| 觀點爭鋒，何去何從？ |
| [編者按] 繼物權法之后，物業(yè)稅又成攪動民眾的話題。物業(yè)稅作為一項不曾有過的關乎不動產(chǎn)財產(chǎn)的稅種，于國人來說是陌生的，甚至是神秘的。從我國開征物業(yè)稅的提出至今，在物業(yè)稅立法、評估、試點、開征周期等問題上的質(zhì)疑和爭論一度風生水起，各種觀點層出不窮，各執(zhí)一詞，甚而針鋒相對莫衷一是。然而，仁者見仁，智者見智，關乎物業(yè)稅要點問題的爭論，結果如何仍然需要時間和實踐去檢驗。物業(yè)稅，是新一輪宏觀調(diào)控的重要手段？還是稅制改革的陣痛？它是否將改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)營運格局？抑或是否能擔待平衡貧富差距的杠桿？爭鋒的當下，物業(yè)稅意欲何為又將何去何從，本刊從諸多“焦點問題”中甄選出典型核心問題和主流觀點予以解讀、剖析，以期從中去認識它、了解它，從物業(yè)稅的方方面面來為之正本清源，以正視聽。 □ 焦點之一：房價的“滅火器”還是“助燃劑”？ 物業(yè)稅之于房價，“滅火器”還是“助燃劑”？這或許只能是一種推斷和猜測。畢竟，影響不能取代市場規(guī)律，也不構成直接因果關聯(lián)。實踐是檢驗真理的唯一標準，同時也是甄別謬論的有效途徑。 物業(yè)稅作為關系到國家稅制改革和財政體系進步完善的大事，也一度被當作是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重量級后備“武器”。而對于物業(yè)稅能否影響房價這一問題的關注，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外最寬泛和最熱門的猜想。物業(yè)稅開征能否影響房價？如果有影響，是“滅火器”還是“助燃劑”？關于物業(yè)稅與房價的關系問題，恐怕是物業(yè)稅開征話題引發(fā)爭論最多也最為激烈的問題。 房價“跌漲說”之爭 公說公有理，婆說婆有理。總結坊間對于物業(yè)稅與房價的關系問題，觀點有三： 其一，物業(yè)稅與房價的跌漲沒有必然關聯(lián)，更不能左右房價。理由是稅收起到的是社會財富再分配的調(diào)整作用，它本身沒有抑制物業(yè)市場價格的功能，房價的跌漲仍然主要受市場供求關系決定； 其二，物業(yè)稅的長效機制可以使房價下降。理由是：一個公平公正的物業(yè)稅體系可以加大物業(yè)在持有環(huán)節(jié)的成本，從而把投資/投機性需求壓縮到最低，進而使投資性住房和普通住房需求基本趨向平衡。從長效看，物業(yè)稅能夠平緩或解決結構性矛盾，是有利于房價下降到理性層面的； 其三，開征物業(yè)稅，難按房價“牛頭”。稅收作為平衡經(jīng)濟的杠桿，其作用不是萬能的，利用稅收手段把房價降下來恐怕預期過高。因為只要房地產(chǎn)行業(yè)的供求關系不合理，供應結構失衡，利益使然，增加的相關稅負最終會轉嫁到房價中由消費者承擔。因此，對于通過稅收的方式恐怕難以按下房價“牛頭”，相反，甚至有可能導致房價上漲。 至此，物業(yè)稅與房價關系問題的實質(zhì)在于物業(yè)稅對房價的影響到底有多大的問題，而不是對房價的跌漲起作用的問題。物業(yè)稅對房價的影響固然存在，但不能根本改變或左右房價。物業(yè)稅開征對房價影響“跌漲說”，或許只能算是一種推斷與猜想。未來到底如何，尚拭目以待。 看物業(yè)稅如何作用于房價 物業(yè)稅作為一種稅制改革，就是將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并，轉化為在房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費，實現(xiàn)稅不重征的設想。物業(yè)稅開征改變的是目前對房地產(chǎn)項目實行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復課稅的現(xiàn)狀，把現(xiàn)行房地產(chǎn)運行過程中具有稅收性質(zhì)的政府行政收費并入物業(yè)稅“遺產(chǎn)與贈予”稅目。另外，將契稅并入印花稅，以簡便稅制，降低不動產(chǎn)交易成本，同時針對土地增值稅存在的邊際稅率過高問題，取消60%檔稅率，保留其余三檔稅率。在具體實施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場平均價格為基本計稅依據(jù)，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據(jù)；鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，國家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%—3%的幅度稅率，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應稅房地產(chǎn)的位置和用途，確定具體的適用稅率。 開征物業(yè)稅未必會導致房價的上升或下跌，或者說對房價的影響沒有直接的因果關聯(lián)。房地產(chǎn)價格受宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟兩方面因素影響。從微觀看，房價的變化取決于供求關系的變化，從宏觀看，房價仍然受到稅收調(diào)節(jié)的影響。推出物業(yè)稅對房價影響到底幾何，應該取決于市場結構。在市場壟斷程度很高的情況下推出物業(yè)稅，開發(fā)商在市場力量的影響下，可能會提高房價。壟斷程度越高，將物業(yè)稅轉移到房價中的程度越高。市場的競爭程度越高，開發(fā)商將物業(yè)稅轉移到房價的程度則越低。在房價真正反映成本的前提下，成本提高就會帶來房價的上升。如果房價沒有反映真實成本，則不會帶來房價的上升。 物業(yè)稅或將平抑房價 物業(yè)稅對房價的影響，絕不是通過簡單的計算公式甚至憑邏輯推斷可以得出的。開征物業(yè)稅，最重要的目的是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費者節(jié)約和理性消費，進而抑制對房地產(chǎn)的投機行為。這才是物業(yè)稅最重要的功能。這也符合稅制作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟平衡的“杠桿作用”所在。 物業(yè)稅與房價跌漲之爭，一直伴隨著物業(yè)稅話題而始終存在并可能還將繼續(xù)下去。也許，與其說物業(yè)稅PK房價，不如說是投機需求與理性消費的市場博弈。不可否認的是，物業(yè)稅的這一分期征收的轉換特征，不但能夠減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，均衡稅負，而且還能降低消費者購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力。 盡管如此，物業(yè)稅開征對房價跌漲的影響何去何從，仍然需要由市場來驗證和厘定。畢竟，影響價格的因素太多，況且現(xiàn)行房價是否真實體現(xiàn)房產(chǎn)價值也尚存疑問。實踐是檢驗真理的唯一標準，同時也是甄別謬論的有效方法。 □ 焦點之二：物業(yè)稅開征，禍耶？福耶？ 物業(yè)稅開征，禍耶？福耶？這或許只是一個偽問題。物業(yè)稅作為稅制改革，只是對現(xiàn)行稅制進行優(yōu)化整合和改進完善，“改革”不是“革命”，物業(yè)稅需要完成的重要任務之一，就是尋找一個趨近完美的調(diào)整市場各方利益的“平衡點”。 “物業(yè)稅”成為當下被頻頻提及的“熱詞”，可追溯到2003年十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》。《決定》指出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。”一石激起千層浪，物業(yè)稅一夜之間成為民眾關注和議論的焦點，被理論界、實業(yè)界、地方政府和百姓廣泛討論并倍受爭議，有關物業(yè)稅的每一則消息也都會引發(fā)市場各方的激辯。 禍福之說是偽問題 物業(yè)稅開征，禍耶？福耶？太多的焦慮、擔心、質(zhì)疑以及爭論無時無刻不牽動著億萬人的心。政府如是，開發(fā)商如是，百姓更如是。物業(yè)稅開征話題對全社會影響之一斑，由此可見深廣。毋庸置疑，物業(yè)稅作為稅制改革的重要內(nèi)容，開征是必然的，只是在具體操作技術層面尚須假以時日。誠然，物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場主體各方而言，不是“救命稻草”或“殺手锏”，它只作為一種更為科學和合理的稅制而存在。起到的也是調(diào)節(jié)經(jīng)濟平衡的“杠桿”作用，借稅收手段調(diào)整貧富差距進而調(diào)整社會公平。或許，從本質(zhì)上去解讀物業(yè)稅的功能作用和意義，從物業(yè)稅立法基礎層面上來看待物業(yè)稅，能更好的為物業(yè)稅正本清源以明視聽。 物業(yè)稅的立法和開征，和其他任何法律、制度的建立、實施一樣，都需要一個合乎情理和法理基礎的前提與條件。物業(yè)稅作為重要的稅制改革，也必有其前提條件，但“改革”不是“革命”，改革更在乎修正、改進和優(yōu)化，而不是推翻重來。物業(yè)稅最終要在給地方財政作出貢獻的同時，還要盡量多地為社會公眾帶來利好，也要盡可能地保障普通市民尤其是城市中低收入群體實現(xiàn)“居者有其屋”的生活夢想。即有效抑制不合理、不適當?shù)耐稒C性住房消費行為，較好地調(diào)節(jié)貧富不均體現(xiàn)社會公平，從而使物業(yè)稅起到其存在的價值所在。物業(yè)稅作為稅制改革的主要內(nèi)容，并不為房價而來，因此對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果尚不能確定，但是對于我國經(jīng)濟保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展一定是有益的。 物業(yè)稅開征，禍耶？福耶？這或許只是一個偽問題。 尋求“平衡”之道 曾任美國首席大法官的約翰•馬歇爾說：“征稅的權力事關毀滅的權力。”公共政策的公正、透明和公開是其生命。因此，與千家萬戶億萬民眾之切身利益緊密相關的物業(yè)稅，首先應該要充分從國情出發(fā)，廣泛地立足于民意。在進行深入、詳盡、客觀地取得民意調(diào)研之后，才可以制定相應實施細則。一個缺乏民意基礎和脫離國情的制度政策，終歸是一個不科學的政策。職能部門要利用媒體為宣傳介質(zhì)，向全社會大范圍、長時間宣傳物業(yè)稅相關知識，使更多的民眾對物業(yè)稅有一個基本的認識，再廣泛征求社會各界尤其是普通百姓對物業(yè)稅的意見，經(jīng)典型地區(qū)試點并取得經(jīng)驗修正后再全面推廣，這也許是較為符合現(xiàn)實國情與立足民意的方法。物業(yè)稅開征，最重要的就是實施調(diào)整功能，體現(xiàn)社會公平原則，不能因物業(yè)稅而“誤傷”了大多數(shù)普通老百姓的利益。 要做到這一點，當然不僅僅是立足國情和民意能解決問題的，更重要的也最困難的還有征管技術上的問題。物業(yè)稅改革，意味著物業(yè)稅并不是一個革命性的、嶄新的稅種。“改革”不是“革命”，只是對現(xiàn)行稅制進行優(yōu)化整合和改進完善。2003年10月，在中共十六屆三中全會的公報中關于物業(yè)稅時指出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。”開征物業(yè)稅的同時，要相應取消有關收費。也就是說，物業(yè)稅和現(xiàn)行的某些稅費，是有關系的。因此，物業(yè)稅開征應該做到脈絡清晰，新老劃斷，讓納稅人明白整合、新增和取消了哪些稅收，以不增加普通百姓稅負和明明白白納稅，才是物業(yè)稅的正本清源之道。 概而述之，開征物業(yè)稅在各種稅、費和地租（土地出讓金）之間，尋找一個趨近完美的“平衡點”避免重復征稅，是物業(yè)稅需要完成的一個非常重要的任務。在這個“平衡點”建立之后，還得區(qū)分對待，畢竟物業(yè)稅鎖定的對象不應是占大多數(shù)的中低收入階層，而應該是擁有多套房屋以及囤積房源伺機謀取高額利潤的投機型消費者。唯其如此，物業(yè)稅在給地方財政作出貢獻的同時，才有可能給更多的社會公眾帶來更寬泛的利好，才有可能在保障普通市民尤其是城市中低收入人群有房住的同時，又能有效抑制投機性住房消費行為，從而使物業(yè)稅起到其存在的價值所在。 □ 焦點之三：土地出讓金，物業(yè)稅不能承受之重？ 物業(yè)稅可否取代土地出讓金？地租、稅、費在理論和實踐上的不同基礎、依據(jù)和作用，決定了開征物業(yè)稅不能也不應當取消出讓金。相反，物業(yè)稅對土地市場交易提出了更公開、公平和公正，價格更明確的要求。 一直以來，“土地出讓金由一次性征收改為從物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來房價下降”的說法在社會上流傳甚廣，并一度讓公眾對房價下降充滿期待。但從最近的一些消息來看，事實并非如此。財政部、國家稅務總局和國土資源部官員以及部分權威經(jīng)濟學人士，均不約而同對此作出了澄清和分析、解讀——結果告訴我們：開征物業(yè)稅不會取消土地出讓金。土地出讓金納入物業(yè)稅一并征收，沒有可行性，以稅代租（地租，即土地出讓金），當成為物業(yè)稅不能承受之重。 “以稅代租”的邏輯 始于2003年的新一輪稅制改革，要點是在1994年確立的分稅制框架下，對現(xiàn)行稅制進行有增有減的優(yōu)化調(diào)整。其中一項重要改革，是完善以財產(chǎn)稅為主體的地方稅體系。而出臺對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費進行整合重組的物業(yè)稅，便是出于為地方政府設置主體稅種的一種考慮。 基于大眾對房價下降的美好愿望，“土地出讓金納入物業(yè)稅一并征收，房價因此會大幅下降”的說法被廣泛地傳播并令人充滿期待。不妨來看看這一說法的邏輯：物業(yè)稅是借鑒國外房地產(chǎn)保有稅的做法，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。開征物業(yè)稅后，將把以往一次性交納的相應年限的土地出讓金等相關稅費，改成按年分期收取，即把一次性支出變成在若干年內(nèi)逐年支出。這樣，房價中包含的需一次性繳納的土地出讓金等稅費，就變?yōu)樵诜慨a(chǎn)保有階段逐年繳納。這樣做到好處在于：土地出讓金納入物業(yè)稅逐年繳納，可有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短期行為，減少對土地的濫用，同時可為地方政府提供更穩(wěn)定、有持續(xù)性的財政來源；開征物業(yè)稅所引起的一次性房價降低，有利于中低收入消費者購房；物業(yè)稅將消費者的支付從很高的一次性支付，變?yōu)檩^低的一次性支付，加上未來的多次較小額支付，也有助于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定等。但“物業(yè)稅出臺后房價會降低”的說法，是基于物業(yè)稅改革初期政府部門的宣傳與說明。而這個宣傳并未強調(diào)出臺物業(yè)稅的最主要的目的——其實是為地方政府設置一個支柱性稅源。 “以稅代租”的做法到底和不合理？有沒有可行性？專家認為，物業(yè)稅和土地出讓金是兩種不同性質(zhì)的事物，不可以混淆租、稅、費三者的作用功能。由物業(yè)稅替代土地出讓金的想法是錯誤的，沒有可操作性。 物業(yè)稅取代土地出讓金利弊反思 專家認為，國家作為土地所有者，把最多70年的土地使用權讓渡給使用者，自然要收取土地出讓金（地租）。因此，土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關系。而物業(yè)稅則是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。土地出讓金由取得土地使用權者支付，物業(yè)稅則由不動產(chǎn)業(yè)主繳納。兩者不僅支付主體不同，資金渠道和流向也不一致，因此難以相互轉化。若取消土地出讓金，國家作為土地所有者在土地一級市場出讓土地將失去依據(jù)，土地則不再存在市場和交易而重回劃撥的歷史。取消土地出讓金真正的最大受益者最后是開發(fā)商，取消土地出讓金只會形成投資門檻降低和開發(fā)成本降低，給予開發(fā)商的是更大的博弈游戲的空間。追求企業(yè)利潤最大化的房地產(chǎn)商，是否會主動將取消土地出讓金帶來的成本下降讓利給購房者？房價是否能夠應聲下降？這個問題不得而知。 如果“以稅代租”，會給消費者又能帶來什么影響呢？很顯然，“買得起供不起”將成為消費者的最大苦衷，從而增加消費者的居住成本和置業(yè)風險。工薪階層購房普遍采取按揭方式，提前消費帶來的供樓負擔和壓力已經(jīng)很大，如果出現(xiàn)樓價和利率的大幅波動，隨時都會出現(xiàn)斷供的危險。物業(yè)稅盡管降低了購房的門檻，卻更加加重供樓和稅負的負擔，難免會造成供不起樓、納不起稅的普遍現(xiàn)象，“以稅代租”除了增加金融和樓市的風險之外，還會給社會帶來不穩(wěn)定因素。 再從政府角度來看“以稅代租”。物業(yè)稅代替土地出讓金，必然會使政府目前的財政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務和建設城市基礎設施的能力受到很大影響。土地出讓收入是地方財政收入的重要組成部分，對拉動地方經(jīng)濟發(fā)展和城市建設起到了非常積極的作用。一旦將土地出讓金以物業(yè)稅的形式分期支付，地方財政收入將會受到很大影響，經(jīng)濟發(fā)展速度也可能因此放緩。對于一個城市而言，地方政府是否愿意承擔和接受這種犧牲尚未可知。 土地出讓市場將更完善 如前所述，土地出讓金納入物業(yè)稅一并征繳的設想既缺乏理論依據(jù)，也缺乏實踐可能，對政府、消費者和開發(fā)商等各方面都沒有益處，故而沒有可行性。地租（土地出讓金）、稅、費在理論和實踐上均有不同的理論基礎、依據(jù)和作用，不能互相替代。開征物業(yè)稅而取消土地出讓金，政府將失去分配土地資源的依據(jù)，如果無償分配土地則土地將不再成為財產(chǎn)，而土地不成為財產(chǎn)，則土地使用者無法將其作為資產(chǎn)轉讓、抵押，必然導致更大的金融風險。如果土地無價，不動產(chǎn)稅計征更無從談起。對消費者的影響則在于加重了供樓和稅負負擔，容易形成“買房容易養(yǎng)房難”的尷尬局面。開發(fā)商方面則遭遇拿地困境或土地被壟斷在少數(shù)人手中，形成被浪費或濫用的局面。 因此，物業(yè)稅和土地出讓金是完全不同的范疇，依據(jù)不同，解決的問題也不同，開征物業(yè)稅并不能也不應當取消出讓金。相反，在開征物業(yè)稅的同時，更要求土地市場充分發(fā)展，交易更加公開、公平和公正，要求土地價格（土地出讓金）更明確。財政部、國土資源部和國家稅務總局的一致看法表明，未來開征物業(yè)稅不會取消土地出讓金，在開征物業(yè)稅的同時，土地出讓金仍應單獨交納。且征收土地出讓金的政策會更加明確，土地出讓金收支管理也會更加得到強化。2006年12月，國務院辦公廳發(fā)布《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，明確了國有土地使用權出讓收入的范圍，要求加強國有土地使用權出讓收入征收管理；將土地出讓收支納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。同時，對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設支出等。 □ 焦點之四：抑制投機需求還是遏制“土地財政”？ 物業(yè)稅對房地產(chǎn)投機性需求的抑制作用顯而易見，而且是從建立長效機制出發(fā)的，而非短視的。對改變地方政府在土地出讓上的行為方式，也將積極作用于地方經(jīng)濟發(fā)展與促進社會和諧。 投機性需求遭遇物業(yè)稅 物業(yè)稅作為針對不動產(chǎn)征收的稅負，征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定的稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。由此可以看出，開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有物業(yè)的成本，對投資意愿與投機性需求的抑制作用較大。物業(yè)稅的出臺，對當下投機性需求旺盛的樓市是有著積極作用的，將標志著我國房地產(chǎn)市場的進一步規(guī)范。 從我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制來看，各環(huán)節(jié)的稅種并不在少數(shù)，有土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市建設維護稅、營業(yè)稅等數(shù)十種。但在這些稅種中，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種相對較少。而物業(yè)稅屬于保有環(huán)節(jié)的稅種，一方面物業(yè)稅開征可以對房地產(chǎn)領域的稅收起到調(diào)節(jié)分配的作用，降低房地產(chǎn)市場的投資風險。另一方面，開征物業(yè)稅有利于解決房地產(chǎn)市場的虛假需求。房地產(chǎn)交易市場的虛假需求一定程度上刺激了房產(chǎn)交易價格的非理性上漲，其中一個原因在于現(xiàn)行稅制存在房地產(chǎn)保有階段課稅少、負擔輕的特點，使房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的增值部分全部流入房產(chǎn)保有者手中，極易導致投機炒作行為的發(fā)生。開征物業(yè)稅后，投資者在沒有轉讓前每年必須承擔物業(yè)稅，增加了房產(chǎn)保有階段的負擔。對于以投機為購房目的的投資者來說，持有成本較大增加，利潤空間減少，必然使之謹慎進入房地產(chǎn)投資市場。國家推出物業(yè)稅，無疑是希望借此起到穩(wěn)定房價、限制房產(chǎn)投機、調(diào)節(jié)貧富差距等調(diào)整經(jīng)濟平衡的“杠桿”作用。 從目前房地產(chǎn)市場來看，房價高企的動力在于投資性購房需求過于旺盛，即供求關系的結構性矛盾。近年來，國家宏觀調(diào)控在加大中低價位、中小套型住房供應的同時，更多著眼于控制和抑制投機性需求。提高住房首付款比例、調(diào)高第二套或以上住房的房貸利率等政策，影響最大的就是投資性購房需求。但這些調(diào)控政策主要還是集中在打擊短期投資行為上，而物業(yè)稅開征，則加強了對物業(yè)持有環(huán)節(jié)的稅負，從而從長遠上進一步加強了對房地產(chǎn)投機需求的抑制。 地方政府工作重心與行為方式的變化 不可否認，土地作為地方政府手中最大的可以自由支配的經(jīng)濟資源，成為政府財政支出的重要保障，“土地財政”作為一種新型的政府運行模式近年在全國得以廣泛開展。與稅制改革前地方政府的財政收入來源主要是稅收相比，隨著稅制改革的深化，稅收在地方政府收入中的比重日趨下降。當下“土地財政”及其帶來的效應已經(jīng)被推崇到了“城市經(jīng)營”的經(jīng)驗模式高度。地方政府的財權事權不對等是“土地財政”形成的關鍵原因，追求商業(yè)用地價值最大化不可避免地成為地方政府的自然邏輯。 在物業(yè)稅的諸多話題中，土地出讓問題是關聯(lián)地方政府的主要話題之一。有觀點認為：物業(yè)稅開征，有望取消土地出讓金，以土地年租制代替批租制，將有效遏制地方政府“土地財政”的短期行為。 然而，在短期看來，地批得越快，地方經(jīng)濟就發(fā)展得越快。但這種急功近利的做法實際上是飲鴆止渴，其結果自然是土地失控、金融風險急劇攀升。地方政府的“土地財政”政策實現(xiàn)了自身利益最大化，同時也產(chǎn)生了相應的外部負面效應，即降低居民福利和失地農(nóng)民問題越來越影響經(jīng)濟社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟社會的長遠發(fā)展。 目前我國實行的是土地批租制，國家享有土地的所有權，政府一次性出讓若干年的土地使用權后，并一次性收取出讓期內(nèi)各個年度地租的貼現(xiàn)值總和（土地出讓金）。批租制的好處在于地方政府可以一次性收齊土地出讓金，投入到城市基礎建設中去。但是也存在著一定弊端，一次收齊地租在一定程度上導致了土地的價格過高，從而助長了房價的上漲，此外，還容易造成地方財稅收入的不平衡。土地年租制與土地批租制相比較，主要區(qū)別體現(xiàn)在兩個方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內(nèi)的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金。二是每年調(diào)租，土地年租制按年收取的租金不是固定不變的，而是每年調(diào)整土地的租值，這樣政府還可以享受土地的增值收益，也利于租賃者隨時調(diào)整投資方案，避免出現(xiàn)閑棄土地。物業(yè)稅的開征，將改變以往一次性付清土地出讓金行為，而改成按年分期上繳，即以土地年租制代替批租制。這樣一來，不僅政府可以從中獲得可觀的土地增值收益，同時以稅收的形式將稅款直接納入國庫，地方政府的批地沖動將會得到相應的遏制。事實上，在物業(yè)稅開征后，政府每年通過物業(yè)稅獲得土地收益，土地出讓金也就名存實亡了。 綜上所述，物業(yè)稅開征，對抑制房地產(chǎn)投機性需求和遏制地方政府“土地財政”都是起積極作用的。對抑制投機性消費需求的意義甚至是著眼長遠的，而非短視的。對地方“土地財政”的遏制，也對地方經(jīng)濟發(fā)展和社會和諧起穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展起著不可忽視的積極作用。 □ 焦點之五：動搖市場基礎還是規(guī)范樓市？ 物業(yè)稅開征所要解決的問題，無不觸及房地產(chǎn)業(yè)核心。物業(yè)稅開征解決這些問題的過程，同時也是規(guī)范新樓市的過程。物業(yè)稅之于樓市的作用在于有破有立，先破后立。 物業(yè)稅開征勢在必然 與物業(yè)稅開征相關聯(lián)且關系重大的方方面面已然很多，物業(yè)稅開征將帶來的影響可謂“牽一發(fā)而動全身”。從眾多受影響的方面來看，物業(yè)稅改革作為稅制改革，除了對普通百姓的投資置業(yè)甚至日常生活產(chǎn)生影響之外，對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行市場基礎和未來發(fā)展格局產(chǎn)生的震蕩，恐怕也不在其次。物業(yè)稅給房地產(chǎn)市場帶來的影響和變革是無法避免的，動搖市場基礎還是規(guī)范樓市？混亂終結還是瘋狂開端？又是一個眾說紛紜，莫衷一是的焦點問題。但不可否認的是，物業(yè)稅作為一個房地產(chǎn)市場變革的信號，對產(chǎn)業(yè)和市場的影響是必然的，也是巨大的。 很顯然，物業(yè)稅是針對房地產(chǎn)行業(yè)的一項稅負，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、健康和持續(xù)發(fā)展是國民經(jīng)濟獲得良性發(fā)展的重要條件。因此，對房地產(chǎn)業(yè)實施有效的調(diào)控具有必要性和重要性。此外，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟中各種因素的變化也使物業(yè)稅的出臺成為一種必然。而當前我國房地產(chǎn)市場存在稅費繁雜，費多稅少等不合理的現(xiàn)象和房地產(chǎn)流通、保有環(huán)節(jié)稅負不均衡，房地產(chǎn)的稅費集中在流通交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)成本低，不利于發(fā)揮稅收對市場的調(diào)控作用等問題的存在，也是開征物業(yè)稅的客觀要求。 破與立存在的問題 物業(yè)稅開征，是動搖房地產(chǎn)市場基礎還是規(guī)范樓市？筆者認為，這一爭議的實質(zhì)其實就是物業(yè)稅開征對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用分析。物業(yè)稅加強對物業(yè)持有環(huán)節(jié)課稅，按照“誰占有誰付出代價”而且過分占有應該付出懲罰性代價的道理，將有助于調(diào)整市場供應結構。開征物業(yè)稅可以讓房屋回歸到滿足自住、保障基本消費的功能上來，對于遏制炒房、非居住需要的投資性投機性需求起較大的作用。從這一點上可以明顯看出了政府將繼續(xù)加強房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的信號。開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；還將使政府有了穩(wěn)定的稅源，避免“土地財政”。因此，物業(yè)稅是作為不同于當前多從外部用力的調(diào)控政策，而是作為內(nèi)在的“穩(wěn)定劑”來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的。 筆者認為，物業(yè)稅開征可能從根本上動搖現(xiàn)有房地產(chǎn)市場基礎，進而改變整個房地產(chǎn)市場格局并推進新的規(guī)范市場的建立。物業(yè)稅更有可能從“有破有立，先破后立”中去規(guī)范市場。而在這“破與立”的過程中，尚需解決好幾個方面的問題： 其一，與現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制的矛盾。如果按現(xiàn)在的思路實施物業(yè)稅，開發(fā)的門檻降低必然導致更多企業(yè)入市，如何監(jiān)管這些企業(yè)和如何維持目前已經(jīng)建立的較為成熟的房地產(chǎn)市場？這是問題的一個方面。再者，拿地成本大大降低，土地市場如何出讓土地，是繼續(xù)采用拍賣制還是制定新的土地出讓方式？ 其二，二元稅制和二元價格體制的矛盾。由于之前對于土地一直實行的是批租制，而由此產(chǎn)生的一系列收費都是建立在批租制的基礎上的，對于這部分不動產(chǎn)，直接收取物業(yè)稅是不可能的，此時的二元稅制就不可避免了。新的稅制下的不動產(chǎn)運營模式和老的稅制下的不動產(chǎn)運營模式會有差別，如何使得兩種稅制下的運營模式盡可能減少沖突，將是物業(yè)稅改革過程中要解決的一個重要問題。 其三，物業(yè)稅改革還面臨不同房產(chǎn)如何計稅的問題。既有普通商品房，也有少量公房，既有經(jīng)濟適用住房，還有安置房和合作建房等等，對于不同類型房產(chǎn)的計稅標準的制定，也是物業(yè)稅改革不容規(guī)避的問題。 其四，地方政府財政收入的問題。物業(yè)稅開征，城市政府立刻失去了很大一部分由“土地財政”帶來的財政收入來源，財政收入降低，市政配套建設問題就會凸現(xiàn)。市政工程建設將成為地方政府的又一新難題。因此，物業(yè)稅開征不可以不考慮新稅制與地方政府在利益上的矛盾與沖突。 從以上物業(yè)稅開征面臨的需要解決的問題可以看出，這些問題無疑都是觸及房地產(chǎn)業(yè)的核心問題，而這些問題的解決過程，同時也是新的規(guī)范市場建立的過程，誰又能否認物業(yè)稅開征一方面動搖了市場基礎，另一方面又規(guī)范了樓市新秩序呢？ |