全市總成交量的41%

這是近5年里，繼2015年、2018年之后，第三次占比跌破50%。與前兩次不同的是，今年六區占比的下滑，主要是因為瀏陽、寧鄉、長沙縣三地的成交量大幅攀升。

長沙縣的“地鐵線”系列居住用地受到了眾多開發商的青睞，一經推出就紛紛成交；瀏陽、寧鄉大批居住用地由“自己人”收下，開始了自鑄“梧桐樹”。

2018-2019年內六區各類土地成交面積（單位：萬平米）

2019年成交的各類土地中，住宅用地的增長是最為明顯的，全年環比增長了287%。這得益于“限價地”供應量的增大。目前，六區里的“純住宅”用地9成9都被納入了“限價地”行列。

2019年內六區各月土地成交宗數與成交面積（單位：宗，萬平米）

2019年內六區土地成交最高的是7月的160萬平米；隨后的8、9、10月成交量也是高于全年平均值的，這與供應節奏相一致。

2017-2019年內六區各類土地成交樓面價（單位：萬平米）

自從2017年第四季度長沙開始執行“限價地”政策以來，六區9成以上的居住用地都對住宅設有“毛坯最高售價”的限制，因此近兩年以來，住宅用地和商住用地的成交樓面價趨于穩定。

而商業用地則因為供應成交量的劇烈增減，從而出現了“成交樓面價大幅升降”的情況。但實際情況是，大多數商業用地，特別是大宗地，都是先招商后拍地，底價成交情況多�！俺山粯敲鎯r大幅升降”這一現象更多的僅停留在紙面上。

3、 內六區土地溢價

2018-2019年內六區住宅成交土地溢價地塊數（單位：宗）

六區里的住宅用地絕大部分都出自“限價地”，而這類土地的溢價集中在0-10%之間。因此才有了今年“溢價10%以內土地”大幅增長的情況出現。

而“溢價30%以內土地”基本都來自長沙縣地鐵線周邊。

2018-2019年內六區商住成交土地溢價地塊數（單位：宗）

與住宅用地的情況類似，今年六區的商住用地多為“住為住，商為輔”的地塊，9成以上都被納入了“限價地”行列，因此溢價主要集中在0-10%這一區間。

2018-2019年內六區商業成交土地溢價地塊數（單位：宗）

今年六區的大宗商業用地，基本走的都是“先招商，后拍地”這一流程。因此底價拿地情況多。小宗的商業用地大多是加油加氣站這類城建項目用地，也多為底價。

完全“自由”的商業用地也有，比如芙蓉區的[2019]長沙市099號，地處城區的它，最終溢價39%。

4、 內六區成交結構

2019年內六區各類土地成交占比

六區的成交占比結構，基本與全市一致。住宅用地成交量的大幅增長，把擠占了商業用地和商住用地的占比。實際上，商業用地和商住用地的成交量也是環比增長的。

2018與2019年內六區各區土地成交占比

望城區是六區中唯一一個成交量下滑的，其成交的土地只要集中在月亮島周邊及地鐵四號線沿線。

開福區今年新供應的地塊受到青睞，二環以北至三環周邊的新增土地都順利成交。

5、土地排行榜

2019年長沙市居住類成交土地樓面價TOP5

排行區位土地編號土地類型樓面價（元/平）毛坯住宅限價（元/平）競得人

TOP1岳麓區[2019]長沙市004號商住730012900湖南夢想置業開發有限公司

TOP2[2019]長沙市010號住宅720712600長沙駿馳企業管理有限公司

TOP3[2019]長沙市098號商住720012600武漢京鐵房地產開發有限公司

[2019]長沙市058號住宅720012600長沙中海融城房地產開發有限公司

[2019]長沙市059號住宅7200

2018年長沙市成交土地出讓額TOP5

排行區位土地編號土地類型成交金額（億元）毛坯住宅限價（元/平）競得人

TOP1開福區[2019]長沙市072號商住31.49-綠地地產集團長沙置業有限公司

TOP2雨花區[2019]長沙市092號商住24.8-長沙星捷房地產開發有限公司

TOP3望城區[2019]望城區015號商住24.59980武漢盛悅置業有限公司

TOP4岳麓區[2019]長沙市051號商住24.19200長沙成城銀山房地產開發有限公司、長沙先導恒偉房地產開發有限公司

TOP5岳麓區[2019]長沙市079號住宅22.9廈門兆祁云房地產開發有限公司

PART3土地市場總結

經過2018年一年的實際操作后，2019年的長沙樓市進入了一個“新房房價可以控、可預估”、“整體房價緩步上升”的時期。

而能形成這樣一個局面，除了嚴格執行不放松的商品房限購政策以外，釜底抽薪的“限價地”政策是根本原因之一。

2019年在一級土地拍賣上繼續執行“熔斷+搖號”的政策，從源頭上控制了“面包”價格的同時，還進一步把“網”張大了。據統計，今年六區里9成以上的居住用地均被納入了“限價地”的范疇。

從參與競爭“限價地”的房企名單來看，它們已成為了外地企業入長的首選。屢搖不中的外地企業，要不再接再厲，要不就把目光轉向了地市縣，其中又以長沙縣為甚。

今年，長沙縣之所以能成為大部分房企的第二選擇，除了其本身的地理位置、人口數量、繁榮程度等因素外，地鐵線帶來的新附加值是引爆土地繁榮的主要原因。

作為擁有地鐵2號線、3號線、5號線、6號線的地區，可推出的土地數量之多，范圍之廣，遠超大部分其他地區。最為關鍵的一點是，長沙縣目前土地不“限價”。

“地鐵”這股東風，不僅利于長沙縣的土地招拍掛。望城區、岳麓區、雨花區、天心區、開福區也是受益者。這些地區的偏遠土地在“地鐵”的加持之下，也變得有人問津了。

從長沙城的角度來看，“地鐵網絡”的日益成熟，讓長沙的生活圈正在同時往東南西北四個方向擴展開去。