TOPIC4 2019長沙新建商品房市場

PART1 長沙市新建商品房市場總體分析

全市新建商品房市場供銷情況

圖4-1 2015-2019年長沙市商品房成交、供應(yīng)、均價一覽

2019年長沙市新建商品房供應(yīng)持續(xù)放量，全年供應(yīng)維持高水平，市場下行，成交所有滑落，價格平穩(wěn)上漲。

2019年新建商品房累計供應(yīng)2850萬方，供應(yīng)端持續(xù)放量，供應(yīng)高企，與2018年基本持平。

而成交方面，市場下行，2019年新房成交2280萬方，同比下降12.31%；均價8916元/㎡，同比上漲2.35%。

圖4-2 2019年長沙市商品房成交、供應(yīng)、均價一覽

從2019年長沙市商品房月度供銷情況來看，供應(yīng)量下半年明顯高于上半年，成交則是除二月份之外，量價都基本處于平穩(wěn)狀態(tài)，無大的波動。

內(nèi)六區(qū)+長沙縣新建商品房市場供銷情況

圖4-3 2015-2019年內(nèi)六區(qū)+長沙縣商品房成交、供應(yīng)、均價一覽

而從內(nèi)六區(qū)+長沙縣來看，2019年新建商品房供應(yīng)2455萬方，同比增長9.51%，供應(yīng)水平為近幾年來最高。

而在大量供應(yīng)下，成交量反而下行，2019年內(nèi)六區(qū)+長沙縣累計成交1922萬方，同比下降9.93%，成交水平近年來僅高于2017年。

從均價來看，2019年內(nèi)六區(qū)+長沙縣新房均價9468元/㎡，同比上漲0.97%。

圖4-4  2019年內(nèi)六區(qū)+長沙縣商品房成交、供應(yīng)、均價一覽

從內(nèi)六區(qū)+長沙縣月度供銷情況來看，基本與全市表現(xiàn)一致，量價維持平穩(wěn)，供應(yīng)則是以6月為分水嶺，從6月份開始供應(yīng)維持高水準(zhǔn)。

全市各行政區(qū)新建商品房供銷情況

圖4-5 2019年長沙市各行政區(qū)商品房成交、供應(yīng)、均價一覽

從各行政區(qū)新建商品房成交情況來看，岳麓區(qū)成交量價均居首位，供應(yīng)望城區(qū)第一，而芙蓉區(qū)則是均居末位；全市2019年商品房整體供需處于供過于求。

PART2長沙市新建商品住宅市場總體分析

全市商品住宅供銷情況

圖4-6 2015-2019年長沙市新建商品住房成交、供應(yīng)、均價一覽

2019年，全市商品住宅供應(yīng)2255萬方，同比下降0.71%，基本與去年持平。下半年開發(fā)商供應(yīng)加速，因此全年供應(yīng)量保持較高水平。

成交方面，2019年全市商品住宅成交1839萬方，同比下降11.67%，成交量近五年來僅高于2017年，市場更趨理性，整體呈下行趨勢。

成交均價8415元/㎡，同比增長5.00%，調(diào)控效果顯著。

內(nèi)六區(qū)+長沙縣新建商品住宅市場供銷情況

圖4-7 2015-2019年內(nèi)六區(qū)+長沙縣商品住房成交、供應(yīng)、均價一覽

2019年，內(nèi)六區(qū)+長沙縣商品住宅供應(yīng)1898萬方，為近幾年最高，相比去年高位再增長10.67%。

成交方面，2019年六區(qū)一縣住宅成交1525萬方，同比下降8.30%，供需差距為373萬方。

至于均價，2019年六區(qū)一縣住宅成交均價8980元/㎡，同比增長3.76%。

圖4-8 2019年內(nèi)六區(qū)+長沙縣商品住房成交、供應(yīng)、均價一覽

分月度情況來看，內(nèi)六區(qū)+長沙縣下半年住宅供應(yīng)明顯高于上半年；成交量則全年無大的波動，價格方面，則仍舊維持平穩(wěn)狀態(tài)。

全市各行政區(qū)新建商品住房供銷情況

圖4-9 2019年長沙市各行政區(qū)商品住房成交、供應(yīng)、均價一覽

從各行政區(qū)新建商品住房成交情況來看，供應(yīng)量望城區(qū)居首，為463.51萬方，成交量則是岳麓區(qū)第一，達354.60萬方，芙蓉區(qū)兩者均居末位；成交均價岳麓區(qū)11248元/㎡第一，瀏陽5626元/㎡最低。

全市新建商品住宅成交排行榜

從單項目住宅成交情況來看，2019年三個項目住宅銷售超30億，其中陽光城尚東灣銷售額超70億第一并與身后拉開較大差距，2019年全市住宅銷售金額TOP10上榜門檻為20億。

內(nèi)六區(qū)+長沙縣新建商品住宅市場成交結(jié)構(gòu)

成交面積結(jié)構(gòu)

內(nèi)六區(qū)+長沙縣新建商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)

從2019年內(nèi)六區(qū)+長沙縣住宅成交面積結(jié)構(gòu)來看，以90-120平以及120-144平面積段為主，90平以下面積段占比最低，僅11.61%。

成交總價結(jié)構(gòu)

內(nèi)六區(qū)+長沙縣新建商品住宅成交總價結(jié)構(gòu)

從2019年內(nèi)六區(qū)+長沙縣住宅成交總價結(jié)構(gòu)來看，內(nèi)六區(qū)+長沙縣的住房仍以80萬以下價格段為主，占比達34.04%。

成交單價結(jié)構(gòu)

內(nèi)六區(qū)+長沙縣新建商品住宅成交單價結(jié)構(gòu)

從2019年內(nèi)六區(qū)+長沙縣住宅成交總價結(jié)構(gòu)來看，仍是以8000元/平以下的單價段為主，占比達40.45%，8000-10000元/平價格段占比也有33.13%。

各板塊住宅均價

板塊名稱成交面積（平）成交均價（元/平）板塊名稱成交面積（平）成交均價（元/平）

濱江新城476098.313754.24商學(xué)院桐梓坡64275.1310597.88

大托暮云4391388216.07省府618016.79696.86

大王山255443.39619.692市府189851.78724.511

芙蓉尚東3367709548.207天心中心254188.912380.2

芙蓉中心11561.4813884.77望城區(qū)政府12170945645.445

高鐵西站25627.197140.403武廣新城21001429640.846

含浦洋湖654230.311241.71星沙13801507078.138

紅星87525.539539.6秀峰鵝羊457142.38669.287

環(huán)�？萍紙@203827.69278.071雨花中心300183.110676.39

黃花機場184893.97304.959月湖城北607605.38138.19

金星北23971937726.714岳麓大學(xué)城110229.19138.86

開福中心287142.711537.95長沙北站391083.98377.819

麓谷41189710503.83植物園464183.99722.709

梅溪湖901464.212648.55   

從各板塊住宅均價來看，芙蓉中心板塊均價最高，達到了13885元/㎡，梅溪湖、濱江、開福中心、天心中心板塊緊隨其后，均價最低的則是望城的望城區(qū)政府板塊，僅5645元/㎡，遠低于望城區(qū)住宅平均價格。

住宅供銷比

2019年長沙市住宅供銷比走勢圖

2019年內(nèi)六區(qū)+長沙縣住宅供銷比走勢圖

從長沙市月度的住宅供銷對比情況來看，前幾年的供不應(yīng)求的狀態(tài)基本扭轉(zhuǎn)，2019年全市住宅供銷比為1.24，內(nèi)六區(qū)+長沙縣住宅供銷比為1.23，均是處于供過于求的狀態(tài)。

品牌集中度

從品牌集中度來看，流量金額超80億元的房企達到4家，權(quán)益金額超過80億元的也有一家，陽光城權(quán)益率最高。

2019年，陽光城、萬科、保利、龍湖、表現(xiàn)較為強勁，而本土房企中，長房集團、潤和城實業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步向前，權(quán)益金額分別取得了第三、第六的好成績。