| 2008保障住房年，房產限價進行時 |
| 在人們越加強烈地呼喊“商品房太貴”，“經適房門檻太高”之時“限價房”也隨之應運而生。所謂限價房就是政府對開發商的開發成本進行測算以后，對房屋的銷售價格、建設標準和銷售對象等方面進行限制，將開發商的利潤控制在一個合理的范圍內，并最終設定土地出讓價格。因為它既限制地價，也限制房價，很多人又把它稱作兩限房。 做為搭建住房保障體系的一個新舉措，“限價房”的發展是否將真正有助于解決中等收入人群的住房問題，同時它對整個一級商品房市場會有怎樣的深刻影響？“限價房”究竟能不能像經濟適用房、廉租房一樣，幫您圓了住房夢呢？本期樓市觀察家將鏡頭對準此項新產品，從國家政策、各地市場反應、購房人群反響及專家聲音等角度對“限價房”這一產品的出現進行深入全面的闡釋，讓適合購買“限價房”的人群更多了解此項產品。照亮購房的盲點人群，讓我們一同走進“限價房”這一新話題。 北京:符合條件家庭可同時申請多個限價房 現象： 近日，北京限價房管理辦法、銷售條件和經濟適用房再上市政策征求市民意見結束。北京市建委有關負責人透露，征求意見結束后，根據這些市民意見，限價房管理辦法進行修改后將會盡快出臺，隨后，北京市限價房將進入到銷售階段。屆時，符合條件的申購家庭可像填報高考志愿那樣，同時申請多個限價房項目，按所選項目的排序“多選一”。當申請的“第一志愿”限價房因出現滿額而無法購買時，審核部門會自動將其轉到“第二志愿”，以此類推。 政府: 北京市建委相關人士表示，他們將綜合考慮市民的意見和建議，盡快對限價房管理辦法、經適房再上市交易的規定進行修改，最后報北京市政府批準。 市民: 市民認為應橫向比較廣州等城市的標準，一是建議放寬3人及以下的家庭年收入標準，提高到12萬至15萬元，并制定詳細的辦法和嚴格的措施進行核查；二是滿足總資產上限的家庭完全有能力購買商品房，建議降低標準；三是不應籠統地用“三人及以下8.8萬元及以下”，而應細化成1人戶、2人戶及3人戶標準，使標準更加明確，增加執行的透明度。 上海：欲首度推出限價房 現象： 獲悉，上海市關于解決中等收入家庭住房問題的細則正在積極制定研究之中。“面向中等收入家庭的限價房的具體量化標準和相關政策仍然還在商議之中。”上海市房地局相關人士表示。作為一個全新課題，對于中等收入家庭住房保障計劃的相關細則，各地政府部門一直抱以審慎態度。有消息人士稱，上海部分作為保障類住宅的樓盤項目，已有房源實行了“封存”。一名不愿意透露姓名的開發商表示，的確有部分數量的房源正在等待之中，待相關通知下發之后才能進行銷售。但具體按照怎樣的實施標準來執行，他卻并未答復，只表示“肯定會按照限定價格出讓。” 業內人士: 在中等收入家庭保障住房的執行過程中，業內人士一直對“如何進行具體操作”等存有疑慮。但知情人士表示，在該《發展規劃》中已提出“專劃地塊”、“在普通商品房源中配建一部分”等各項措施，“經濟適用房政策的執行是否順利，從某種程度上說對限價商品房政策會有一定的借鑒作用。” 專家: 根據《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》，購買限價房需要廣州市城鎮戶籍人口、年齡要求以及收入要求等條件；而《北京市限價商品住房管理辦法》中，則要求申購者需有當地戶口、人均住房面積、收入等標準。在建設部對中等收入家庭住房困難的問題強調中，對于各地的執行情況并未有明確規定，原則上是‘政府扶持、市場運作’。因此，上海對于中等收入家庭住房保障的政策制定，可能會根據廣州、北京等地的執行情況，再結合自身環境進行最終確定。 重慶：主城擬建80萬平米限價房 超商品房總量五成 現象： 重慶市國土房管局發布《重慶市2009年度住房建設計劃》，首次明確規定明年將建100萬平方米限價房。全市供應中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）的用地超過七成以上。在商品住房建設計劃中，將擬建限價普通商品住房100萬平方米。其中，都市區擬建80萬平方米，遠郊區縣擬建20萬平方米。 政府: 重慶市國土房管局稱，之所以增加開發總量，主要是綜合重慶市近年來住房需求的變化趨勢和經濟社會發展情況等各種因素，預計明年新增住宅需求量在2800萬平方米左右。其中，新增城鎮人口產生的住房需求約1500萬平方米，城市居民改善住房條件產生的住房需求約1000萬平方米，市外購房產生的住房需求約300萬平方米。 業內人士: 這是首次明確規定重慶市將建限價房！重慶市明年的新建住房建筑面積要比今年多600多萬平方米，會大大地滿足市民住房需求，在一定程度上穩定房價。 南京：限價房大幅供地價格不得超4000元 現象： 除了普通住宅用地的供應外，一塊專門用于解決困難家庭住房問題的土地也于日前正式掛牌。這塊位于河西南部蓮花村的地塊為中低價商品房，面積超過20萬平方米。值得注意的是，此次土地出讓前國土部門已經對未來房價進行限定，結算單價只能為3980元／平方米。 政府： 南京市國土局透露，下一步南京將繼續加大中低價商品房、經濟適用住房等政策性住房用地供應，采取單獨建設或在商品房小區中插建等形式，解決更多的中低收入住房困難家庭的安居問題。其中，以“四限一競”(限房價、限套型、限建設標準、限購買對象、競地價)方式出讓的中低價商品房用地，今年計劃供地50公頃，已推出約40公頃，可建5000余套中低價商品房。今年市政府在建設用地十分緊張的情況下，又新劃21塊地、4196畝，作為今明兩年的經濟適用住房(含拆遷安置房)新增項目建設用地。中低價商品房和經濟適用住房用地已經占到全市住宅用地供應總量的30%。 業內人士： 這一方面是為了穩定房價，一方面是盡可能多地滿足中低收入群體的住房需求。每平方米不到4000元，這只是目前河西普通商品房均價的一半左右。“限價今后將成為保障性住房開發的核心舉措。” 天津：市政府召開新聞發布會 限價房購買條件出臺 現象: 近日，天津市政府召開新聞發布會表示，為加快解決城市低收入家庭住房困難，天津進一步完善住房保障體系，通過出臺廉租住房、經濟租賃房、經濟適用住房、限價商品住房四項制度，進一步改善中低收入居民住房條件。同時公布了限價商品房購買條件、套型標準等方面的內容。據悉，購買限價商品住房必須具有天津市中心城區非農業戶籍3年以上、家庭人口在2人(含)以上、家庭人均收入低于上年城市居民人均可支配收入的1.5倍且無私產住房或未承租公房。根據天津市統計部門提供的數據，2007年天津市居民人均可支配收入為16350元，1.5倍為24525元。今后，將根據限價商品住房需求情況，逐步調整購買條件。今年天津市計劃建設限價商品住房150萬平方米、約2萬套，套型建筑面積均控制在90平方米以下，一居室50平方米左右，兩居室70平方米左右，一居室和兩居室住房套數占住房總套數的比例不低于70%。 專家： 購買限價商品住房的條件應會對戶籍、家庭人口、家庭人均收入、是否有住房做出限定。而為確保提供情況的真實性，申請人提供的相關情況，有關部門將通過先進的數據信息管理系統嚴格核查。另外，對于限價商品住房的交易，應在購買人交納契稅滿5年后才可進行。 杭州：近期推出限價商品房 遏制上漲過快的房價 現象： 今年杭州將開工建設限價商品房40萬平方米。這些房源將通過限制地價和房價的方式，面向特定人群銷售。杭州市房管局領導稱，杭州的限價商品房目前定位為拆遷安置房，主要對象是拆遷戶，價格要低于同期商品房。 專家： 全國人大代表、浙江省教育廳廳長劉希平直陳“杭州的房價不是有點高，而是太高了”，浙江大學校長楊衛表示，該校引進高層次人才受阻于杭州高房價;也有全國人大代表質疑杭州7134元的均價，而媒體早在2006年就報道稱杭州房價已沖破萬元大關。去年7月，杭州市長就曾表示“杭州房價相對較高”。 業內人士: 由于限價房主要只針對拆遷戶銷售，對商品房價影響有限。限價不如調稅。因為限價這種行政手段與商品房銷售的市場行為之間存在矛盾，何況房價即使下降，也不能根本地解決普通老百姓買房難的問題。主管部門應提高部分稅種的稅率，將這部分稅收作為專項資金，用于建造大量經濟適用房、經濟租賃房、廉租房等，進一步擴大受惠面。杭州綠城置業副董事長朱新風公開表示，杭州應大量推出廉租房，而經濟適用房推太多“反而會影響房地產市場”。 政府: 杭州市長蔡奇表示“杭州的房地產市場總體上還是健康的”，杭州1月份的房價環比指數比上個月有所下降。他強調，政府有責任維護、促進房地產市場的穩定發展。杭州市都將依法查處囤地惜售、哄抬房價現象，目前正著手查處“天價房”炒作行為，未來將杜絕類似現象的發生。 深圳: 限價房，看上去很美 現象： 深圳市首次推出的兩塊限價房用地分別選在了寶安區的龍華和龍崗區寶荷路南側,這兩塊用地位于房價較高、漲幅較大的龍華和龍崗中心城區。這兩塊土地上開發出的商品房戶型將被限制在90平方米以內,最高售價分別限定在9840元/平方米和8400元/平方米。對購買者的資格條件,深圳市做了如下規定,購買限價商品房的居民必須是實際無任何房產和住房建設用地,且符合下列條件之一:夫妻雙方均為深圳市戶籍;或夫妻一方為深圳市戶籍,另一方在深圳計繳納社會養老保險達到8年;或雙方均為非深圳市戶籍,在深圳市累計繳納社會養老保險達到16年;或單身人士(含單親家庭)或夫妻一方年滿35周歲,本人必須為深圳市戶籍或在深圳市累計繳納社會養老保險達到10年。還有一點,售出的限價商品房在取得房屋權屬證書之日起5年內不得出售。 業內人士: 限價房對于非深圳戶籍購買者提出的限制不盡合理,要在深圳購滿16年社保,16年的參保意味著該市民在深圳的正規單位工作了16年,滿足這個條件又沒有房的人恐怕寥寥無幾。 以一個22歲來到深圳的大學畢業生為例,符合標準購買限價房時已經38歲。這部分人群沒有購買住房的人士很少。真正對限價房需求欲望強烈的是30歲以內來深圳打拼幾年的年輕人。 專家： 限價房價格不能隨行就市,不能靈活降價,在深圳房價回落的前提下,已經體現不出優惠了。建議,限價房的價格應當適應市場變化,隨行就市。 市民: 對于限價房設定的資格限制,擁有深圳戶籍的李先生擔心深圳現在購買限價房的資質審核不太透明,沒準又成了有關系的人的一場大餐。建議政府少建這些有產權的房子,多建點只租不售的廉租房。非深戶籍的楊小姐表示失望,認為,這種限價房似乎離她很遠,不需要考慮。 廣州：十區房價跌破萬元 限價房政策立竿見影 現象： 廣州市國土房管局近期公布了今年1月份廣州十區的房地產市場數據：今年1月份廣州房價和成交量再次下挫，十區一手住房成交均價為9766元/平方米，比去年12月份10586元/平方米下降820元，跌幅達7.75%.這也是廣州房價去年10月突破萬元大關之后首次跌破萬元。成交量方面，今年1月份廣州十區一手住房成交量僅為35萬平方米，創下近年成交量最低點。結合此前的限價房遭棄購一事表示，棄購也正說明了限價房政策對抑制房價過快增長，尤其是抑制周邊商品住房項目的過快增長起到立竿見影的效果，對開發企業理性定價起到了“風向標”的作用。 政府： 廣州市國土房管局副局長、新聞發言人黃文波解釋，限價房政策不同于保障型住房，將根據市場實際情況靈活調整供應規模。“在房地產市場泡沫風險較高、房價增長過快的情況下，將增加限價房供應規模；在房地產市場運行平穩，房價水平與區域內居民收入水平基本適應的情況下，將根據實際情況減少或不供應限價房。”下一步將針對限價房銷售中出現的新問題，抓緊完善限價房銷售價格管理辦法，并根據實際需求和房地產市場運行情況，按照“靈活措施”的原則合理確定限價房供應規模、銷售對象、限制銷售價格標準。 專家： 就本次廣州兩會期間人大代表和政協委員對限價房政策提出了“帶有計劃經濟時代的影子，影響社會公平”的質疑。 成都: 2008保障性住房年 現象： 成都市日前公布2008年住房建設計劃，計劃建設商品住房10萬套，建筑面積950萬平方米，而公共住房建設1.25萬套，面積100萬平方米，顯然，公共住房占比超過10%，而在其它如廣州、上海、重慶等城市，這一比例還要高。業內人士認為，這些上市量較大、價格優勢明顯、具有保障性質的公共住房，顯然會對目前的樓市帶來一定影響，至于影響的程度有多深、多大，還有待進一步觀察。 政府： 今年將加大經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房力度，除了本身目標是解決低收入人群住房問題外，也是細分市場的表現。 專家: 省社會科學院專家李少宇表示房價漲幅可望抑制“住房是民生問題，國家要求各地加大經濟適用住房、限價房、廉租房供應的力度，本身就有增加保障性中低端房屋供應，抑制房價漲幅過快的意思。”面對去年以來投資持續過熱、物價消費指數不斷攀升的事實，應該說各級政府都面臨著抑制投資增幅、防止經濟過熱的現實問題，因此，保障性住房的陸續上市，不但增加了樓市供應的總量，而且有望降低人們對樓市價格繼續猛漲的預期，從而抑制房價漲幅。 業內人士: 隨著保障性住房批量上市，開發商更要詳細調研客戶，以免“表錯情”、“搞錯對象”，“為誰建房”、“這些人需要什么樣的房子”，成為開發商更加謹慎思考的問題。 武漢： 住房保障開辟“第三通道”首批限價房項目近期有望上市 現象： 從武漢市國土資源和房產管理局獲悉，房產新政后該市推出的首批限價房分別位于武昌臨江大道以東、彭劉楊路南側的兩個項目，近期有望上市。兩個項目限價分別為4200元/平方米、4300元/平方米，將對武昌區重點項目的拆遷戶定向銷售。按土地出讓時的規定，這兩個項目將于今年3月份完工，隨后轉入銷售階段。屆時，將成為武漢首批上市銷售的限價房。包括上述兩個項目，目前武漢市已有9個限價房項目進入建設階段，其中7個位于中心城區，2個位于東湖高新技術開發區，總建筑面積近100萬平方米，中心城區的最高限價為4400元/平方米，近郊區域最低限價為2400元/平方米，將在今年陸續上市。今后，在市民熟知的經濟適用房、廉租房之外，定位為中低價位普通商品房的限價房，將成為武漢住房保障的“第三通道”。 業內人士： 中國指數研究院華中分院首席分析師李國政認為，從往年末及目前發展來看，武漢房地產市場仍然保持緩漲態勢，也是他們敢于出手的原因。 專家： 由于房地產市場風險不斷加大，而政府對限價房有政策支持，指定了較為合理的價格區間，保證了開發商的基本利潤；加上限價房指定了銷售對象，解決了企業營銷的后顧之憂，對于不少企業來說，這一“生意”顯然有利可圖。 市民： “限價房價格是怎么來的，應該給個明白賬。”拆遷戶曾女士認為，雖然限定由拆遷戶來銷售，但具體是哪些人受益，應該盡早公開，最好能像經濟適用房一樣公開登記。 長沙:首個類限價房破土動工 現象： 2008初由長沙市經開區工會聯合會與方略投資發展有限公司聯合開發的長沙首類限價房：“職工之家”樓盤正式破土動工。項目以中小戶型為主,順利的話，有望在今年年底建成。 開發商： 定向開發效益有保障,方略地產常務副總經理鄒波說：“職工之家項目，雖然有讓利，但還是維持了保證正常開發建設的盈利。我們接受這個項目，還考慮到它將產生巨大的社會效益，社會效益就是長遠的經濟效益。” 專家： “限價房即使是四五千塊一平方米，對真正的窮人來說也只是望梅止渴。”政府對于房地產市場的調控，應在保障低收入人群住房的前提下，更多地交給市場自身去調節，而限價房不但不能讓真正的目標人群受惠，且會引發一些新的弊端，政府應讓其逐步淡出房產市場。“現在各地都定出了限價房的申購條件，但政府要實現真正的監管，要付出的成本太高了”。同時用限價房來“壓”房價不太現實。因為房價是隨著市場需求而波動的，反之以一種不客觀的干預手段，將會擾亂房產市場秩序。 |