| 2007年長沙市商品房消費行為特征及2008年趨勢分析 |
| [作者]：梁亞芳 |
| 2007年是長沙房地產市場發展最快的一年。全年完成房地產開發投資412.99億元，同比增長35.9%，占全市固定資產投資的28.6%。商品房成交面積與價格均創歷史新高,折射出市場上購房者實際需求與消費能力的明顯變化。對2007年全部購房者數據、信息的分析歸納，并結合重點抽樣調查和橫向對比，總結出購房者的特征，將有助于我們把握市場真實需求的動態變化趨勢。從而，為政府部門正確評估整個市場運行情況，加強行業管理與市場引導提供依據。 一、2007年商品房消費行為特征 * 概況：購房人數持續增加，非住宅類商品房銷量增長較快 2007年央行六次加息，對市場需求未產生明顯影響，全年購房者人數隨著市場放量的遞增而呈整體上升趨勢。較之于上半年，下半年的購房者人數增長近41.4%；尤其第四季度市場放量突破300萬平方米，房源可供選擇面的拓寬，吸引更多潛在購房者將想法付諸實踐，潛在需求積極轉變成有效需求。 物業品質步入升級階段，專業化樓宇漸入人心，純寫字樓、純商鋪等物業類型頗受市場歡迎。全年非住宅類商品房銷量增長較快，月均增速達19.0%，遠高于住宅類商品房銷量增速（9.8%）。其中，購買寫字樓類物業的人數占比由上半年的1.1%提高到了下半年的2.6%；購買商鋪類物業的人數占比由上半年的4.2%提高到了下半年的5.5%。 （一）購房者特征 1．年齡與性別: * 2004-2007年購房者的年齡結構想對穩定，25歲以下年齡段置業者的比重逐年增加 2004-2007年，全市購房者的年齡結構想對穩定。市場上25-35歲年齡段置業者的需求最為強勁，各年占比均在41.00%以上；35-50歲年齡段置業者的需求次之，各年占比均在34.00%以上。此外，小于25歲年齡段的置業者人數呈逐年上升趨勢，其所占比例由2004年的11.87%增加到了2007年的16.52%，增加了4.65個百分點。而50歲以上年齡段的置業者人數占比進一步縮小，下降到了2007年的7.69%。 * 2007年男性略高于女性，年齡結構呈年輕化態勢 2007年男性購房者占比約54.0%，高于女性購房者的比例（46.0%），且上、下半年購房者的男女比例保持了驚人的一致。全年，購房者主要集中在25-39歲年齡段，占比高達63.20%；其中25-29歲年齡段的購房需求最為強勁，占比為24.80%。與上半年相比，下半年33歲以下購房者占比有所下降，特別是25-29歲年齡段的購房者占比顯著降低；而33歲以上購房者占比有所增加，尤以36、42歲左右的購房者占比上升較快。如果說上半年的需求由購買婚房的青年人所主導，那么下半年的置業熱則由有著一定積蓄的中年人所引發。 2．籍貫、工作地點、購房目的 * 2004-2007年本市城區籍置業者占比減少，其它地區籍置業者占比增加 從歷年各地置業者在長購房套數比例來看，雖然2007年本市城區籍置業者仍占絕大多數（43.18%），但這一比例卻呈逐年下降趨勢，與去年同比進一步減少了6.62個百分點。同時，本市其它地區籍（9.89%）、本省其它地區籍（33.47%）和外省市籍置業者（13.00%）占比均有所增大，與去年同比分別增加了1.76、0.61和4.03個百分點。此外，境外籍置業者占比較輕，增速緩慢，由2004年的0.13%增加到了2007年的0.46%。 市內五區中，以天心區籍居民（14.34%）的置業需求最為強勁；周邊四縣市中，以望城縣籍購房者占比最大（3.16%）。而本省其它地區籍置業者中，以岳陽籍人士居首（5.91%），湘潭、衡陽、株洲、常德、邵陽籍人士占比依次為4.71%、4.43%、4.43%、4.13%和3.93%。外省市置業者中，以湖北籍人士占比最大（2.04%），浙江籍次之（1.05%），再次為福建（0.91%）、廣東（0.85%）、江西（0.79%）、河南（0.75%）籍人士。境外置業者中，以持外國護照的華人居多，非華裔人士較少見。 * 2007年在長沙工作的自用型購房者占絕大部分 其中，與上半年相比，下半年本市城區籍購房者占比有大幅（5.36%）回升，本市其它地區籍和本省其它地區籍的購房者占比有所回落。外省市籍和境外籍購房者占比有輕微增加。 調查發現，全年購房者中高達89.4%的受訪者在長沙工作，10.6%的受訪者在外地工作。下半年購房者中在長沙工作的受訪者有所增多，其所占比重與上半年相比增加了約4.47個百分點。 從購房目的來看，72.22%的受訪者出于自用，21.22%的受訪者用于投資，6.57%的受訪者表示將根據家庭實際需要和市場行情，靈活處理所購房產。在自用型購房者中，57.93%的受訪者表示將自己住；6.94%的受訪者表示用于子女或父母居住；另有7.34%的受訪者，特別是購買小戶型的受訪者，則表示短期內雖用于自己住，但將來可能出租或出售該套房產。 3．置業次數 * 首次置業者占多數，下半年多次置業者人數有所下降 2007年首次置業者占比為87.1%，與2006年基本持平；2次置業者占比約7.8%，同比下降了近3個百分點；3次及以上置業者占比近5.1%，同比增長了約2.8個百分點。此外，年內六次加息對多次置業者產生了一定影響。與上半年相比，下半年的首次置業者明顯增多，增幅達52.64%；2次及3次以上置業者人數有所下降。此外，首次置業者中選購商品住宅的占比高達94.69%；而在多次置業者中，這一比例隨著置業次數的增加而有所下降，投資商鋪、辦公類物業的購房者明顯增多。 4．偏好 * 七成以上購房者要求物業便于日常生活，規劃設計合理 三分之一的購房者傾向于選擇能夠滿足目前生活圈的樓盤。其中，23.31%的受訪者把靠近單位或上班交通便利作為首要條件，以此節約路上花費的時間；13.25%的受訪者更傾向于選擇靠近父母、兄妹、子女或其他親戚朋友的樓盤，便于相互照顧與交往。其次，另有三分之一以上的購房者對于樓盤的規劃十分看重，約有21.24%的受訪者傾向于有著較好周邊環境和小區內部環境的樓盤；16.23%的受訪者則選擇了戶型設計合理與面積適合家庭實際需要的樓盤。再次，從將來換房置業或投資的角度，11.41%的受訪者表示看重樓盤的升值空間。而在2007年房價快速上漲的大背景下，7.35%的受訪者表示價格才是第一位的因素。此外，7.21%的受訪者表示對于開發企業的品牌與開發商的信譽度十分關注；另有一些受訪者對于銷售人員的質素、后期物業服務有著一定的要求。 5．行業分布與家庭月收入 * 半數以上購房者服務于私營企業，家庭月收入集中在5千至1萬元區間 全年購房者的家庭月收入主要集中在5000-10000元區間，占比達47.23%；家庭月收入在5000元以下或10000元以上的購房者占比分別為35.66%，17.11%。此外，上半年購房者的家庭月收入主要集中在5000元以下（41.67%）；尤以家庭月收入在3000-4000元區間的購房者居多（27.08%的）。下半年購房者的家庭月收入主要集中在5000-10000元區間（55.91%）；尤以家庭月收入在7000-8000元區間的購房者增長較快（12.37%），占比達25.91%。 調查發現，購房者中42.43%的受訪者就職于國企事業單位；57.57%的受訪者服務于私營企業，其中19.69%的受訪者為收入豐厚的私營業主。從受訪者的行業分布來看，主要集中在IT、交通運輸、醫藥、公務員等領域；其次為房地產、娛樂傳媒、銷售等領域；再次為建筑、教育、金融、電力等領域。 （二）物業特征 1．區域 * 2004-2007年雨花區保持領先，開福區逐年遞增 2004-2007年，選擇在雨花區購房的人數最多，各年占比保持領先（均在26.00%以上）。選擇在開福區購房的人數持續增長，由2004年的11.63%增加到了2007年的17.90%，增長了6.27個百分點，已超過了選擇在芙蓉區購房的人數占比。而芙蓉區有限的新增供給導致購房人數進一步收縮，近兩年來呈下降趨勢。 * 2007年雨花區銷量第一，下半年新南城板塊成消費熱點 面對強勁的需求，新增供給略顯疲軟，區域性供需結構失衡導致市場出現供給引導需求的狀況。全年超過30.4%的新增供給集中在雨花區，充裕的房源使得在該區購房的人數占比高達28.6%。此外，岳麓、開福兩區下半年的新增供給分別為上半年的1.87倍、1.73倍，大幅放量促使兩區的購房人數激增，與上半年相比，漲幅分別高達63.5%，53.5%。相對而言，芙蓉區有限的新增供給，使得全年在該區的購房人數占比僅為14.3%。 中心板塊仍是購房者的首選，全年在該板塊購房的人數占比為27.0%。下半年，在新南城板塊購房的人數急劇增多，與上半年相比，漲幅高達82.4%，已經略高于下半年在中心板塊購房的人數，成為了新的消費熱點區域。值得注意的是，選擇在該區域購房的人以投資者居多，房屋空置率較高。 2．樓層 * 中高層項目倍受歡迎，多層項目穩步發展 近年來，中高層（13-18層）和高層（19-32層）開發項目在長沙房地產市場上越來越普及。2007年選擇項目總層數為18層的購房者占比最大，約13.9%，而選擇項目總層數為33層的購房者也達到了7.3%。同時，傳統的多層住宅（4-6層）項目保持了穩步的發展，全年選擇項目總層數為6層的購房者占比為10.1%。此外，小高層（7-12層）項目也頗受歡迎，選擇項目總層數為11層的購房者占比近4.8%。值得注意的是，就具體樓層而言，大多數購房者更傾向于選擇樓層在12層以下的單位，這可能是出于對價格和消防等因素的考慮。 3．戶型與面積（住宅類物業） * 全市：三居室成交量最大，下半年大戶型銷量有所增長 三居室仍是購房者的首選，全年選擇三居（套均面積為129平米/套）的購房者占比在40.0%左右。受“90平米70%”政策的影響，一居（套均面積為50平米）和二居（套均面積為90平米）的成交量僅次于三居，占比均在20%上下。此外，在大戶型和別墅類項目審批日趨從緊的大環境下，開發商紛紛大力宣傳這類“不可再生資源”，下半年購買四居、五居、復式及別墅類項目的購房者均較上半年有所增多；其中選擇四居（套均面積為158平米）的購房者占比增長最快，而聯體別墅又比單體別墅更受歡迎。 * 各區：雨花區各類戶型完備，別墅類物業集聚開福區 除開福、岳麓兩區以三居和二居戶型成交量最大外，其余三區均以三居和一居的銷量最大。雨花區的四居、天心區的五居和復式戶型同樣占有一定的市場份額。而別墅類成交主要集中在開福區；北部城區的建設，特別是青竹湖高爾夫休閑會所的修建，帶動了該區域高端住宅市場的發展。 4．價格 * 全市（各類物業）：下半年套均成交面積、套均成交金額與單位面積成交價格都較上半年增長明顯 辦公類物業的套均成交面積為119.98平米，成交金額約58.81萬元/套，折合單位面積價格為4901.51元/平米。商業類物業的套均成交面積為78.00平米，成交金額約66.66萬元/套，折合單位面積價格為8536.41元/平米。住宅類物業的套均成交面積為109.00平米，成交金額約38.93萬元/套，折合單位面積成交價格為3588.12元/平米。此外，與上半年相比，各類物業的套均成交面積、套均成交金額與單位面積價格在下半年均有了明顯的增長。 * 各區（住宅類物業）：芙蓉區均價最高，開福區增速最快 位于本市中心區域的芙蓉區成交價格最高，全年均價達3979元/平米；雨花區緊隨其后，全年成交均價為3789元/平米。下半年，開福區成交價格上漲最快，與上半年相比，增幅近19.6%，達4140元/平米，僅次于芙蓉區成交均價；兩館一廳和規劃中的地鐵線路的建設，極大地提升了該區域的價值，推動房價節節攀升。 （三）消費特征 1．付款方式 * 半數以上購房者申請商業銀行按揭貸款 全年超過半數以上（51.62%）的人選擇了銀行按揭的方式購買商品房，超過三分之一（38.21%）的人選擇了一次性付款的方式，8.13%的人選擇了公積金貸款，而僅有2.04%的人選擇了分期付款的方式。此外，與上半年相比，下半年選擇分期付款的人數增長較快（達93.7%），其次為銀行按揭（44.0%）與一次性付款（41.2%）。由此可見，年內六次加息并未影響潛在需求者的購房熱情，大部分人仍選擇動用自身積蓄或通過銀行貸款等方式把錢投入房地產市場。 2．貸款特征 * 貸款年限：申請20年期貸款的為主流 全年選擇中、長期貸款的購房者較多；其中四成以上（41.28%）購房者申請了為期20年的長期貸款，近三成（28.29%）購房者選擇了10年期貸款，15.72%的購房者申請了15年期貸款，而申請5年期貸款的購房者僅為7.83%。此外，與上半年相比，下半年申請長期貸款的購房者人數明顯增多，其中申請20年期貸款的購房者增長了近36.9%，選擇10、15年期貸款的購房者分別增加了12.3%、1.9%；而辦理短期貸款的購房者有所減少，其中5年期貸款的購房者下降了約4.8%。 * 貸款金額：申請20、30萬元貸款的居多 近七成購房者的貸款額度集中在11-30萬元區間。其中位于11-20萬元和21-30萬元區間的購房者占比分別為34.17%、32.15%。此外，下半年貸款金額在21萬元以下的購房者占比有所減少，其中以貸款金額在11-20萬元區間的購房者比重下降顯著，與上半年相比減少了7.16個百分點；而申請21萬元以上的購房者占比增加，其中貸款金額在31-40萬元區間的購房者比重增長了近7.75個百分點。這也從一個側面反映出2007年下半年房價飛速增長所帶來的購房者負擔的加重。 * 貸款幅度：六成以上房款依靠貸款 全年，絕大多數（79.12%）購房者經濟實力有限，自有資金只夠支付50%以下的總房款，對貸款的依賴性較大。其中，過半數（61.91%）購房者選擇三至四成的首付，貸款金額占總房款的六至七成以上。而選擇首付超過六成，貸款在40%以下的購房者占比僅為7.89%。此外，下半年選擇貸款幅度超過六成的購房者比重，與上半年相比下降了5.4個百分點。銀行嚴格貸款審批，提高第二套房貸首付等措施在下半年的房產市場上得到了印證。 值得注意的是，在申請貸款的購房者中，僅有71.1%的受訪者表示有能力支付全部首付款項，而28.9%的受訪者則表示首付款有父母或其他親戚朋友資助的成分。由此可見，市場上約四分之一購房者的真實購買力要打折扣，其實際支付能力所能承擔的首付款約在一至二成左右，甚至更低，而相應的實際貸款幅度則要高達八至九成，或以上。 3．還款特征 * 月均還款額：集中在1-2千元區間，下半年2-4千元區間增長顯著 全年，月均還款額在1000-2000元區間的購房者占比最大（達41.14%）。其次，為月均還款額在2000-3000元區間的購房者（約30.2%）。月均還款額在4000元以上的購房者比重相對較輕。此外，下半年月均還款額在1000-2000元區間的購房者占比下降顯著，與上半年相比減少了12.84個百分點；而月均還款額在2000-3000元和3000-4000元區間的購房者占比則分別上升了6.96，4.45個百分點。這主要基于以下兩點：其一，下半年房價增長迅速，導致同等面積房產總房款的增加，相應貸款金額的增多；從而，造成既定年限內月均還款額的增大。其二，2007年央行六次加息，提高了購房者的貸款利息，引起月均還款額的相應增多。 * 月供收入比: 六成以上購房者的月供收入比超30% 全年，月供收入比超過30%的購房者占比約61.07%，其中，以月供收入比在30%-50%區間的購房者比重最大（43.02%）。下半年，月供收入比超過30%的購房者比上半年明顯增多，占比增加了約2.94個百分點。不少普通工薪階層的自住型購房者表示，連續加息對月供影響較大，每月須多支出幾十至上百元不等，加重了家庭經濟負擔；而部分經濟實力較強的投資型購房者則表示加息對自身影響甚微。 據統計，下半年受訪者中表示還款有壓力的人數增多，其所占比重比上半年增加了2.48個百分點，達45.66%；其中表示有很大壓力的受訪者占比上升了2.39個百分點，近10.45%，而表示有一定壓力的受訪者占比微升至35.21%。表示還款毫無壓力的受訪者占比有所下降，約54.34%。 由此可見，通過加息來抑制投資性住房需求的方式，在發揮一定積極作用的同時，也給中、低收入人群帶來了一些負面影響。數據顯示，一些一次性購買多套房產的購房者，并非自己買單，而是依靠銀行貸款的方式進行炒作。如何從銀行方面入手，限制這種行為，值得關注與思考。 二、2007年總結與2008年展望 （一）2007年市場基本特征判斷 回顧2007年，長沙房地產市場上商品房消費行為特征的變化是顯而易見的。總的來說，全市購房者總量增長較快，住宅類物業需求位居首位，其它類型物業需求穩步增多。具體來看： 1．購房者特征 * 近年來，購房者的年齡結構想對穩定，25-35歲年齡段的置業需求最為強勁，且25歲以下購房者占比呈逐年上升趨勢；男女性別比例接近1:0.85。 * 本市城區籍購房者占比呈逐年下降趨勢，外省市籍購房者增長較快；2007年本市籍購房者占比約53.07%；近九成購房者在長沙工作；投資型購房者增多（占比約21.22%）。 * 首次置業者占比約87.1%，七成以上購房者傾向于選擇方便日常生活，規劃設計合理的物業。 * 半數購房者服務于私營企業，家庭月收入在5千至1萬元區間；從行業分布來看，主要集中在IT、交通運輸、醫藥、公務員等領域。 2．物業特征 * 近年來，選擇在雨花區置業的購房者占比最大（年均水平維持在26.0%以上）；選擇在開福區置業的購房者占比逐年增長，尤以2007年的增幅最大（3.99%）；2007年下半年，選擇在新南城板塊置業的購房者急劇增多，已取代中心板塊，位列購房者總量第一，成為新的熱點區域。 * 選擇項目總層數為18層的購房者占比最大，約13.9%；三居室（套均面積為129平米/套）仍是購房者的首選，占比約40.0%；其次為一居室（套均面積為50平米）和二居室（套均面積為90平米），占比均在20%上下。 * 全年，辦公類物業的平均成交金額約58.81萬元/套（4901.51元/平米）；商業類物業的平均成交金額約66.66萬元/套（8536.41元/平米）；住宅類物業的平均成交金額約38.93萬元/套（3588.12元/平米）。下半年，各類物業的平均成交價格均較上半年增長較大；芙蓉區均價最高，開福區均價增速最快。 3．消費特征 * 選擇商業銀行按揭貸款、一次性付款、公積金貸款和分期付款支付方式的購房者占比分別為51.62%， 38.21%，8.13%，2.04%。 * 申請中、長期貸款的購房者較多；其中41.28%的購房者辦理了為期20年的長期貸款，28.29%的購房者辦理了10年期貸款，15.72%的購房者辦理了15年期貸款，而辦理5年期貸款的購房者僅為7.83%。 * 七成購房者的貸款額度集中在11-30萬元區間；下半年申請貸款額度在31-40萬元區間的購房者比重顯著增加（比上半年增長了7.75%），折射出下半年房價飛速增長所帶來的購房者負擔的加重。 * 絕大多數（79.12%）購房者的自有資金只夠支付50%以下的總房款，對貸款的依賴性較大；并以選擇三至四成最低首付的購房者居多。其中，71.1%的受訪者表示有能力支付全部首付款項，而28.9%的受訪者則表示首付款有父母或其他親戚朋友資助的成分。 * 月均還款額在1000-2000元區間的購房者占比最大（達41.14%）；其次，為月均還款額在2000-3000元區間的購房者（約30.2%）。此外，與上半年相比，下半年月均還款額在1000-2000元區間的購房者占比下降顯著，而在2000-4000元區間的購房者占比快速增長。 * 月供收入比在30%以下，30%-50%之間，50%以上的購房者占比分別為38.93%，43.20%，17.87%。表示還款有很大壓力、有一定壓力、沒有壓力的購房者占比分別為10.45%，35.21%，54.34%。 (二)2008年市場展望 2008年將是十分值得期待的一年, 隨著商品房供應量的增多，各種政策性保障住房的相繼推出，長沙房地產市場有望出現新的格局；供需結構將有所調整，推動房價在一定范圍內出現波動的可能。 1．需求 * 08 上半年市場成交量將相對平緩，潛在購房者持幣觀望。全國范圍內部分城市，如深圳一些項目銷售價格的調整，將傳遞給市場房價調整的信號，并在全國范圍內蔓延開來，使經濟能力稍弱的潛在需求者持幣等待，直到市場有進一步的變化。因此，打算在上半年購房的人，將陷入兩難的境地。一邊是07年飛速增長的房價，一邊是08年降價的傳言。買與不買都很尷尬。 * 銀行貸款仍將是解決購房者資金短缺的主要途徑。因此，貸款政策的變動將從很大程度上影響市場需求。銀行對多次置業者的貸款進行從嚴審批，提高貸款利息等措施，有助于抑制部分投資性需求，但從長遠來看也抑制了部分二次換房置業者的自住型需求。 * 存款利息的上調，固然有助于吸引更多私人資金存入銀行，降低市面貨幣的流動性。但如果人們一旦發現存款所得的利息，趕不上物價上漲的速度，或者說感覺到人民幣對內的“貶值”效應，那么更多的私人資金將撤離銀行，在市面上流通，投資到各個領域。而作為國際上對抗通脹最常用的手法就是固定資產投資，房地產行業首當其沖，帶動商品房需求的增長。 * 在經過2007年快速的升溫之后，南部城區的空置率急劇增加。隨著更多新項目的投放，08年購房者對于南部城區的需求將有所緩和。 * 三居的實用性最強，仍將是購房者的首選。同時，在“90平米70%”政策下，一居、二居的供應量將逐步增多，帶動相應需求的增加。 2．價格 * 相對于07年的飛速增長，08年房價將相對平穩。特別是上半年，房價出現大規模增長或下降的可能性不大，個別項目可能加大優惠力度。下半年，市場將迎來供應高峰，房價出現調整的可能性較大。 * 央行明確從緊的貨幣政策不變，將使資金實力較弱的開發商，遭遇貸款“寒流”。失去銀行支持的開發商，如果尋求不到其它有效融資途徑，將不得不調整銷售策略，保證其“資金鏈”正常運作。而適當降低價格，或開展部分優惠活動，將無疑是加快銷售速度，確保資金回籠最實在的方式。 * 目前市場上銷售的樓盤多為2005年“8·31”大限之前所取得的土地，即便降低價格，發展商仍然有利潤。因此，這部分項目的房價有維持目前水平或小幅讓利的可能性。 3．其它 * 作為物價上漲的一個并發癥，選擇長期貸款的人將增多。更多經濟實力不足的人也將投入到貸款買房的大軍中。因其收入不高，而不得不選擇長期低額還款。 |