| 2007年全國十一省會城市房地產市場比較研究 |
| [作者]：劉元林 |
| 2007年，中國房地產市場發展持續增速，全國大部分地區房價均有不同程度快速上漲。2007年已經結束，長沙市房地產市場到底在全國處于什么位置？房價快速上漲是否合理？本研究結合十一省會城市房管局信息工作協作網絡相關數據，對十一城市進行對比分析，從中尋找出長沙市房地產市場的位置。 一、城市發展情況比較 1．經濟總量比較 經濟總量反映一個城市的經濟實力和綜合水平，經濟總量大的城市，房地產業發展空間也大。 從經濟總量來看，成都、南京、武漢為前三位，屬于突破3000億元的檔次；濟南、鄭州、石家莊、長沙屬于2000億元體量的檔次，長沙市處于第七位；西安、南昌、合肥、太原屬于1000億元體量的檔次。從GDP增長速度來看，長沙市增長與鄭州市并列第三位。 2. 全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 從固定資產投資規模來看，成都市固定資產投資規模明顯高于其他城市，固定資產投資額接近2400億元；武漢、南京為第二檔次，固定資產投資額為1700-1900億元之間；長沙與西安基本相同，排在第五位，與石家莊、合肥、濟南、鄭州同為第三檔次，固定投資額在1100-1500億元之間；太原固定資產投資額最少，只有550億元。 從固定資產投資增長率來看，大部分城市固定資產投資增速較快，各城市都處于城市大規模建設，城市化進程快速發展的階段。長沙市在十一省會城市中排名第四，增長速度較快。 3．城市市區人口比較 城市市區人口在一定程度上反映一個城市的規模，同時，市區人口也是房地產市場潛在需求量的一個重要指標。市區人口不足將影響房地產業的需求，妨礙房地產市場的持續發展。 從城市市區人口情況來看，長沙市市區人口排名倒數第二，僅比合肥市多，明顯低于南京、武漢、成都、鄭州、西安等省會城市，與南昌、石家莊等城市市區人口相近。從市區人口來看，長沙市城市規模明顯小于其他省會城市。 二、房地產市場情況比較 （一）市場預期指標 1．房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 圖2 2007年十一省會城市房地產開發投資額比較 從投資規模來看，成都市開發投資額明顯高于其他城市，長沙和合肥兩市房地產開發投資額與西安、南京、武漢等幾個特大城市相當，明顯高于鄭州、濟南、石家莊、太原、南昌等省會城市。結合市區人口來看，長沙和合肥兩市投資額明顯偏大，在未來兩年內存在供應量過大的風險。 從投資增長速度來看，除太原、南昌外，另外九個城市投資增幅都在20%以上，甚至接近50%，普遍存在投資快速增長，表明2007年全國大部分地區房地產市場存在投資較熱的情況。 2．房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。 從數據中看出，濟南、石家莊、太原、南昌四個城市房地產投資額占固定資產投資額比例小于20%，房地產投資額比例較小，結合四個城市前幾年房地產開發投資額情況來看，四城市房地產市場尚未處于初始階段。 長沙房地產投資額占固定資產投資額比例排名第三，與成都、合肥、西安、武漢、鄭州五個城市房地產投資額占固定資產投資額比例超過25%，房地產開發投資額比例偏大，表明房地產企業看好城市前景，投資積極性高；同時，也表明城市配套基礎設施投資比例偏小，城市配套基礎設施建設不足，將會影響城市整體協調發展。 3．商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積，反映1～2年后預售供應量和2～3年后現房供應量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當前市場運行的狀況和房地產開發企業對市場預期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 從新開工面積來看，合肥面積最大，長沙排名第三位，與鄭州為第二檔次，武漢、南京、西安為第三檔次，南昌最低。長沙市新開工面積也比較大，甚至高于武漢、南京等大城市，表明在1～2年內，長沙市預售面積將會進一步增加。 從新開工面積占總施工面積比例來看，西安市最高，其次是合肥、南昌、長沙、鄭州、南京、武漢。2007年各城市新開工面積比例都比較高，普遍高于三分之一的正常情況，表明2007年開發商對房地產業普遍看好，同時，也表明2007年房地產投資普遍存在過熱。 4．商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數比 施工面積反映了1～2年后現房供應量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。 從表中數據可以看出，長沙市排名第三，鄭州、南京、長沙三個城市比值大于4，表明在未來1-2年內，竣工量將會大幅增加，新建商品房供應量將會進一步加大；合肥、武漢兩個城市基本合理；西安市將會出現嚴重的供應短缺。 5．市場規模與人口規模對比 市區人口是房地產市場的主要消費人群。市場規模與城市市區人口規模有一定的線性關系。如果兩者比值明顯偏大，表明該城市人均銷售面積較大，缺乏長期的市場需求支撐。 表6 2007年十一省會城市房地產市場規模與人口規模比較 （單位：萬平米/萬人） 從數據中可以看出，合肥、長沙兩個省會城市比值較大，且屬于城市市區人口較少，市場銷售量較大的情況。從長期來看，合肥、長沙兩個城市缺乏足夠的居住型市場需求支撐，容易出現市場需求不足。 （二）市場即期指標 1．市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 從供應量來看，成都供應量明顯高于其他城市，為第一檔次；武漢、西安、鄭州、南京、長沙、合肥為第二檔次；南昌、石家莊、太原為第三檔次。長沙市排名第五，屬于中等規模水平。從增長速度來看，武漢、太原、石家莊出現負增長，長沙市供應量增長速度比較明顯，但由于其他城市增長速度更快，長沙市僅排名第六位。 從銷售規模來看，長沙市排名第七位，屬于中等規模。長沙市銷售增長速度接近30%，但是在十一個省會城市中，仍排在第八位，表明2007年全國各地房地產市場普遍熱銷。 2．商品房供需比比較 該指標反映當前商品房預售情況，在一般情況下該指標應大于1，該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 從數據來看，2007年在房地產市場價格快速上漲的形勢下，需求非常旺盛，造成大部分城市的供應量出現緊缺，十個城市中供需比最大的僅為1.21，而多達五個城市供不應求。緊缺的市場形勢刺激了價格的上漲，造成2007年全國出現房價普遍上漲。長沙市供需比為1.05，排名第四位，整體供需基本平衡。 （三）市場價格與貸款指標 1．市場價格及增幅比較 該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。 從價格來看，無論是商品房還是商品住房，長沙市房價在十一個省會城市中都處于較低的位置，僅高于合肥（濟南商品房未全部統計，數據偏低），長沙房價洼地現象仍然存在。但長沙市房價增長速度在十一個省會城市中居于首位，表明在過去的一年里，長沙市房價處于一種補漲狀態，經過一年的快速增長，長沙市與其他省會城市的差距有所減少。 2．房價增長率與GDP增長率之比 房價增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據日本、香港、新加坡房地產市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產市場價格上漲不正常，應當預警。 表10 2007年十一省會城市房價增長率與GDP增長率之比 從數據來看，十一個省會城市中，五個城市房價增長率超過GDP增長速度，長沙排在第二位，僅比鄭州低0.04個百分點，屬于增長速度較快的城市。但仍未超過1.8的預警值。 3．房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內比較合適。 表11 2007年十一省會城市房價與收入比 根據我國對小康的定義，我們取人均居住面積為30平方米。從表中我們可以看出，長沙市的房屋價格與人均可支配收入比為6.26，在十一個省會城市中，僅高于濟南市，與其他城市相比，長沙市的房價水平與本市的購買力關系相對合理，同時，較低的比值也說明長沙市的購買能力在省會城市中也處于較強的地位。但是，長沙市比值仍然高于國際公認的范圍，房價較高。從居住水平和房價水平來看，長沙市在十一個省會城市中是最具有幸福感的城市之一。 三、結論 （一）2007年，十一省會城市中大部分城市房地產投資快速增長，房地產投資占固定資產投資的比例進一步提高。從中可以看出，2007年全國大部分地區房地產投資大幅度增長，部分地區甚至出現投資過熱。長沙市房地產投資的大幅增長是基于全國房地產投資大幅增長的背景下發生的。 （二）2007年，十一省會城市房地產市場普遍存在銷售量快速增長的情況。在外資、內地投機者以及房地產企業炒作等幾大因素的共同作用下，引發全國范圍內市民恐慌性購房，帶來大量非真實性需求，造成市場需求量激增，使全國大部分城市銷售量大幅增加。 （三）2007年，市場投資額、市場供需規模、市場價格等各項指標，無論是總量還是增速，成都市房地產市場都明顯高于城市規模相當的武漢、南京兩個城市，其中，成都獲得全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區是2007年成都房地產業快速發展的主要原因之一。長沙市在獲得“兩型社會”試驗區后，大大刺激了長沙市房地產業的發展，2007年長沙市房地產投資額已經接近武漢、南京等幾個大城市，結合成都市房地產市場的發展軌跡，長沙市房地產市場仍將會保持進一步的增長。 （四）在上半年市場供不應求以及房價快速上漲的情況下，2007年長沙市房地產銷售量大幅增長，與鄭州、西安等大城市相當，但是，結合城市市區人口來看，長沙市房地產市場銷售規模較西安、鄭州等城市偏大，長沙市房地產市場缺乏足夠的居住型需求支撐。在供應量持續增加的情況下，長沙房地產市場出現供大于求的可能性較大。 （五）2007年，在全國大部分城市需求量大幅增加的情況下，造成部分城市短期內房地產市場供不應求，從而引發房價非理性直線上漲，造成全國房價快速上漲的局面。在全國房價快速上漲，以及上半年供不應求的情況下，2007年長沙市房價大幅上漲。 （六）在全國房價普遍快速上漲的情況下，長沙市房價在十一省會城市中仍然處于較低位置，長沙市房價洼地現象仍然存在。結合長沙較高的人均可支配收入，長沙市房價下跌的可能性和下跌空間都比較小。但是，長沙市房價增速已經超過GDP增長速度，增長速度過快，2008年，在供應量大幅增加、“拐點”論等各種因素影響下，房價增速將會有所減緩。 |