| 物業稅開征，漸行漸近？ |
| [編者按] 目前的事實是：物業稅開征話題已經被推至稅制改革和房地產調控的風口浪尖。物業稅開征，到底需要什么樣的前提和條件？物業稅開征面臨哪些需要解決的實際問題？什么時候開征？怎樣征？征收標準是什么？太多的疑問縈繞著人們。而“空轉”試點方案的啟用和試點城市的增加，再一次標示著物業稅開征的腳步漸行漸近。 2007年10 月中旬，國家稅務總局召開的“前三季度稅收情況新聞發布會”一度引起市場與民眾的關注，國家稅務總局地方稅司副巡視員曹聰在會上表示，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作，國家稅務總局和財政部已于近日批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業稅“空轉”運行。同時曹聰又表示：“一個稅制設計成熟的稅種如若出臺，在立法上都需要兩年的時間。目前物業稅的設計還不夠完善，而且還沒有相關的立法動作，近期難以出臺。”國家稅務總局新聞負責人馬方明也表明：物業稅征收尚無明確的時間表，開征周期尚未有定論。 盡管如此，物業稅開征話題已經深入民間，甚或樓市也已經因此而產生了些許微妙變化。物業稅開征是必然的，但面臨的問題也是需要解決的現實。本文將從物業稅開征的條件、存在的問題、征收標準、開征周期和物業稅開征之后的影響等諸多方面，來對物業稅作些許理性現實的分析和猜想。 □物業稅開征，問題很嚴重？ 從立法及技術層面看物業稅 任何制度和法律的建立，都有其建立的體制基礎和立法前提，也必須有具體可行的實施操作標準及依據。作為基本國策與關系到國家民生的物業稅，還更應該符合廣大民眾的利益，并對整個社會經濟和政治局面起促進、穩定的積極作用。開征物業稅的一個重要目的就是調整社會公平，而不是造成新的社會負擔。否則，只能影響政府的政策公信力和政策目標的實現，導致引起新的社會矛盾。維持和諧穩定、安定團結、民富國強的社會，是一切政策的本源和目的。 然而，雖然物業稅的推出代表了稅制改革的方向和趨勢，財政部和國家稅務總局官員也在不同場合多次談到在“十一五”期間要盡快推出物業稅，但是，物業稅的推行涉及部門和階層非常寬泛、利益關系也比較復雜，協調和平衡尚存困難。再者，物業稅開征對信用體系和征管技術的要求和難度也是較高的，還需要建立一個非常強大的技術平臺來支持運轉。 顯然，物業稅在土地產權制度的矛盾、價值評估體系的征管技術難題以及因房價波動所引起稅負的不確定性帶來恐慌等問題上，都需要面對不可觸摸的痛點。如何有效解決這些問題，將關系到物業稅合法立法、有效執行和平穩過渡。 清晰土地所有產權下的物業稅 從土地產權制度來看，土地國有的所有制體系，是物業稅不可逾越的所有制障礙。從物業稅開征環境來看，物業稅作為一種財產稅，它首先要求產權清晰。即只有當私人所有的不動產達到相當數量而且私有產權足夠清晰的時候，才具備了開征物業稅的基礎條件。盡管《中華人民共和國物權法》已經明晰了私有產權關系，一定程度上為物業稅的計稅基礎提供了法律依據。但不可否認的是，目前我國的物權法規和土地所有制仍然存在有不合理和欠完善的地方。我國的土地供應制度主要表現為土地所有權歸國家所有。憲法賦予國家無償擁有土地所有權的權力，而企業和個人只能擁有土地使用權。 在現行土地所有制前提下，物業稅實際上缺少了最基礎的一環。由于土地所有權實質性的缺位，實際上政府仍然擁有主宰和處置土地的權力。在市場經濟的原則和條件下，私人財產所有權包括土地的所有權都是不可侵犯的。盡管保護私有財產已經寫入憲法，但這些私有財產并不包括土地所有權，只包括一般財產和土地使用權。 如果私有產權不能完全確立，那么“官商一體”的情況就不可避免。在現有體制下，政府同時兼有管理土地職能和土地供應商職能。政府既是規則的制定者，又是土地和物業稅政策的直接受益者。這種官商一體化機制，則有利于權力尋租。再者，就房屋本身而言，隨著時代的久遠而逐年折舊，真正升值的是房屋下的土地。對土地不具有所有權而只有70年使用權的業主卻要為將來不屬于自己的財產而每年繳稅，而且稅負還將隨著土地價格的上升而不斷增加，業主對土地的使用權卻是隨著批租到期的臨近貶值。這是與物業稅的本意相矛盾的。而且，從物業稅針對土地增值征稅來看，業主對土地不擁有所有權，征稅的對象也似乎不應該是業主。 因此有觀點認為，恐怕只有賦予企業和公民擁有土地的權利，才能從根本上解決土地供應制度上存在的問題，逐步實現土地供應的真正意義上的市場化機制。但私人土地所有權問題，是與憲法及物權法中土地國有原則相悖的。這種不完全所有權現象的存在，將使得物業稅變得不牢靠。 從立法技術看物業稅 其次，從技術角度來看，物業稅尚需解決征收難題。作為計稅依據的房產市場價值評估的不確定因素是這一難題的根源。如何準確合理地評估不斷變化的土地和房屋價值以確定物業稅應納稅額？不同類型房產的價值如何處理？對不同用途的房產如何制定適用稅率？這三個不確定因素很大程度上決定了物業稅技術層面上的操作難度。 一方面，從物業價值評估體系來看，對評估機構的信用水平、準確性和權威性要求顯而易見。有權威的、令人信服的物業價值評估體系的缺失，使價值評估面臨空白，即算有，巨大評估費用也是需要考慮的問題。因此，建立這一體系的難度和規模可想而知。另一方面，我國目前的住宅建設形式很多，有商品房、經濟適用住房、房改房、集資建房、合作建房等等，土地使用形式的多樣化，直接導致房地產價值總量存在巨大差異，要處理好不同類型的房產價值，似乎也不是簡單輕松的事。再者，對于不同用途的房產在適用稅率上應該差別對待，但是如何有效甄別自住住房、出租房和商業用房等的真實用途，也需要相應的方法和手段去厘清事實，獲得真相需要手段還得付出代價。 物業稅應考慮社會和諧 及時有效地消除由房價波動所引起稅負的不確定性給民眾帶來的政策恐慌，是物業稅開征的另一個迫切需要解決的問題。房屋所在地段升值帶來的更多的物業稅，可能使部分沒有穩定收入的業主繳不起稅，甚至住不起房子。對于普通百姓來說，如果無法確定未來要支付的稅負的多寡，就會非常不安，也因此而給社會帶來很多不穩定因素，對社會的和諧穩定產生不利影響。所以，任何好的改革措施不僅要能帶來長遠的經濟效益和社會效益，還要盡可能地減少和消除由此帶來的震蕩和陣痛。 因此，物業稅開征，更應該從國情出發，立足民意，要充分考慮開征的時機和條件是否成熟，還要充分考慮市場和消費者的接受程度，聽取各種不同的意見和建議，集思廣益，不要對房地產行業的發展和百姓的日常生活造成不必要的沖擊和影響。 □不可離棄的現實土壤 目前以流轉稅和所得稅為主體的稅收結構，已經在很多方面顯現出了對經濟發展的不適應，而且各個稅種在征收管理上也存在著相應的不規范之處。針對稅制不完善，尤其是財產稅不完善的情況，結合國情，開征物業稅成為必然。物業稅開征，有益于增加地方收入和完善我國稅制；也可以緩解收入分配上的差距；還能規范房地產稅費，取消不合理的、征收有重復的稅費，這對規范我國房地產市場有一定的作用。但物業稅開征，同時也有著不可離棄的現實土壤，物業稅開征，必須具備以下相應的充要條件。 明確征收物業稅的目標 為什么要征收物業稅？征收物業稅的目的在哪里？這是物業稅開征的首先要明確的政策目標。開征物業稅在具體操作層面上涉及到的利益主體非常廣泛，包括廣大的工薪階層、富裕群體、以及房地產開發商和投資商等。物業稅改革如果是為了加強對房產保有環節征稅，尤其是加強對居民自住性房產的調節，那么改革的主體就會集中在工薪階層這一普遍層面上。但是對于這部分中低收入群體而言，所擁有的房產原本就來之不易，而房價上漲過快，更多的居民都是以貸款方式購買房產，他們除了要繳納物業費和銀行按揭，還要繳納物業稅，只能加重賦稅負擔，出于這種目的物業稅改革其可行性可能就難免會受到挑戰。而把開征物業稅的目的確定為抑制房地產炒作、投機和縮短貧富差距，那么物業稅改革涉及的主要利益主體就是房地產投機商、炒房者和擁有多處房產的富裕階層，出于這種目的的改革則可能符合大多數人的利益。如果是為了簡化稅制，規范目前繁雜的房地產稅費體系，從而降低稅收征管成本，那么在改革時機不成熟的情況下，則可以通過其他操作途徑來實現。 征管技術，細節決定成敗 開征物業稅需要一套完整合理的價值評估體系。物業稅首先必須將課稅物折算成以貨幣衡量的貨幣價值，然后才可能按一定的稅率征稅，即首先要對房地產進行評估。合理的進行物業估價是稅務行政上必須解決的重要問題，這就要求必須具備一套科學、完整并且公正的評估制度。另外，即使具備了完善的評估體系，評估費用應該由誰來負擔也是在開征前應該明確的問題。由納稅人自己付費評估然后再向國家交稅，似乎難以操作也不太現實，也不能杜絕舞弊虛報的行為導致稅基流失等現象發生。如果由政府承擔，改革所涉及的房地產范圍很廣，規模很大，地方政府財政能否承受這一巨大成本，尚存疑慮。所以評估費用的支付這一具體問題得不到解決，評估工作就難以進行，物業稅制改革無疑將會受到阻礙。 開征之前有必要理清物業稅改革涉及到的房地產多種租、稅、費的關系。租、稅、費都是增加政府財政收入的方式，三者雖然密切相關但有著本質的不同。而且目前我國房地產稅費體系中租稅費混雜的現象十分嚴重，例如城鎮土地使用稅是根據城市規模和土地區位按不同稅率征收的，其目的是調節土地的級差收入，從本質上看應該屬于地租的范疇；土地出讓金是國家作為土地所有者將土地所有權在一定年限內讓于土地使用者而收取的報酬，從本質上來講它是地價的體現，代表的是一種經濟買賣行為。如果將土地出讓金納入物業稅，其代表的則是政府行為，并且將本該一次性支付的地價分別于不同年限征收，不僅從理論上難以說清楚，而且在實際中也不可行。稅、費、租概念的模糊，無助于物業稅改革框架的構建，也會降低稅收征管的嚴肅性和規范性及精準度。因此，理清租、稅、費三者的關系也是尤為重要的。 產權界定之要 清晰界定、理順房地產的各種產權關系，是物業稅開征的另一前提。物業稅是一種財產稅，征收對象是物業所有者，而不是使用者或承租人。這就要求房地產的產權應界定必須明晰。房產物業的種類繁多，商品房、經濟適用房、房改房、集資房、合作建房等多種形式并存，在住房體制改革不完善的情況下，如果開征物業稅，就必須對這些房產的產權關系有清晰的產權界定，這不能不說是一個棘手的問題。而對農村土地的集體所有制性質而言，究竟誰是農村土地的所有權主體至今未有定論，是村委會、村民小組、還是集體經濟組織？說法不一。盡管實行集體土地私有化尚欠現實，但明確它的產權關系仍然是開征物業稅必須解決的當務之急。因此，對房產進行清晰明了的產權界定，是物業稅開征的又一要著。 地方財政過渡 物業稅改革短期內對地方政府財政的沖擊和影響，是物業稅開征必須考慮的影響之一。因為，物業稅意味著政府對土地的管理方式發生變化，即由原來的土地批租制轉向以財產稅為財政杠桿來對土地加以管理的方式。在土地批租制度下，地方政府將一定年限的土地使用權讓于土地使用者，并向其收取土地出讓金，以此能在短時期內得到巨額收益來滿足其財政支出的需要，這就是絕大多數的城鎮基礎設施建設和地方公共服務的資金來源。如果將土地出讓金納入物業稅，并分期繳納，短時期內必將給地方政府的財政收入造成一定的沖擊。而城市化率的不斷提高，地方公共服務也要求得到改善，無疑會給地方政府的財政支出提出了更大的挑戰。而且長久以來的“土地財政”，導致土地利用短期行為十分嚴重，有些地方政府已經嚴重透支了未來的財政收入，土地資源極其有限，而已批項目投資還需要大量后續資金注入。從長期看，物業稅作為財產稅的引入固然可以為地方政府提供更加穩定可靠的收入來源，但短期內能否彌補地方政府的財政赤字也是在進行物業稅改革之前應當充分考慮的事宜，一旦遭遇地方政府的財政尷尬將會難以有效施行。 從以上物業稅開征所應具備的條件可以看出，市場經濟發展固然要求有相應的稅收制度來調節，但如何找到這個調節的“平衡點”尚要從實際出發。這不是“唱衰”，而是作為重要的經濟政策的制定和執行，夢想要照進現實，仍然不可忽視甚至離棄現實的土壤。 □開征物業稅建議參考 物業稅的立法和開征廣泛涉及到廣大百姓及房地產業各市場主體的利益，因此，必然要妥善處理其中的矛盾和問題。從物業稅開征所面臨的困難來看，以下建議將對物業稅開征與立法提供相應參考價值。 首先，物業稅事宜確定為地方稅種。因為物業稅征收對象是“不動產”，在空間上具有地方性，而不動產的貶值、升值與當地經濟社會發展及建設狀況關系緊密，在價值創造上同樣具有地方性。從國際經驗來看，物業稅大多是地方稅。國外物業稅與經濟發展水平也具有較高的相關性。從國內發展趨勢看，我國正處于城市化進程快速發展階段，城市化必然帶來房地產業的發展，這意味著物業稅的稅基在不斷擴大，而房地產成為消費升級的新熱點，這必將推動城市不動產的膨脹和積聚，為物業稅提供源源不斷的稅源。隨著城市化的推進，必將使房地產存量和增量產生不斷的升值效應，從而大大提高物業稅的含金量 一一稅基不變但稅收收入卻不斷增長。相反，廣闊的物業稅收入前景，必將對地方政府產生激勵作用，從而推動城市化的進程、城市基礎設施的建設和發展。因此，應適當下放物業稅的決策和征管權，以充分發揮地方政府組織收入和調節經濟的作用。 其次，國有土地使用權出讓金應該保留。我國的土地制度是實行所有權與使用權相分離，土地使用者有償使用土地的制度。國有土地使用權出讓金是國家作為所有權人應當取得的費用，體現了自愿、公平、等價有償的原則。這與稅收的性質有著本質區別。當前國家把土地作為加強宏觀調控的重要手段之一，如果取消土地有償使用制度，以物業稅取代，不僅缺乏法理基礎，而且使土地的宏觀調控作用難以發揮，可能會造成房地產業相應的混亂，不利于房地產業的健康穩定發展。為了避免地方政府的短期行為，可考慮將土地出讓金從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質更加明確。 第三，物業稅的計稅依據要多樣化。物業稅計稅的對象是土地、土地上的房屋等建筑物或構筑物，其計稅價值，可采用成本法、市場比較法、收益還原法來進行確定。成本法是評估應稅房地產的土地價值和房屋等建筑物扣除折舊后的價值，從而確定物業稅計稅價值的方法。市場比較法是通過收集與分析對比房地產的市場交易價格情況，確定房地產的價格比較基準，調整或修正相關數據，從而確定房地產計稅價值的方法。收益還原法是將計稅房地產的預計未來純收益按一定的方式還原成估價時點的價值，從而確定計稅值的方法。以不同的計稅方法來適用不同的物業，有利于完善計稅依據 第四，關于稅率問題。借鑒國際經驗和做法，作為國家調節貧富差異、引導房地產市場發展的物業稅，稅率不宜過高，應定在一個合理而且業主可以承受的范圍之內。同時，現有購物業已經一次性地在購房款中支付了地價和相關稅費，如果再開征物業稅，則屬于重復收費。因此應充分考慮已購房屋人的利益，宜區別對待新房和舊房并采取不同的稅率和征稅辦法。 最后，相關配套措施不可忽視。從目前我國的現實來看，物業稅開征，將涉及國土、建設、規劃、工商、公安、稅務等多個部門，因而環節多，范圍廣，監管難度大，牽涉社會上各個階層和團體的利益，并且評估體制不夠健全，評估機構缺乏。建議在設計物業稅時借鑒香港的做法，以人為本，完善物業稅征收涉及的評估、減免、暫繳等制度；完善稅收征收監管制度，盡量降低企業運作成本和稅收征管成本和弱化業主持有物業的成本。 □影響力觀察 之一：物業稅VS房產消費模式 誠然，我國近年進行的住房體制改革，為房地產市場帶來了少有的機遇和巨大的市場，房地產業取得了空前的發展。在國民經濟高速增長的終極動力下，經濟增長效應和城市化進程的加速發展，在中長期內創造出了房地產業持續高成長的宏觀經濟條件。而城市化進程取得的顯著成效，從需求和供給兩個方面延長了房地產業的景氣周期，一度使房地產業具備保持高成長性產業的市場條件。城鎮居民購買力的集中釋放，在短時間內促使房地產業空前繁榮。加之住房制度改革取得了突破性進展，改變了以往的實物分配制度，而采取貨幣分配制，個人成為房地產消費和投資的主體，房地產不可避免地成長為新的消費熱點和投資熱點。 物業稅作為對不動產持有（保有）環節施行征稅的稅種，征稅對象是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，應繳納的稅值額度將隨著其市值的升高而增加。開征物業稅直接增加了需求方持有房地產的成本，對投資意愿與投資性需求產生相應的抑制作用。毋庸置疑，物業稅開征，將直接影響房地產消費模式。非理性的投機性消費需求或將止于物業稅？普通自住購房需求者將為物業稅買單？炒房一族遭遇利益終結？如此等等，那么，物業稅究竟對現有房產消費模式作用及影響幾何？ 物業稅山雨欲來，坊間已風生水起。從消費者如何看待和應對物業稅，或許可以看到物業稅即將對現有房產消費方式可能改變些什么。 物業稅之于房產的市場消費，最牽動人心的莫過于房價的跌漲。開征物業稅，理論上最直接的結果便是降低開發成本，進而一定程度上使得房價下降。即物業稅以逐年繳納的辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，使開發成本和房價均相應下降。從理論上說，在購買新房這一環節，消費者至少可降低10%—20%的購房成本，如果這樣，新房的價格有望相應降低。然而，房價的決定因素很多，供求關系也是影響房價的關鍵因素。但不可否認的是，物業稅出臺后，房價必將受到抑制。同樣，不可忽視的是，由于稅種的轉變，購房后的物業稅將比過去的稅負支出有所增加，在降低置業門檻的同時，有可能導致住宅商品房“平買貴用”，也就是說老百姓有可能買房容易養房難。總體來看，物業稅可以使房價趨向穩定，對無房者尚不形成大的影響。 自物業稅被提出以來，購房者對于買賣房屋中存在的費用還是相當關心的，因為由于房價較高，所涉及到的相關費用都是一筆不小的數目。而且，關于起征點的厘定，是否對自住型物業持有人產生稅費負擔，也不可避免地引起一些自住住房業主的擔心。對此，專家認為，物業稅即使征收，也不會采取簡單的“一刀切”的方式。按照目前物業稅試點的思路，主要是針對高檔住房、大戶型住房開展征收物業稅，起點征稅標準定得高一點，稅率定得低一點。因此中檔小戶型有可能免受物業稅的影響，但高端物業、豪宅、大戶型的業主受到的影響就比較明顯。因此，在用房成本上的區別對待，于滿足自住需求購房者來說，一般稅費不會超出承受能力。但猜測終歸是猜測，最終還得看具體的實施方案。 物業稅開征，對消費需求影響最大莫過于投資型需求將受抑制。房子閑著也要負擔稅負，投機炒房或將受抑制。由于銀行存款利息偏低，投資股市則風險偏大，使得房地產成為近年來重要的投資品種。也正是這種旺盛的投資需求，帶來了樓市的結構性矛盾。可以看出，盡管物業稅不為打壓投機需求而來，但對抑制投機需求仍然會帶來好處。物業稅開征，一方面房價下降后，房地產投資利潤空間縮減，炒房風險也將增大。另一方面，初始房價下降后，普通消費者購房能力將增大，可望令投機型需求者知難而退。同時，以“買房出租”作為投資的購房形式也將受到打擊，因為在這種新的稅收制度下，“買房出租”的利潤會大大縮水，進而影響投資型物業的市場前景。 不難看出，物業稅從增加房地產持有成本上對投資性需求產生相應抑制作用與功能，不僅是對房產消費模式趨向合理的改進與厘正，也是物業稅作為平衡經濟的“杠桿”，在調節貧富差距，促進社會公平作用上的體現。 之二：物業稅長效機制與預期 從2003年物業稅的提出和準備工作開始，到今年10月國家稅務總局和財政部近日將“空轉”試點從6個擴大到10個，進而有言論表明試點明年有可能轉入實際運行。近來，增加物業稅“空轉”試點和“空轉”將變“實轉”的消息，不可避免的被人理解為一項房地產業宏觀調控措施。物業稅到底是作為稅制改革還是作為調控措施，也一度為業界、學界所爭論。這中間的矛盾在于，從稅制改革來看，物業稅的出臺應該需要一個審慎而長期的過程；而作為調控措施，則應該盡快出臺。再者，稅制改革的目標是簡化、穩定和完善稅制，而為了調控市場而加稅則會使稅制更復雜而且多變。 不可否認，目前包括土地出讓金、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房地產稅、城市房地產稅、營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、所得稅等以及某些“地方特色”的收費在內的繁多復雜的房地產稅費的現狀，不能不說是造成征收、管理困難的根本原因所在。而從稅制改革要向“寬稅基、少稅種、低稅率”的國際慣例轉變的目標來看，物業稅應該要取代現有的多個稅種和收費項目，而稅收總額不會有太多增加。但抑制和打擊投機性需求的調控目標則要求加稅，其他稅種可能仍然保留，稅制將因此而變得更加復雜。 相反，物業稅如果作為調控措施而來，是不是會影響到稅制的穩定性呢？房地產業處于繁榮階段，為抑制投機而開征物業稅固然有其道理，但如果房地產業轉入蕭條階段，是否又要取消物業稅來刺激投資呢？作為宏觀經濟發展周期性產物的調控措施，是一種短期行為，物業稅若成調控措施，難免落下“短期形勢”的影子進而可能出現由宏觀經濟變化帶來周期性變化，然而，這與稅制改革穩定稅制的目標相去甚遠。 因此，在這一對矛盾的目標中，物業稅應該遵從誰，似乎是個兩難的問題。但稅制改革建立長效機制的意義和影響更為深遠，不應為短期形勢所左右。對于短期形勢，貨幣政策以及加大廉租住房、經濟適用住房建設等政策也許更為有效，稅制改革并不一定將如預期。事實上，開征物業稅對經濟發展的有益方面在于：既有益于增加地方收入和完善稅制；也可以緩解收入分配上的差距；還能規范房地產稅費，取消不合理的、重復的稅費，對規范房地產市場的作用也顯而易見。但物業稅不是萬能的，物業稅的調節作用相對于整個稅收體系和相關政策來說仍然是有限的。完善稅制是一個系統工程，稅收能夠調節經濟，但不是單單一個物業稅就能影響大局的。現實中，稅制的設計要求主體稅和輔助稅種合理搭配，這樣稅負才能分布合理——經濟越發展，稅源越豐厚，財源才能增加。不可能憑借一個稅種的設置而使政府財源迅速增加。而認為物業稅能夠將土地出讓金、房產稅、土地使用稅、印花稅等多個稅種一攬子全用一個稅種來調節的想法，斷然是不現實的。 就當前的房地產稅收重流轉、輕保有，致使投資者占有住房的成本過低而言，物業稅針對保有環節征稅，將增加投資者占有住房的成本，從而減少住房空置率和抑制投機型消費需求。這種理解固然有其道理，但并不完全正確。因為，獲得住房的成本（包括在流轉環節繳納的各項稅費）會轉化為保有住房的成本：如果是自有資金買房，那這筆資金不能再用作其他用途，由此產生的機會成本就是投資者的保有成本；如果是貸款買房，定期支付的本金和利息就是投資者的持有成本。流轉環節的稅收增加，意味著增加了投資者獲得房屋的成本，也同樣會增加投資者的保有成本，物業稅在增加投資者保有成本方面，并沒有起到不同于流轉稅種的特別作用。如果是以加重投機者負擔作為目標，物業稅難免會成為一項普通的加稅措施。這樣的話，也就遠離了物業稅作為“經濟杠桿”的平衡作用以及調節貧富差距和促進社會公平的意義了。事實上，從以往的經驗來看，簡單的加稅對房地產業狀況的改善并未產生實質性影響，房價依然保持快速上漲，重要原因就是投資者順利地將稅收成本轉嫁給了購房者。 因此，在稅收大幅增長，調整稅收結構日趨緊迫的現狀之下，加稅尤須謹慎，更要求通過稅制改革去實現。通過稅制改革，建立長效機制，為完善和優化房地產稅制提供有效前提，才能起到物業稅作為“平衡經濟”的應有作用。開征物業稅不可能解決房地產業的所有問題，一勞永逸是不可能的，只有經過深入、詳細的調研和論證，科學合理地選擇課稅對象并確定合理可行的賦稅水平，才有可能達到一個更趨近于理想的政策預期。 之三：物業稅兵臨城下，漸行漸近？ 最近以來，“空轉”試點的數量擴大和“空轉”將變“實轉”的消息最近傳之甚廣，物業稅真的要來了嗎？而隨后有國家稅務總局相關人士明確表示：物業稅征收尚無明確的時間表，“明年開征”的說法并不屬實。物業稅開征，未來將會怎樣？這是很多人關心的，也是人們在不斷猜測的。讓我們一起來看看物業稅的未來。 物業稅開征是必然趨勢，但關于開征周期卻一直未得到有關方面的示意。物業稅開征是受人口結構、居民收入等因素影響的，房地產需求未來幾年仍將保持旺盛狀態，從短期看，物業稅宜早出臺，通過增加物業保有環節的持有成本將閑置房產擠向市場，增加住房供給，有利于緩解供求矛盾。國家稅務總局副局長王力認為：開征物業稅將給我國房地產業帶來四個變化，一是有利于各類企業公平競爭；二是有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規范的問題；三是按照國際慣例，應該按評估值來征稅，如果按照這種方法，能夠較為客觀地反映房地產的價值和納稅人的承受能力，也有利于解決現行房地產稅收制度存在的計稅依據不合理的問題；四是有利于正確處理稅和費的關系，促進房地產市場的健康發展。 既然物業稅與房地產業淵源頗深，那么物業稅開征到底對房地產業意欲何為這個問題，也一度被廣泛討論。討論爭鋒的焦點集中在“狙殺說”和“規范說”兩種截然對立的立場上。而更多觀點認為，“狙殺說”可能言之過甚，“規范說”可能更接近物業稅政策目標的本源。這是因為：開征物業稅于當下經濟而言，可謂“一發而動全身”，關系到我國城市化發展的大局，影響程度遠不限于某個行業，征收的具體內容和實施將會很謹慎，所以，目前以先試點后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實施是比較符合現實的。而且，鼓勵自住、抑制投資和投機需求，實行差異化稅率，也是物業稅不可離棄的原則和策略，通過稅率高低，實現對住宅消費結構的調控，壓縮投資投機房地產的獲利空間，限制投機性住房需求是必然手段。因此，漸進征收策略，不會對房地產業的景氣周期產生逆轉性終極影響，更不會因此而“狙殺”房地產業，畢竟，稅制改革原本就是要尋找一個“平衡點”，而不是要求得一個終極結果。從這一點來看，物業稅對房地產業的作用于影響仍然積極的。 關于由土地出讓金與物業稅關系問題而引發的地方政府“土地財政”的話題，也一直被眾多觀點所包圍，大張撻伐者有之，全力挺舉者亦有之。終究孰是孰非，也一直沒有定論。但不可否認的是，物業稅對遏制地方政府的批地沖動，顯然是起作用的。物業稅開征，改變的是以往一次性付清土地出讓金的方式，而以每年上繳的方式來分期繳付。政府不僅可以從中獲得相應的土地增值收益，還以稅收的形式將稅款直接納入國庫，地方政府的批地沖動由此得到相應程度的遏制。從這個意義上講，土地出讓金其實已經不是原來意義上的土地出讓金了，以前的土地批租制向土地年租制的轉變，改變了土地出讓金的原有含義。 另外值得一提的是，物業稅開征，一定程度上將挑戰公共政策的公共性和透明度。征收物業稅的前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產稅等與物業稅并存的一次性稅費，否則就屬于雙重征稅，于理于法都不符。政府只有提供優質的公共產品才能保證物業升值，才能使政府與納稅人之間取得良性循環，這就要求地方政府提供透明高效的公共財政，使民眾知道稅收的用途。換句話說，地方政府公共財政的公共性和透明度不能給納稅人以想象的空間和質疑的余地。 關于物業稅稅率問題和征收方式的討論，則是直接關系到每個人利益的問題。根據國際慣例，征收不動產物業稅需要定期對房產價格進行評估，每年按評估價值對房產所有者征稅，因此稅值會隨房產的升值而提高。有觀點認為，首次開征稅率不宜過高，在0.3%-0.8%之間較為合理。而鑒于我國各地區之間經濟發展的差異性，有人表示，全國實行統一稅率的可能性較低，物業稅幅度宜在0.1%-3%之間。對于物業稅的起征標準，坊間也有以“面積”和“套數”來論道的，具體有“人均30平米以上起征”、“140平米以上起征”和“第二套或以上起征”三種提法。這些起征標準是否合理有效？結果是顯而易見的。如果以“人均30平米以上起征”，無疑將涉及大多數民眾，這也就意味著房產持有稅可能大額度征收，如果征收得多，可能勞財傷民，但是征收得少，又起不到相應的調控作用。而“140平米以上起征”則涉及物業因地段不同而存在價值與升值差別，況且，對有多套房業主在“140平米以上”面積上的差別導致政策漏洞。至于“第二套或以上起征”標準，更是難以界定，以個人還是以家庭為單位是個問題。 物業稅什么時候開征？物業稅開征周期也是很多人迫切關注的。其實，早在2003年十六屆三中全會對其開征已有說法——“在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”。但什么時候才“條件具備”，尚不好說。而物業稅被明確地寫入“十一五”規劃，就標志著這一時期內我國將開征物業稅。目前全國已經開始對物業稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉”階段，即通過模擬征收來摸索征管體制。但可以看出，試點在“空轉”成熟之后“轉實”，再向全國推廣，當是必然。 言而總之，物業稅開征是一個關系到億萬民眾的重大工程，物業稅的開征是一個審慎和需要逐步優化、穩步推進的過程，而不是一蹴而就的，否則將適得其反，很容易造成廣大中低收入家庭負擔過重，以致引發新的社會矛盾。 之四：猜想物業稅開征之后的N個可能 任何事物總是有著向正反兩個方面發展的可能性，物業稅作為具有眾多爭議的事物，開征之后將會有哪些可能出現的境況？我們不妨來看看物業稅開征之后在利與弊上的N個可能。 先來看利好方面的可能—— 首先，有規范房地產稅收制度的利好。房地產業稅種繁雜、稅基欠合理、重復征收、某些計稅依據不合理等問題在一定程度上制約了房地產業的發展是固有的事實。譬如，目前土地出讓金作為土地價格和房價的一部分，就被作為稅基在重復征收。開發商在土地一級或二級市場取得一定年限的土地使用權時，出讓金就被作為基數繳納5.5%的營業稅和3-5%的契稅，當房屋出售時，出讓金再次被作為基數繳納5.5%的營業稅和相應的契稅，此外，土地出讓金在房產稅中也起到了基數擴大的作用。而物業稅則是將土地出讓金改在物業保有階段合并在物業稅中分期征收，這樣就可以將開發商向政府支付的土地出讓金從稅基扣除，從而避免重復征稅，規范土地或房屋的轉移與交易。此外，相應稅種的合并與取消也有利于房地產稅制的規范。 其次，于降低開發成本、減少金融風險和降低房產消費門檻利好。在目前的土地批租制度下，巨大的開發成本一方面加大了開發商的融資風險，一方面也已高房價的方式轉嫁給了消費者。物業稅開征，有望把這一原本由開發商代繳部分稅費的體制改為由業主分期繳納。從而減輕開發商融資壓力和利息負擔，并減少納稅環節，縮短開發時間，從而降低開發成本，也相應降低房價，進而降低房產消費門檻，對貸款消費來說，則可以減少貸款的利息支付。 第三，對抑制房產投機需求，規范市場交易利好。在不規范的市場環境中，投機行為之一體現在開發環節的嚴重“炒地”行為上，土地價格被人為放大并轉嫁到房價中；投機行為之二體現在銷售環節的“炒房”上，炒房的直接后果是導致城市房價飆升，從而增加實際需求者的消費成本。投機行為掩蓋了真實的市場需求而導致供求關系失衡，進而引發市場的大起大落。物業稅開征，促使房價下降使購房成本下降，抑制高價物業的流轉，同時，對持有階段的成本增加，使囤積者負擔增加，一定程度上可以抑制投機者的“積極性”。 第四，對深化財政制度改革和建立地方政府財政的主題稅種利好。國家財政總支出大多集中在省級以下地方政府，但在收入上看地方政府卻沒有自主權，因此容易增加疏忽、浪費和非法許可、亂收亂占費用等行為發生的可能性。而地方政府缺少主力稅源，導致政府偏向高附加值行業，造成重復建設。因此，若物業稅成為地方政府的主力稅種，就可以帶來穩定稅源，最終使地方政府對地方百姓負責，進而從長計議房地產投資環境，保證城市的可持續性發展。 最后，于調節貧富差距利好。作為調整社會公平和調節貧富差距的手段，物業稅以稅率差別和減免政策來實現對物業持有者的區別對待。 再來看產生弊端的可能—— 其一，有可能引起過度開發。物業稅開征使取得土地成本降低、稅費合并或取消、融資壓力和成本降低、開發總成本降低、入市門檻也降低。而房價下降也刺激消費需求，在需求旺盛和成本及門檻降低的前提下，可能加劇圈地運動，進而形成開發過度，最終導致空置率提高。 其二，房價的下調空間可能被夸大。因為房地產市場是區域性市場，房價的變動最終受供需關系的影響，而面對需求旺盛的市場，開發商不會大幅讓利，而通過增加房產附加值及各種形式的促銷來“穩定”房價，消費者可能并不因開發商成本降低而購買到低價商品房，開發商因此而成為物業稅的直接受益者。 其三，有可能加大銀行的金融風險。物業稅開征有可能把開發環節的金融風險轉移到物業保有階段。由于使用持有成本增加，“買得起住不起”的可能性增加，可能導致大量本來經濟實力不強，只因購房門檻降低而購房，尤其是銀行貸款按揭購房者，每月要承擔銀行貸款、支付利息和繳納物管費之外，還要承擔因物業增值而越來越重稅負負擔，最終產生“斷供”的金融風險。 其四，物業價值評估結果可能產生不公正的賦稅。如果局部區域（小區）短時間內大量成交幾個大盤的物業，就會扭曲統計結果，使得整個片區物業估價上漲，而舊房業主的物業實際并未達到這個物業價值。國外物業稅已經為此承受了“經驗買單”。更何況我國房產估計制度體系尚未建立，配套不完善，市場不規范本身就帶來相當的麻煩。如果以不負責任的評估結果作為稅基，勢必導致不公平的稅負。 其五，可能形成對二手房市場的打擊。近年由于城市規劃的發展帶來的大力拆遷以及對拆遷戶的貨幣化補償，在很大程度上帶動了二手房的交易。但物業稅開征可能會引導拆遷戶更加關注新建商品房。因為物業稅開征可能使新房價格比開征前的二手房相當甚至要低，因此二手房市場勢必受到打壓，不利于二手房市場的發展。 其六，可能造成建設資金短缺問題產生。一直以來，一次性收取土地出讓金和配套建設費是城市建設的資金保障。開征物業稅，政府財政收入會大幅減少，如果再遭遇房地產業滑坡，物業稅也將隨著評估價值的下降而減少，那么公共服務的改善和城市基礎設施的建設能力必將受到嚴重的資金制約。因此，很有必要考慮如何保證政府正常開支和建設資金的安全底線。 其七，可能對城市化進程形成阻礙。物業稅開征使土地成本降低，進而表現為中心城區與城市邊際土地的取得成本趨同，而中心城區的房價則較之以往更低，卻能擁有更完善的配套，因而對消費者具有更大吸引力，進而導致人口大量進入中心城區，造成城市擁擠并加大政府管理負擔，因而形成對城市化進程的不利因素。 [說明：本節資料參考眾多觀點匯編而成] |