| 2007年長沙市房產市場年報 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 |
| 注：1.本研究報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。 2.本簡報中涉及的商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發布的價格數據。對外正式發布的房地產價格以市統計主管部門公布的相關數據為準。 2007年以來，在市委、市政府的正確領導下，我市深刻領會國務院24號文件精神，繼續貫徹落實建設部“國六條”政策，加強了對房地產市場監控和引導，加大了住房保障力度，使我市房地產市場繼續保持持續、健康、穩定發展的良好勢頭。全年完成房地產開發投資約420億，與去年同期相比增長約40%，占全市固定資產投資達27%以上，全年商品房施工面積約3100萬㎡，其中新開工面積約1100萬㎡，竣工面積約530萬㎡，與去年同期比分別增長約25%、19%、4%。全年累計批準預售937萬㎡，同比增長22%；實現商品房銷售面積894萬㎡，銷售金額306億元，與去年同期相比分別增長29%和59%。市場運行具體情況如下： 一、房產一級市場（商品房） （一）累計供銷量分析 1.商品房累計供應和銷售總量分析 2007年，全市商品房累計批準預售937.49萬㎡，同比增長22.10%；其中住宅批準預售759.72萬㎡，同比增長12.81%。 同期全市商品房累計銷售894.17萬㎡，同比增長29.44%；其中住宅銷售803.77萬㎡，同比增長28.46%，占商品房銷售面積的比重為89.89%。 2.商品房累計供銷量分區分析 表1 2007年全市商品房、住宅供應情況 全 市 937.49 22.10 100.00 759.72 12.81 100.00 開福區 193.45 105.59 20.64 162.92 87.69 21.45 天心區 197.75 16.55 21.09 152.61 0.45 20.09 雨花區 285.03 23.02 30.41 233.66 17.25 30.75 岳麓區 149.29 -13.10 15.92 116.70 -25.20 15.36 芙蓉區 111.97 11.34 11.94 93.83 18.06 12.35 表2 2007年全市及各區商品房、住宅銷售情況 板塊 商 品 房 其中：住 宅 全 市 894.17 29.44 100.00 803.77 28.46 100.00 開福區 153.49 45.14 17.17 141.96 40.44 17.66 天心區 182.71 71.34 20.43 164.59 65.82 20.48 雨花區 256.41 30.40 28.68 227.72 31.13 28.33 岳麓區 160.47 4.74 17.95 151.19 6.66 18.81 芙蓉區 141.09 9.75 15.78 118.31 7.63 14.72 從批準預售和銷售數據來看，全市商品房供給和銷售同比保持同向增長，供應量在年末超過銷售量，達到供銷平衡。分區來看，岳麓區、芙蓉區今年以來商品房供銷均表現欠佳，芙蓉區供應量僅增長11%，岳麓區供應量甚至為負增長；銷售量雖同比有所增長，但增幅在全市五區中位置靠后。開福區今年以來商品房批準預售同比增幅最大，銷售量增幅也居于全市第二位，是今年以來全市各區中房地產市場成長最快區域；天心區商品房銷售面積同比增幅最大，去年以來的商品房存量得到良好消化；雨花區繼續保持供銷兩旺，供給、銷售所占比例繼續在全市中保持首位。 3.商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積） 2007年商品房供銷比為1.05：1，其中商品住宅供銷比為0.95：1，供銷已基本平衡。這表明雖然受去年宏觀調控政策的影響，停止了一段時間的規劃建設審批，導致了今年上半年商品房供應有所脫節，但隨著今年下半年各樓盤的陸續上市，供求關系仍然在年內得到了明顯改善。分區來看，開福區、天心區、雨花區商品房供銷比大于1，市場供應相對放大；岳麓區、芙蓉區供銷比小于1，市場供應相對趨緊。 表3 2007年長沙全市及各區供銷對比 項 目 開福區 天心區 雨花區 岳麓區 芙蓉區 全市 商品房 1.26 1.08 1.11 0.93 0.79 1.05 其中：住宅 1.15 0.93 1.03 0.77 0.79 0.95 4.商品住宅與非住宅銷售比例分析 2007年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為8.89：1。其中，芙蓉區非住宅銷售比例最高，非住宅占商品房銷售總量的16.14%；岳麓區商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的94.22%。 表4 2007年長沙市全市及各區商品房住宅與非住宅成交面積表 類 型 開福 天心 雨花 岳麓 芙蓉 全 市 商品房 住宅 面積（萬㎡） 141.96 164.59 227.71 151.19 118.31 803.77 比例（ %） 92.49 90.09 88.81 94.22 83.86 89.89 非住宅 面積（萬㎡） 11.53 18.11 28.70 9.28 22.78 90.40 比例（ %） 7.51 9.91 11.19 5.78 16.14 10.11 5.非市場定價類住宅供銷分析（包含定向開發、集資建房和經濟適用房） 2007年全市非市場定價類住宅批準預售10527套，124.37萬㎡，同比增長115.94%、132.35%；累計成交7300套，81.10萬㎡，同比下降13.44%、13.56%。非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為118.15㎡，面積同比增加7.60%；登記銷售套均建筑面積為111.09㎡，面積同比縮小0.14%。 2007年全市非市場定價類住宅成交均價為1619元/㎡，同比上漲3.80%。 （二）純商品房供銷趨勢分析（以下章節商品房未特別注明均為純商品房） 1.商品房供應量分析 2007年長沙市商品房、住宅各批準預售804.70萬㎡、635.34萬㎡，同比增加13.02%、2.74%，住宅占商品房批準預售總量的78.95%。 表5 2007年全市及各區純商品房、住宅供應情況 項目 板塊 商 品 房 其中：住 宅 批準預售面積 全 市 804.70 13.02 100.00 635.34 2.74 100.00 開福區 171.21 85.35 21.28 145.18 70.64 22.85 天心區 167.25 2.33 20.78 122.13 -16.58 19.22 雨花區 245.50 17.84 30.51 195.49 11.13 30.77 岳麓區 127.11 -16.26 15.80 96.81 -28.82 15.24 芙蓉區 93.62 -2.55 11.63 75.74 1.00 11.92 從各季度商品房預售情況來看，今年總體呈現上半年預售緊縮，下半年預售遞增的態勢。全年預售量在第二季度達到最低點，此后第三季度、第四季度預售逐季遞增，至第四季度，單季預售量突破300萬㎡，有效緩解了今年以來商品房的供求緊張狀況。 分區來看，今年雨花區、岳麓區商品房批準預售量保持逐季增長；開福區、天心區商品房批準預售量在第二季度有所減少，第三季度、第四季度得到迅速回升；芙蓉區商品房批準預售量前三季度在低位波動，第四季度預售量有所上升。 圖1 2007年長沙市各季度純商品房、住宅批準預售情況柱狀圖 從各月情況來看，全年單月商品房批準預售平均值為67萬㎡，上半年除1月外，其他各月預售量均小于平均值；下半年除7月、9月外，其余各月預售量均大于平均值，表明在開發商在經歷了上半年政策觀望期后，重新部署了年度推盤計劃，從而形成了下半年、特別是10月、11月、12月樓市集中放盤現象。 圖2 2007年長沙市各月純商品房、住宅批準預售情況柱狀圖 2.商品房銷售量分析 （1）銷售總量分析 2007年長沙市商品房、住宅累計銷售810.45萬㎡、722.67萬㎡，同比增長35.80%、35.87%，住宅銷售占商品房銷售總量的89.17%。 表6 2007年全市及各區純商品房、住宅銷售情況 項目 板塊 商 品 房 其中：住 宅 銷售面積 全 市 810.45 35.80 100.00 722.67 35.87 100.00 開福區 134.36 35.14 16.58 125.29 32.20 17.34 天心區 169.34 84.52 20.89 151.33 79.22 20.94 雨花區 236.92 38.65 29.23 208.23 40.78 28.81 岳麓區 146.15 21.41 18.03 136.91 25.59 18.95 芙蓉區 123.68 8.16 15.26 100.91 5.41 13.96 從各季度商品房預售情況來看，今年商品房銷售總體呈現高位運行態勢，各季度成交量較為平均，均接近或超過200萬㎡。 分區來看，今年開福區、天心區商品房銷售量呈逐季上揚態勢；芙蓉區今年以來商品房季度銷售量持續下滑；雨花區、岳麓區前三季度商品房銷售量逐季遞減，第四季度銷售量有所回升。 圖3 2007年長沙市各季度純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 從各月情況來看，今年商品房銷售有三個明顯的高潮，即1-4月、6-8月、10-12月，但其實際的預售期卻較備案時間稍早：今年1-4月基本屬于去年11月、12月及今年年初預售樓盤備案；6-8月基本對應于4-6月預售樓盤備案；10-12月基本對應于9-11月樓盤備案，這基本與我市每年商品房旺銷期對應，表明雖然新政對居民購房有一定影響，但我市居民購房熱情依舊不減，沒有形成明顯的觀望期。 圖4 2007年長沙市各月純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 （2）期、現房銷售分析 2007年商品房期房、現房成交量分別為671.43萬㎡、139.02萬㎡，同比增長55.47%、-15.74%，期房占總量的82.85%；商品住宅期房、現房成交量分別為629.03萬㎡、93.64萬㎡，同比增長53.62%、-25.57%，期房占總量的87.04%。 表7 2007年長沙市期、現房銷售情況 類 型 期房 比例（%） 現房 比例（%） 總 量 商品房 671.43 82.85 139.02 17.15 810.45 其中：住宅 629.03 87.04 93.64 12.96 722.67 3.商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積） 2007年商品房供銷比為0.99：1，其中商品住宅供銷比為0.88：1，商品房供銷基本平衡。從各區情況來看，開福區、天心區、雨花區商品房供銷基本平衡，岳麓區、芙蓉區商品房供求關系相對緊張；單從住宅供銷情況來看，全市僅開福區供大于銷，住宅市場供應較為充足，其他各區均供小于求，全市普遍的供求緊張的狀況，在一定程度上刺激了我市住房價格的上漲。 表8 2007年長沙全市及各區純商品房供銷對比 區 域 項 目 開福區 天心區 雨花區 岳麓區 芙蓉區 全市 商品房 1.27 0.99 1.04 0.87 0.76 0.99 其中：住宅 1.16 0.81 0.94 0.71 0.75 0.88 圖5 2007年長沙市各月純商品房、住宅供銷比例趨勢 從單月商品住宅供銷比來看，今年供銷比在3月達到極低點后，從4月起開始緩慢回升，但直到8月，單月供銷比仍徘徊在1以下；進入9月份后，住宅供銷比突增，達到今年最高點1.55，隨后10月、12月供銷比也較高，供應量分別超過銷售量的43%、42%。下半年單月供銷比的持續放大，對下半年我市房價也起到了一定的平抑作用。 （三）純商品房銷售價格分析 1.商品房累計成交均價分析 2007年全市商品房均價為3601元/㎡，其中，商品住宅平均售價為3372元/㎡；商品房非住宅平均售價為5485元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開發和經濟適用房，全市商品房均價為3419元/㎡；其中，商品住宅平均售價為3195元/㎡。） 圖6 2007年長沙市商品房、住宅累計均價走勢圖 分區來看，2007年芙蓉區商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為3944元/㎡、3642元/㎡；岳麓區成交均價最低，均價分別為3137元/㎡、2996元/㎡。全市僅天心區、岳麓區均價低于全市均價，其余三區商品房均價目前已達3500元/㎡以上。 圖7 2007年長沙市各區商品房、住宅均價柱形圖 2.商品房成交均價走勢分析 從長沙市商品房、住宅均價季度走勢來看，2007年季度均價呈現逐季上漲趨勢，特別是第三季度環比漲幅較大；從數值上看，第四季度商品房比第一季度約上漲了857元/㎡，住宅約上漲了908元/㎡。 圖8 2007年長沙市商品房、住宅均價季度走勢圖 從單月情況來看，2007年長沙商品房月均價基本處于逐月上漲。從環比漲幅來看，商品房均價在1月、2月、5月、8月、10月環比有所下跌，住宅均價在1月、5月、8月、11月環比有所下跌；9月商品房、住宅均價環比漲幅均較大；住宅均價環比漲幅第二、第三的分別是12月和7月。 圖9 2007年長沙市商品房、住宅單月均價走勢圖 3.商品房期、現房均價分析 2007年商品房期房、現房均價分別為3690元/㎡、3157元/㎡，其中，商品房住宅期房、現房均價分別為3506元/㎡、2442元/㎡。 （四）新建純商品住房供求結構分析（按套數計） 1.套型結構分析 2007年累計住房供應套均面積為110.23㎡，同比增大0.41%，銷售套均面積為110.47㎡，同比增大3.61%。（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，2007年累計住房供應套均面積為111.45㎡，同比增大1.52%，銷售套均面積為110.53㎡，同比增大3.03%。） 從各戶型供銷結構來看，各戶型均供小于求；90㎡以下中小戶型供應占比為36.84%，比去年同期增長了4.18個百分點，今年以來中小戶型商品住房預售比例增幅較�。ㄈ舭洕m用房、定向開發、集資建房，2007年90㎡以下中小戶型供應占比為35.63%，比去年同期增長了2.85個百分點）。 表9 2007年長沙純商品住宅戶型供銷關系分析表（單位：套） 項目 戶型 供 比例（%） 與去年同期比例差（%） 銷 比例（%） 與去年同期比例差（%） 供-銷 供銷比 ≤60㎡ 11121 19.29 +1.59 12266 18.75 +2.60 -1145 0.91 60-90㎡ 10115 17.55 +2.59 10377 15.86 +2.47 -262 0.97 90-120㎡ 9888 17.15 -2.49 11825 18.08 -1.80 -1937 0.84 120-144㎡ 16963 29.43 -1.56 19427 29.70 +0.75 -2464 0.87 ＞144㎡ 9553 16.57 -0.13 11525 17.62 -4.00 -1972 0.83 合計 57640 100.00 0.00 65420 100.00 0.00 -7780 0.88 2.價位結構分析 從2007年實際銷售價位段來分析，3000元/㎡以下樓盤銷售比例大幅降低，比去年比例減少31.41個百分點，已接近退出普通商品房交易市場；3000-4000元/㎡比例增幅較大，比去年同期比例增長15.24個百分點，是目前房產備案的主要房源；4000元/㎡以上樓盤銷售大幅增長，比去年比例增加16.17個百分點，是目前市場上推出樓盤的主力價位。長沙目前房產銷售均價正整體上行。 表10 2007年長沙商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套） 項目 戶型 銷 比例（%） 與去年同期比例差（%） ≤2500元/㎡ 10223 15.63 -18.96 2500-3000元/㎡ 12489 19.09 -12.45 3000-3500元/㎡ 15617 23.87 +6.88 3500-4000元/㎡ 11844 18.10 +8.35 4000-4500元/㎡ 6581 10.06 +5.32 4500-5000元/㎡ 4051 6.19 +4.71 ＞5000元/㎡ 4615 7.05 +6.13 合 計 65420 100.00 0.00 二、房產二級市場（二手房） （一）累計量分析 1.二手房交易總量分析 2007年全市二手房成交面積219.29萬㎡，成交金額為54.27億元，成交套數為19611套，與去年同期相比分別增長0.33%、25.24%和2.00%；其中住宅成交148.60萬㎡，成交金額為27.21億元，成交套數為17258套，與去年同期相比分別增長-6.99%、12.99%和-3.79%。二手房非住宅共成交70.69萬㎡，成交套數為2353套，與去年同期比分別增長20.20%、82.69%。 二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數分別占總量的67.76%、50.14%、88.00%，成交套均面積為86.10㎡。 2.二手房交易分區分析 分區來看，2007年全市二手房成交以芙蓉區和雨花區最為活躍，分別成交61.67萬㎡和56.24萬㎡，分別占總量的28.12%、25.66%，同比分別增長21.00%、-10.17%。從二手房住宅與非住宅成交比例來看，2007年全市住宅與非住宅成交比例為2.10：1，芙蓉區非住宅成交比例最大，占總量的40.38%；開福區住宅成交比例最大，占總量的81.05%。 圖10 2007年長沙市各區二手房、住宅成交情況柱狀圖 3．二手房交易走勢分析 從各季度二手房成交走勢來看，2007年各季度二手房成交面積較為平均，均超過50萬㎡，且呈逐季增長趨勢，表明雖然新政的出臺對二手房市場交易產生了較大的影響，但隨著時間的推移，二手房市場交易正緩慢復蘇。 圖11 2007年長沙市各季度二手房、住宅成交情況柱狀圖 具體到各月，今年1月二手房交易形成了第一個高潮，單月成交面積達24.42萬㎡，這主要是由二手房稅收新政影響，二手房買賣雙方急于過戶而形成的；此后，上半年二手房月交易量波動較大，2月、3月，5月形成兩大成交波谷；進入下半年后，二手房月交易量較為平均，波動較小。 圖12 2007年長沙市各月二手房、住宅成交情況柱狀圖 （二）二手房交易均價分析 2007年全市二手房成交均價為2475元/㎡，其中，二手房住宅成交均價為1832元/㎡，二手房非住宅成交均價為3828元/㎡（注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統計數據是以申報成交價格為基礎計算所得）。 從各區二手房成交均價來看，全市僅雨花區、芙蓉區成交均價高于全市平均價，且主要是由于此兩區二手房非住宅成交量較大而導致的；各區二手住宅成交均價較為平均，這進一步證實了出于對二手房交易稅的規避，二手房交易方隱瞞了成交的真實價格，將價格處理到接近于各區域二手房成交指導價。 圖13 2007年長沙市各區二手房、住宅均價柱形圖 從各月成交均價走勢來看，二手房均價波動主要來自于二手房非住宅部分，住宅交易均價波動極小。 圖14 2007年長沙市二手房、住宅均價柱形圖 （三）房產一、二級市場交易量對比分析 從成交面積上看，2007年全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.08：1，比2006年比值增大0.91，與國內房地產發展較為成熟區域相比仍有較大差距。岳麓區比值最大，達5.61，表明該區房屋交易以新房為主；芙蓉區比值最小，僅2.29，表明該區二手房交易較為活躍。各區比值具體見下表： 表11 2007年長沙房產一、二級市場交易量對比 區 域 項 目 開福 天心 雨花 岳麓 芙蓉 全 市 一、二級市場交易量之比 4.98 4.36 4.56 5.61 2.29 4.08 （四）12月二手房網站房源采樣均價分析（數據采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來看，12月份住宅類房源掛牌均價為3970元/㎡，環比下跌0.70%。其中，純住宅掛牌均價為3953元/㎡，與上月持平。商住兩用房掛牌均價為4649元/㎡，環比上漲7.12%。非住宅掛牌均價為8306元/㎡，環比上漲7.95%。其中，寫字樓類掛牌均價為6042元/㎡，環比上漲16.10%；門面掛牌均價為9805元/㎡，環比下跌5.59%。 從出租采樣分析來看，12月份住宅類出租房源掛牌月均租金為12.48元/㎡，環比下跌5.38%。其中，純住宅掛牌月均租金為11.22元/㎡，環比下跌1.41%；商住兩用房掛牌月均租金為15.85元/㎡，環比下跌15.01%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為7.87元/㎡，環比下跌10.87%；一般裝修掛牌月均租金為10.71元/㎡，環比上漲12.03%；中等裝修掛牌月均租金為10.78元/㎡，環比下跌8.18%；豪華裝修掛牌月均租金為15.41元/㎡，環比下跌2.59%。非住宅掛牌月均租金為31.33元/㎡，環比下跌17.31%。其中，寫字樓掛牌月均租金為25.58元/㎡，環比上漲4.11%；門面掛牌月均租金為34.82元/㎡，環比下跌37.39%。 （五）房屋租售比 12月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比（租售比）為1:325，表明我市新房價格相對偏高。 三、抵押情況統計分析 2007年全市共辦理抵押登記手續89518起，抵押面積1368.09萬㎡，貸款金額300.29億元，同比分別增長51.24%、43.04%、55.83%。其中，辦理個人抵押登記手續87690起，抵押面積998.26萬㎡，貸款金額202.80億元，同比分別增長了51.59%、54.13%、87.78%。 2007年全市共辦理在建工程抵押733起，抵押面積532.08萬㎡，貸款金額91.48億元，同比分別增長0.55%、23.67%、25.88%。 表12 2007年長沙抵押情況一覽表 類別 戶數（戶） 抵押面積（萬㎡） 貸款金額（億元） 商品房抵押總量 89518 1368.09 300.29 同比（%） 51.24 43.04 55.83 其中：個人抵押 87690 998.26 202.8 同比（%） 51.59 54.13 87.78 在建工程抵押 733 532.08 91.48 同比（%） 0.55 23.67 25.88 從各季度個人住房抵押情況來看，今年各季度個人住房抵押呈現逐季增長，抵押戶數、面積、貸款金額季度平均漲幅分別為9.68%、10.01%、17.67%，貸款金額漲幅較大，也從一個側面反映了長沙房價的上漲。 圖15 2007年長沙市各季度個人住房抵押戶數、面積、貸款金額堆積柱形圖 四、產權發證情況 2007年長沙市共辦理房屋產權發證81861本，產權發證面積1625.79萬㎡，同比分別增長9.62%、0.50%。其中，辦理棟證820本、492.57萬㎡，同比增長-39.62%、-20.84%。 2007年全市共辦理商品現房轉移登記15236起，面積為167.05萬㎡，同比分別增長4.15%、-3.43%（注：商品房交易主要集中于期房交易，現房所占比重較�。�。 表13 2007年長沙產權發證情況一覽表 類別 發證量（本） 發證面積（萬㎡） 產權發證 81861 1625.79 同比（%） 9.62 0.50 商品房棟證 820 492.57 同比（%） -39.62 -20.84 商品現房轉移登記 15236 167.05 同比（%） 4.15 -3.43 五、2007年長望瀏寧房地產發展情況 （一）商品房 1.商品房供銷基本情況 2007年長望瀏寧商品房累計批準預售476.53萬㎡，同比增長73.62%，其中住宅批準預售420.48萬㎡，同比增長68.44%。同期商品房累計銷售405.87萬㎡，同比增長175.22%，其中住宅銷售385.09萬㎡，同比增長285.09%，占商品房銷售面積的比重為94.88%。 表14 2007年長望瀏寧商品房、住宅供應情況 項目 板塊 商 品 房 其中：住 宅 批準預售面積 長沙縣 248.36 108.76 52.12 224.69 98.65 53.44 瀏陽市 59.95 4.04 12.58 46.09 -8.11 10.96 望城縣 100.64 73.82 21.12 100.64 81.76 23.93 寧鄉縣 67.58 69.03 14.18 49.06 58.31 11.67 合 計 476.53 73.62 100 420.48 68.44 100 表15 2007年長望瀏寧商品房、住宅銷售情況 項目 板塊 商 品 房 其中：住 宅 銷售面積 長沙縣 202.04 186.99 49.78 196.87 291.78 51.12 瀏陽市 64.59 67.90 15.91 54.45 118.41 14.14 望城縣 89.43 527.58 22.03 88.51 758.49 22.98 寧鄉縣 49.81 104.56 12.27 45.26 211.92 11.75 合計 405.87 175.22 100.00 385.09 285.09 100.00 供銷對比來看，長沙郊縣商品房總量供銷比為1.17：1，其中住宅1.09：1，商品房供應量較為充裕。分區來看，長沙縣批準預售同比增幅最大，望城縣銷售同比增幅最大；長沙縣商品房供給、銷售量在四縣中均為最大，供銷均接近或略超過四縣總量的一半；瀏陽市商品房供應在四縣中比例最小，但在各郊縣中供銷比也最小，呈現供不應求態勢；寧鄉縣商品房銷售占四縣總量比例最小，但在各郊縣中供銷比卻最大，商品房開發量相對較多；望城縣批準預售全部為商品住宅，住宅銷售比例也最高；寧鄉縣非住宅批準預售比例最大，瀏陽市非住宅銷售比例最高。 表16 2007年長望瀏寧供銷對比 區 域 項 目 長沙縣 瀏陽市 望城縣 寧鄉縣 合計 商品房 1.23 0.93 1.13 1.36 1.17 其中：住宅 1.14 0.85 1.14 1.08 1.09 2.商品房成交金額、成交均價 2007年長望瀏寧商品房累計銷售金額為101.23億元，其中住宅銷售金額為93.98億元，約占總銷售金額的92.84%。商品房均價為2494元/㎡，比去年全年房價上漲19.79%，其中，住宅均價為2440元/㎡，比去年全年房價上漲26.36%。 表17 2007年長望瀏寧商品房、住宅銷售金額、均價 區域 項目 商品房 其中：住宅 均價（元/㎡） 金額（億元） 均價（元/㎡） 金額（億元） 長沙縣 2932 59.24 2924 57.56 瀏陽市 1935 12.50 1576 8.58 望城縣 2422 21.66 2413 21.36 寧鄉縣 1572 7.83 1431 6.48 總 量 2494 101.23 2440 93.98 從成交均價來看，長沙縣商品房、住宅均價最高，均價達2932元/㎡、2924元/㎡；寧鄉縣商品房、住宅均價最低，均價分別為1572元/㎡、1431元/㎡。 （二）二手房 1.二手房成交基本情況 2007年長望瀏寧三縣一市共成交二手房161.48萬㎡、10219套，同比分別增長28.20%、44.93%；其中，二手住宅成交82.65萬㎡、6146套，二手住宅交易僅占總量的51.18%、60.14%，二手房非住宅成交量占據較大比例。分區來看，僅長沙縣二手房成交以二手住房交易為主，二手住房交易占二手房交易的83.58%，其他各縣（市）二手住房交易量均未達到50%。瀏陽市二手房成交面積比例在各郊縣中仍然最高，占總量的38.10%，長沙縣二手住宅成交在各郊縣中比例最大，占總量的51.93%。 表18 2007年長望瀏寧二手房銷售情況 區域 長沙縣 瀏陽市 望城縣 寧鄉縣 合計 面積（萬㎡） 51.35 61.53 21.94 26.66 161.48 百分比（%） 31.80 38.10 13.59 16.51 100.00 套數（套） 4090 3263 1295 1571 10219 百分比（%） 40.02 31.93 12.67 15.37 100.00 2.二手房成交金額、成交均價 2007年長望瀏寧二手房累計成交金額為15.31億元，同比增長92.34%，其中住宅為9.50億元。二手房均價為948元/㎡，比去年全年均價上漲50.00%，二手房住宅均價為1149元/㎡。 表19 2007年長望瀏寧二手房銷售金額、均價 區域 長沙縣 瀏陽市 望城縣 寧鄉縣 合計 金額（億元） 7.77 3.97 1.90 1.67 15.31 百分比（%） 50.74 25.93 12.41 10.91 100.00 均價（元/㎡） 1513 645 865 628 948 從成交均價來看，長沙縣二手房均價最高，均價為1513元/㎡；寧鄉縣成交均價最低，均價為628元/㎡。 （三）抵押情況統計分析 2007年長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續25638起，抵押面積710.58萬㎡，貸款金額81.72億元，同比分別增長165.73%、45.29%、137.14%；其中，辦理個人抵押登記手續24775起，抵押面積487.12萬㎡，貸款金額65.59億元，同比分別增長176.60%、48.70%、306.38%。辦理在建工程抵押292起，抵押面積130.78萬㎡，貸款金額23.21億元，同比分別增長19.67%、71.51%、107.23%。 表20 2007年長望瀏寧抵押情況一覽表 類別 戶數（戶） 抵押面積（萬㎡） 貸款金額（億元） 商品房抵押 25638 710.58 81.72 其中：個人抵押 24775 487.12 65.59 在建工程抵押 292 130.78 23.21 （四）產權發證情況 2007年長望瀏寧三縣一市共辦理房屋產權發證31857本，產權發證面積1063.84萬㎡。其中，辦理棟證793本、191.89萬㎡。 2007年長望瀏寧三縣一市共辦理商品現房轉移登記6371起，面積為84.08萬㎡。 表21 2007年長沙產權發證情況一覽表 類別 發證量（本） 發證面積（萬㎡） 產權發證 31857 1063.84 商品房棟證 793 191.89 商品現房轉移登記 6371 84.08 六、本期市場的基本特征 （一）商品房銷售持續火爆，下半年供給迅速攀升，全年供銷總量基本平衡。2007年商品房銷售持續旺盛，全年銷售同比增幅接近30%，且各季度銷售量基本平均；商品房批準預售在上半年嚴重不足，僅相當于同期銷售量的76%，下半年批準預售量快速增長，9月起供銷比超過1，從而緩解了上半年供給不足狀況，并最終促成全年供銷總量平衡。 （二）2007年全市商品房均價為3601元/㎡，其中，商品住宅均價為3372元/㎡。 （三）2007年全市非市場定價類住宅批準預售10527套，124.37萬㎡，同比增長115.94%、132.35%，解決了更多中低收入家庭的住房問題。 （四）2007年累計住房供應套均面積為110.23㎡，銷售套均面積為110.47㎡，90㎡以下中小戶型供應占比為36.84%，比去年同期增長了4.18個百分點。 （五）2007年全市二手房成交面積突破200萬㎡，達到219.29萬㎡，同比增長0.33%，全年全市二手房成交面積基本與2006年持平。 （六）12月份長沙二手房住宅掛牌均價為3970元/㎡，非住宅掛牌均價為8306元/㎡；住宅出租掛牌月均租金為12.48元/㎡，非住宅掛牌月均租金為31.33元/㎡。 （七）12月份商品住房租售比為1:325，表明我市新房價格相對偏高。 （八）2007年全市抵押起數、抵押面積、貸款金額同比均有較大幅度增長，個人抵押增幅更大，銀行繼續保持了對個人抵押貸款的較高支持； 但從在建工程抵押情況來看，其同比增幅相對于2006年同比增幅卻大大減少，表明在國八條、國六條等政策及央行連續提高準備金率、提高貸款利率等金融政策影響下，銀行加大了對貸款審批力度，取得貸款額度及難度都有所提高。 （九）12月份,全市共辦理退房419套，環比減少35.14%，其中簽約退房385套,環比減少34.63%，12月退房較前2個月有較大幅度減少。 （十）長望瀏寧四縣房地產市場發展較快。2007年商品房合計預售總量為長沙市區的26.49%，超過四分之一；銷售總量為長沙市區的22.60%，二手房交易總量為長沙市區的73.64%。長沙全市（含郊縣）商品房總供銷比為1.08：1，供給量略大于銷售量，比例位于正常范圍。 七、2008年長沙市房產市場形勢展望 基于2007年的產業發展現狀，結合我國房地產業發展的經濟、政策環境和長沙經濟發展的基本面，2008年長沙市房地產業及房地產市場既面臨著發展機遇，也面臨著嚴峻的挑戰。具體表現在以下幾個方面。 （一）宏觀調控政策繼續落實和強化，市場調控效果將進一步顯現 2007年一系列調控措施的出臺，在國家嚴查落實情況的背景下，各項調控措施將會在2008年得到顯現，市場供應結構將會明顯改善；土地違規行為將會大幅減少；第二套房利率的提高將會進一步打擊投資者，投資需求退潮將從一線大城市波及到二線城市。2007年國家出臺調控政策的力度顯示了國家對房地產市場調控的決心。因此，2008年，如果房地產市場仍存在發展過快，房價大幅上漲的情況，國家將會進一步加大宏觀調控力度。而且從2007年宏觀調控的特點來看，2008年，國家后續政策將會更加注重政策的可落實性，將主要從改善供應結構、規范市場秩序、打擊囤地、稅收政策等幾個方面加以強化。從而對房地產業的投資和需求都會產生較為明顯的影響。 （二）貨幣、信貸等金融政策從緊，將會制約房地產業發展速度 2007年底，中央經濟工作會議提出，明年的貨幣政策由“穩健”改為“從緊”。這為2008年房地產資本市場定了基調，可以預見，2008年房地產市場信貸規模必然從緊。2007年，房地產市場信貸總量飛速上漲，致使部分銀行在年中就用完全年的信貸額度。2008年，央行為了進一步加強貸款管理力度，可能將由原來每年確定一次全年貸款的發放額，改為按季度來確定并發放房地產企業的貸款。此外，在全國物價存在通貨膨脹的壓力下，2008年銀行仍將會進行一定程度的利息上調和存款準備金率上調的操作。在監管部門嚴控年內貸款增長超標，以及采取上調存款準備金率、提高利率等系列緊縮措施下，2008年房地產業將面臨著信貸市場全面緊縮的局面，房地產開發商和消費者的貸款成本及貸款難度都將大幅增加。作為資金密集型的房地產業，銀行資本的全面縮緊，必將對房地產業發展速度產生制約。 （三）2008年奧運會的巨大利好兌現，一線城市“拐點”現象的出現，或將影響二、三線城市的房地產發展預期 2008年舉辦奧運會的巨大利好消息支撐了我國房地產市場快速發展，隨著奧運會的成功舉辦，奧運會帶來的各種利好將會逐漸兌現。奧運會之前，我國經濟及房地產市場都將處于高位運行，而奧運會之后，全國經濟及房地產市場有可能出現高位大幅震蕩的情況。此外，07年底廣州、深圳等一線城市出現的局部“拐點”也將會波及二、三線城市，對消費者心理產生影響，使消費者產生看跌的觀點，對二、三線城市的房地產發展前景帶來一定的負面影響。 （四）住房保障措施的全面貫徹和落實，將會有效的改善市場供應結構，分流市場剛性需求 2007年長沙市住房保障會議的召開，住房保障工作局的成立，為長沙市住房保障措施全面貫徹和落實奠定了基礎。在住房保障會議上，長沙市政府對2008年今后三年住房保障工作進行了安排，明確提出長沙將每年建設經濟適用住房100萬平米，廉租住房10萬平米的目標，并將建設任務分配到各個區，確保住房保障工作全面落實。保障性住房的大幅增加，將會有效滿足中低收入階層的住房需求，減少中低收入階層對市場的剛性需求，改善市場供需矛盾。同時，保障性住房的大量供應將大幅增加中小戶型的供應量，以及“90平米/70%”政策將在2008年繼續強化，市場供應結構將會明顯改善。 （五）市場供應量集中爆發，2008年長沙房地產供求關系將出現明顯變化 根據房地產市場開發周期，新開工面積意味著將會在1-2年后開始上市預售。2006年，長沙市新開工面積達到1050萬平方米，2007年新開工面積也在1100萬平方米左右。因此，2008年，長沙市批準預售面積將會突破1000萬平方米，長沙市房地產市場供應量將會集中爆發。而需求市場，由于受到宏觀調控政策、一線城市出現“拐點”的影響，以及保障性住房對中低收入階層需求的分流，將不會出現大幅增加。因此，2008年，長沙市房地產市場供求關系將出現明顯變化，市場將進入供大于求狀態。 （六）人民幣升值的步伐和預期，社會基礎資源和生產要素價格的持續上漲，為房地產售價的上漲和價值的保值增值提供了前提和理由 2007年人民幣對美元匯率中間價從年初的7.8附近一路攀升至7.32左右，增幅達到6.12%，CPI全年漲幅為4.7%左右。人民幣升值預期，吸引了更多的國際“熱錢” 涌入國內資本市場，為房地產市場價格上漲提供了動力。CPI的高速增長使房地產的保值增值作用更加凸現。2008年，全國仍將面臨人民幣升值的巨大壓力，通貨膨脹也面臨著由結構性通貨膨脹演變為明顯通貨膨脹的壓力，房地產仍將成為國外“熱錢”投資和老百姓保值增值的重要手段，從而為房地產價格上漲提供了動力。 （七）長沙經濟與社會的基本面持續利好，為房地產市場發展提供空間 雖然全國調控政策趨緊，但是長沙市良好的經濟發展勢頭仍為長沙房地產發展提供了空間。兩型社會試驗區的批準，武廣客運鐵路的建設，“一主二次四組團”的規劃，河西濱江新城建設，新河三角洲建設，長沙城市正面臨著新一輪的快速發展，城市發展空間很大。長沙經濟持續、健康、快速的發展，為長沙市房地產市場的進一步繁榮發展奠定了基礎。 （八）價格洼地現象仍然存在，為資本逐利和價格增長預留了一定的空間 2007年，長沙市房地產市場價格經歷了一次明顯的上漲，但是在全國房價快速上漲的背景下，長沙市房價與中部六省省會城市仍存在一定差距，長沙市價格洼地現象仍然存在，房地產市場仍存在資本逐利和價格上漲的空間，從而對長沙市的房地產業投資和投機需求帶來一定的外圍動力。 （九）二手房市場難有起色，發展仍將緩慢 2007年，由于受房地產交易稅收新規定的影響，長沙市二手房市場的活躍程度明顯降低，2007年二手房成交面積同比增長僅為0.33%。其主要原因有幾個方面：一是稅收成本較高；二是“舊不如新，二手不如一手”的消費觀念尚未完全轉變；三是二手房中介市場發展不規范；四是新社區尚未成熟，影響換房者騰房時間和投資者次新房轉手速度；五是金融信貸的趨緊。2008年，由于影響二手房市場發展的幾大因素仍然不會改變，二手房市場仍將保持較慢的發展速度。 （十）市場競爭白熱化，開發企業將出現兩極分化 近年來，大大小小的房地產公司，甚至其他行業的集團公司，都紛紛加入到房地產開發大軍中，爭分房地產市場蛋糕。然而，隨著政策調控力度日益加大，信貸市場明年偏緊，市場對開發企業的生存要求越來越高，市場競爭更加激烈，在2008年的關鍵節點上，房地產市場洗牌加劇的現象將不斷增加，一方面實力雄厚、運作規范的房地產企業依托將資源、平臺、人才和技術等優勢飛速發展，進行進一步的擴張，規模不斷擴大；另一方面，中小型的房地產企業會面臨更加嚴峻的市場環境，他們將逐步走向中小、周邊城市去開發項目，退出長沙市場。房地產市場洗牌的加劇將會促進開發企業更加重視企業的品牌建設。 綜合以上各方面因素的影響，對于2008年房地產業及房地產市場的預測，我們認為，2008年長沙房地產業的投資、房地產價格將繼續保持一定幅度的增長，但與2007年同比，增速將會明顯放緩，其中，不排除高位大幅度震蕩的可能。從市場規模來看，市場供應預計將會突破1000萬平方米，市場需求與2007年水平基本持平，供求關系出現明顯變化，市場供應結構將會明顯改善，中小戶型、普通商品房供應比例將大幅提高。市場秩序更加規范，住房保障工作顯著加強，房地產業作為長沙社會經濟發展的重要推動力的格局不會改變，長沙房地產業仍處于持續、健康、平穩發展的階段這個基本面并沒有出現改變。 長沙市房產研究中心 2008-1-5 |