| 當(dāng)物業(yè)遇上稅 |
| [編者按] 誠(chéng)然，稅收制度作為規(guī)范國(guó)家和納稅人之間稅收分配關(guān)系的法律制度，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中所產(chǎn)生的積極作用和意義是有目共睹和毋庸置疑的。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效能不可估量，而稅制作為平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“杠桿”，對(duì)市場(chǎng)各利益主體所產(chǎn)生的平衡調(diào)整作用也顯而易見(jiàn)，且不可或缺。 就房地產(chǎn)業(yè)而言，所涉及的稅制品類(lèi)更為繁多和復(fù)雜，房地產(chǎn)相關(guān)稅制深入到了房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)個(gè)體。個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等等，不一而足。毫不夸張地說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)到底涉及了哪些“稅”，不是一個(gè)平常人乃至專(zhuān)業(yè)人士所能系統(tǒng)備述的，而物業(yè)稅改革作為與房地產(chǎn)相關(guān)稅制的改革，在于統(tǒng)籌兼顧、整合優(yōu)化各相關(guān)稅種，使之更為科學(xué)合理和便于征管，以期更優(yōu)質(zhì)更高效地為社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。 加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度在建立與發(fā)展方面的認(rèn)識(shí)，是進(jìn)一步了解物業(yè)稅改革的前提。因此不妨先來(lái)熟悉我國(guó)目前房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)稅制的建立與發(fā)展的歷史，以期疏通對(duì)物業(yè)稅的認(rèn)知障礙。 □ 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)稅制考 一、我國(guó)房地產(chǎn)稅制的建立 《孟子•滕文公上》曰:“夏后氏五十而貢”，《史記•夏本紀(jì)》曰:“自虞、夏時(shí)，貢賦備矣！”。從歷史的角度來(lái)看，稅負(fù)作為一種古老的經(jīng)濟(jì)政策，早已有之，自然，關(guān)于房屋的稅也自古有之。在新中國(guó)成立前后，尚未建立新的稅收政策時(shí)期，我國(guó)就存在有不同名目的房產(chǎn)稅、土地稅以及相關(guān)契稅、印花稅和所得稅。由此可見(jiàn)，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種，并不是新鮮事物，是有其歷史淵源的。 新中國(guó)成立后，在1950年1月，中央人民政府發(fā)布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，作為中國(guó)稅制起始的綱領(lǐng)性文件，確立了統(tǒng)一全國(guó)稅收制度、稅收政策的大政方針和出臺(tái)主要稅法的基本方案。其中確定了14種適用全國(guó)范圍的稅種，其中關(guān)于房地產(chǎn)的有房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、工商業(yè)稅（含營(yíng)業(yè)稅和所得稅）、印花稅以及遺產(chǎn)稅。此外，各地普遍征收契稅，只有遺產(chǎn)稅尚未立法開(kāi)征。 但自上世紀(jì)50年代中期開(kāi)始，在生產(chǎn)資料所有制的社會(huì)主義改造完成以后，大部分房產(chǎn)屬?lài)?guó)有或集體所有，土地流轉(zhuǎn)禁止，房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征稅也日益縮小，因此，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅制在后來(lái)的30年內(nèi)幾乎形同虛設(shè)名存實(shí)亡。 ⊙ 鏈接一：房地產(chǎn)相關(guān)稅種建立探源 契稅 1950年4月，政務(wù)院發(fā)布并施行《契稅暫行條例》。該暫行條例的施行細(xì)則由各省、市根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況自行制定，并報(bào)中央人民政府財(cái)政部備案。暫行條例規(guī)定：凡土地、房屋的買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)、贈(zèng)與和交換，都應(yīng)當(dāng)憑土地、房屋所有證，并由當(dāng)事人雙方訂立契約，由承受人繳納契稅。但由于歷史的原因，1956年以后基本停征。 城市房地產(chǎn)稅 1951年8月，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》(1950年6月，第二屆全國(guó)稅務(wù)會(huì)議決定將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅，后來(lái)政務(wù)院又限定其在城市征收，所以定名為城市房地產(chǎn)稅)。該條例規(guī)定：城市房地產(chǎn)稅的納稅人為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或者承典人、代管人、使用人，征稅對(duì)象為規(guī)定的城市房地產(chǎn)。 工商業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅和工商稅 1950年1月，中央人民政府政務(wù)院發(fā)布《工商業(yè)稅暫行條例》。該暫行條例中與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容為：從事租賃業(yè)和房地產(chǎn)代理業(yè)的納稅人，以其營(yíng)業(yè)總收益額為計(jì)稅依據(jù)征收營(yíng)業(yè)稅；以納稅人的所得額為計(jì)稅依據(jù)征收所得稅。同年12月，中央人民政府政務(wù)院發(fā)布修正以后的《工商業(yè)稅暫行條例》。該暫行條例規(guī)定了營(yíng)造業(yè)、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃業(yè)、房地產(chǎn)代理等行業(yè)的適用稅率；所得稅改為21級(jí)全額累進(jìn)稅率，最低和最高適用稅率不變，各級(jí)稅率之間級(jí)距加大，實(shí)際稅負(fù)大幅減輕。 1958年稅制改革進(jìn)一步簡(jiǎn)化稅制，將工商業(yè)稅中的營(yíng)業(yè)稅與貨物稅、印花稅和商品流通稅合并為工商統(tǒng)一稅。1958年9月，第一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第101次會(huì)議審議并原則通過(guò)《中華人民共和國(guó)工商統(tǒng)一稅條例（草案）》。規(guī)定了從事建筑、安裝、租賃、代理購(gòu)銷(xiāo)等業(yè)務(wù)的納稅人，以其業(yè)務(wù)收入為計(jì)稅依據(jù)征稅。 1972年3月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)財(cái)政部報(bào)送的《關(guān)于擴(kuò)大改革工商稅制試點(diǎn)的報(bào)告》和《中華人民共和國(guó)工商稅條例（草案）》，從1973年起全面試行。規(guī)定了集體建筑、安裝單位的適用稅率仍然為3%（當(dāng)時(shí)規(guī)定國(guó)營(yíng)建筑、安裝企業(yè)不納稅），從事租賃、代理購(gòu)銷(xiāo)等業(yè)務(wù)的納稅人適用稅率為5%。1973年的稅制改革，把國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的工商統(tǒng)一稅及其附加、城市房地產(chǎn)稅、車(chē)船使用牌照稅、鹽稅和屠宰稅合并為工商稅。 印花稅 1950年12月，政務(wù)院公布《印花稅暫行條例》。規(guī)定了印花稅以商事、產(chǎn)權(quán)憑證的書(shū)立人、領(lǐng)受人或者使用人為納稅人。直接涉及房地產(chǎn)的稅目主要包括：預(yù)定買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的契據(jù)；代理買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的契據(jù)；政府頒發(fā)的土地管理業(yè)執(zhí)照、土地所有權(quán)狀；典當(dāng)、質(zhì)押、買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓或者承頂不動(dòng)產(chǎn)的契據(jù)；土地使用權(quán)的契據(jù)；租賃不動(dòng)產(chǎn)的契據(jù)等，適用稅率均為0.3%；授產(chǎn)、析產(chǎn)契據(jù)適用稅率為3‰。1958年稅制改革將印花稅并入工商統(tǒng)一稅。 二、改革開(kāi)放以后的房地產(chǎn)稅制 十一屆三中全會(huì)以后，迎來(lái)的是經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開(kāi)放的形勢(shì)，房地產(chǎn)稅制也逐步得到了相應(yīng)改革：上世紀(jì)80年代初期恢復(fù)征收契稅；80年代后期對(duì)國(guó)內(nèi)單位、個(gè)人恢復(fù)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅，并開(kāi)征了耕地占用稅；90年代前期開(kāi)征了土地增值稅；其他相關(guān)稅種也相繼實(shí)行了改革。 在1994年分稅制財(cái)政管理體制以前，房地產(chǎn)稅收的收入歸屬隨財(cái)政管理體制多次變化，或劃歸地方，或劃歸中央，或由中央與地方共享。1994年以后，我國(guó)實(shí)行了分稅制財(cái)政管理體制。目前房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（從2000年起暫停征收）劃為地方政府固定收入；營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅則由中央與地方共享。 ⊙ 鏈接：改革后的房地產(chǎn)相關(guān)稅制 契稅 契稅恢復(fù)征收之初，仍然沿用1950年政務(wù)院發(fā)布的《契稅暫行條例》。1997年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》，政務(wù)院發(fā)布的《契稅暫行條例》同時(shí)廢止。1993年以后，隨著房地產(chǎn)交易的迅速擴(kuò)大，契稅收入逐年大幅度增長(zhǎng)。 房產(chǎn)稅 根據(jù)1984年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)營(yíng)企業(yè)“利改稅”第二步改革方案，1986年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。房產(chǎn)稅暫行條例僅適用于國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人仍然按照1951年政務(wù)發(fā)布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》納稅。由于按照原值征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍不大，且原值普遍偏低；出租的房產(chǎn)不多，且征收管理比較困難，房產(chǎn)稅的收入雖然有很大的增長(zhǎng)，但與房地產(chǎn)價(jià)值和交易的增長(zhǎng)并不協(xié)調(diào)。 耕地占用稅 為了合理利用土地資源，加強(qiáng)土地管理，保護(hù)農(nóng)用耕地，1987年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》。由于政府實(shí)行嚴(yán)格限制占用耕地的政策，耕地占用稅實(shí)行固定稅額標(biāo)準(zhǔn)且一直沒(méi)有調(diào)整，征收管理比較困難等原因，收入額偏少，增長(zhǎng)也趨于緩慢。 城鎮(zhèn)土地使用稅 根據(jù)1984年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)營(yíng)企業(yè)“利改稅”第二步改革方案，1988年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。由于城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行固定稅額標(biāo)準(zhǔn)而沒(méi)有調(diào)整，收入額長(zhǎng)期低迷，增長(zhǎng)緩慢。 土地增值稅 1993年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。土地增值稅的收入額一直不多，但是由于房地產(chǎn)交易的迅速擴(kuò)大和征收管理的加強(qiáng)，增長(zhǎng)速度很快。1996年的收入僅為1.1億元，2004年達(dá)到75.0億元，8年間增長(zhǎng)了67.2倍，平均每年增長(zhǎng)22.9%。 其他關(guān)聯(lián)稅種 •營(yíng)業(yè)稅 在1984年實(shí)施的稅制改革中，將工商稅分解為產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅和鹽稅。1984年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例(草案)》。1993年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》。分別對(duì)從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)的納稅人；從事代理業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、租賃業(yè)的納稅人；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷(xiāo)售建筑物和其他土地附著物的納稅人，根據(jù)不同的情況確立了相應(yīng)的適用稅率。 •城市維護(hù)建設(shè)稅 1985年2月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》。繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人，以其實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按照納稅人所在地實(shí)行差別稅率。1994年稅制改革以后，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率等方面的規(guī)定沒(méi)有改變。 •對(duì)內(nèi)資企業(yè)征收的所得稅 1984年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)國(guó)營(yíng)企業(yè)所得稅條例（草案）》，規(guī)定國(guó)營(yíng)企業(yè)所得稅的納稅人為實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的國(guó)營(yíng)企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)；1985年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)集體企業(yè)所得稅暫行條例》，規(guī)定集體企業(yè)所得稅的納稅人為獨(dú)立核算的集體企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)；1988年6月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)私營(yíng)企業(yè)所得稅暫行條例》，規(guī)定私營(yíng)企業(yè)所得稅的納稅人為城鄉(xiāng)私營(yíng)企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)。1993年12月，國(guó)務(wù)院將上述3種企業(yè)所得稅與對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)稅后利潤(rùn)征收的調(diào)節(jié)稅合并，發(fā)布《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》。規(guī)定企業(yè)所得稅的納稅人為國(guó)內(nèi)企業(yè)和其他組織，以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)。 •對(duì)外資企業(yè)征收的所得稅 1980年9月，第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅法》。1981年12月，第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)外國(guó)企業(yè)所得稅法》。1991年4月，第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議將上述兩部涉外企業(yè)所得稅法合并為《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》。明確外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅的納稅人為外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)繳稅。外國(guó)企業(yè)沒(méi)有在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，而有來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的利潤(rùn)、租金等所得，或者雖然設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，但是上述所得與其機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的，也應(yīng)當(dāng)繳納所得稅。 •對(duì)個(gè)人征收的所得稅 1980年9月第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》，1986年1月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)個(gè)體工商業(yè)戶(hù)所得稅暫行條例》，1986年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅暫行條例》，1993年10月第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議頒布了《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》，對(duì)個(gè)人所得稅征稅進(jìn)行了相應(yīng)的政策規(guī)定。 •印花稅 1988年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》。明確了印花稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人。應(yīng)納稅憑證包括建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)、建筑安裝工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照等。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅憑證所載金額或者應(yīng)納稅憑證件數(shù)，稅率分為比例稅率和定額稅率兩種。 •建筑稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 1983年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《建筑稅征收暫行辦法》。明確了建筑稅的納稅人為從事自籌資金進(jìn)行基本建設(shè)投資和更新改造投資的單位(不含外資企業(yè))，征稅的資金包括國(guó)家預(yù)算外資金、地方機(jī)動(dòng)財(cái)力、企業(yè)事業(yè)單位的自有資金、銀行貸款和其他自籌資金，以自籌基本建設(shè)的全部投資額和更新改造措施項(xiàng)目中建筑工程投資額為計(jì)稅依據(jù)。1991年4月，國(guó)務(wù)院將建筑稅改為固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，發(fā)布了《中華人民共和國(guó)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》。為了鼓勵(lì)投資，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院的決定，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已經(jīng)從2000年起暫停征收。 •遺產(chǎn)稅 即對(duì)死者留下的遺產(chǎn)征稅。遺產(chǎn)稅有助于加強(qiáng)對(duì)遺產(chǎn)和贈(zèng)予財(cái)產(chǎn)的調(diào)節(jié)，防止貧富差別過(guò)于懸殊。目前，開(kāi)征遺產(chǎn)稅已列入我國(guó)稅制改革的議事日程，擬在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)征遺產(chǎn)稅。 從以上房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的稅制的建立和發(fā)展看來(lái)，稅，從來(lái)都是伴隨著房產(chǎn)的存在而存在的。言而總之，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅制，不外乎涉及土地使用、建設(shè)、企業(yè)所得、轉(zhuǎn)讓交易、出租、物業(yè)管理以及其他關(guān)聯(lián)合約產(chǎn)生的稅收。然而，如此龐大復(fù)雜的稅收結(jié)構(gòu)，自然難免有其弊端所在。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，這些弊端和毛病集中體現(xiàn)在：稅種數(shù)量偏多，設(shè)置又失合理性；稅權(quán)高度集中；部分稅收法規(guī)過(guò)于陳舊；部分稅種的計(jì)稅依據(jù)和稅率存在問(wèn)題；稅負(fù)或偏重或偏輕有失公平等等。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展和相關(guān)業(yè)務(wù)的拓展給房地產(chǎn)稅收帶來(lái)了更多新的問(wèn)題，譬如房地產(chǎn)抵債、回租等涉及的稅收問(wèn)題。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理本身欠規(guī)范，相關(guān)的稅收征管也欠嚴(yán)格，稅收流失的現(xiàn)狀比較嚴(yán)重。 物業(yè)稅開(kāi)征的提出，應(yīng)對(duì)了房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢(shì)。改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，統(tǒng)一開(kāi)征物業(yè)稅，無(wú)庸諱言的，對(duì)地方政府在土地出讓上行為方式的改變、平抑房?jī)r(jià)、改革當(dāng)前不合理的稅費(fèi)以及有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)等諸多方面有著非凡的現(xiàn)實(shí)意義。盡管物業(yè)稅的開(kāi)征將對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生非常影響，但開(kāi)征物業(yè)稅終究是不可逆轉(zhuǎn)的改革潮流，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，也是歷史的必然。 □ 物業(yè)稅發(fā)展探源 一、什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅到底是個(gè)什么稅？這是一個(gè)必須弄明白的問(wèn)題。物業(yè)稅，是我國(guó)香港地區(qū)的稱(chēng)法，國(guó)外又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅。該稅種主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅值隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而增加。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共產(chǎn)品的費(fèi)用。 我國(guó)物業(yè)稅改革的基本框架是：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。 物業(yè)稅的開(kāi)征，最大的影響在于它將對(duì)地方政府、房產(chǎn)消費(fèi)者、投機(jī)需求等經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生相應(yīng)的沖擊性影響。這也就是為什么物業(yè)稅成為全社會(huì)敏感話(huà)題的原因所在。 ⊙ 鏈接：我國(guó)物業(yè)稅議題回顧 2003年 2003年10月，十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”由此，物業(yè)稅一詞進(jìn)入百姓視線(xiàn)并被廣泛關(guān)注和倍受爭(zhēng)論。 2004年 明確從現(xiàn)實(shí)的政策體制和市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，開(kāi)征物業(yè)稅的條件尚未成熟。物業(yè)稅的開(kāi)征很大程度上受制于明晰產(chǎn)權(quán)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整頓評(píng)估中介市場(chǎng)、清理房地產(chǎn)稅費(fèi)、確定調(diào)整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點(diǎn)等多種因素，開(kāi)征周期最短在三四年以后。 2005年 2005年中國(guó)財(cái)稅論壇上，財(cái)政部長(zhǎng)提出“十一五”將大力推進(jìn)稅制改革，完善稅收制度體系，其中一項(xiàng)任務(wù)即是：逐步出臺(tái)消費(fèi)稅和物業(yè)稅。這一任務(wù)明確了物業(yè)稅的開(kāi)征是不可逆轉(zhuǎn)的改革潮流。 2006年 2006年1月18日，國(guó)家稅務(wù)總局官員王力表示，開(kāi)征物業(yè)稅條件尚欠成熟，物業(yè)稅最早“十一五”后期出臺(tái)。這位物業(yè)稅的開(kāi)征周期提供了時(shí)間參考。 2007年 物業(yè)稅開(kāi)征準(zhǔn)備工作步伐加快，爾后，“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市由6個(gè)增加到10個(gè)。物業(yè)稅話(huà)題再度成為學(xué)界、業(yè)界、政府和百姓的話(huà)題。 二、物業(yè)稅國(guó)際觀察 物業(yè)稅（Property Tax）本質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有（不一定是所有）課征的財(cái)產(chǎn)稅，很多國(guó)家把它作為地方稅的主體稅種，因此也是比較成熟的稅種。世界多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都非常重視房地產(chǎn)（物業(yè)）稅費(fèi)制度的建設(shè)，并取得了比較成功的經(jīng)驗(yàn)。 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)的稅制稅種，在稅費(fèi)種類(lèi)繁多、設(shè)置重復(fù)、稅負(fù)有失公允等方面，已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)日益繁榮的房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展了，物業(yè)稅的開(kāi)征議題被提上日程，是稅制改革和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的必然趨勢(shì)。但物業(yè)稅于我國(guó)年輕的房地產(chǎn)業(yè)而言，又是存在有一定難度和障礙的，因此，了解、學(xué)習(xí)和適度借鑒國(guó)外物業(yè)稅稅制的操作模式和成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)建立和完善物業(yè)稅稅制改革有著相應(yīng)的參考作用。 ⊙ 鏈接：國(guó)外物業(yè)稅典型稅制參考 •美國(guó) 美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。全美50個(gè)州除馬里蘭州外，一般均由地方政府征收，但各地方政府的稅率不一樣，平均在1%-3%之間。 美國(guó)二手房交易需繳稅主要體現(xiàn)在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅上。其中交易稅約2%，在交易時(shí)實(shí)現(xiàn)；遺產(chǎn)贈(zèng)予稅只在物業(yè)作為遺產(chǎn)和被贈(zèng)予時(shí)才征收，且限定對(duì)價(jià)值超過(guò)60萬(wàn)美元和每次贈(zèng)送價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元的物業(yè)征收；個(gè)人所得稅則實(shí)行超額累進(jìn)稅率，最低為15%，最高為39.9%，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅。對(duì)于擁有產(chǎn)權(quán)1年的短期炒作買(mǎi)賣(mài)，賣(mài)方收入列為個(gè)人年度總收入，稅收比例可高至33%；而擁有1年以上產(chǎn)權(quán)即視為長(zhǎng)期交易，出賣(mài)時(shí)繳稅約為20%，為防止偷稅漏稅，政府要求房地產(chǎn)代理過(guò)戶(hù)公司在辦理過(guò)戶(hù)時(shí)強(qiáng)制扣繳。 •加拿大 地稅（物業(yè)稅）的地產(chǎn)財(cái)政收入作為加拿大溫哥華的主要財(cái)政收入來(lái)源，約占總財(cái)政收入的58.4%。而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業(yè)的總價(jià)值（土地和房屋）的分別情況而按不同稅率征收，以此抑制貧富差距拉大，并通過(guò)對(duì)貧苦居民的福利補(bǔ)貼來(lái)保持社會(huì)的基本平衡。溫哥華市政府對(duì)物業(yè)管理實(shí)施非常嚴(yán)格的要求，對(duì)房地產(chǎn)每年評(píng)估一次，評(píng)估由政府主持并負(fù)責(zé)評(píng)估費(fèi)用。依據(jù)評(píng)估總價(jià)值征收地稅，根據(jù)不同用途的物業(yè)而征收相應(yīng)的稅負(fù)。對(duì)自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優(yōu)惠30%-50%。除此以外，不僅100%收稅，對(duì)擁有二套住宅的人則以高稅率征收。 •法國(guó) 法國(guó)采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅，在這個(gè)名目下包括三類(lèi)房地產(chǎn)稅，即“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。按規(guī)定，“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”由空地的所有者繳納稅金，征稅依據(jù)是土地的出租價(jià)值，其稅金減免部分是20%；“建成區(qū)土地稅”由建筑物(住宅或其他建筑物)的業(yè)主繳納稅金，征稅依據(jù)是建筑物的出租價(jià)值，其租金減免部分是50%；“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，但沒(méi)有減免部分。在上述三類(lèi)房地產(chǎn)稅中，有兩類(lèi)是由業(yè)主繳納，一類(lèi)由居住者繳納，由業(yè)主繳納的兩類(lèi)考慮了業(yè)主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類(lèi)則沒(méi)有減免。可見(jiàn)對(duì)于出租的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其稅負(fù)是分別由出租方和承租方承擔(dān)的。從其稅收政策中，看不出明顯的鼓勵(lì)或不鼓勵(lì)出租的取向。 •荷蘭 荷蘭的財(cái)產(chǎn)稅屬地方稅收，是地方政府為數(shù)很少的幾個(gè)稅種中最重要的稅種。課稅對(duì)象包括土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和某些動(dòng)產(chǎn)，但主要是房屋，對(duì)許多土地有免稅規(guī)定。房屋價(jià)值由地方政府參照房屋的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估確定，稅率由各地政府自定。荷蘭對(duì)房屋課征的稅收，一種是地方政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。第二種是房屋消費(fèi)稅，對(duì)房屋使用者課征。另外，中央政府征收的凈值稅也包括對(duì)房屋征稅。荷蘭中央政府征收的凈值稅，課稅對(duì)象也包括個(gè)人住宅和營(yíng)業(yè)用房。對(duì)營(yíng)業(yè)用房有減免規(guī)定，在13.1萬(wàn)荷蘭盾以下的房屋全額免稅，超過(guò)13.1萬(wàn)荷蘭盾以上的減征40%的稅款，減免稅額最高不得超過(guò)58萬(wàn)荷蘭盾。對(duì)低收入者以房屋租賃維持生存的都給予減稅照顧。荷蘭對(duì)房屋使用者征收的房屋消費(fèi)稅，納稅人是房屋的消費(fèi)者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)為房屋租金和房屋內(nèi)使用的家具的價(jià)值總和。稅率是比例稅率，按家具和房屋租金分別課以不同稅率。允許從租金中扣除一定數(shù)額，就其余額課稅。 荷蘭的這種稅收制度顯得與眾不同，它的凈值對(duì)營(yíng)業(yè)用房有減免，而對(duì)個(gè)人住宅沒(méi)有。它的房屋消費(fèi)稅甚至是世界上獨(dú)一無(wú)二的，這種稅收政策鼓勵(lì)業(yè)主將住房出租。另外，它還鼓勵(lì)低收入者出租房屋。 •意大利 意大利對(duì)房地產(chǎn)的稅收有：不動(dòng)產(chǎn)稅，按照稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.4-0.7%征繳；房地產(chǎn)投資收益稅，參照該國(guó)公司稅，按扣除合理費(fèi)用后的收益的33%納稅；房地產(chǎn)交易稅，每筆固定額為504歐元，含登記印花費(fèi)、納稅登記印花費(fèi)、按揭貸款印花費(fèi)。變動(dòng)部分為：交易價(jià)格的7-15%繳納登記稅、1%繳納國(guó)稅、2%繳納按揭貸款稅。對(duì)買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)股票的，課以0.14%的交易稅。 •德國(guó) 德國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)稅制有：不動(dòng)產(chǎn)稅，根據(jù)評(píng)估價(jià)值的1-1.5%征收；房地產(chǎn)投資收益稅，參照該國(guó)公司稅，按扣除合理費(fèi)用后收益的25%納稅（含買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)公司的股票）；交易稅，根據(jù)交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的3.5%征收（含買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)公司的股票）。 •比利時(shí) 比利時(shí)相關(guān)房地產(chǎn)稅制有：不動(dòng)產(chǎn)稅，先評(píng)估其名義租賃價(jià)值，再根據(jù)地點(diǎn)每年分別征收名義租金的30-50%；房地產(chǎn)投資收益稅，參照公司稅，按扣除合理費(fèi)用后收益的33.99%納稅，但不含買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)股票；房地產(chǎn)交易稅，按照交易價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值兩者中高者的10%-12.5%納稅，對(duì)買(mǎi)入之后2年內(nèi)交易的，交易稅的36-60%退還，特定情況下的交易之后再轉(zhuǎn)賣(mài)，實(shí)施5%的交易稅，買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)股票不適用此稅，但土地交易仍適用；房地增值稅，對(duì)于3年內(nèi)的新房，按出售價(jià)格的21%繳納增值稅，但從中退還裝修更新成本的增值稅，對(duì)于新房，一般來(lái)說(shuō)，賣(mài)方愿意繳納增值稅而不失交易稅。出租收入不需繳納增值稅。 •中國(guó)香港 在香港，如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅是在每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，若物業(yè)擁有人為法團(tuán)并作出書(shū)面申請(qǐng)，則租金收入可視為公司營(yíng)業(yè)收入，免繳物業(yè)稅而征收利得稅。物業(yè)稅適用稅率為15%。 三、國(guó)外物業(yè)稅經(jīng)驗(yàn)借鑒 1．物業(yè)稅是地方主體稅種和地方財(cái)政收入的主要來(lái)源 綜觀各國(guó)稅制，凡是實(shí)行分稅制的國(guó)家，物業(yè)稅基本上劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種。在美國(guó)，物業(yè)稅從一開(kāi)始就是州和地方政府的稅收，是各地方政府財(cái)政資金的支柱性來(lái)源。一般要占地方財(cái)政收入的50%-80%。其中主要來(lái)源于對(duì)房地產(chǎn)的征稅，約占財(cái)產(chǎn)稅收入的75%，其中來(lái)自于住宅的約占50%，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)約占25%。20世紀(jì)90年代后，美國(guó)州政府稅收逐漸退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域，基本上全部將物業(yè)稅留給地方政府，地方政府財(cái)政收入中約有85%-90%來(lái)自于物業(yè)稅。這樣做將地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)有效地結(jié)合起來(lái)，一方面有利于激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，另一方面有利于擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長(zhǎng)的良性循環(huán)。 2．“寬稅基•少稅種•低稅率”是基本原則 寬稅基是指除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅。如美國(guó)房地產(chǎn)稅的稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。少稅種是指設(shè)置的稅收種類(lèi)相對(duì)較少，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅和稅負(fù)不公平現(xiàn)象的發(fā)生；一方面又可以降低稅收征管成本和提高效率。低稅率即房地產(chǎn)（物業(yè)）稅率一般都較低，如目前美國(guó)各州和地方政府的平均稅率為1%-3%。在加拿大多倫多，2003年物業(yè)稅稅率為1%。 3．物業(yè)稅重視的是對(duì)物業(yè)的持有[保有]環(huán)節(jié) 如美國(guó)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對(duì)較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠。而購(gòu)置后的使用占有者則必須每年繳納房地產(chǎn)稅，且不分對(duì)象實(shí)行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，只是對(duì)住宅實(shí)行各種減免和抵扣。強(qiáng)化在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會(huì)刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和控制頻繁的交易活動(dòng)的發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。 4．優(yōu)惠之后再減免 美國(guó)對(duì)出售自用住房取得的收益給予豁免所得稅，對(duì)低收入者購(gòu)房和租房給予稅收優(yōu)惠政策。對(duì)政府、宗教、教育、慈善等非營(yíng)利性組織的物業(yè)免稅。所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主可享受稅收遞延。英國(guó)的家庭議會(huì)稅其優(yōu)惠主要針對(duì)沒(méi)有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠最高可達(dá)100%。 5．完善的物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系 各國(guó)都成立有財(cái)產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)從事財(cái)產(chǎn)評(píng)估。為了確保及時(shí)準(zhǔn)確地做出評(píng)估，財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都運(yùn)用了衛(wèi)星照相與航空遙感技術(shù)，并與工商注冊(cè)等登記部門(mén)聯(lián)手，加強(qiáng)聯(lián)系和信息控制。評(píng)估局不僅掌握地區(qū)全部的土地房產(chǎn)資料，并且管理全部私人評(píng)估機(jī)構(gòu)，在必要的時(shí)候還可以委托私人評(píng)估機(jī)構(gòu)幫助評(píng)估。在工作和資料掌握上做到細(xì)致周全盡善盡美。美國(guó)各地方政府為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)稅的征收，還建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見(jiàn)的管理方法。卡片上的信息包括所在地、稅號(hào)、財(cái)產(chǎn)類(lèi)別、所有權(quán)的變更情況、估價(jià)的組成和變化情況、建筑的種類(lèi)、土地的類(lèi)別、房屋種類(lèi)和數(shù)量等。而且對(duì)土地、房產(chǎn)的測(cè)繪，評(píng)估資料，各種變更情況，歷年價(jià)值變化，征稅等情況均采用計(jì)算機(jī)管理。 6．以立法保障稅制 澳大利亞地方政府對(duì)物業(yè)征稅有立法權(quán)。英國(guó)的稅收雖然都由中央立法，但地方政府擁有較大的管理權(quán)限，例如確定稅基、明確稅率等。法律也明確規(guī)定了對(duì)爭(zhēng)議的上訴和仲裁辦法。作為當(dāng)事人的評(píng)估局不僅有義務(wù)對(duì)原告提出的問(wèn)題做出詳盡解釋?zhuān)瑫r(shí)必須對(duì)評(píng)估失誤進(jìn)行修正，并將結(jié)果告知稅務(wù)部門(mén)，以便辦理退稅。 [說(shuō)明：本節(jié)由參考整合相關(guān)資料匯編而成] |