| 樓市觀察家：地王爭霸，調(diào)控狙擊 |
| 樓市觀察家：地王爭霸，調(diào)控狙擊 近年，房價持續(xù)上漲，市民憂心忡忡，調(diào)控措施不斷出臺。但是，房價卻迎著調(diào)控昂首向上，甚至出現(xiàn)了越調(diào)控房價漲得越快的現(xiàn)象。原因在于其中個別人為因素導致了房屋的有效供給嚴重不足。囤地這一房事現(xiàn)象成為了房價上漲的主要原因之一，解決開發(fā)商過量囤地成為房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段迫在眉睫的問題。 本期《樓市觀察家》以現(xiàn)象、原由、影響為思考緯度，以囤地、為話語中心，針對目前全國各地房產(chǎn)大鱷出現(xiàn)紛紛大量購買建筑用地的典型從市民、主管單位業(yè)界等多角度出發(fā)剖析這一現(xiàn)象。 以敏銳的觸角、復眼的視野貼近真相了解房事。縱觀樓市、感觸地潮，樓市觀察家將最真實的樓訊帶近你的身邊。 北京：766公頃宅地批復待上市 現(xiàn)象：從北京市國土局獲悉，2007年1-10月份北京市國土局共批復建設用地預審項目1210個，用地規(guī)模約7140公頃，其中居住用地達766公頃，這些地塊將在今年年底或者是明年上市。據(jù)北京市國土局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年1-10月份批復的建設項目用地中，基礎設施項目用地量約3612公頃，占預審批復用地總量的一半以上；其次是政府儲備土地（906公頃）和住宅項目用地（766公頃）。從空間布局上看，2007年1-10月份批復的預審項目主要集中在大興、密云等地區(qū)。其中大興925公頃、約占預審批復總面積的13%，密云706公頃、約占預審批復總面積的10%。 專家分析：2007年新增的766公頃的居住用地將在明年集中放量，這意味著明年北京土地市場期居住用地供應是充分的，從而也會給北京一直居高不下的房價以抑制作用。政府的宏觀調(diào)控也將漸漸地顯出威力，加上大量住宅地塊做后盾，明年房價很難繼續(xù)走高。 業(yè)界：大量居住用地上市可能對北京居高不下的房價起到抑制作用。 武漢：見證07土地瘋狂 地王頻頻現(xiàn)身地價玩大了 現(xiàn)象： 2007年武漢的土地供應量明顯增大。據(jù)開元地產(chǎn)顧問機構數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計顯示，2007年，僅上半年武漢中心城區(qū)出讓土地總量就達到2160畝，與2006年全年的2225畝基本持平。與此同時，武漢土地市場頻頻出現(xiàn)一浪高過一浪的“標王”。進入第三季度，武漢幾次土地拍賣創(chuàng)出歷史新高，樓面地價迫近在售房價。 專家：一個非常顯見的道理，如果把大宗地塊分拆成小地塊入市，以往的地王將不復存在。政府如果出臺這種調(diào)控政策，其目的應該意在避免部分企業(yè)在成功拿地之后因為交不起土地出讓金而導致土地閑置。也有業(yè)內(nèi)人士認為，此舉是為了防止開發(fā)商囤地提價，同時鼓勵產(chǎn)品競爭。不過，從下半年開始，土地價格似乎又重新走上了一個新的高度。如今拍出的高價地塊往往都超出預想。但觀戰(zhàn)者已經(jīng)在這種“經(jīng)常刷新”中變得麻木。 業(yè)界：為什么高價地頻出？因為土地拍賣市場上的購買者是多元的，但是供應者卻只有一家。加上土地是不可再生資源，按照目前樓市狀況，商家是有底氣競爭的。 廈門：土地拍賣個別樓面價格驟減一半 現(xiàn)象：廈門國土房產(chǎn)局舉行的土地拍賣會首度降溫，12月份舉行的土地公開拍賣會，由于競買人稀少，這場土地拍賣會，也成為本年度最冷清的拍賣會。結束了自今年上半年以來廈門土地拍賣價格連續(xù)數(shù)月創(chuàng)新高的走勢。此次拍賣會出讓的四幅地塊成交價格平穩(wěn)，其中一幅地塊價格甚至比今年以來同一區(qū)域地塊的平均價格低了將近一半。此次拍賣會首次呈現(xiàn)“疲軟”態(tài)勢。 業(yè)界：受到國家宏觀調(diào)控的影響，今后廈門樓市將趨于理性。 市民：土地拍賣價格降低可能會拉到房價的降低，但我個人還是認為應該直接收物業(yè)稅的效果會比較明顯。二手房重征稅了，相當于一家可能一輩子就買一套房了。 廣州：12宗地僅7家競價土地拍賣“冷場” 現(xiàn)象：廣州市今年的第二次土地出讓盛宴上，開發(fā)商的熱情較此前明顯下降了很多。廣州推出的地塊多達12宗，其中包括金沙洲、番禺、花都的大面積住宅用地，總建筑面積就超過100萬平方米，是廣州今年第二大規(guī)模的土地集中出讓。值得關注的是，金沙洲、番禺等地域的同類型住宅地塊，曾經(jīng)在去年以及今年上半年遭到各路開發(fā)商的激烈爭奪，成交樓面地價也屢屢被刷新。盡管仍然有合生、保利、雅居樂、城建、奧園幾家實力強勁的開發(fā)商競買，但所有參與者均無心戀戰(zhàn)，缺乏競爭，最終2塊地流拍、5塊地以底價成交，剩下5塊的成交價格也不高，上述幾家均以低價獲得相當面積土地，跟去年和今年上半年的土地價格比較起來成交價無異于讓這些開發(fā)商揀到了“便宜貨”。事實上，出讓的地塊，從地段和環(huán)境上來看，跟此前在廣州掀起高潮的許多地塊都沒有多大區(qū)別。但其成交價卻較之前大幅降低，其降幅甚至達到50%。 業(yè)界：指出，在政府加大限價房和經(jīng)濟適用房開發(fā)力度后，“地王”終成燙手山芋。開發(fā)商對土地更多了一份謹慎。 政府：廣州市國土房管局表示，成交情況顯示了“土地市場趨于理性”，成交價格也更為合理。對于造成如此結果的原因，國土房管局稱，加大住宅用地的供應等宏觀調(diào)控政策的落實，有效消減了土地市場的泡沫風險。另外，該局還在土地出讓合同中作了更加嚴格的規(guī)定，例如部分地塊的付款時間大大縮短，這讓開發(fā)企業(yè)短期籌集資金的難度增大，在土地方面的投機也隨之降低。 深圳：收回27塊閑置土地 20.26平方公里土地被清查 現(xiàn)象：深圳市閑置土地處置工作取得突破性進展。從市國土房產(chǎn)局獲悉，目前已清理已批未建地738宗，并在清理過程中收回使用權27宗，面積約87萬平方米。市委常委、副市長呂銳鋒日前召開協(xié)調(diào)會，全面部署了深圳市下一階段閑置土地處置工作。下一步，深圳市還將采取多種方式依法再收回一批閑置土地。 政府：深圳市國土房產(chǎn)局負責人表示，開展閑置土地處置工作，盤活土地存量是貫徹落實科學發(fā)展觀的重要舉措，對破解以土地資源短缺為首的“四個難以為繼”、建設效益深圳有著深遠的意義。為從深層次解決閑置土地問題，防止土地資源浪費和國有土地資源流失，促使土地使用者按合同規(guī)定的期限按時開發(fā)建設，國土部門將研究并嘗試征收閑置土地增值地價。 天津：合作建房跨不過拿地“坎” 現(xiàn)象：天津自打合作建房第一人———劉格學開始“張羅”以來，已有1年有余的時間。8月份合作建房者還稱，地塊兒已經(jīng)選好，住上“老百姓自己的房子”似乎時日不遠，一派喜慶沸騰。可惜好景不長，9月中旬，竟然發(fā)現(xiàn)洽談地塊的規(guī)劃將要調(diào)整，經(jīng)公司董事會決定暫時放棄目標地塊，在新項目確定之前先行退回合作人集資。緊接著10月，就開始取消專用賬戶，770萬元集資款回歸原主。 業(yè)界：指出，由于地價上漲、地源緊張等原因，合作建房操作起來具有相當?shù)碾y度，加之合作建房形式本身諸多因素，其成功率將不會很高。更有人指出，不過是一場意在“挫殺房價”的鬧劇，最終也只能黯然退場。難道1年來的努力真的就如此草率收場嗎？ 市民：一位正在考慮購置婚房的王先生表示，合作建房形勢如果順利操作，確實能省很多錢。起初曾寄予厚望，但現(xiàn)在看來這種形勢確實不適合急需用房人群，也許將來購買第二套房子會考慮這種辦法，畢竟不是等著住，不用著急。其坦言，不能為了“不能確定的房子”延誤婚期。不少人認為，目前合作建房現(xiàn)狀可謂喜憂參半，具體成敗與否還需繼續(xù)觀望。也有人表示，如果成功，第二次合作建房將會飛躍式發(fā)展，關鍵還是頭一道門檻兒，合作建房“后備力量”還是很充足的，只是都在等待時機。 上海：開征城鎮(zhèn)土地使用稅 最高每年30元/平方米 現(xiàn)象：上海開始對使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》（以下稱《規(guī)定》）：按照最新稅額標準征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標準為每年30元/平方米。計稅的土地面積，對于開發(fā)商而言，以建設用地批準文件記載的土地面積為準；對于商品房而言，則以房地產(chǎn)權證上記載的分攤土地面積為準。 業(yè)界：認為，這在一定程度上將加大購房者的持有成本，對于開發(fā)商來說，土地儲備代價也將隨之提高。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一旦使用新的稅收標準，其土地儲備成本將增加。在上海北京等大城市中，以12元/平方米的中間價位計算，10萬平方米的土地一年的“持有費用”為120萬元，如此算來，對于那些動輒擁有數(shù)千萬平方米土地儲備的土地大戶來說，僅僅土地的持有成本就將達到數(shù)千萬乃至上億元之巨。 海南：“地王”爭奪戰(zhàn)在全國上演 本地房市相對理性 現(xiàn)象：攜資本的力量，眾多上市房地產(chǎn)公司在全國掀起了拿地狂潮，一個又一個“地王”產(chǎn)生挑戰(zhàn)著市場的承受力：800萬/畝，900萬/畝，1000萬/畝。一個個不斷刷新的數(shù)字令人驚嘆不已。房地產(chǎn)企業(yè)爭相買地圈地，“地王”爭奪大戰(zhàn)正在上演。 業(yè)界：綠色佳園副總經(jīng)理程建青介紹，一些城市的有些地塊一兩年前200萬/畝，現(xiàn)在漲到1000萬/畝。比如南京的一個項目，樓面地價18000/平方米，這意味著土地價格已遠高于當?shù)貥欠康膬r格。這是樓市的一個怪現(xiàn)象，要擦亮眼睛，防止風險！房地產(chǎn)要考慮市場的承受能力，消費者的支付能力和收入相輔相成。他舉例說，深圳最近的樓市銷售速度明顯放慢，而且寶安區(qū)的二手房市場價格下跌近60%。只要是商品，就有自身運作的周期，沒有永遠上漲的，也沒有永遠下跌的。 海南恩祥地產(chǎn)總經(jīng)理助理李建昆認為，在國內(nèi)一線城市的“地王”現(xiàn)象，屬于資本運營的范疇。當“擊鼓傳花”的鼓聲停下了后，囤地的企業(yè)就會變得很艱難。所以說很多事情是欲速則不達。 海南森海灣的營銷總監(jiān)經(jīng)偉則認為“地王”現(xiàn)象與房產(chǎn)的關聯(lián)度不大。從資本市場獲得的利潤比房產(chǎn)開發(fā)銷售獲得的利潤還要更高得多。 海南緯達聯(lián)行投資顧問有限公司總經(jīng)理汪志軍表示，海南房地產(chǎn)市場整體是比較理性的，房地產(chǎn)畢競是個流動性商品，價格適度透支價值是可以的。 杭州：上市公司成 “圈地”主角 重金拿地的博弈之道 現(xiàn)象：今年的杭州樓市在大牛市的背景下格外火爆，而作為“房源之源”的土地市場，也顯得分外熱鬧。根據(jù)杭州市國土局的公告，眾開發(fā)商垂涎已久的“東南面粉廠”地塊，將在土地市場掛牌出讓。翻開杭州2006年的讀地手冊，不難發(fā)現(xiàn)，“東南面粉廠”地塊在去年規(guī)劃推出的土地中，是被公認為地理位置最好的一塊事實上，今年的杭州土地市場上，凡是受關注度較高的地塊，都有多家上市公司前來參與競拍，而10個月來的成交信息也明確顯示，除了個別地塊以外，幾乎所有被公認為“寶地”的杭州市中心的土地，都落入了外來房產(chǎn)大鱷的囊中。或許是因為看好杭州市場的未來發(fā)展，或許是因為對于杭州本土情況的了解不夠深入，外來房產(chǎn)大鱷的出手，總是比本土的開發(fā)商要闊氣得多。香港九龍倉、雅戈爾置業(yè)、保利地產(chǎn)、金地集團、遠洋地產(chǎn)……從三墩到下沙、從市中心到錢江新城，房產(chǎn)大鱷們在杭州布下的棋子無所不在。在他們的眼里，杭州似乎處處是寶地。一位證券分析師的測算是：在樓面地價等于周邊房價的情況下，每年30%的房價上漲，才能保證三年后10%的盈利水平。 政府：相關部門負責人表示，土地開發(fā)建設成本提高、土地價格上漲較快，是房價持續(xù)上漲的主要原因之一。而反過來，房價的上升，又推動了開發(fā)商對土地的爭奪，最終推動了地價的上揚。這種“地價、房價、地價”之間循環(huán)往復的關系，由上市公司經(jīng)由股市得到了更大程度的放大。 業(yè)界：這塊地的位置之優(yōu)越，再加上運河景觀的配套，會讓這塊地的樓面價飆升到2萬元/平方米以上，也不會太讓人覺得意外。 在中都置業(yè)的常務副總劉強眼里，這塊地只是一塊位于目前市中心的地塊，一旦這塊地被拍出了高價，則會使得整個朝暉地段的老房子價格全面上揚。而國外多年的發(fā)展經(jīng)驗表明，城市的發(fā)展并非只有一個中心，而是應該沿著快速交通干道發(fā)展起來的一個經(jīng)濟帶。為了某個時期的所謂“市中心”，而付出這樣高的代價，顯然是不理性的。這種用買房來對資產(chǎn)進行保值的最基本的前提，便是房價只會上揚而不會下跌。對于這種前提的是否可靠，表示了擔憂，他認為香港房價下跌30%便是一個前車之鑒。而一旦樓市出現(xiàn)了拐點，銀行將會出現(xiàn)大量的呆賬壞賬，帶來極大的金融風險。 天都實業(yè)副總王旭飛認為，在第一輪的交易中，買單自然是開發(fā)商，但最終這種高成本和高風險，都會被轉(zhuǎn)嫁到終端購房者的身上。未來的樓市的確更像是一場豪賭--高價拿地的開發(fā)商們，若是賭贏了，未來三年的杭州房價，將以每年30%的速度增長；若是輸了，風險將從開發(fā)商、購房者傳導到資本市場。一方面由于社會保障尚且不夠完善，另一方面面臨快速通脹的壓力，再加之投資渠道不夠暢通，老百姓的積蓄要么放在樓市，要么投入股市。而在股市高位震蕩的時期，房產(chǎn)品似乎是更好的選擇。 南昌：天價地拍出3.52億元 樓面地價每平達5300元 現(xiàn)象：雖然近段時間來，南昌房地產(chǎn)市場稍顯疲軟，但從南昌市地產(chǎn)交易中心獲知，位于市中心站前路的一宗地塊卻引來眾開發(fā)商的爭搶，最終以超過其掛牌起始價一倍多的價格成交，總價達3億余元。 據(jù)南昌市國土資源局工作人員介紹，該宗地編號JDG0721，位于西湖區(qū)站前西路121號，原屬原江西印刷集團，面積40.52畝，規(guī)劃用途為居住及配套商業(yè)用地，配套商業(yè)建筑面積比例控制在2%以內(nèi)。根據(jù)要求，該宗地開發(fā)的套型建筑面積90平方米以下住宅必須占開發(fā)住宅總面積的50%以上。 業(yè)界：該宗地從9月27日開始掛牌交易，至10月15日掛牌結束，經(jīng)過開發(fā)商共200輪次的競價，價格從380萬元/畝的起始價飆升至868萬元/畝的成交價，整整超出掛牌起始價格488萬元/畝，成交價3.52億元。粗略計算，該宗地的樓面地價已達每平方米5300元。倘若加上建安、廣告等成本的投入，僅是開發(fā)成本就要達到每平方米7000元。 市民：王先生表示房價如果還呈現(xiàn)成倍增長的狀態(tài)我將放棄今年結婚買房的念頭。 重慶：拍41.8億天價“地王” 現(xiàn)象：江北區(qū)一面積約20.5公頃的地塊在市土地和礦業(yè)權交易中心現(xiàn)場拍賣，起拍價12.5億元，經(jīng)過168輪激烈角逐，被香港一公司——信和置業(yè)中國投資集團有限公司，以41.8億元成功競得。 專家：本次土地拍賣創(chuàng)下新高，一方面是因為該地塊位置好，政府已投入資金進行基礎設施建設，土地整治熟化程度高，算得上重慶市近幾年土地“招拍掛”以來條件最好的地塊之一。另外，重慶成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，國內(nèi)外開發(fā)商紛紛看好重慶未來。“香港投資者對人民幣升值的預期，也是地塊拍賣火爆的原因之一。” 政府：市國土房管局有關人士分析認為，“地塊創(chuàng)出新高并不意味房價會大幅走高。”主城每年出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地在1.8萬畝至兩萬畝之間，此次拍賣的土地凈用地只有300來畝，比例非常小，且廉租住房和經(jīng)濟適用房用地是有保障的，故本宗地的拍賣不會對主城房價造成影響。 長沙:新河三角洲拍出九十二億高價 問鼎中國地王 現(xiàn)象：開創(chuàng)中國最貴單宗掛牌土地的湖南長沙新河三角洲地塊成功出讓。這塊總面積約一千一百七十八畝的土地，最終由北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團有限責任公司以九十二億元人民幣的高價聯(lián)合拍得，成為中國地王。六月二十二日，該地塊正式掛牌，出讓面積為七十八萬五千二百平方米(約合一千一百七十八畝)，土地的保證金為十億元，起拍價為四十六點三億，開創(chuàng)中國單宗最貴土地的歷史記錄。 專家：長沙的房價仍然會按照自己的節(jié)奏繼續(xù)上升，但上漲幅度不會很大。長沙不會像沿海某些城市那樣房價出現(xiàn)“雪崩” 。 政府：相關部門負責人表示，長沙房價不會出現(xiàn)“雪崩”，仍將會緩慢上漲。從來自房地產(chǎn)管理部門數(shù)據(jù)表示今年1-11月份長沙的商品房銷售總量是812.05萬平方米，這樣的銷量應該是比較合理的。” 業(yè)界：長沙的房價在全國省會城市中最低，甚至比廣西南寧還要低。在深圳樓市價格下跌、京滬樓市成交量下降的最近一段時間，長沙的房價仍然會按照自己的節(jié)奏繼續(xù)上升，但上漲幅度不會很大，長沙房價今年與去年相比每平方米價格漲了1500元，是上漲最快的時期。基于此，未來幾年長沙房價肯定會漲，關鍵是漲的幅度。 市民：當初買個100平方米左右的房子還不到10萬元，而且，那時每平方米只要五六百元的地段現(xiàn)在都變成繁華地段了，我們之所以至今沒買房子，就是他總糊里糊涂地認為房子價格不可能會上漲這樣快…… |