| 2008年第一季度長沙市房產市場分析報告 |
| 注：1.本研究報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。 2.本簡報中涉及的商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發布的價格數據。對外正式發布的房地產價格以市統計主管部門公布的相關數據為準。 2008年2月的一場雪災，讓長沙百姓都體會到了一種嚴冬的滋味；而長沙的房地產市場，似乎也經歷了一場嚴寒。在房地產政策調控逐漸落實到位，金融政策日趨緊縮外加一季度傳統銷售淡季等影響下，長沙商品房供銷量均有不同程度減少，甚至出現負增長，二手房交易量降幅也較大，一季度長沙房地產市場已經由去年末的較為火爆轉為明顯的淡季。 一、房產一級市場（商品房） （一）累計供銷量分析 1．商品房累計供應和銷售總量分析 一季度，全市商品房累計批準預售213.85 萬平米，同比增長10.04%；其中住宅批準預售164.42萬平米，同比減少4.05%。 同期全市商品房累計銷售176.07萬平米，同比減少23.34%；其中住宅銷售151.95萬平米，同比減少26.16%，占商品房銷售面積的比重為86.30%。 2．商品房累計供銷量分區分析 從批準預售和銷售數據來看，由于2月雪災持續、春節長假及節后銷售淡季、政策觀望等影響，一季度全市商品房批準預售量、銷售量增幅均明顯低于往年，商品房銷售量、商品住宅批準預售、銷售量同比甚至形成了較大幅度的負增長。全市除雨花區、岳麓區外，其他三區商品房批準預售量同比均呈負增長，減幅均達到30%以上；商品房銷售中僅開福區銷售同比保持正增長，其他四區均有不同程度的減少。 3．商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積） 一季度商品房供銷比為1.21∶1，其中商品住宅供銷比為1.08∶1，較2007年分別增長0.16、0.13。分區來看，雨花區、岳麓區商品房供應較為充足，供應量分別為同期銷售量的2倍和1.5倍。 4．商品住宅與非住宅銷售比例分析 一季度全市商品房成交住宅與非住宅比例約為6.30∶1。其中，芙蓉區、岳麓區非住宅銷售比例較高，非住宅分別占商品房銷售總量的18.57%、18.49%；雨花區商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的89.96%。 5．非市場定價類住宅供銷分析（包含定向開發、集資建房和經濟適用房） 一季度全市非市場定價類住宅批準預售2324套，26.48萬平米，同比增長61.28%、45.17%；累計成交1802套，21.64萬平米，同比增長53.75%、79.10%。非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為113.94平米，面積同比縮小9.99%；登記銷售套均建筑面積為120.07平米，面積同比增大16.49%。 一季度全市非市場定價類住宅成交均價為1925元/平米，環比上漲16.03%。 （二）2008年第一季度純商品房供銷趨勢分析（以下章節商品房未特別注明均為純商品房） 1．商品房供應量分析 一季度，長沙市商品房、住宅各批準預售186.67萬平米、137.94萬平米，同比增長12.28%、-7.02%，環比減少38.17%、35.85%，住宅占商品房批準預售總量的73.90%。 從各區情況來看，除岳麓區外，其它各區批準預售量季度環比均有較大幅度減少。岳麓區近一年來批準預售量逐季增長，上市量穩步增加；其它四區批準預售量均在去年第四季度達到當年頂點，今年一季度驟降。開福區降幅最大，批準預售量對比去年第四季度降幅接近三分之二，芙蓉區次之，批準預售量對比去年第四季度降幅超過五成五。 從各月情況來看，一季度批準預售量呈現一月大，二、三月驟降的格局，這主要是考慮到銷售的周期性影響，為了避開銷售淡季，許多實際已達到預售條件的樓盤將開盤日期推后所致（1月份較大，主要是因其在農歷春節前，淡季主要出現在節后）。 2．商品房銷售量分析 一季度，長沙市商品房、住宅累計銷售153.33萬平米、130.30萬平米，同比減少29.49%、32.73%，環比減少28.34%、30.52%，住宅銷售占商品房銷售總量的84.98%。 從各區情況來看，全市各區商品房銷售量季度環比均有不同幅度下降。芙蓉區近一年來商品房銷售量逐季下降，其它各區在去年第四季度達到當年一個極高點后迅速減少；岳麓區環比降幅最大，商品房、住宅銷售量對比去年第四季度降幅均達到三分之一以上，雨花區次之，商品房、住宅銷售量對比去年第四季度降幅均接近三分之一。 從各月情況來看，一季度二月、三月合計銷售量也僅為一月的76%，這主要是因為一月數據包含了大量07年已銷售但未及時備案而在一月補備案的數據，而二月、三月基本不存在此問題，已較真實的反映了當前的市場交易行情，即一季度處于銷售淡季。三月數據相對二月有所增長，預示著淡季即將過去，銷售開始復蘇。 3．商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積） 一季度商品房供銷比為1.22∶1，其中商品住宅供銷比為1.06∶1，商品房供略大于銷，住宅供銷基本平衡。從今年市場預測來看，全年商品房將供大于銷，但一季度商品住宅卻是供銷基本平衡，造成這個現象的主要原因是一季度為傳統的商品房銷售淡季，供應、銷售量均較少，加之雪災、過年放假及房地產宏觀調控下供銷雙方的相互觀望等造成的（1月批準預售量較多主要是因為其位于農歷年年末），預計后續各季度市場供應量仍將有較大幅度增長，供銷比將有所放大。從各區情況來看，開福區、芙蓉區供小于銷，天心區、雨花區、岳麓區供大于銷，特別是岳麓區，供應量超過銷售量接近1倍，市場供應較為充足。 從單月商品住宅供銷比來看，今年1月商品房仍延續去年下半年趨勢，供應、銷售量繼續保持較高水平，但2月、3月由于是傳統的銷售淡季，商品房銷售量降幅較大，但批準預售量降幅更大，進而形成了批準預售和銷售在低位上的供銷不均衡（若要考察供求關系，請參考長期供銷趨勢）。 （三）商品房銷售價格分析 1．商品房成交均價分析 一季度，全市商品房均價為4363元/平米，環比上漲7.96%；其中，商品住宅平均售價為3990元/平米，環比上漲3.61%；商品房非住宅平均售價為6468元/平米，環比上漲20.02%。（若包含單位集資建房、定向開發和經濟適用房，全市商品房均價為4055元/平米，環比上漲8.68%；其中，商品住宅平均售價為3696元/平米，環比上漲4.41%。） 從單月房價來看，一季度各月商品房基本在4350元/平米上下波動，商品房住宅也基本穩定在4000元/平米上下，房價上漲勢頭得到明顯遏制，其中，三月份均價為3969元/平米，環比有所下降。 2．商品房成交均價分區分析 分區來看，今年一季度芙蓉區商品房成交均價最高，均價為4735元/平米；開福區商品住宅成交均價最高，均價為4348元/平米；岳麓區商品房、商品住宅成交均價均最低，均價分別為3710元/平米、3377元/平米。全市僅岳麓區、天心區商品住宅均價低于全市均價，其余四區商品住宅均價目前已達4000元/平米以上。 3．商品房期、現房量、價分析 一季度全市商品房期房、現房成交量分別為131.62萬平米、21.71萬平米，同比減少24.88%、49.26%，期房占總量的85.84%；商品住宅期房、現房成交量分別為114.70萬平米、15.60萬平米，同比減少30.52%、50.04%，期房占總量的88.03%。 一季度商品房期房、現房均價分別為4453元/平米、3766元/平米，環比分別上漲6.91%、10.99%；其中，商品房住宅期房、現房均價分別為4180元/平米、2450元/平米，環比分別上漲3.83%、-3.66%。 4．商品住宅成交價格指數變化分析 2008年3月總體市場商品住宅成交價格指數為150.60，較上月增長8.39點。從2007年以來指數走勢來看，指數保持較平穩的增長趨勢，去年8月指數略有下降。 從面積子市場指數來看，今年3月，60平米以下面積段價格指數有所下降，較上月減少5.45點；60-90平米、90-120平米面積段價格指數略有上升，分別較上月增長0.38點、2.34點；120-144平米、144平米以上面積段價格指數增長較快，分別較上月增長8.31點、9.01點。 從區域子市場指數來看，今年3月，中心城區住宅價格指數較上月增長2.75點，一環與二環之間區域指數較上月減少1.20點，二環與三環之間區域指數較上月增長5.21點。 從板塊子市場指數來看，今年3月，除中心板塊指數較上月減少5.31點外，其余板塊指數較上月均上升，北城板塊指數增長最大，較上月增長11.76點，新南城板塊指數增長最小，較上月增長2.86點。 綜合來看，07年以來，商品住宅成交價格指數除在去年8月略有下降外，其余月份均保持向上增長趨勢，今年3月指數增長較快。從各類子市場來看，本月144平米以上面積段、二環與三環之間區域、北城板塊等子市場指數增長較快。 （四）新建純商品住房供求結構分析（按套數計） 1．套型結構分析 一季度累計住房供應套均面積為105.44平米，同比縮小4.04%，銷售套均面積為110.19平米，同比縮小2.45%。（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，一季度累計住房供應套均面積為106.72平米，同比縮小4.28%，銷售套均面積為111.50平米，同比縮小0.71%。） 從各戶型供銷結構來看，除120-144平米戶型外，其他戶型均供大于銷；90平米以下中小戶型供應占比為42.12%，比去年同期增長了6.34個百分點，今年以來60平米以下住宅批準預售量比例有所減少，但60-90平米戶型所占比例較大，比去年同期比例增長了9.07個百分點（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，一季度90平米以下中小戶型供應占比為37.86%，比去年同期增長了3個百分點）。 2．價位結構分析 從一季度實際銷售價位段來看，3500元/平米以下套型銷售比例大幅降低，比去年同期比例減少47.25個百分點，目前僅占所有銷售比例的30.38%；3500元/平米以上套型中，價位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米、大于5000元/平米套型銷售良好，所占比例均接近或超過20%，表明目前在售樓盤中，均價3500-4500元/平米是我市普通百姓相對能接受的價位段；大于5000元/平米樓盤基本是小戶型或寫字樓、別墅等高檔樓盤，其銷售也較為良好，表明投資型或享受型高檔物業受市場政策沖擊較小，仍然受到了高層置業者的熱力追捧。長沙目前房產銷售均價正整體上行。 二、房產二級市場（二手房） （一）累計量分析 1．二手房交易總量分析 一季度，全市二手房成交面積39.70萬平米，成交金額為9.85億元，成交套數為2807套，與去年同期相比分別減少26.28%、14.24%和29.35%；其中住宅成交23.90萬平米，成交金額為4.55億元，成交套數為2542套，與去年同期相比分別減少23.77%、13.99%和28.07%。二手房非住宅共成交15.80萬平米，成交套數為265套，與去年同期比分別減少29.78%、39.64%。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數分別占總量的60.20%、46.19%、90.56%，成交套均面積為94平米。 從各月二手房成交情況來看，二手房月成交量從去年12月起、二手住宅成交量從去年11月起，呈逐月下降趨勢，今年3月方有所回升。在房地產相關調控政策持續作用下，二手房市場交易進一步萎縮。 2．二手房交易分區分析 分區來看，一季度雨花區成交量最大，二手房、二手住宅分別成交14.64萬平米、7.06萬平米，分別占總量的38.83%、29.54%。從各區二手房住宅與非住宅成交比例來看，一季度全市住宅與非住宅成交比例為1.73∶1，雨花區非住宅成交比例最大，占雨花區成交總量的51.78%；開福區住宅成交比例最大，占開福區成交總量的87.42%。 （二）二手房交易均價分析 一季度全市二手房成交均價為2482元/平米，環比下跌1.78%。其中，二手房住宅成交均價為1905元/平米，環比下降0.25%；二手房非住宅成交均價為3355元/平米，環比下降18.78%。（注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統計數據是以申報成交價格為基礎計算所得）。 從各區成交均價情況來看，全市僅芙蓉區二手房、二手住宅均價均高于全市均價。 從各月成交均價走勢來看，二手房均價波動主要來自于二手房非住宅部分，住宅交易均價波動極小。 （三）房產一、二級市場交易量對比分析 從成交面積上看，一季度全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.44∶1，比2007年比值增大0.36，全市僅雨花區成交比有所減少，其它各區成交比均有所增大，這表明在當前房地產市場較為低迷的情況下，政策對二手房市場打擊更大。各區比值具體見下表： （四）3月二手房網站房源采樣均價分析（數據采集自esf.0731fdc.com） 從二手房出售采樣分析來看，3月份住宅類房源掛牌均價為3982元/平米，環比下跌1.26%。其中，純住宅掛牌均價為3968元/平米，環比下跌1.37%；商住兩用房掛牌均價為4505元/平米，環比上漲2.22%。非住宅掛牌均價為6450元/平米，環比上漲36.77%。其中，寫字樓類掛牌均價為6171元/平米，環比上漲38.55%；門面掛牌均價為6693元/平米，環比上漲38.46%。 從二手房出租采樣分析來看，3月份住宅類出租房源掛牌月均租金為13.00元/平米，環比上漲7.88%。其中，純住宅掛牌月均租金為12.01元/平米，環比上漲8.49%；商住兩用房掛牌月均租金為16.33元/平米，環比上漲0.12%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為8.34元/平米，環比上漲18.97%；一般裝修掛牌月均租金為10.89元/平米，環比上漲14.15%；中等裝修掛牌月均租金為12.07元/平米，環比上漲2.63%；豪華裝修掛牌月均租金為16.30元/平米，環比上漲5.64%。非住宅掛牌月均租金為30.25元/平米，環比下跌2.73%。其中，寫字樓掛牌月均租金為28.68元/平米，環比上漲41.77%；門面掛牌月均租金為33.11元/平米，環比下跌25.23%。 （五）房屋租售比 3月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比（租售比）為1∶305。 三、抵押情況統計 一季度，全市共辦理抵押登記手續19408起，抵押面積281.21萬平米，貸款金額73.23億元，同比分別增長-2.90%、-6.42%、14.01%。其中，辦理個人抵押登記手續19085起，抵押面積219.65萬平米，貸款金額50.3億元，同比分別增長了-2.01%、-2.66%、23.86%。 一季度，全市共辦理在建工程抵押230起，抵押面積172.38萬平米，貸款金額25.33億元，同比分別增長11.65%、7.39%、8.71%。 2008年一季度，全市抵押起數、抵押面積同比均有小幅下降，貸款買房人數有所降低，房地產金融處于緊縮狀態。 四、2008年一季度長望瀏寧房地產發展情況 （一）商品房 1．商品房供銷基本情況 2008年一季度長望瀏寧商品房累計批準預售72.95萬平米，同比減少17.27%，其中住宅批準預售62.97萬平米，同比減少24.25%。同期商品房累計銷售55.57萬平米，同比減少24.99%，其中住宅銷售51.48萬平米，同比減少48.52%，占商品房銷售面積的比重為92.64%。 供銷對比來看，一季度長沙郊縣商品房總量供銷比為1.31∶1，其中住宅1.22∶1，商品房供應量較為充裕。分區來看，瀏陽市批準預售同比增幅較大，今年一季度商品房批準預售量為去年同期的6.5倍，商品房上市量大為增加，其他各縣批準預售量均為負增長；全市各郊縣商品房銷售量同比均為負增長，表明在當前房地產大環境影響下，一季度長沙全境房地產市場均無一幸免，房地產市場活躍度相較往年都有所降低。 2．商品房成交金額、成交均價 2008年一季度長望瀏寧商品房累計銷售金額為14.26億元，其中住宅銷售金額為12.57億元，同比分別增長-0.22%、1.01%，住宅銷售金額約占總銷售金額的94.11%，銷售金額基本與去年同期持平。商品房均價為2566元/平米，其中，住宅均價為2441元/平米，同比分別上漲33.01%、35.24%。 分區來看，長沙縣商品房均價漲幅最大，同比漲幅接近50%，寧鄉縣商品房均價漲幅最小，同比漲幅僅4.64%。 （二）二手房 1．二手房成交基本情況 2008年一季度長望瀏寧三縣一市共成交二手房19.13萬平米、989套，同比分別減少46.62%、53.33%；其中，二手住宅成交6.32萬平米、487套，二手住宅交易僅占總量的33.04%、49.24%，二手房非住宅成交量占據較大比例。瀏陽市二手房成交面積比例在各郊縣中仍然最高，占總量的49.60%，望城縣二手住宅成交面積占其二手房成交總量比重最大，比重為44.98%。 2．二手房成交金額、成交均價 2008年一季度長望瀏寧二手房累計成交金額為1.51億元，同比減少42.59%，其中住宅為0.59億元，同比減少56.30%。二手房均價為791元/平米，同比上漲7.77%，二手房住宅均價為942元/平米，同比上漲18.64%。 從成交均價來看，長沙縣二手房均價最高，均價為919元/平米；瀏陽市成交均價最低，均價為618元/平米。 （三）抵押情況統計 2008年一季度長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續5961起，抵押面積237.54萬平米，取得貸款金額23.30億元，同比分別增長36.69%、82.17%、30.33%；其中，辦理個人抵押登記手續5742起，抵押面積128.54萬平米，取得貸款金額14.31億元，同比分別增長38.83%、114.40%、87.51%。辦理在建工程抵押44起，抵押面積33.58萬平米，貸款金額5.48億元，同比分別減少81.67%、47.97%、44.44%。 五、本期市場的基本特征 （一）由于房地產政策調控下商品房買賣雙方的相互觀望，外加雪災及一季度處于傳統銷售淡季等三重影響，一季度長沙商品房供銷同比增長幅度均出現減緩甚至負增長；二手房交易所受影響更大，交易量自去年12月起，逐月呈持續減少趨勢，一季度長沙房地產市場整體處于偏冷。 （二）一季度全市商品房累計均價為4363元/平米，商品住宅累計均價為3990元/平米，較去年四季度分別上漲了7.96%、3.61%。分月來看，一季度各月全市商品房均價基本在4350元/平米上下波動，商品房住宅均價也基本穩定在4000元/平米上下，房價上漲勢頭得到明顯遏制。 （三）一季度全市非市場定價類住宅批準預售2324套，26.48萬平米，同比增長61.28%、45.17%，基本完成了全年經濟適用房供應計劃的四分之一。 （四）2008年3月商品住宅成交價格指數為150.60點，較上月增長8.39點，07年以來，指數除在8月略有下降外，其余月份均保持向上增長趨勢。從各類子市場來看，本月144平米以上面積段、二環與三環之間區域、北城板塊等子市場指數增長較快。 （五）一季度90平米以下中小戶型商品房供應占比為42.12%，比去年同期增長了6.34個百分點，60-90平米戶型所占供應比例增大，比去年同期比例增長了9.07個百分點，中戶型供應比例有所增大。 （六）從價位結構來看，3500元/平米以下套型銷售比例大幅降低，目前銷售較為良好的主要是價位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米的普通商品住房，和價位在5000元/平米以上的高檔物業。 （七）3月份長沙二手房住宅掛牌均價為3982元/平米，非住宅掛牌均價為6450元/平米；住宅出租掛牌月均租金為13.00元/平米，非住宅掛牌月均租金為30.25元/平米。 （八）3月份長沙房屋租售比為1∶305。 （九）一季度全市辦理抵押登記起數、抵押面積同比均有小幅下降，在建工程抵押各項增幅也遠不及去年同期增幅，金融緊縮態勢明顯。 （十）3月份，全市共辦理退房255套，其中簽約退房180套，簽約退房率為2.17%，環比降低0.63個百分點。 （十一）從長望瀏寧房地產市場情況來看，2008年一季度各郊縣除瀏陽市批準預售量同比增長外，其他各縣預售、銷售同比均有較大幅度下降；二手房交易同比則全線下降，房地產市場態勢與長沙市區基本相同。長沙全市（含郊縣）商品房總供銷比為1.24∶1，其中住宅供銷比為1.12∶1，供給量略大于銷售量，供應較為充足。 六、2008年后三季度房地產市場形勢展望 （一）房地產宏觀調控政策繼續落實和強化，市場調控效果將進一步顯現 2007年一系列調控措施的出臺，在國家嚴查落實情況的背景下，各項調控措施效果將會在2008年得到顯現。2008年，國家后續政策將會更加注重政策的可落實性，將主要從改善供應結構、規范市場秩序、打擊囤地、稅收政策等幾個方面加以強化，從而對房地產業的投資和需求都會產生較為明顯的影響。 （二）商品房市場供應量持續增加，全年批準預售量預計將接近1000萬平米 根據房地產市場開發周期，新開工面積意味著將會在1-2年后開始上市預售。2006年，長沙市新開工面積達到1050.48萬平方米，2007年新開工面積也在1359.9萬平方米。因此，預計2008年長沙市批準預售面積將會接近1000萬平方米，長沙市房地產市場供應量將會集中爆發。 （三）貨幣、信貸等金融政策從緊，房地產業各項指標增速將會放緩 2007年底，中央經濟工作會議提出，明年的貨幣政策由“穩健”改為“從緊”。這為2008年房地產資本市場定了基調，結合一季度房地產業各項指標數據來看，增幅均大大低于往年，可以預見，伴隨著2008年貨幣、信貸等金融政策的從緊，房地產業各項指標增幅都將有所放緩。 （四）商品房銷售行情逐漸好轉，全年銷售量預計將基本與2007年持平 考慮到一季度長沙受雪災、春節放假、政策觀望等影響較為嚴重，加上一季度處于商品房傳統銷售淡季，故一季度商品房成交量的減少在意料之中，后三季度，隨著“兩型社會”改革試驗區政策、措施的逐漸落實，長沙的城市品牌、吸引力將進一步增強；房地產管理、金融政策進一步落實，人們對政策的預期將趨于明晰，觀望態度將逐漸消融；房地產市場投機因素減少，房價漲幅趨緩，這一切都將促進商品房銷售回暖。 （五）商品房價漲幅趨緩，個別月份房價或有震蕩，但不會出現明顯的大起大落 房地產市場屬于準自由競爭市場，市場供求關系的變化，對房價的影響也較為巨大。在2008年供大于銷、房地產調控政策進一步落實的大背景下，長沙房地產市場投資、投機性將進一步減少，房地產市場將由較熱轉向穩健，商品房價將趨于合理，漲幅將明顯降低，不排除個別樓盤出現降價，較高價位樓盤滯銷而較低價位樓盤熱銷帶來全市個別月份均價降低的情形；但從房地產發展趨勢來看，土地的稀缺及房地產開發成本的推進、通貨膨脹壓力的進一步增大，商品房價仍可能有所上揚。 （六）二手房市場難有起色，發展仍將緩慢 由于國家目前政策調控中給房地產市場降溫意愿明顯，二手房市場作為更加開放的市場，其受政策面的影響更大。稅負的加重，金融信貸的收緊，二手房轉手時間的稅收控制、二手房中介市場發展不規范及長沙目前處于快速擴張階段形成的一手房交易唱主角，這一切都將二手房市場置于一個尷尬的境地，若無新政策出臺，其發展仍將較為緩慢。 |