| 市場博弈•業界觀潮 |
| [編者按] 物業稅開征之于房地產行業與市場，之于政府及市場利益各方，正在對價值鏈產生著不可估量的作用和影響。這種作用和影響，或許是內在的、本質的甚至是根本性的。房地產格局真的因此而改變嗎？利益各方的博弈方式真的也要因此而改寫嗎？在物業稅這一新的政策環境和條件下，政府、開發商、不動產持有者、消費群體等在博弈過程中的可能境況，或利好、或利空、或穩妥、或危機、或有驚無險……物業稅是一種改革，是機會，也是瓶頸，是“救市主”，也是“狙擊手”。物業稅，無不牽動著利益各方關于未來的每一根敏感神經。 之一：考驗與激勵——物業稅改變地方政府行為方式 物業稅改革的基本思路是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為在房地產持有階段統一收取物業稅，即把目前購房需要一次性繳納的稅收放在以后的時間里按年收取。其意義在于抑制房地產業的過度投資和投機，重新平均分配社會財富，籌建地方財政收入，從而能夠促進房地產業的公平競爭，緩解社會財富分配不均，從而為居民提供比較完善的公共產品和服務。在此機制下，物業稅顯然對地方政府施加了壓力并提出了要求——地方財政壓力和公共產品的提供和服務要求。理論上講，物業稅開征后，稅收收入主要用于為本地區提供公共服務，有利于形成“多征稅—多提供公共服務—財產增值—稅源增加”的良性循環機制，從而使地方政府改變以往那種短視的機會主義行為方式。所以說，物業稅行將改變地方政府在房地產市場中的行為方式。 按照我國現行稅制，所得稅和增值稅是地方和中央共享的稅種，中央政府控制了稅收的主要來源。而出讓土地可以使地方政府獲得大量稅收收入，這使得地方政府轉向土地經營，從“土地財政”上獲得財政收入，房地產開發也因此而風生水起。而受房地產業的聯動作用，其他相關產業也獲得相應發展。在此機制下，土地便成為地方政府最重要的資產，繼而使地方政府不斷擴大土地儲備規模，不可再生的土地資源勢必成為地方經濟發展的強大動力。然而，這種發展模式無異于“竭澤而漁，焚林而獵”，一方面占用了大量的土地資源，另一方面又不可避免地造成了固定資產投資過熱。 從目前我國現行的土地使用制度為“批租制”來看，用地者需在取得土地使用權時一次性支付了絕大部分稅費。在這種稅收制度下，房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費。而物業稅的開征，是將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為在房產保有階段統一收取，也就是說，把現在購房時一次性繳納的稅費，放到以后由房屋所有者按年繳納。征收物業稅，政府將不能一次性拿到土地收入，必須在一定年限內由房產持有者向政府逐年支付，政府階段性財政收入因此而大大降低。這就要求政府在考慮出土地數量和規模時，更具長遠性和計劃性，部分地方政府的短期行為也將為之改變。國際經驗表明，物業稅作為地方稅，一方面確保地方政府的收入來源，使其獲得穩定的財政收入。一方面使政府在出讓土地使用權的同時，把開發環節的稅費在一定期限內分攤，有助于政府擁有穩定的財政收入，并可限制地方政府無度地使用、開發土地的短期行為。 同時，物業稅對地方政府在公共產品的提供和服務上的要求也更加突出。物業稅開征以后，在政府財政尤其是地方政府財政中的比重會不斷增加。要增加財政收入，政府則必須千方百計地改善當地環境，提供軟硬雙重設施上的優質公共產品與服務。只有環境好了，人們才會在這里安居，安居的人越多，物業稅收入就越多，個人所得稅也會增加，政府財政收入就會相應增加。 進而從盡量提供公共產品和服務以增加物業稅收入這一點上看，開征物業稅還有著激勵和促進地方政府興建中低價房的作用。與現行的土地稅收政策相比較，物業稅將征稅環節從開發環節后置到使用環節，在房產保有期間按年分期征收。對于開發商來說，地價下降則成本相應下降，更有利于風險控制；對老百姓來說，實施物業稅后，房價可能下跌，購房的門檻也相應降低，有利于老百姓購房；而對政府來說，物業稅能讓地方政府有長期穩定稅收。擁有住房的人越多，越有利于增加政府的收入，而只有興建中低價房才能讓更多的人買得起房，這就會激勵地方政府積極調整住房供給結構，改善中低價位普通商品住房供給，尤其是經濟適用住房的供給。這于政府財政，于開發商發展，于百姓實現“居者有其屋”住房夢想都有著積極作用。 之二：“救市主”還是“達摩克利斯之劍”？ 物業稅開征，于房地產開發商而言，是“救市主”還是“達摩克利斯之劍”？又是流行于坊間的一對截然對立的觀點。 “救市主”認為：物業稅可能刺激房價下降，開發商最終因此受益。其要點在于房價是多種因素綜合作用的結果，物業稅改革單個因素的變化并不一定會反映在最終結果上。開發商可能成為物業稅改革的最大受益者，其利益來源有三：一是房地產開發成本降低，利于緩解開發企業初期資金壓力；二是物業稅帶來的初始房價下降會刺激需求；三是初始房價的下降為下一輪上漲提供了空間。 說物業稅是懸在開發商頭頂的“達摩克利斯之劍”，則源于今年財政預算報告中要“研究開征物業稅的實施方案”和政府工作報告中已將“加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平”等納入2007年工作部署中。從‘抑制房價’的表態到‘研究開征物業稅’的措施，明顯地釋放出了政府將繼續加強房地產業進行調控的信號。尤其是物業稅對保有環節征稅和大戶型稅負加重從而抑制投資性買家的政策要領，毫無疑問對開發商產生擠壓作用。物業稅是最有可能對房地產行業產生實質性影響的政策。物業稅的征收將使得房屋持有環節成本增加，對投資和投資性需求的確有較大抑制作用。 各執一端的“救市主”和“達摩克利斯之劍”都有其話語基礎和依據，到底孰優孰劣姑且不論。但不論結果如何，物業稅開征使開發商面臨的是新的政策和市場環境，這才是需要探討和明了的。在新環境中如何去立足并發展，是開發商不得不面對并為此去尋求解決之道的。 隨著物業稅征收的漸近，市場各方都在積聚實力，準備在新的稅收條件宏觀條件下鞏固自身的利益，爭取新的利益。地方政府與中央政府、銀行與開發商、政府與開發商、開發商與消費者，一場場新的博弈正在醞釀之中。而在這多方博弈中，最讓人關注的莫過于開發商與消費者之間的博弈較量，因為這關系到房價未來的走勢和房地產市場的發展方向。 物業稅開征，引發開發商與消費者之間新的博弈是不可避免的必然。從物業稅改革的基本原則來看，改革初期的開發商和消費者都有可能成為改革的受益者。物業稅改革使開發成本降低，從而影響房價下降，房價降低進而刺激有效需求的增長，擴大房屋成交額�？梢钥闯觯谖飿I稅改革的初期開發商甚至可以在不降低利潤的基礎上擴大銷量，并有望迎來更大利潤率，同時為下一輪房價上漲作鋪墊。對于消費者來說，由于稅制改革直接反映為房價下降，促進了部分中低收入消費者提前購房，提高了部分消費者的效用。因此，物業稅改革初期，開發商和消費者雙方都將獲利，獲利的源泉是因稅收制度更加完善和健全而省去了部分制度成本。 但隨著物業稅改革穩步推行，前期的雙贏局面將被打破。消費者和開發商都需要努力適應新的游戲規則，否則由物業稅改革所獲得的利益將被對方奪取。屆時房價的走向將最終顯示誰才是在物業稅改革中真正的受益者和最大的受惠方。顯然，在前期成本和房價雙雙下降，開發商和消費者供需兩旺各得其所之后，如果由于旺盛的有效需求促使業已降低的房價又迅速回暖攀升，而消費者同時還要繳納更多的物業稅，這將使消費者失去業已得到的改革利益，甚至付出更大的代價。這是房地產市場作為空間競爭的市場，缺乏競爭有效性使消費者相對處于弱勢境況的行業特征決定的。尤其在沒有一個強大的消費者組織和開發商進行抗衡的情況下，消費者在初期即得的利益很有可能最終被開發商所截取。因此，物業稅從初期到走向成熟穩定的過程，不能不說是開發商和消費者新一輪博弈的過程。博弈較量的結果如何，理論如此，實際情況則有待實踐來驗證。 物業稅開征，新政策環境下的融資模式創新也是開發商需要面對的現實問題。“自有資金+銀行貸款”的融資方式一直是房地產業的傳統融資方式，也是主要方式。盡管國家為防止房地產投資過熱而頒布了相關金融法規對房地產融資渠道進行限制，但地產行業的自身特點使它對金融始終保持著很強的依賴性。特別是現行的房地產操作模式，從獲取土地到銷售，雖然稅費計入成本最后都分攤到消費者身上，但是開發商在前期為獲取土地而墊付的成本仍然很高，實際上仍然很難脫離開銀行的金融支持。 開征物業稅以后，開發商所需預先支付的成本就相應的有較大幅降低，地價和相關稅費按年分期繳納，很多方面將不需要或很少需要貸款，這就給銀行金融造成相應的壓力。而開發成本的降低必然使消費者購房的門檻降低，但每月要負擔的費用卻增高了，這又促成更多的新的金融品種產生來適合市場需要。 從長期來看，物業稅開征意在根據土地的價值變化情況而對其使用權進行征稅。因此，物業稅將會減少業主持有物業預期享有的未來土地增值收益。進而打擊土地市場的囤積投機熱，并有效降低房地產市場投資的活躍程度。 開征物業稅是個必然，既有利于減輕民眾負擔，促進房地產市場健康發展，也有其特定經濟效益，同時對房地產市場格局產生的影響也是深刻的。在新的政策環境和市場條件下創新發展之道，應該成為開發商當下深思的問題。 之三：物業稅出手，二手房接招？ 二手房市場一直以來作為新房市場下的二級市場，多以低迷和尷尬形象示人。受諸多政策影響，開發商在下半年觀望情緒頗濃，新盤上市擱淺，新房市場成交量萎縮卻價格上揚。這種新房有價無市導致二手房行情看漲、量價齊升，日漸紅火的趨勢被業界普遍看好。不難看出，二手房市場活躍是逐步實現住房梯度消費，平抑房價穩定房市的好事。而新近關于物業稅話題，又給二手房市場增添了幾分熱鬧也多了些口水戰。物業稅開征，是否波及二手房市場？若有影響，程度又將幾何？ 有觀點認為，物業稅開征對二手房市場短期內影響不大。 首先，物業稅的開征范圍適用于新商品房，對于二手房來說，物業稅不得不考慮對此類舊有物業實施過渡。依照二手房市場現有規定，二手商品房的土地稅費已經在當初作為新商品房買賣中繳納，無需再繳。因此，開征物業稅的辦法對于目前的房地產二級市場并不適用，所以在短期內影響有限。 其次，征收物業稅需要定期對房地產市值進行評估，每年按照評估價值對持有者征稅，因此稅收會隨房產的升值而提高。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業的市場價格來看，與當年一手價格相比呈下跌趨勢。稅收逐漸上漲是否成立尚待證實。 第三，如果物業稅涉及到二手房市場，將對炒房起到相應的抑制作用。因為土地增值必定帶動物業稅上漲，即便樓盤升值了，新買家面對越來越重的稅負難免會顧慮重重停滯不前。而這無助于二手房市場的發展，也不利于形成梯度消費和降低空置率。 盡管如此，物業稅作為房地產市場的內部“穩定劑”，也不可能避免波及二手房市場。 物業稅之于二手房，或許不是簡單的直接作用或不作用的問題。物業稅對房地產市場的影響應該是綜合性影響，二手房市場作為市場的一部份，應該從多角度和多層次去分析或許更為合理。 首先，物業稅把多種稅費實行均攤到房產持有階段分期支付的方法，使開發成本大幅下降，理論上房價也必然相應下降，商品房價格的下降必然帶動整個房產市場房屋價格的下調，同時，物業稅的征收也將分攤二手房交易環節的稅費至持有階段，那么房屋的取得和再次交易成本同步降低也帶動二手房價格下調。其次，物業稅對物業持有環節征稅使得持有成本上升，則有效抑制了投資性與投機性需求，非剛性需求的減少，反映為購房需求趨于理性。再者，物業稅以物業持有者為征稅對象，擁有多套物業的持有者，必然出售手中不必要房產以降低持有成本。另外，空置房源受物業稅影響被激活而流向二手房市場，市場可供交易房源供量上升。而且，從物業稅征收標準的原則取向來看，把大戶型和高端物業的作為重點政策目標對象，這就使得大戶型和高端物業的客戶不得不考慮持有成本，因此，符合多數購房者需求的戶型將成為主流，房產市場的住宅供需結構將逐步回歸到理性層面。 因此，物業稅對二手房產生的最大影響可能在于促進二手房的釋放，從而對抑制房價產生積極作用。二手房之所以一直沒有大量釋放的原因，主要問題就在于沒有對保有環節征收稅費，開征物業稅將增大持有成本，擁有多套住房的房產持有者，必然出售手中不必要房產，以降低持有成本，從而使可交易房源供給上升，進而激活二手房市場。 |