除了三批“兩集中”，去年長沙土拍還有啥？

　　2021年度長沙土地年報

　　前言

　　2021年是“兩集中”供地制度執行的第一年，長沙土地供應與成交數據都受此影響。以全年供應為例，上半年第一批“兩集中”供地“大熱”，而下半年第二批卻“大冷”，第三批受“大冷”影響，供應規模大幅縮減。最終結果就是，下半年增速明顯放緩，全年基本持平。這一規律同樣體驗在全市成交這系列數據上。

　　拋開全局數據而言，三批“兩集中”還造就了長沙土拍市場很多“新記錄”，比如“樓面價最貴”、“參與最多”、“提前下架最多”等等。

　　Part1  2021年度全市土地供應

　　1.1  全市供應面積

　　2021年全市土地總計掛牌供應679宗土地，總出讓面積約為3001.58萬平方米，總建筑面積約為6673.64萬平方米。兩項數據相比基本持平。  

　　1.2  全市供應結構

　　2021年全市居住用地（商住類+住宅）用地供應增多，占“各類土地”總量的46%。這個比重在往年大約在30-35%左右。

　　其他用地部分包含了多宗“物流倉庫”用地，還有少數“科研”、“公共交通”、“公共道路”等基建用地。

　　1.3  內六區及長沙縣供應面積

　　2021年內六區及長沙縣土地總計掛牌供應346宗土地，約占全市總量的51%；總出讓面積約為1836.42萬平方米，約占全市總量的61%；總建筑面積約為4437.15萬平方米，約占全市總量的66%。

　　1.4  內六區及長沙縣供應結構

　　同樣因為“兩集中”供地的影響，2021年內六區及長沙縣供應中，商住用地供應量占比進一步擴大，達到了58%。

　　Part2  2021年全市土地成交

　　2.1  全市成交面積

　　2021年全市總計成交610宗土地，總出讓面積約為2648.28萬平方米，總成交建筑面積約為5668.81萬平方米。兩項數據的環比基本持平。

　　因為第一批“兩集中”供地土拍“大熱”，推高了上半年的成交量，同比增長了約16%。但第二批“兩集中”供地土拍卻“大冷”，甚至“第三批”也僅僅是回歸常態，因此下半年的成交量反而同比減少了13%。在兩兩影響之下，2021年整體環比因此基本持平。

　　2.2  全市成交結構

　　“商業”及“工業”類土地與各自的供應量基本是一致的，這說明土地流拍少。而“住宅”與“商住”類土地的流拍與中止集中出現在第二批“兩集中”供地期間。

　　2.3  全市成交樓面價

　　從上半年的峰值，到下半年的谷值，是2021年第一批“兩集中”供地“大熱”到“大冷”的直觀體現。上半年賣得多，賣得貴，下半年則相反。

　　而商業用地成交樓面價的大跌，實際上是因為被歸類為商業的“加油加氣站”地塊減少了。上半年剔除掉這些地塊，實際的成交樓面價為3368元/平，與下半年基本一致。

　　2.4  內六區及長沙縣成交面積

　　2021年內六區及長沙縣總計掛牌成交303宗土地，占全市的52%；總出讓面積約為1524.54萬平方米，占全市的58%；總建筑面積約為3511.65萬平方米，占全市的62%。

　　2.5  內六區及長沙縣成交結構

　　內六區及長沙縣“各類土地”的成交占比與供應曲線同步，但是成交量與2020年相比，基本持平。

　　2.6  內六區及長沙縣成交樓面價

　　與全市一樣，內六區及長沙縣居住用地（商住+住宅類）的成交樓面價也呈下降走勢，但是降幅較為平緩，沒有全市那樣大幅的波動。

　　Part3  2021年全市土地成交排行情況

　　Part4  土地市場總結

　　1、土地供銷環比持平

　　根據長沙市國土資源網上交易系統顯示數據，2021年長沙市土地供應680宗，總出讓面積約3000萬平；總成交611宗，宗成交面積約2648萬平，總成交金額約1172億元。無論是供應還是成交，都與2020年基本持平。

　　從規模來說，全市成交最多的是瀏陽市，總計成交193宗，總成交面積約649萬平，總成交金額約97億元。

　　其次是寧鄉市，總計成交114宗，總成交面積約474萬平，總成交金額約98億元。

　　從金額來說，全市最高的是岳麓區，總計成交76宗，總成交面積約495萬平，總成交金額約292億元。

　　其次是望城區，總計成交75宗，總成交面積約371萬平，總成交金額約165億元。

　　2、多家品牌房企進駐湖南自貿區長沙臨空片區

　　隨著黃花機場的擴建，它對城市區域的經濟帶動作用將愈加明顯。湖南自貿試驗區突出臨空經濟、臨港經濟，重點發展高端裝備制造、有色金屬加工等制造業，將做優做強實體經濟。以黃花機場為基礎的湖南自貿區長沙臨空片區將迎來產業升級，人群聚集、以及城市配套的完善升級。片區將發展為長沙對外的名片。

　　在這樣一個背景之下，先有華遠置業拿下機場門口的109號、110號與111號三宗地，將在臨空區投資100億元，打造臨空高端商務項區。后有三一集團一口氣摘得112號、114-121號共計9宗地，其中居住用地的出讓面積超52萬平。再然后，保利溢價摘得[2021]長沙縣001號。一個月之內居住用地的新增建筑面積高達189萬平。

　　集空港、產業、宜居一體的湖南自貿區臨空片區，未來將打造成為宜居都市，成為長沙最具國際范的新城封面。

　　3、長沙三批“兩集中”供地結果

　　2021年3月，長沙市自然資源和規劃局根據自然資源部要求，開始執行“兩集中”居住用地供應制度。

　　所謂“兩集中”，即要“集中發布出讓公告，集中組織出讓活動”，每個城市每年最多搞3次集中的住宅用地出讓。

　　2021年，長沙首批“兩集中”土拍的結果是：成交33宗，總成交面積約297萬平，總成交金額約381億。

　　第二批“兩集中”土拍的結果是：成交10宗，總成交面積約68萬平，總成交金額約88億。

　　第三批“兩集中”土拍的結果是：成交23宗，總成交面積約153萬平，總成交金額約144億。

　　4、土地市場新特征：租賃宅地增加

　　隨著“兩集中”居住地供應制度的出臺，在執行這一土拍政策的22個重點試點城市中，有多個城市出臺了相應的競配建、競自持、限地價面積等相關政策。據統計，至少9個城市土拍規則中設置配建租賃住房面積。比如杭州競自持用地高達41宗，占比超七成，其中已成交涉租賃用地成交宗數達50宗，占成交地塊88％；又比如成都已成交涉租賃用地也達到了35宗，租賃用地面積達到81．27萬平方米，占比約17％；還比如合肥租賃用地面積占已成交地塊面積比重約19％；廈門成交土地共5宗，所有地塊均需部分自持。

　　租賃宅地增加，勢必要擠壓普通商品住宅供應量，熱點城市優質地塊競爭進一步加劇。“兩集中”新政實施之后，曾出現一段時間土地的“零增長”，導致企業貨儲不足，順勢造成房企的“饑餓感”，形成土拍哄搶，加劇熱點城市優質宅地的競爭。這一現狀或將在接下來土拍中有所緩解。

　　5、長沙土拍“新記錄”

　　在第一批“兩集中”供地期間誕生了“樓面價最貴”與“參與最多”兩個新記錄。

　　前者出自[2021]長沙市048號地，即南湖新城的“24號地塊北”。但它周邊的房價在11500-14500元/平時，它的樓面成交價就高達14157元/㎡，比中位數還多出一倍。

　　后者則出自[2021]長沙市044號，參與它搖號環節的房企高達57家，包括中糧、萬科、當代、中國電建、碧桂園、世茂、龍湖、北辰、灣田、時代、保利、旭輝、中天、綠城、中海、華潤、南山、金茂、正榮、越秀等房企，中簽率僅1.8%。

　　在第二批“兩集中”供地期間誕生了“提前下架最多”的新記錄：總計掛牌了29宗，提前中止（終止）了16宗，提前下架了55%。