| 2007年長沙市房地產價格構成因素及其增長變化趨勢分析 |
| 長沙市房產研究中心首席分析師 [作者]：梁亞芳 |
| 近幾年來，長沙市房地產業發展迅速，實現了房地產開發投資、銷售及價格的同步增長。年初以來，房地產價格上漲速度的進一步加快，成為市民最為關注的熱點問題之一。如何平抑房價被提上了政府議程。本文將從房地產價格構成因素角度出發，對各項構成因素的價格增長變化趨勢進行分析，探討其對房地產價格的影響，并針對各類影響提出相應的調控措施，以期為相關職能部門平抑房價提供有價值的參考。 一、 長沙市歷年房價變動趨勢 各類房產價格（2000-2006年） 商品房價格（2006年1月-2007年9月） 圖 1 長沙市歷年房價變動趨勢 （一） 各類房產價格穩步增長 2000年至2006年，長沙市商品房價格持續上漲（2002年及2006年除外），在七年的時間里增長了近26.7%（每平米增長了約630元），年均增長率為4.0%。其中，商品住宅價格穩步（2002年除外）增長了約21.2%（每平米增長了約470元），年均增長率為3.2%。同時，由于期房價格的大幅增長，帶動二手房市場的發展；二手房價格波動較大，與六年前相比增長了近60.0%（每平米增長了約747元），年均增長率達10.6%。 （二） 2007年房價漲幅進一步增大 與2006年相比，2007年房價漲幅進一步增大。據統計，全市1-9月商品房價格的月均增長率為2.9%。同時，9月與1月相比，商品房價格漲幅高達28.3%（每平米增長了約895元）；其中，住宅類商品房的價格增長了近31.4%（每平米增長了約887元）。而2006年1-12月商品房價格的月均增長率僅為0.3%；其中，12月與1月相比，商品房價格增長了約5.9%（每平米增長了約178元），住宅類商品房價格的漲幅近10.0%（每平米增長了約263元）。因此，無論就月平均增長速度，還是階段性增長水平而言，2007年房價的增長均十分顯著。 二、 房價構成因素 主要構成因素占比（%） 主要構成因素價格（元/平米） 圖 2 房價構成因素 房價的確定主要包括直接構成因素和間接影響因素兩部分。 房價的直接構成因素包括：開發成本與目標利潤。與其它產業相比，房地產業具有開發周期長、投資數額大、往來對象多、市場風險不確定等特點。其開發過程中的復雜性、多樣性和滾動開發性，使人們很難精確計算其生產成本。業內人士也只能根據經驗，進行各環節比重的判斷。 開發成本主要由土地成本、前期工程費、建安成本、配套費用、管理費用、資金成本、稅費幾部分構成。據估計，建安成本占房價的比重最大，達32.9%；土地成本次之（15.0%）；再次為稅費（11.2%）。以長沙市上半年商品住宅均價3,054元/平米計算，建安成本約為1006.07元/平米；土地成本為456.95元/平米；稅費為342.05元/平米。值得注意的是，由于土地取得時間、建筑高度、配套設施要求以及貸款幅度等的不同，各因素在不同項目中所占比重有所差異，且跨度較大。以土地成本為例，土地取得年份較早的項目，土地成本占比在10.0%以下，樓面地價多低于300元/平米；而土地取得年份較晚的項目，土地成本占比在20.0%以上，樓面地價多高于600元/平米。特別是對于那些幾經轉手的地塊，其土地成本占比要遠遠高于平均水平。就建安成本而言，多層建筑的建安成本占比較輕（在30.0%以下），約600-900元/平米之間；而高層建筑的建安成本占比較大（32.7%以上），高于1,000元/平米。 目標利潤的確定，主要是各開發企業根據當期市場行情，參照周邊樓盤售價及預測未來價格走勢而定。據估計，房地產開發企業的利潤率多在15%-25%之間。當然也不排除部分開發企業的利潤率高于這個區間。在市場價格既定的情況下，開發成本低于社會平均成本的房地產企業，其利潤空間相對較大。因此，盈利高的開發企業往往土地取得成本較低，建安成本控制較好，管理水平較高，以最大限度的降低成本。同時，沒有開發企業會因自身開發成本低于同類型企業，而主動降低房屋銷售價格，讓渡部分既得利益。 此外，房價還受到各種各樣間接因素的影響，包括經濟、人口、社會等各方各面。其中，影響房價較大的間接因素有：國內生產總值（GDP）、人均收入水平、物價水平、人口情況、市場供需結構等等。 三、 房價上漲的直接因素分析 （一） 土地取得及保有成本增加 土地出讓面積及增長變化 土地價格及增長變化 圖 3 土地出讓面積與土地價格及其增長變化趨勢 受近年來的一系列土地調控政策的影響，長沙市土地出讓面積自2004年后持續減少，拉動地價直線上漲，帶動房價大幅提升。據統計，土地出讓面積增長率自2002年以來直線下跌；尤其是2005至2006年兩年間，在土地出讓面積大幅減少的情形下，出現了年均27.4%的負增長率。受土地供應的影響，長沙市土地價格自2005年直線上揚，兩年間的年均漲幅達29.5%。2007年上半年，長沙市土地成交均價達1,095元/平米, 為2004年的1.8倍；而同期商品房均價為3,278元/平米，增長了近1.2倍。 土地成本的大幅增長主要源于四個因素：土地級別的提升，招、拍、掛的推行，拆遷費用的大幅增長，土地出讓金標準的調整，以及相關稅費的增加。 其一，隨著城市化進程的加快，城市規模不斷擴大。之前很多土地級別較低的土地，在重新分等定級之后，土地級別上升了；而相應的土地出讓價格及需繳納的土地出讓金也隨之增加；從而提高了土地的社會平均取得成本。 其二，為了抑制開發商囤積土地，政府采取了強硬的土地政策；嚴格控制土地供給量，緊縮地根。自2003年起，長沙市全面執行土地出讓“招、拍、掛”制度。價高者得的操作模式，從根本上導致了土地價格的上揚。今年早些時候，以92億元的高價拍出的新河三角洲地塊就是最好的例子；這意味著，該地塊即使在不進行任何后續開發的情形下，其樓面地價已經高達3,500元/平米，而其房價自然可想而知。 其三，自土地的拆遷補償按市場價評估以來，土地的拆遷成本逐年上升。據業內人士反映，老城區的拆遷成本由幾年前的400萬元/畝，急速增長為目前的超過1,000萬元/畝，上漲了約2.5倍。同時，拆遷難度加大，拆遷人與被拆遷人在具體補償事項上很難達成一致，從而導致拆遷周期延長，進一步提高了拆遷成本。此外，新的《物權法》的出臺在保護被拆遷人利益的同時，也在客觀上加大了拆遷的難度。據悉，早在2005年，李嘉誠旗下的和黃地產就已獲得武漢市漢口老城區花樓街地塊的使用權；然而時至今日，全部拆遷工作的完成仍顯得遙遙無期。不得不承認，這將大大增加開發企業的資金占用時間成本，從而引起房屋售價的提高。 其四，一方面，隨著地價的上漲，基于土地價格之上所需繳納的出讓金也隨之增加；另一方面，土地純出讓金（土地純收益）的繳納標準大幅上調。在2003年標準（占標定地價的25%）的基礎上調整為：商業類用地35%、住宅類用地30%、工業類用地25%。 其五，稅務部門于2006年追加了土地增值稅項目。土地增值稅、土地使用稅和新增建設用地使用費相繼提高，加大了土地保有成本。 然而，值得注意的是，土地價格的上漲并不完全是導致目前在售樓盤價格上漲的根本原因。調研發現，六成以上項目的土地是在2005年之前獲得的（早于地價上漲初期），其樓面地價僅為476元/平米。2007年地價的飆升，所影響到的將是在此之后進行開發建設的樓盤，而并不會影響到當期的房價。所以，從成本的角度來說，認為當期地價上漲直接造成了當期房價增長的邏輯是不合理的。然而，不可否認的是，地價的上漲確實推動了房價的上漲。這主要是因為，當期地價的上漲將導致開發商成本的增加，必將引起未來房價的上漲。市場潛在購買者充分意識到了這個市場訊號。出于對未來房價上漲的預期（擔憂），需求持續旺盛，推動房價上漲。同時，調研顯示，部分項目的土地是于兩年前取得的。在相當大的地塊上分期進行開發。 這就涉及到了土地保有成本問題。為了打擊開發商屯地行為，國家開始清算土地增值稅，并提高了土地使用稅和新增建設用地使用費，從而大幅提高了開發商的土地保有成本。為了維持既定目標利潤率，這類費用通過房價被轉移到了終端消費者 — 購房者身上，導致房價漲幅明顯。 （二） 建材價格上漲，節能要求提高 建設工程造價與商品住宅價格指數 主要建筑材料價格指數 圖 4 建筑成本與商品住宅價格 建安成本的增加也是推動房價上漲的重要因素之一。長沙市建設工程造價指數顯示，2002至2007年住宅的建安成本與其市場價格同步上漲。 2003至2006四年間，宿舍（5.5%）、人工挖孔樁（6.2%）及小區道路（7.6%）三項工程造價的綜合年均增長率為6.4%，而同期的商品住宅價格的年均增長率為5.8%。 調查還發現，建材成本的上漲源于建材價格的同步上漲。就主要建材價格而言，鋼材（7.7%）、水泥（3.5%）、磚（8.1%）三項價格的綜合年均增長率，與所選取的以上三項工程造價的綜合年均增長率保持了驚人的一致，同為6.4%。這雖屬巧合，但同時反映出了各項建材價格的上漲，直接導致了建安成本的增加。 此外，市場上的一些其它因素，如人工工資、新材料的使用等等，也直接或間接地增加了建安成本。調查顯示，長沙市的建設工程定額人工工資（綜合日工資）單價，由2005年3月1日起執行的38元/工日，增加到了2006年8月1日起執行的46元/工日，上漲21.1%。 同時，根據湖南省建設廳要求 ，“新建民用建筑工程建設全過程嚴格執行建筑節能強制性標準，達到節能50％要求；……；2010年在長沙市率先試點實施節能65％節能標準”。這些措施促使了新型建筑材料，如新型外墻保溫涂料、雙層真空玻璃等的采用與普及，從而也進一步增加了建安成本。據業內人士反映，節能建筑的成本要提高5%到8%，也就是說每平方米建筑面積的建安成本要增加約100多元。 （三） 融資渠道單一，貸款利率上調 由于當前融資渠道的有限性，房地產開發商往往去銀行尋求幫助。而銀行業界出于對房地產業風險高、貸款額度大、回收周期較長等特點的考慮，多在基準貸款利率的基礎上上浮一定的百分點（長沙為30%至50%）發放貸款。今年以來，貸款利率已經上調了5次，導致開發企業的財務費用不斷增加。 自年初到9月末，人民銀行已經發布信息，五次上調基準貸款利率 。以較為常見的一至三年期貸款為例，其每次調節幅度為0.18或0.27個百分點；9月與年初 相比，共累計增長了1.17個百分點。同時，房地產業作為資金密集型產業，貸款額度一般較大，銀行基準貸款利率的上調，無疑會給開發企業，特別是那些過分依賴貸款的企業，在財務費用支出方面帶來較大影響。據業內人士反映，貸款利率的持續上調，導致企業所增加的財務費用分攤在開發成本上，約為每平米建筑面積需多花費100元以上。 （四） 稅收力度增強，稅率提高 對于開發商而言，在整個項目運營過程中，主要的涉稅環節包括土地取得、工程建設、商品房銷售三類。而近年來，對以上三個環節中稅費的調整，又主要體現在教育費附加、土地增值稅、個人所得稅以及企業所得稅四項。雖然調整后的部分稅費獲得了減免，但是總的來說其征稅標準及稅率均有所提高。具體調整如下： 1. 教育費附加降低0.1% 根據長地稅函[2006]2號文件，長沙市教育費附加的征收率由之前的5%下調至3%，并自2006年3月起在全市范圍內施行。同時，教育費附加的計征標準是基于營業稅稅額，而營業稅是按收入的5%計征的。因此，教育費附加僅占收入的0.15%。按照新標準2%的下調幅度，相當于減少了0.1個百分點。 2. 土地增值稅統一預征1% 早在1993年，國家發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，并自2004年初開征土地增值稅。然而，在之后長達近3年的時間里，該條例并未被完全落實執行。直至2007年初，國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 ，土地增值稅的清算單位和清算條件首次獲得明確，延長工期、保留尾盤等開發商慣用的避稅手法不再有效。土地增值稅的全面清算，對于土地取得時間較早的開發商來說，無疑影響巨大。這些開發商當初拿地價格較低，因此開發成樓盤銷售后的土地增值部分相當可觀。其所需補繳的土地增值稅相應較高 。 雖然國家清算土地增值稅的初衷只是限制開發商利潤，但是在土地大幅升值的情況下，開發企業將不得不提高土地準備金，由此可能帶來的資金缺口將擴大，而利率的上調對于企業財務費用增加的影響將日益突出。此外，在開發商不愿降低其目標利潤率的前提下，這一費用必將轉移到消費鏈的末端 — 消費者身上。 3. 城鎮土地使用稅提高2倍 據中華人民共和國國務院令第483號文件 ，自2007年1月1日起，城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原《條例》規定的基礎上提高2倍，即大城市由0.5元至10元提高到1.5元至30元；中等城市由0.4元至8元提高到1.2元至24元；小城市由0.3元至6元提高到0.9元至1.8元。同時，將外商投資企業和外國企業納入城鎮土地使用稅的征稅范圍。 4. 房地產開發企業所得稅預征20% 根據國稅發[2006]31號文件 ，自2006年1月1日起，國家開始執行《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（以下簡稱“通知”）。該通知對3年前發布的83號文的9個方面內容作出了相應的調整。其中對于長沙市房地產開發企業成本影響最為突出的主要有兩點。其一，商品房項目的預售收入不再按不低于15％的預計營業利潤率繳納企業所得稅；而按不低于20%的預計計稅毛利率繳納。其二，新辦房地產企業，不再享受普通新辦企業的稅收優惠。 據悉，在此之前，企業所得稅征收管理辦法是依據工商企業的特點和實際情況制定的。由于房地產開發經營的特殊性，原辦法未能很好地兼顧其行業特點，導致部分開發企業通過保留尾盤等手法拖延繳納企業所得稅。同時，一些企業采用設立新項目公司的方式經營操作新項目，以享受相應新公司設立的優惠稅收政策。新通知的實施，加大了對于企業所得稅征收的強度和力度。 （五） 行政性收費標準提高 行政性收費的增加也是推動房價上漲的重要因素之一。開發企業表示，與之前的標準相比，行政性收費在短短幾年的時間里增加了1倍以上。 1. 新增建設用地土地有償使用費提高1倍 根據財政部、國土資源部和中國人民銀行聯合印發的《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》：從2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費征收等別劃分不變，各等別征收標準在原有基礎上提高1倍。對于因違法批地、占用而實際發生的新增建設用地，一律按實際新增建設用地面積征收土地有償使用費 。 2. 報建費增長78.4% 據統計，長沙市主要的基本建設專項收費項目共包含2大類13項 。根據2003年4月的長政發[2003]10號文件，其總收費標準為：住宅：138.3元/平米，非住宅：172.5元/平米。而2007年5月的長政發[2007]23號文件顯示，新的收費標準約為：住宅：239.97元/平米；商業：314.5元/平米。行政性收費的明顯增長主要源于2項收費標準的調整 —— 城市基礎設施配套費及人防易地建設費。 其一，調整后的城市基礎設施配套費標準按用地類型和土地級別分別核定；其中，住宅類用地的平均收費標準增加了近73.5%，而商業類用地增加了近82.3%。此外，規劃容積率小于1.0的商品住宅項目，容積率每減少0.1，城市基礎設施配套費增加10%。這對于低密度的別墅類項目來說，無疑增加了其成本。 其二，應建防空地下室而未建的，需繳納的費用由原來的1,500元/平米（基于應建防空地下室面積而非總的建筑面積）上調至2,200元/平米 。按照人防工程建設管理的規定，開發商新建商品房都必須同步建設防空地下室或繳納易地建設費 。而建成后的人防設施面積是不能作為房屋公用部位分攤給購房人的，因此開發商將地下人防建設成本直接攤入了房價。 （六） 各因素變化在當前房價漲幅中的占比分析 由此可見，在各直接因素中，土地成本及稅費的變化對于房價上漲的影響最為突出，其占比變化也最為明顯。據估計，隨著地價的直線飛升，土地成本所占房價比重由幾年前的10%左右，提高到了現在的15%。有的企業甚至僅通過土地轉讓一項就獲利頗豐。而稅費在翻倍增長之后，其所占比重也由之前的7-8%提高到了目前的11%左右。政府的初衷是限制開發企業的利潤，但實際情形卻是這部分增加的稅費被攤入了房價中。此外，由于建材價格上漲引起建安成本增加所導致的占比變化在2%左右。 四、 房價上漲的間接因素分析 （一） 經濟增長帶動房地產業發展 1. GDP增長帶動房地產業發展 近七年來，長沙市經濟發展迅速，年均國內生產總值(GDP)及人均GDP均保持兩位數的快速增長；其年均增速分別為13.5%，12.6%。GDP的增長反映了長沙市經濟實力的增強和市場規模的擴大，而人均GDP的增長則反映了長沙市居民富裕程度及生活水平的提高。一方面，隨著社會財富的增加及個人收入的增多，在存款利率低而其它投資渠道不暢的情況下，越來越多的人選擇投資房地產以保值、增值。另一方面，生活水平的提高使人們的居住觀念發生了巨大變化；而對于居住品質的追求，催生了一大批高檔樓盤，拉動房價的上漲。 GDP FDI 圖 5 GDP與FDI 2. FDI增長導致房地產業競爭加劇 此外，外資涌入所帶來的競爭是引起房價上漲的另外一個原因。這主要是因為：其一，相較于國內一般開發企業，外資企業一般經濟實力較強，能夠承受較高的土地成本與開發費用；而國內有實力的企業不得不參與競爭，以較高的費用取得開發權；從而拉升了整個行業的開發成本。相應地，外資企業及參與競爭的國內企業將要求以較高的回報 — 高房價，來彌補高成本所帶來的風險；從而帶動整個市場房價的上漲。據統計，2000-2006年，長沙市外商直接投資（FDI）穩步增長，年均增長率為36.7%；且在2005-2006兩年間，每年投放到房地產業的FDI占總量的三分之一左右，年均增長率高達58.0%。其二，人民幣升值，刺激更多國際資本涌入；隨著流動性資金的不斷增加，購房者之間的競爭加劇，導致房價被進一步抬升，房價上漲的信號在市場上被廣泛傳遞。 3. 人均可支配收入增加放大購房需求 隨著經濟的增長，長沙市人均可支配收入水平逐年提高。2000年至2006年，城市居民人均可支配收入的年均增長幅度達10.6%，遠高于商品住宅價格（3.2%）增速7.3個百分點。逐漸富裕起來的居民，其消費能力有了很大程度的提升，對房價的承受能力同步增強,同時也放大了其購房需求。以一套90平米的商品住宅為例，長沙市的房價收入比由2000年的8.6∶1，下降到2006年的6.2∶1，逐步向國際上公認的合理房價收入比4-6倍靠近；從而放大了市場上的購房需求。 然而，值得注意的是，2007年以來，長沙市房價出現了持續快速增長，而人均可支配收入水平未見同步大幅增加。據統計，今年1-8月，長沙市居民人均可支配收入為11,005元，商品住宅均價達3,167元/平米；由此推算，今年的房價收入比將可能出現反彈，高于9.2∶1，加大偏離程度。預期未來市場需求在持續增長的同時，增速將有所放緩。 人均可支配收入 居民消費價格指數 圖 6 人均可支配收入與居民消費價格指數 4. 物價上漲引起房地產投資增多 據統計，自2003年以來,長沙市物價持續上漲，年均增長率近1.8%。與2000年相比，2006年CPI增長了近9個百分點。今年以來，CPI漲幅尤為迅猛，9月止累計為106.1，增幅同比提升5.6個百分點。在CPI的編制中，雖然沒有統計房價，但是涉及到了影響房價的兩個重要因素 — 建材價格及房屋租金水平。一方面，建材價格的增長，必然導致開發成本的增加；另一方面，租金收益水平的提高，將刺激潛在投資性購房需求。此外，CPI的快速增長，還將引起居民對通貨膨脹的擔憂。越來越多的人選擇投資房地產，以保值增值，對抗通脹的風險。從而進一步帶動了購房需求的增長。 （二） 供需結構變化引起房價波動 1. 人口增長帶動住宅需求增加 長沙市人口的快速增長帶動居民對住宅需求的增加。據統計，2006年長沙市戶籍總人口達631.0萬人，比2000年增長了8.2%；其中，市區人口增長尤為迅猛，在7年的時間里增長了22.3%，達214.6萬人。城市化率 由2000年的44.6%提高到了2006年的56.5%，增長了11.9個百分點。同時，城市人均住房建筑面積也在不斷提高；到2006年已達28.3平米/人，為2000年的1.5倍。一方面是不斷增長的城市人口，另一方面是不斷增大的人均居住面積；在兩方面共同作用下，住房需求直線上升，造成短期內市場供需結構不平衡，引起房價上漲。 人口與人均居住面積 房地產開發投資與施工面積 圖 7 人口與人均居住面積，房地產開發投資與施工面積 2. 房地產開發投資過熱推動房價上漲 2000-2006年，房地產開發投資逐年增加，年均增長率達46.4%；其中，住宅類物業增速顯著，約53.4%。然而，同期施工面積的年均增長水平卻遠低于房地產開發投資增速，僅為33.2%。施工面積增長速度較之于房地產開發投資增長速度的相對滯后，反映了單位開發面積上所投入的資金呈逐年上升趨勢。據統計，2006年單位面積開發投資已達1260元/平米，為2000年的1.5倍；年均增長率達9.9%。這可能是由于：一方面，土地取得及保有成本越來越高；另一方面，房地產開發投資的高速增長，導致短期內市場上生產資料需求大增而引起建筑原材料價格的上漲。此外，房地產開發投資過熱引發人們對房地產業的追捧，投資/投機性購房需求在較短時期內快速增長，導致市場競爭加劇，推動房價進一步上漲。 3. 供需關系緊張導致房價上漲 長沙房地產市場上供需結構的不平衡主要反映在兩個方面。 一方面，新增商品房供給有限，竣工面積的增長遠落后于新開工面積的增長。2000年至2006年，新開工面積逐年增加，年均增長率達50.3%；而同期竣工面積的年均增長率僅為22.1%，且在2000年及2005年出現了不同程度的負增長，其中2005年的竣工面積與2004年相比下降了13.0%。這說明部分開發商可能存在資金不到位或屯地現象，導致開發周期拉長，當期新增商品房供給不足。 新開工與竣工面積 商品房批準預售面積與銷售面積 圖 8 新開工與竣工面積，商品房批準預售面積與銷售面積 另一方面，市場需求旺盛，銷售面積增幅遠大于批準預售面積增幅。2002年至2006年，商品房批準預售面積的年均增長率為26.3%，而五年間的銷售面積增長率則高達32.4%。市場上供需結構的不平衡導致了房價的波動。2004至2005年間，長沙房產市場上的銷售面積大于批準預售面積，房價漲幅明顯，年均增長率約10.8%；而2006年的批準預售面積大于銷售面積，房價漲幅有所回落，出現了1.3%的負增長。2007年上半年，銷售面積增長率再次高于批準預售面積增長率24.5個百分點，同期房價漲幅高達14.4%。 4. 城市拆遷產生新增需求 在城市化進程中，由拆遷所引發的市場需求同樣不容忽視。據統計，2004-2006年，全市年均拆遷戶數穩定在3900戶以上，年均拆遷面積達49.87萬平米，其中拆遷住宅面積占近一半以上。據估計，這部分拆遷人所產生的被動購房需求占當年商品房銷售面積的比重在7.2%以上。此外，由于目前的拆遷補償，要求按照市場價格進行評估，評估價格一般高于之前所施行的政府指導價。同時，物權法的出臺從客觀上加大了拆遷難度，導致拆遷周期延長、成本增加，從而進一步抬升了房價。 （三） 各因素變化對當前房價漲幅的影響 由此可見，在各間接因素中，供需關系對于房價上漲起著決定性影響。短期供不應求的市場結構是導致房價上漲的根本原因。而供需結構的失衡又是由一系列社會經濟因素所引起。其中，人口、經濟、物價的增長對于房價上漲的影響最為突出。首先，在城市化進程中，城市人口的飛速增長帶來了強大的購房需求。其次，隨著經濟發展逐漸富裕起來的潛在需求者，其可承受的購房心理價位也在不斷提高。再次，物價增長意味著，人民幣對內來說實際上是貶值了；人們必須花比以前更多的錢來購買同樣一件商品，房地產自然也不例外。此外，人民幣對內貶值還提高了人們投資房地產的熱情，以對抗通脹風險，從而進一步放大了購房需求。 五、 當前房價及其上漲水平的基本評估 因此，當前房價的上漲是在經濟發展的大背景下所產生的大趨勢；伴隨著人民生活水平的提高；伴隨著城市化程度的提高；伴隨著房屋品質的提升；伴隨著物價上漲；伴隨著……。同時，房地產企業開發成本的增加部分被攤入房價中；在企業目標利潤不變的情況下，房價隨著開發成本的增加而上漲。 此外，對于房價的上漲還應充分認識到以下幾點： 其一， “1987 - 1997年房地產市場研究表明，世界范圍內的房地產周期呈現趨同趨勢，不同地區房地產市場資產收益率的平均相關系數在0.33和0.44之間�！� 長沙市房價的上漲是以全國范圍內房價的上漲為大背景的，而本國房價的上漲又是以全球范圍內房價的上漲為依托的。數據顯示，2007年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%。而在全球范圍內，美國、莫斯科、意大利、英國等國家的房價均出現了不同幅度的增長；就意大利而言，從1997年至2005年短短的9年間,其房價漲幅達81%。 其二，房地產開發周期一般在1年以上。目前市場上大部分在售項目的土地取得及報建時間均早于相關新政的出臺時間；政策出臺時間與房價變動時間的同步性令人困惑。換而言之，現行政策對房價構成要素價格的影響應主要體現在第三個環節 — 銷售環節上；而對前兩個環節 — 土地取得及開發建設環節的影響，應將具體反映在將來的而不應是現在的房價上。然而，統計數據表明，自今年初開始，商品住宅價格出現了大幅的增長，在短短半年的時間里漲幅達13.5%。因此，就直接構成因素價格的增長而言，房價的這種提前增長現象是不太合理的。 其三，就房價的絕對漲幅而言，今年僅前9個月的漲幅就已經超過了過去7年的漲幅。據統計，全市商品房均價在過去長達7年的時間里，每平米累計增長了630元；而今年以來，短短9個月時間，每平米商品房價格就增長了近895元。其中，商品住宅價格的增長尤為突出。與7年增長470元相比，今年前9個月就增長了近887元。如果說之前年份房價是溫和性上漲，那么年初以來的飛速增長可以說是異常的、非理性的。投資性購房需求比重的進一步加大，部分熱點區域、熱點樓盤的炒作現象，應引起警覺。 其四，業內普遍認為，房地產市場波動周期滯后于經濟發展周期。長沙市經濟的持續增長必將拉動房地產市場的發展。在過去幾年，長沙市房價增長速度與GDP、CPI及人均可支配收入增長速度基本保持一致，房價的恢復性上漲有其一定理由。然而，今年以來房價增速明顯高于以上各項經濟指標增速；房價上漲幅度脫離了當前經濟發展速度，房地產市場升溫過快，高位購房者有可能出現套牢的風險。此外，長沙市GDP增速明顯高于全國平均水平。而相對于全球整體經濟發展速度而言，中國GDP的快速增長遭到質疑，認為其含有泡沫的成分。如果這種論斷成立，那么在經濟泡沫下成長起來的房地產業，其泡沫成分又有幾多呢？這是值得深思的。 從以上概略地分析可以看出，房價上漲不單純是由于其開發成本增加所致，經濟、人口等間接因素的變化對于房價上漲的影響力同樣巨大�？梢哉f，兩者各占50%。其次，在市場經濟下，房價最終是買賣雙方博弈的結果。房價上漲不能簡單判定為開發企業利潤的加大，而應意識到伴隨著支付能力的提高，購房者的心理價位也提高了。只有兩者相匹配，才能形成買賣，這就是房屋的市場價格。所以說，房價上漲過快是事實，但是對于“過熱”程度還有待進一步觀望。 六、 平抑房價的幾點建議 平抑房價應從房價構成因素著手，在深入了解各構成因素歷史變動及其對房價影響的基礎上，制定相關政策，以便從根本上調節抑制房價的大幅波動。 （一） 加強土地管理 1. 制定完備的土地供應計劃 在土地供應方面，應制定完備的土地供應計劃，本著可持續發展的原則，確保年度土地供應維持在一定水平。其次，供應地塊的詳情應定期在網上予以公示，以緩解居民對土地供應短缺的緊張情緒。再次，應盡量避免在同一時期大量供地的短視行為；短期內大量土地供應所帶來的大規模拆遷活動將導致新的住房需求激增。此外，還應根據長沙市整體規劃，做好出讓地塊的土地用途規劃，以達到合理節約利用土地；從而使房地產開發既配合了城市發展需要，又滿足了長沙市居民生活需求。 2. 嚴格限制批地規模 在土地審批方面，應嚴格限制批地規模，降低同一地塊被多次轉手出讓的風險。調研發現，部分項目因地塊規模較大而開發商后續資金不足，導致其將整體或部分地塊轉讓；且每次轉讓均按當期市場價格進行重新評估，同時還需補交數目可觀的稅費；新增加的這部分費用被計入總開發成本中，推動了房價上漲。此外，大規模批地很可能導致開發商因資金缺口而拉長開發周期，引起市場上商品房供應緊張。相對于一般行業來說，房地產開發所占用的資金數額龐大，且由于房地產變現性差的特點，導致其資金占用周期較長。因此，很少有開發商能一次性籌措到從土地開發到房屋銷售完畢全過程所需的所有款項。為此，開發商往往采取分期開發的辦法來運作項目。這就是為什么市場上竣工面積的增長遠遠滯后于房地產開發投資及新開工面積的增長。 3. 控制土地成本 在土地出讓方面，應適當降低土地取得成本，改變價高者得的競拍模式；應結合考慮土地的最佳用途，在設定標底價的基礎上，選取與所有競拍人報價的均值最為接近的競拍者成為買受人（同房展會展位競拍模式）。同時，價高者得的競拍模式將導致土地資源越來越向實力雄厚的開發商手中積聚；中小開發企業因為缺乏原材料 — 土地，而不得不淡出市場；從而形成大企業對市場的壟斷，進一步抬升房價。此外，由于土地資源的稀缺性及區位的不可復制性，在價高者得的模式下，更容易引起開發商瘋狂囤積土地，特別是位于城區的潛力地塊。 （二） 增強保障性住房建設 1. 制定保障性住房供應計劃 歷年經濟適用房竣工建筑面積 不同價位新建商品住房批準預售面積占比 圖 9 歷年經濟適用房竣工建筑面積及不同價位新建商品住房批準預售面積占比 市場上經濟適用房及中低價位普通商品房供應量的持續下降，推動了房價的上漲。以經濟適用房為例（如圖6所示），自2005年以來，經濟適用房的供應量呈大幅下降趨勢，兩年間（2005及2006年）的年均跌幅達42.4%，導致居民住宅需求大量涌向商品房市場。而市場上中低價位商品房的供應比重又呈下降趨勢，不足以解決中低收入家庭的住房困難。據統計，單價在3000元/平米以下商品房的批準預售面積占比由2005年的66.98%跌至2007年（1-9月）的20.31%；而單價在4000元/平米以上的比重進一步增大，至今年9月已達38.74%。 因此，為實現市場上不同消費群體對住房需求的分流，緩解當前社會上中低收入家庭的住房困難，應加強長沙市的住房保障建設。住房保障建設應在充分開展社會調研的基礎上，制定出合理的供應計劃，使年度保障性住房的供應量維持在一定水平，并予以公示。同時，對于不同類型的保障性住房，應在了解市場潛在真實需求及本土文化的基礎上，就項目選址、套面積等方面分別予以規劃 。中國的傳統理念是“居者有其屋”，然而無論在哪個時代哪個國家，這都是無法滿足的。因此，應提倡理性消費觀念；鼓勵中低收入家庭根據自身的經濟能力，選擇租住廉租房或購買經濟適用房；同時，應對年青群體的住房消費觀念加以正確引導，建立梯度消費觀念，倡導先租后買，先買小戶型再買大戶型的節約型思想。 2. 發行保障性住房建設基金 考慮到房地產開發貸款較高的利率水平，從節約企業財務成本的角度出發，可與銀行合作，有計劃地向社會公開發行封閉式保障性住房建設基金，拓寬政府籌集資金的渠道。同時，自主投資保障性住房（含經濟適用房、廉租房及兩限房）建設的企業，或以低于市場成交均價一定比例銷售商品住宅的企業，也可經申請，以較低的利率獲得此項基金的貸款扶持，貸款期限為3-5年 。從而有效降低企業因資金缺口問題而引起的土地或在建項目在不同開發商之間的流轉，以降低市場平均開發成本。同時，也為居民投資提供了新的投資渠道，利于引導民間游資的分流。 3. 增強租賃市場透明度 調研顯示，近年來隨著房價的攀升，長沙市投資性購房比例不斷增加，且超過半數以上為長沙市市民，以租養房的觀念較為流行。然而，由于目前市場上缺乏對租金水平及空置率等相關數據的公布，部分市民對房地產的投資熱度具有一定的盲目性；應建立全方位的市場監管系統，加強對房屋租賃市場的管理，定期公布市場租金水平及空置率，增強租賃市場透明度。從而引導各界對房地產市場的正確認識，降低盲目性投機行為。此外，由于對租金數據的采集將更多依賴于中介機構，故應同時加強對中介機構的管理，監控其上報數據的真實性。 （三） 嚴控銀行信貸 個人住房貸款 存貸款利率 圖 10 個人住房貸款及存貸款利率 1. 嚴格個人住房貸款審批 1992年，中國建設銀行發放了國內第一筆個人住房抵押貸款。從此，個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其業務規模在全國范圍內迅速擴張。1996年以后，銀行連續降息，利率一度達到歷史最低水平，進一步刺激了個人住房抵押貸款的飛速增長。據長沙市房產交易中心數據顯示，1998至2006年，個人住房貸款呈上升趨勢（2005年除外）；2006年個人住房貸款金額達108億元，為1998年的115.1倍。同時，個人住房貸款占全部房地產抵押登記貸款的比重逐年增加（2004年除外）；從1998年的2.9%增加至2006年的56.0%。由此可見，房價日益高漲的背后是個人住房貸款的急速膨脹。同時，調研還發現，由于房產總價數目大，變現性/流動性較弱等特點，一些一次性購買同一樓盤多套房產的投資/投機者不可能完全依靠自身資金解決，炒房資金主要來源于銀行貸款。因此，銀行應對個人住房貸款實行嚴格審批制度；對同一申請人在同一時期內只受理一套房產的貸款申請，且該申請人在還清第一套房產的全部貸款前不得申請第二套房產的抵押貸款。從而，以達到抑制市場上炒房的投機性行為，平抑房價的目的。 2. 大幅度上調個人住房貸款利率 2007年以來，中國人民銀行已五次上調基準貸款利率，以抑制投資/投機者的炒房行為。然而收效甚微，在一些地區甚至出現了房價以更快速度增長的現象。回顧歷史數據不難發現（如圖7所示），基準貸款利率的調整幅度較為溫和；最近一次上調仍遠遠低于1996年8月23日的貸款利率水平4.59個百分點。西方一位知名經濟學家曾表示，就目前中國的整體經濟運行情況而言，應大幅提高存貸款利率，改變市場現狀；如果“泡沫”真的已經形成，應及早擠出“泡沫”。小幅提高貸款利率的弊端在于：將使人們對于房價的心里承受能力在麻痹中一點點增強，而相對應的實際經濟能力并未真正提高；從而使潛在的危機繼續惡化，“泡沫”像雪球一樣越滾越大，至其破滅時的危害也越深。 3. 豐富金融產品 金融產品種類的單一性是導致目前市場上民間游資向樓市快速集聚的誘因之一。應推廣各類以房地產為依托的金融產品，幫助房地產開發企業拓寬融資渠道。同時，隨著企業債券、基金等金融產品的發行，投資渠道將得以豐富，從而分流直接投入樓市用于購買商品房的民間游資，以降低市場對商品房的有效需求。此外，隨著房地產金融產品的豐富，應建立、健全相關法律法規，保障金融市場運行的安全性及穩定性。 （四） 統一稅費管理 “費”的繳納與建筑規模緊密相連，多以單位建筑面積為繳費單位；而“稅”的繳納與經營利潤密切相關，多以某項收入的百分比進行計算。在實際操作中，稅費的繳納十分復雜，使其信息的透明度大大降低。從平抑房價的角度考慮，可統一稅費管理的繳納基準，均以單位建筑面積為繳費單位；定期公布單位建筑面積稅費繳納的社會平均水平，增強市場透明度。 此外，調研顯示，隨著國家一系列新稅費政策的出臺，房地產企業在土地取得、開發建設及銷售三個環節的稅費確實有了明顯的增長。特別是國家為了打擊屯地、屯房的違規行為，在各環節的保有成本上加大、加強了征收力度；市場上土地、項目整體轉讓現象明顯增多。而這相當于增加了受讓企業的開發成本，使其相應地提高了房屋銷售價格。據保守估計，三個環節稅費的增長分攤在開發成本上，約為每平米建筑面積多增加了300元以上的費用。針對這一現象，更應統一稅費的管理，切實做到“取之于民，用之于民”；可將統一征收的稅費，統一分配到長沙市住房保障建設中，以緩解中低收入家庭的住房困難。同時，可對在建筑節能中完成較好的項目予以一定程度上的稅費減免，以降低其總成本。 （五） 穩定物價 據統計，長沙市的固定資產投資逐年增加，2001至2006年間的年均增幅達32.72%。固定資產的大規模增長，導致市場對建材的需求持續旺盛，拉動生產資料（如鋼材、水泥、磚）價格的大幅上漲，建安成本相應提高，推動房價上漲。因此，雖然商品房價格沒有直接計入居民消費價格指數（CPI），但是房價的構成因素（如建材價格）及其它影響因素（如租金等）卻被納入了CPI統計中。保持經濟平穩發展態勢，穩定物價水平勢在必行；應加強對建材價格等的監測、監管，及時掌握市場價格動態，防止價格水平的異常波動；謹防通貨膨脹。 （六） 發展地方實業，創建知名品牌 地方經濟的發展不應過度依賴于房地產業、娛樂業對地方財政的貢獻；而應把經濟重心放到創辦地方實業上來，鼓勵發展電子、生物等高科技行業，營造國內/國際知名品牌。通過引進/創辦實業公司，為社會創造更多就業機會，提高平均工資水平；把社會對于房地產業關注的熱度轉移到其它產業上來；防止因過度依賴房地產業而導致銀行信貸危機所產生的金融風險。 總 結 總而言之，長沙市房價的上漲是內、外因共同作用的結果。一方面，房價直接構成因素價格的增長導致了開發企業成本的增加，而這部分增加成本最終被轉移到了購房者身上；另一方面，經濟的增長帶動了整個房地產業的發展，市場有效需求與高品質供給同步增加，帶動房價上漲。 因此，政府的職責不是保證房價不出現波動，這是違反經濟規律的；而應盡可能降低房價大起大落造成的危害，最大限度維護老百姓的切身利益。各部門應各盡所能，采取積極的措施來平抑房價；防止房地產業的生產資料向少數大開發企業手中過度集中而產生市場壟斷的可能；防止因地區經濟發展對房地產業的過分依賴而對社會穩定產生負面的影響。此外，還應做到開源節流：在加大房地產供應的同時抑制需求；實行商品房建設與保障性住房建設共舉，培養梯度消費的房地產市場；拓寬投資渠道，避免社會流動資金大幅涌向房地產市場。 附件1：人民銀行歷次貸款利息調整對照表 表格 1 人民銀行歷次貸款利息調整對照表 2007-3-18 2007-5-19 2007-7-21 2007-8-22 2007-9-15 一、短期貸款 六個月以內（含六個月） 5.67 5.85 6.03 6.21 6.48 六個月至一年（含一年） 6.39 6.57 6.84 7.02 7.29 二、中長期貸款 一至三年（含三年） 6.57 6.75 7.02 7.2 7.47 三至五年（含五年） 6.75 6.93 7.2 7.38 7.65 五年以上 7.11 7.2 7.38 7.56 7.83 三、貼 現 貼現 在再貼現利率基礎上，按不超過同期貸款利率（含浮動）加點 附件2：房地產行業各環節涉稅事項一覽表 表格 2房地產行業各環節涉稅事項一覽表 序號 環節 主要稅費 原稅率標準 現稅率標準 1 土地使用權取得 1、營業稅 5% 2、城市維護建設稅 7% 3、教育費附加 5% 3% 4、印花稅 0.5‰ 5、土地增值稅 統一預征1% 2 開發建設 1、營業稅 3% 2、城市維護建設稅 7% 3、教育費附加 5% 3% 4、印花稅 0.3‰ 5、企業所得稅 15% 預征20% 3 商品房銷售 1、營業稅 5% 2、城市維護建設稅 7% 3、教育費附加 5% 3% 4、土地增值稅 統一預征1% 5、印花稅 0.3‰ 6、房產稅 1.2%/12% 8、城鎮土地使用稅 定額稅率 提高2倍 9、企業所得稅 15% 預征20% 附件3：土地增值稅稅率 表格 3 土地增值稅稅率 級數 增值額與扣除項目金額的比率（%） 稅率（%） 1 不超過50%的部分 30 2 超過50%～100%的部分 40 3 超過100%～200%的部分 50 4 超過200%的部分 60 附件4：新增建設用地土地有償使用費征收標準 表格 4 新增建設用地土地有償使用費征收標準 （單位：元/平米） 等別 一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等 九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等 原標準 70 60 50 40 32 28 24 21 17 14 12 10 8 7 5 新標準 140 120 100 80 64 56 48 42 34 28 24 20 16 14 10 附件5：長沙市主要的基本建設專項收費項目、標準明細表 表格 5 長沙市主要的基本建設專項收費項目、標準明細表 序號 收費項目 原收費標準（2003） 現收費標準（2007） （元／平米） 住宅 非住宅 住宅 商業 一、必收的行政事業性收費 1 城市基礎設施配套費 70 88 171.67 230 2 工程質量監督管理費 1.2 1.7 1.2 1.7 3 工程定額測定費 0.8 1.1 0.8 1.1 4 白蟻預防費 2 2 2 2 5 房屋所有權登記費 5 5 6 用地管理費 9 9 9 9 7 城市房屋拆遷管理費 0.5 0.5 0.5 0.5 8 人防異地建設費 10 10 ╋ ╋ 小計 93.5 117.3 195.17 259.3 二、政府性基金 1 勞�；� 32 42 32 42 2 新型墻體材料發展基金 4.6 4 4.6 4 3 價格調節基金 5 6 5 6 4 散裝水泥發展基金 2 2 2 2 5 防洪保安資金 1.2 1.2 1.2 1.2 小計 44.8 55.2 44.8 55.2 合計 138.3 172.5 239.97 314.5 附件6：《湖南省人民防空工程建設與維護管理規定》 第十五條 在縣城以上城市規劃區內的國有土地上新建民用建筑(除工業生產廠房外)，按照下列規定同步修建防空地下室： (一)新建10層以上或者基礎埋深3米以上的民用建筑，按地面首層建筑面積修建抗力等級6級以上的防空地下室； (二)新建除第一項規定以外的人民防空重點城市的居民住宅樓，按照地面總建筑面積一定比例修建抗力等級6B級防空地下室。具體比例為：一類國家人防重點城市為6%—8%；二類國家人防重點城市為5%—6%；三類國家人防重點城市為4%—5%；縣城為3%。 (三)新建除第一項、第二項規定以外的其他民用建筑，按照地面總建筑面積一定比例修建抗力等級6級以上的防空地下室。具體比例為：一類國家人防重點城市為4%—5%；二類國家人防重點城市為3%—4%；三類國家人防重點城市為2%—3%；縣城為2%。 任何單位和個人不得批準免建和減少修建防空地下室面積，或者降低防空地下室抗力等級。 |