一場“新冠”硬生生地打斷了長沙樓市的原有節奏。經歷了短暫停擺后的長沙樓市到底出現了哪些新變化？土地市場、商品房供銷水平是否有大的波動？哪類產品最受置業者青睞？住宅、公寓、寫字樓各類型物業價格變化如何？

這一切的答案盡在《2020年長沙樓市白皮書》。我們20余年初心不改，始終堅持用數據發掘真相，通過指標描繪長沙樓市發展軌跡。

TOPIC  1  2020長沙土地市場

PART1    2020年全市土地供應

1.1.1  全市供應情況

2020年全市土地一級市場總計掛牌供應681宗土地，總出讓面積約為2952.45萬平方米，環比增長11%；總建筑面積約為6343.66萬平方米，環比增長7%。 

2020年供應規模雖仍在增長，但是增幅明顯放緩，這主要是受到了年初“新冠”疫情影響。為了配合防疫政策，全市土地招拍掛全線暫停了一個多月。

1.1.2  全市供應結構

在2020年全市供應土地中，工業用地占比變化小，占總量的近一半。

在居住類用地里，純住宅地與商住用地分別占比17%、26%。

居住類用地的供應量同比增長明顯，主要原因有二：其一，六區“限價地”供應量有所增加；其二，長沙縣、寧鄉市、瀏陽市都有短時間內集中大批量供地的動作。

1.1.3  全市土地月度供應情況

受“新冠”疫情影響，1-3月的月平均供應量明顯低于以往同期，而這部分被耽擱的供應量，在后面幾個月“補”了回來，因此出現了4月、5月、10月、12月的平均供應量超400萬的情況。

1.1.4  全市各區縣土地供應情況

長沙縣的供應量首次位居全市榜首，這除了得益于星沙、經開區等板塊供應量增大以外，還因為它開始對一些“舊”板塊進行二次開發，比如萬家麗北路的“湘龍街道”板塊，比如黃花國際機場以西的“機場板塊”。

PART2    2020年內六區及長沙縣土地供應

1.2.1  六區一縣土地供應情況

2020年六區一縣的土地一級市場總計掛牌供應311宗土地，占全市的46%；總出讓面積約為1786.64萬平方米，占全市的61%；總建筑面積約為4097.63萬平方米，占全市的65%。 

1.2.2  六區一縣土地供應結構

綜合來看，在六區一縣中，居住用地的供應規模超過工業用地，除了后者供應量減少的因素之外，最重要的一個原因在于供應新土地的板塊增加了，而且大多都是沉寂多年的地段，比如岳麓區的市府板塊、開福區的文昌閣板塊、芙蓉區的馬王堆板塊、瀏陽河兩廂、長沙縣的“湘龍街道”板塊等等。

1.2.3  六區一縣土地供應結構

與全市情況類似，也是受“新冠”疫情影響，1-3月被壓低的供應量，在后面幾個月集中爆發了出來。

PART3    2020年全市土地成交

1.3.1  全市土地成交情況

2020年全市土地一級市場總計掛牌成交615宗土地，總出讓面積約為2667.4萬平方米，環比增長11%；總成交建筑面積約為5574.65萬平方米，環比增長5%。

1.3.2  全市土地成交結構

各類土地成交量占比，基本與相對應的各類土地供應量占比是一致的，側面反映出2020年土地流拍少。 

1.3.3  全市土地月度成交情況

“新冠”疫情對于2020年全市第一季度的成交量影響不大，這主要是因為春節前后，本就是淡季。而后續幾個月的成交曲線，基本與供應曲線同步。

1.3.4  全市各區縣土地成交情況

與供應量的座次排位一樣，長沙縣的成交量也是全市最高的，占比26%；其次是寧鄉市，占比25%；第三是瀏陽市，占比16%。

而在內六區中，岳麓的成交量“鶴立雞群”，占總量的15%。

1.3.5  土地成交樓面價走勢

內六區作為全市的居家“核心”地段，它的新增居住用地在執行“限價”政策以后，全市的成交樓面價就被扼住了“命脈”，增減幅度都在調控之中，因此近幾年以來，波動小。

PART4    2020年內六區及長沙縣土地成交

1.4.1  六區一縣土地成交情況

2020年六區一縣土地一級市場總計掛牌成交263宗土地，占全市的43%；總出讓面積約為1562.72萬平方米，占全市的59%；總建筑面積約為3474.54萬平方米，占全市的62%。

1.4.2  六區一縣土地成交結構

各類土地的成交占比與供應曲線同步。市府板塊、文昌閣板塊、馬王堆板塊、瀏陽河兩廂等老區所推的新地，都會在第一時間被各大房企搶購一空。

1.4.3  六區一縣土地月度成交情況

六區一縣每月平均成交量約為130萬平米，建筑面積約為465萬平米。4月、8月、9月、10月、12月都在平均線以上，其中10月近300萬的成交量，是全年第一。

1.4.4  六區一縣土地成交樓面價走勢

經過第一季度短暫的“停牌”以后，六區“限價地”掛牌增多，這使得居住用地的成交樓面價更加貼近市場的實際情況。

而商業用地的成交樓面價之所以大幅起落，主要是因為多宗定向成交加油加氣站地塊，被規劃為“商業”，從而陡然拉升了成交樓面價。

PART5    2020年全市土地成交排行情況

2020年長沙市成交土地出讓額TOP5

排行區位土地編號土地

類型成交金額

（億元）競得人

TOP1岳麓區[2020]長沙市051號商住38.01綠地地產集團長沙置業有限公司

TOP2岳麓區[2020]長沙市022號商住33.42長沙中海融城房地產開發有限公司

TOP3岳麓區[2020]長沙市066號商住31.93湖南保利房地產開發有限公司

TOP4開福區[2020]長沙市013號商住28.25長沙龍湖房地產開發有限公司、

步步高投資集團股份有限公司

TOP5雨花區[2019]長沙市115號

（繼續掛牌）商住25.46長沙旭輝房地產開發有限公司

2020年長沙市居住類成交土地樓面價TOP5

排行區位土地編號土地

類型樓面價

（元/平）競得人

TOP1開福區[2020長沙市054號商住7650長沙軌道萬科置業有限公司

TOP2岳麓區[2020]長沙市022號商住7548長沙中海融城房地產開發

有限公司

TOP3開福區[2020]長沙市052號商住7513長沙城發恒偉置業有限公司

TOP4岳麓區[2020]長沙市049號住宅7500長沙潤利房地產開發有限公司

TOP5開福區[2020]長沙市079號商住7201湖南青熙房地產開發有限公司

PART6    土地市場總結

2020年是長沙執行“限價地”政策的第三個年頭。經過多年的適應，政府、房企以及購房者各自在新環境里找到了自己的位置，長沙樓市進入了一個相對平穩階段。

回顧2020年土地“限價”逐步攀升的過程，可以看出，長沙樓市原本應該在平穩的局面之下，進入“限購限價”2.0時代的。

而“新冠”打亂了節奏，直接讓2020年的一級土地招拍掛時長，縮短了一個多月。雖然之后內六區“限價地”仍屢屢熔斷、外地房企持續入長、住宅限價持續上調，土地市場一派繁榮火紅的模樣。

但2020年的土地市場不升反降，這是值得去關注與研究的。

1、“限價地”是居住地供應主力  岳麓區占四成

2020年全市的居住用地總計成交了約1127萬平米，總成交金額約為844億元，其中“限價地”成交面積約為438萬平米，占比39%；總成交金額約為521億元，占比62%。

在六區“雙限地”成交量中，岳麓區占比最大，成交面積總計約為196萬平米，占比45%。洋湖、濱江是供應主力。

其次是望城區，成交總面積約64萬平米；第三是雨花區，成交總面積約為60萬平米。

2、在源頭立規矩 土拍添“新玩法”

繼內六區居住用地執行“限地價限房價”政策兩年多以后，2020年長沙縣與內六區先后為土拍添加了“新玩法”。

5月1日，《長沙縣新建商品房“交房即交證”改革工作方案（試行）》開始試行。長沙縣所有房地產項目納入規范管理范圍，所有項目在新供土地及批準預售時，明確“交房即交證”工作，督促開發企業自覺履行“交房即交證”主體責任。

10月26日《長沙市商住經營性用地出讓限地價/溢價競自持租賃住房實施細則（試行）》開始施行。這意味著在競拍某些居住用地時，將新增“競自持租賃面積”這一環節，出讓方式變更為“限地價/溢價+競自持租賃面積+搖號”。

3、聯手拿地、合作開發案例增多

2020年有5個“聯手拿地、合作開發”的案例，包括[2020]長沙市001（恢復掛牌），它由深圳市天集湘投投資發展有限公司、湖南省容德文化產業發展有限公司聯手摘得，成交價13.76億元。

[2020]長沙市013號，它由長沙龍湖房地產開發有限公司、步步高投資集團股份有限公司聯手摘得，成交價28.25億元。

[2020]長沙市048號，它由湖南信東開發建設有限公司、湖南東湖信城科技發展有限公司聯手摘得，成交價8.6億元。

[2020]望城區019號，它由湖南修合地產實業有限責任公司、長沙雅頌房地產咨詢合伙企業（有限合伙）聯手摘得，成交價9.67億元。

[2020]長沙市097號，它由長沙華實領峰置業有限公司、 湖南興湘教育發展有限公司聯手摘得，成交價8.31億元。

4、創記錄，41家房企競買月湖地塊

2020年11月，41家房企參與[2020]長沙市084號搖號，創下“搖號人數之最”。參與搖號的房企有金科、美的、中建信和、中海、正榮、中糧、金地、碧桂園、綠城、長房、保利、華潤、建發、龍湖、綠城等數十家。

084號位于開福區與長沙縣交會處，北臨福元東路、東臨錦繡路。宗地背靠世界之窗，周邊有自然山體與公園，在景觀與自然資源上有優勢。

084號與地鐵三號線湘龍站的步行距離約500米，與地鐵五號線的白茅鋪站的步行距離約1000米。

在這個地鐵網絡中，衣食住行都是現成的，近有月湖公園、星沙生態公園、金鷹小學、長沙大學、星沙中學、通程商業廣場、華潤萬象匯、長沙市中醫醫院等。

遠有岳麓山、洋湖濕地、侯家塘、東塘、烈士公園、省植物園、火車站等，084號能享受到“地鐵半小時生活圈”的便利。

5、乘地鐵東風，長沙縣土地“大鳴大放”

2020年長沙縣之所以能成為全市供應、成交“雙冠王”，除了行政區夠大、人口數量夠多、實業基礎夠厚等因素外，地鐵3號線與5號線帶來了新的爆點，在它的帶動下，長沙縣許多老區開始煥發“第二春”。

比如以萬家麗北路、地鐵五號線為標簽的“湘龍街道”板塊。從8月中旬至今，已先后掛牌成交了6宗居住用地，板塊里的新增住宅建筑總面積高達110萬平米。這批新地大多都是溢價成交，榮盛、保利等十多家房企參與了它們的競拍。

再比如地鐵三號線廣生站周邊，先后成交了[2020]長沙縣045號、059號與066號三宗土地，新增住宅建筑總面積超50萬平。

TOPIC  2 2020長沙新建商品房市場

PART1    長沙市新建商品房市場總體分析

2.1.1  長沙市新建商品房市場供應情況

（1）全市新建商品房市場供應情況

為改善市場供不應求的狀態，2018年市場供應持續放量，供應2878萬方達歷史峰值，2019年供應量高位下滑；2020年長沙市新建商品房供應重回上升通道，供應量僅次于2018年，供應2749萬方，同比增長3.11%。

（2）內六區+長沙縣新建商品房市場供應情況

過去四年，內六區+長沙縣商品房供應維持上升趨勢， 2020年供應內六區+長沙縣新建商品房供應2393萬方，同比增長4.18%，為過去五年的最高值。

（3）全市各行政區新建商品房市場供應情況

從各行政區表現來看，2020年岳麓區新建商品房供應量仍舊遙遙領先于其它行政區，供應646.38萬方；望城區、雨花區緊隨其后，分別供應488.09萬方、444.89萬方；供應量最低的行政區是芙蓉區，供應量僅為102.58萬方。

相較2019年，新建商品房供應增幅最大的是芙蓉區，同比增長103.65%；降幅最大的則是長沙縣，同比下降30.95%。

2.1.2  長沙市新建商品房市場成交情況

（1）全市新建商品房市場成交情況

成交方面，年初受疫情影響，成交量跌至谷底，復工復產后樓市迅速復蘇，成交水平回歸正常甚至是優于去年同期，全年長沙市新建商品房成交2412萬方，同比增長5.79%。

（2）內六區+長沙縣新建商品房市場成交情況

近五年，內六區+長沙縣新建商品房成交走勢呈“W”形，未出現成交連年下滑的情況。2020年內六區+長沙縣新建商品房成交2078萬方，同比增長8.12%，增長幅度高于全市成交量增幅。

（3）全市各行政區新建商品房市場成交情況

從各行政區表現來看，同樣是岳麓區成交量居首，達538.21萬方，最低的則是芙蓉區，僅75.27萬方；從成交增幅來看，幅度最大的是芙蓉區，同比增長40.03%，而降幅最大的則是寧鄉市，同比下降16.82%。

2.1.3  長沙市新建商品房市場成交價格水平

（1）全市新建商品房市場成交均價

近五年長沙市新建商品房成交均價一直維持上升通道，不過上漲幅度有所收窄，2020年全市商品房成交均價為9262元/㎡，同比增長3.88%。

（2）內六區+長沙縣新建商品房市場成交均價

2020年內六區+長沙縣新建商品房成交均價為9804元/㎡，同比增長3.55%，增長幅度略低于全市。

（3）全市各行政區新建商品房市場成交均價

從各行政區商品房均價情況來看，2020年開福區、雨花區、寧鄉市商品房均價均出現一定程度的下跌，其中雨花區下跌幅度最大，3.66%；上漲幅度最大的是長沙縣，達11.85%。

2.1.4  長沙市新建商品房市場供銷比

（1）全市新建商品房市場供銷比

自2016年起，全市商品房供銷比維持上升通道，但上升幅度逐步收窄；2018年后供銷比逐漸維持穩定在1.1左右，2020年全市新建商品房供銷比為1.14，稍稍供過于求。

（2）全市各行政區新建商品房市場供銷比

從各行政區新建商品房供銷比情況來看，寧鄉市是唯一一個供不應求的行政區，供銷比僅為0.88；其余各行政區都是處于不同程度的供過于求的狀態，其中芙蓉區供銷比最大，為1.36。

2.1.5  長沙市新建商品房市場成交月度表現

（1）全市新建商品房成交月度表現

從全市新建商品房月度成交情況來看，有著明顯的節點性，年中和年終是成交量最高的兩個月，尤其是12月，成交量達到339萬方，2月由于疫情影響較大成交跌至谷底，疫情過后下半年整體的成交水平要優于上半年。從價格水平來看，均價最低的是3月份，均價最高的是12月份。

（2）內六區+長沙縣新建商品房成交月度表現

從內六區+長沙縣的商品房月度成交表現來看，成交量趨勢基本一致，從價格水平來看，下半年的均價明顯高于上半年。

2.1.6  房企表現

1、權益榜陽光城第一，三房企超60億

陽光城尚東灣保持高去化速度扛起半邊天，陽光城檀悅也在公寓市場占有一席之地，加上2020年新入市的陽光城溪山悅、陽光城翡麗云邸以及陽光城?聯利?悅瀾府也表現突出，2020年陽光城權益業績達71.04億元，是唯一一個權益業績超70億的房企。

長房集團大量拿地，操盤多個項目，開發項目遍布各區縣，在售項目近20個，其中長房雍景灣、長房云西府、長房明辰府三大項目銷售近30億，2020年長房權益金額66.11億元，位列權益榜第二。

中海地產是2020年度的黑馬，位列權益榜第三，與長房的多盤齊發力不同，中海主要依靠中海閱麓山和中海瓏悅府兩大爆款盤，兩項目2020年銷售超50億元。

另外，綠地控股依靠綠地V島和綠地長沙城際空間站的出色表現，2020年權益業績52.70億元，位居權益榜第六，較2019年提升兩個名次。

2、全口徑榜建發第一，合作開發成新模式

越來越多的開發商選擇合作拿地開發，而建發則正是這其中的佼佼者，2020年全口徑業績超80億元占據榜首。除了自營的王牌項目建發央著銷售23.9億元，金茂建發觀悅、金茂建發泊悅、建發電建江山悅、中交建發松雅院四大合作項目全年攬下近60億元。

夢想置業可謂是出道即巔峰的典范，2019年初入樓市即拿下全口徑榜第八的好成績，2020年更進一步，全口徑業績超60億元，位居全口徑榜第六。除了合作項目依舊表現突出，自營項目也開始全面發力。

旭輝地產也是2020年的一匹黑馬，2020年多盤發力，全口徑業績達61.35億元，強勢占據全口徑榜第八，上升勢頭非常迅猛，旗下恒基旭輝湖山賦、旭輝美的東樾城、旭輝都會山、旭輝雨花郡、梅溪悅章均表現突出。

3、Top20門檻持續上升

2020年Top20門檻繼續上升，在2020年樓市受疫情影響的情況下，上榜門檻和整體成交金額還能保持上升趨勢，表現可謂突出，2020年Top20市場占有率近4成。從各房企表現來看，規模分化持續，權益榜首與第五的差距近18億元，與Top20的差距近50億元，強者恒強。

PART2    長沙市新建商品住宅市場總體分析

2.2.1  長沙市新建商品住宅市場供應情況

（1）全市新建商品住宅市場供應情況

2020年全市商品住宅供應維持高位，基本與上年持平，供應2170萬方，同比增長0.99%，近五年來供應量僅次于2018年的歷史峰值。

（2）內六區+長沙縣新建商品住宅市場供應情況

從近五年內六區+長沙縣商品住宅供應情況來看，除了2017年供應量同比下滑，之后供應量一直處于上升趨勢，2020內六區+長沙縣住宅供應達峰值，供應1856萬方，同比增長2.65%。

（3）全市各行政區新建商品住宅市場供應情況

從各行政區商品住宅供應情況來看，岳麓區遙遙領先，供應506.58萬方，唯一一個供應量突破500萬方的行政區；供應量最低的是芙蓉區，僅66.77萬方。從供應增長幅度來看，芙蓉區最高，同比增長165.03%；長沙縣降幅最大，同比下降31.23%。

2.2.2  長沙市新建商品住宅市場成交情況

（1）全市新建商品住宅市場成交情況

從近幾年全市商品住宅成交情況來看，2016年成交量為歷史最高，此后成交量呈波浪式起伏。2020年在疫情的影響下，全市商品住宅成交仍達到近2000萬方，成交量1956萬方，同比增長6.36%。

（2）內六區+長沙縣新建商品住宅市場成交情況

從內六區+長沙縣的住宅成交情況來看，2020年的住宅成交量僅次于2018年的歷史峰值，成交1676萬方，同比增長9.90%。

（3）長沙市各行政區新建商品住宅市場成交情況

從各行政區住宅成交情況來看，岳麓區第一，成交433.52萬方，望城區緊隨其后，成交391.62萬方。從增長幅度來看，芙蓉區住宅成交同比增長58.60%最高；寧鄉市同比下降15.91%降幅最大。

2.2.3  長沙市新建商品住宅市場成交價格水平

（1）全市新建商品住宅市場成交價格情況

從今年全市住宅成交價格情況來看，一直處于上升通道，不過在2018年之后，上漲幅度有所收窄。2020年全市商品住宅均價9099元/㎡，突破9000元/㎡，同比增長8.13%。

（2）內六區+長沙縣新建商品住宅市場價格情況

近三年，內六區+長沙縣的住宅成交均價上漲幅度均小于全市，2020年內六區+長沙縣住宅成交均價達9660元/㎡，同比增長7.57%，逼近萬元/平大關。

（3）長沙市各行政區新建商品住宅市場價格情況

從2020年各行政區住宅成交均價來看，均價最高的是芙蓉區，11918元/㎡，最低的是寧鄉市，5665元/㎡。九個行政區中，僅有寧鄉市均價同比出現下跌，同比下跌0.99%；上漲幅度最大的是芙蓉區，同比上漲22.51%。

2.2.4  長沙市新建商品住宅供銷比情況

（1）長沙市新建商品住宅供銷比情況

過去四年，長沙市新建商品住宅供銷比總體呈現上升趨勢，市場由嚴重供不應求的態勢逐步扭轉為稍稍供過于求。2020年長沙市新建商品住宅供銷比回落，供銷比為1.11，稍稍供過于求，住宅的供應和銷售處在比較合理的狀態。

（2）長沙市各區縣新建商品住宅供銷比情況

從各行政區住宅供銷比來看，開福區供銷比最大，達到了1.38，其次是瀏陽，供銷比1.31，寧鄉市是唯一一個供銷比在1以下的行政區，處于稍稍供不應求的狀態，天心、雨花、岳麓、望城、長沙縣都處于基本供需平衡的狀態，供銷比較合理。

2.2.5  長沙市新建商品住宅成交月度表現

（1）長沙市新建商品住宅成交月度表現

從全市商品住宅成交月度表現來看，2月成交低谷在意料之中，6月、12月均超過200萬方，這是開發商年中、年終考核，加大供貨量搶收業績。從均價來看，逐步呈現上行趨勢，12月份為單價最高的月份。

（2）內六區+長沙縣新建商品住宅成交月度表現

從內六區+長沙縣的新建商品住宅月度成交情況來看，基本與全市的趨勢保持一致，12月量價均是全年最高。

2.2.6  長沙市新建商品住宅成交排行榜

商業、教育等配套齊全的大體量項目比較受到購房者的青睞，恒大文化旅游城在2020年成了長沙樓市的網紅盤，陽光城尚東灣和萬科魅力之城更是連年霸榜各大銷售榜單。

恒大文化旅游城體量巨大，依靠大王山片區的優質紅利，再加上不錯的性價比，成了不折不扣的網紅盤，2020年銷售近40億元。

陽光城尚東灣總體量超300萬方，位于高鐵新城板塊，教育、交通、商業等各方面配套齊全，自入市以來就是住宅銷售榜首的熱門，2020年銷售近40億元，居住宅銷售面積榜榜首、金額榜第二。

隨著人們對住宅產品品質需求的提升，品質項目受市場認可度增加，能夠取得不錯的銷售成績，2020年度住宅銷售TOP10中，建發央著、中海閱麓山、綠地V島的均價均超過了15000元/㎡。

建發央著地處梅溪湖，緊靠2號線，加上其標志性的中式風格，吸引了較多購房者的青睞，全年銷售23.27億元。

中海閱麓山位于洋湖板塊，各方面配套齊全，產品設計優秀，一上市就備受追捧，全年銷售36.91億元，進入2020年度住宅銷售TOP3。

綠地V島是綠地在開福區打造的一個爆款，位于馬欄山視頻文創園，加上地鐵的加持，以及項目自身的高品質，購房者較為認可，2020年銷售超20億元。

2.2.7  長沙市新建商品住宅置業特色榜

地段、配套、交通、性價比……，置業選擇考慮因素多元多樣。置業者2020年度長沙樓市置業特色榜，品質、人氣、期待三大榜單，網羅2020年長沙高品質樓盤，人氣較高、備受置業者追捧的網紅盤，以及2021年即將上市，值得置業者等待的樓盤；為置業者提供置業參考。

PART3    長沙市商業地產市場總體分析（內五區）

2.3.1  公寓市場

（1）內五區各行政區公寓成交情況

從2020年內五區各行政區公寓公交情況來看，基本集中在雨花區和岳麓區，成交量均超過40萬方，芙蓉區成交量最低，僅為13.09萬方；從價格水平來看，岳麓區公寓成交均價最高，達11917元/㎡，芙蓉區均價最低，僅為9810元/㎡；2020年內五區公寓成交137.92萬方，同比增長2.75%，與去年基本持平。

（2）內五區公寓市場月度成交情況

從2020年內五區公寓月度成交表現來看，1-8月份除了二月份受疫情影響嚴重，成交跌至谷底外，其余月份成交量起伏不大，9月開始內五區公寓成交迎來爆發，單月成交量達21.06萬方，其后三個月的成交量均在15萬方以上。從價格水平來看，波動不大，6月份均價最高，達12024元/㎡，9月份最低，為10395元/㎡。

（3）內五區公寓市場成交排行榜

公寓市場在競爭激烈的同時也是分化嚴重，地段佳、配套好的公寓項目仍舊能夠獲得市場的認可，并取得不錯的去化效果。

2020年運達公寓蟬聯年度公寓勁銷榜榜首，堪稱長沙公寓市場的天花板，在2019年勁銷10億的情況下，2020年仍舊銷售8.1億元。

綠地長沙城際空間站位于高鐵新城板塊，緊鄰地鐵，加上不錯的性價比，2020年銷售7.06億，緊隨運達公寓之后。

恒大珺悅府位于芙蓉尚東板塊，屬區域稀缺資源，高性價比，2020年位居公寓銷售榜Top3，銷售7.03億元。

陽光城檀悅位于五一商圈，集住宅、商業、公寓于一體，各項配套齊全，比較受購房者的認可，全年銷售金額4.38億元。

（4）內五區公寓市場成交單價結構

從內五區公寓成交單價來看，2020年公寓市場價格水平呈下行趨勢，10000元/㎡以下的公寓占比最高，占比達到48.79%，15000元/㎡以上的公寓占比僅為達到10.37%，2020年內五區公寓成交均價為11155元/㎡，同比下降13.53%。

（5）內五區公寓市場成交面積結構

從內五區公寓成交面積結構來看，公寓面積基本集中在50㎡以下，總計占比超過7成，達75.23%；50㎡以上的公寓占比僅為24.77%，其中30-40㎡面積段的公寓占比最高，達36.59%。

（6）內五區公寓市場成交總價結構

從公寓總價結構來看，基本集中50萬以下區間，超過6成的公寓單套價格在50萬以下；其次50-60萬、60-80萬總價段的公寓占比也均超過了10%，單套價格在100萬以上的公寓占比僅為3.41%。

2.3.2  商鋪市場

（1）內五區各行政區商鋪市場成交情況

從內五區各行政區商鋪成交情況來看，同樣也是基本集中在雨花區和岳麓區，均價芙蓉區最高，17275元/㎡。2020年內五區商鋪成交55.67萬方，同比下降17.94%；成交均價13716元/㎡，同比下跌13.12%。

（2）內五區商鋪市場月度成交情況

從內五區每月的商鋪成交情況來看，有著明顯的翹尾現象。1-10月除了2月成交水平較低外，其余月份無太大波動，11月商鋪成交迎來爆發，單月成交14.37萬方全年最高，12月的成交量也有10.81萬方。

（3）內五區商鋪分層成交情況

從商鋪分層成交情況來看，基本集中在一層，占比55.85%，其次是二層，占比也有22.14%，從成交均價來看，均價最高的是負一層，超過2萬元/㎡，其次是一層的均價，15401元/㎡。

（4）內五區商鋪成交面積結構

面積結構來看，20-50㎡的商鋪占比最高，超過三成，達33.98%，其次是50-100㎡的商鋪，占比達27.38%，20㎡以下的小商鋪占比僅有23.33%。

（5）內五區商鋪成交單價結構

從成交單價結構來看，10000-15000元/㎡的商鋪占比最高，達31.63%，10000元/㎡以下的商鋪占比最低，僅有11.98%。

（6）內五區商鋪成交總價結構

從成交總價結構來看，單套商鋪總價基本集中在200萬以下，占比超過八成。其中100萬-200萬的商鋪占比最高，31.65%，其次是50萬以下的商鋪，占比29.88%。

2.3.3  寫字樓市場

（1）內五區各行政區寫字樓市場成交情況

從各行政區寫字樓成交情況來看，雨花區成交量最高，10.51萬方，唯一一個成交量超過10萬方的行政區；均價天心區最高，達16274元/㎡。2020年內五區寫字樓成交34.09萬方，同比下降38.53%，成交均價12073元/㎡，同比下跌9.12%。

（2）內五區寫字樓市場月度成交情況

從內五區寫字樓月度成交情況來看，也有著明顯的翹尾現象，12月成交量最高，達5.93萬方，整體略顯低迷，其余月份沒什么起伏。

（3）內五區寫字樓成交面積結構

從寫字樓成交面積結構來看，100-200㎡面積段的寫字樓占比最高，達38.50%，其次是50-100㎡面積段的，占比接近三成，28.02%，50㎡以下的占比不足一成，僅為9.36%。

（4）內五區寫字樓成交單價結構

從寫字樓成交單價結構來看，接近一半的寫字樓成交單價在10000-15000元/㎡區間，占比45.63%，其次是10000元/㎡以下價格段的，占比28.28%。

（5）內五區寫字樓成交總價結構

從寫字樓成交總價結構來看，集中在100-200萬價格段，占比超過三成，33.74%，其余各價格段占比差距不大，單套價格50萬以下的占比最低，僅為12.85%。

（6）寫字樓成交排行榜

2020年，匯景發展環球中心蟬聯寫字樓勁銷榜榜首，但也不足4個億，也從側面體現出寫字樓市場的不景氣。2020年寫字樓銷售TOP5項目累計銷售11.73億，寫字樓去化之路，任重而道遠。

TOPIC  3   內六區+長沙縣商品住宅置業者分析

PART1   置業者特征

3.1.1  年齡結構

當前置業人群年齡以26-35歲以及36-45歲剛需、剛改置業者為主，占比分別46.60%、20.28%，總占比接近7成。同比2019年來看，2020年各年齡段置業者占比無較大變化。

3.1.2  年齡結構

長沙置業者以本省地州市來長工作和生活人群以及長沙本地人為主，占比分別為52.05%、38.28%。外省市落戶或者工作置業的較少，不足一成。相較2019年，長沙本土置業者占比繼續下降，下降近5個百分點。

2020年六區一縣商品住宅置業客戶籍貫地分布排行榜

排名本省地州市前五占比外省市前五占比

1湖南省岳陽市7.24% 湖北省2.04%

2湖南省益陽市7.14%江西省1.39%

3湖南省邵陽市6.35%河南省0.91%

4湖南省常德市5.93% 四川省0.45%

5湖南省婁底市5.69%安徽省0.45%

3.1.3   置業者類型結構

從置業者類型來看，置業主力人群剛需置業者占比呈下降趨勢，高端、改善需求提升，剛需置業者占比來到七成以下。

PART2   置業偏好

3.2.1  置業套均面積

從各年齡段置業者購房套均面積來看，2020年各年齡段置業者購房套均面積均有所上升，其中增長幅度最大的是56歲以上年齡段，購房套均面積上升4.45㎡；購房套均面積最大的是36-45歲年齡段剛改、改善客戶，人均置業128.82㎡。

3.2.2  置業面積特征

從住宅面積結構來看，主要集中在90-144㎡面積段，總計占比接近8成，主要對應剛需以及剛改置業者。其中120-144㎡面積段占比最高，達38.73%。

120㎡以下面積段占比繼續下降，90-120㎡面積段占比下降5.40%；120-144㎡面積段占比上升5.92%，144㎡以上面積段占比上升2.02%；置業者購房面積偏好繼續“向上”。

3.2.3  置業戶型特征

從置業戶型特征來看，主要是三居室以及四居室，累計占比超過8成，其中三居室占比最高，超過一半，達51.13%，一居室占比僅為2.46%。

PART3   價格及付款方式

3.3.1  單價結構

從住宅成交的單價來看，望城區、長沙縣的住宅價格水平仍舊以8000元/㎡以下為主，因此六區一縣住宅單價8000元/㎡以下價格段占比最高，其次是8000-10000元/㎡價格段，占比31.27%；15000元/㎡以上價格段占比僅為4.06%。

3.3.2  總價結構

從住宅總價來看，80萬以下總價段占比最高，達21.49%，但相較2019年，占比下降超過10個百分點。其它各總價段占比均有所上升，其中150-200萬總價段占比提升最大，上升3.75個百分點，達14.45%。

3.3.3  付款比例結構

從置業者付款比例結構來看，一次性付款的置業者接近兩成，貸款買房仍舊是置業的首選；而從貸款比例結構來看，3成首付以內的占比僅為2.91%，30%-35%首付的占比39.94%，35%首付以下的置業者占比為42.85%，這表明至少有超過4成的置業者為在長首次置業。

TOPIC  4  2021長沙新建商品房市場形勢預判

PART1   政策預判——維持穩的箱體

在2020年長沙模式成為樓市調控的“樣本”， 長沙樓市調控階段性目標達成，2021年將有更大的自主性調節空間；但“穩”的總方針不變，限購、限售、限價等的主方向不會變化，局部小松有戲，全局大調無望。另外長沙市商品價格漲幅觸碰5%紅線，限簽政策有可能重現。

PART2   供應水平——維持高位

2020年全市商品房供應處于高位，2021年全市在售項目個數與2020年基本持平，總供應量預計不會出現大幅波動，2021年全市商品房供應繼續維持高位，較2020年小幅上升。從區域分布來看，區域分化依舊明顯，供應量集中于岳麓區、望城區、長沙縣，雨花區、開福區、長沙縣競爭壓力變大。

PART3   去化水平——量價齊升

近幾長沙市整體供需基本平衡，2021年全市供應量預計小幅增長，需求穩定，供應上升拉動成交的上升；而價格水平則維持穩中向上的態勢不變，并且上漲幅度可控；隨著2021年的經濟持續復蘇，資金面進一步寬松，2021年樓市行情預計整體好過2020年，整體會出現“量價齊升”的格局。

結語

作為長沙樓市最忠實的記錄者，《白皮書》以一個服務者的姿態

20余年來堅持服務于購房者與開發商，用數據刻畫樓市的點點滴滴

展望2021，期待長沙樓市別樣的精彩！

2020年長沙樓市白皮書完整版：

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