| 大背景 |
[編者按] 2007年，中國股市延續了2006年的神話，上證指數一路飆升，創造了中國股市18年來的歷史新高，中國股市成為全球增長率最高的股市之一。與此同時，中國樓市也不甘示弱，樓市價格一浪接一浪被推高，各大中城市房價都創歷史之最。由國家發改委、國家統計局等部委公布的數據顯示，2007年，中國樓市價格同比增長指數一直保持在5%以上，而且增幅不斷提高，樓市越來越火。中國樓市、股市兩大投資市場如火如荼，熱鬧非凡。然而，2008年伊始，樓市“拐點”愈演愈烈，市場前景難以捉摸；股市指數跌宕起伏，心理底線飽受摧殘。2008，股市？樓市？何去何從？ 樓市、股市現狀之漫談 (一)人民幣升值、熱錢涌入國內，國際壓力陡增 2008年2月28日，國家統計局發布國民經濟統計公報。2007年，中國經濟增長率達11.4％，消費物價指數(CPI)持續走高，2007年全年CPI達到4.8%。我國經濟呈現出增長加速的勢頭。貨幣流動性比較多，信貸投放比較快，是當前經濟生活中一個比較突出的問題。與此同時，人民幣加速升值、國外熱錢伺機入華等因素進一步刺激資產市場泡沫的產生。 1．人民幣加速升值 人民幣升值自2005年7月21日人民幣匯率改革以來，人民幣兌美元匯率呈現持續升值。在2006年升值3.2%后，人民幣匯率并沒有絲毫歇息，又以連續升值結束了2007年，全年升幅達到6.9%。進入2008年，受到國際市場美元連續下跌影響，人民幣連續創造新高。至2008年3月13日，人民幣兌美元匯率報收于7.0970，相比匯改后第一日8.1111的匯率水平累計升值幅度達到14.29％。在2007年以來美元兌歐元等貨幣顯著貶值的背景下，人民幣兌美元的加速升值是一種"被動升值"，而人民幣實際的升值幅度則非常有限。在中國經濟持續快速增長、國際收支日益失衡、外貿順差不斷擴大的背景下，人民幣仍然存在較大的升值空間。預計未來3-5年人民幣兌美元將以每年3%-5%的速度漸進升值，與消費升級和產業升級一樣，人民幣升值將成為“十一五”時期中國經濟最重要的特點之一。 2．國外熱錢伺機入華 因對人民幣升值預期而使市場上投機氣氛濃烈，大量外資熱錢巡游在我國資本市場之外，尋求投機機會。商務部統計局數據顯示，2007年，全國實際使用外資金額826.58億美元，同比增長13.8%。伴隨外資進入的還有大量熱錢，盡管我國政府已經對此有所警惕，但是，大量境外熱錢在國內進行非正常流動和投機已經成為事實，流入量在2500億至3000億美元之間，并且還有繼續擴大流入量的發展趨勢。境外熱錢具有明顯的投機賭博特征，其主要投資方向是房地產和股市等高利潤增長行業。熱錢的大量流入，助長了外匯市場上的非法交易，扭曲了國際收支平衡，虛增了窗體底端外匯儲備，增加了人民幣升值的壓力。為了保持匯率穩定，中央銀行不得不購買外匯市場上溢出的外匯，從而相應地增加了外匯占款及基礎的貨幣供應量，這一方面通過貨幣的乘數效應，使得流通中的人民幣迅速增加，推動通貨膨脹的產生；另一方面弱化了匯率調節外匯資金供求的功能，導致我國的貨幣政策相關調控效果減弱。 (二)加息、上調準備金、降低利息稅，國家加快實施貨幣緊縮政策 1．存款準備金率創歷史新高 2007年以來央行上調準備金率的次數達到12次，至此存款準備金率已達15.5%，創下1984年中國人民銀行專門行使中央銀行職能以來的歷史最高水平。央行稱，此舉旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。為緩解貨幣信貸擴張、穩定通脹預期，下一步貨幣政策還將繼續通過上調準備金率、小幅加息和加快匯率升值步伐等手段進一步緊縮。 2．連續加息，抑制通脹 為加強貨幣信貸調控，引導投資合理增長，穩定通貨膨脹預期，中國人民銀行決定，自2007年12月21日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.87％提高到4.14％；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現行的7.29％提高到7.47％；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變。2007年共加息六次，一年期存款利率上調1.62個百分點，貸款利率上調1.35個百分點。但是由于目前通脹是成本型的，不是供求失衡造成的結構性的，因此加息對抑制通脹效果不會很顯著。隨著國家統計局2008年2月份統計數據的公布，2月份，居民消費價格總水平比去年同月上漲8.4%，達到歷史最高水平。在當前貸款猛增、存款大幅下降，PPI、CPI雙雙反彈的情況下，2008年央行遲早會再次加息。預計2008年第一次加息已經為時不遠。 相關鏈接：2007年央行歷次加息 2007年3月18日 上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。 2007年5月19日 一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點。 2007年7月20日 上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。 2007年8月22日 一年期存款基準利率上調0. 27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點。 2007年9月15日 一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點。 2007年12月21日 一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點。 (三)樓市——霧里看花 隨著星城經濟的高速發展，城市功能和城市地位的大大提升。加快推進長株潭經濟一體化的進程，形成中部地區最具競爭力和發展潛力的投資熱點。長沙在我國區域經濟發展總體格局中具有極為重要的戰略地位。擁有無限潛力和發展前景的長沙為房地產業的發展帶來了無限生機。經過十余年的發展，長沙房地產在陣痛與革新中取得了長足發展，市場逐步走上成熟，發展速度日益提高。特別是近幾年來，長沙房地產業得到了質的飛躍。2007年，長沙市房地產市場繼續保持持續、快速發展，市場規模快速增大。全市商品房累計批準預售937.49萬m2，同比增長22.10%；商品房累計銷售894.17萬m2，同比增長29.44%。市場供需都得到了快速增長。2007年，長沙市房地產業呈現出一片欣欣向榮的景象。 2007年9月28日，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，根據通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。第二套房信貸政策出臺之后，深圳市房屋交易量驟減，市場價格出現動搖，大量中介開始關門，從此，樓市“拐點”之風愈演愈烈，從深圳到一線城市，再波及全國。“拐點”論引發了全國購房者觀望潮。2008年，房地產市場到底走向何方？猶如霧里看花，捉摸不定。 1．長沙房價到底有沒有拐點？ 長沙，千年古城。在“長株潭城市群”發展策略下，長沙經濟發展前景看好。目前，長沙人均可支配收入位于全國第14位，是中西部城市居民收入率先突破萬元大關的城市，在與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶等五個鄰近及同等城市的對比中，長沙人均可支配收入具有明顯的優勢。與收入高高在上形成鮮明對比的是，2007年之前，長沙房價一直徘徊不前，始終在3000元/平方米以下徘徊，與周邊省會城市相比，差距更是越來越大，成為中部地區房價最低的省會城市。隨著2007年大城市房價的快速上升，長沙房價也進入了快車道。2007年7月，長沙商品房單月成交均價超過3500元／平方米，達到3677元／平方米。2007年9月，長沙商品房單月成交均價超過4000元／平方米，達到4057元／平方米。2007年12月，長沙市商品住房均價突破4000元/平方米，達到4055元/平方米。長沙市房價在蟄伏多年之后，駛入了快車道。 進入2008年，在“拐點”論的影響下，長沙房地產需求市場出現觀望，加上冰災與春節的影響，需求市場出現大幅萎縮，更加堅定了購房者持幣觀望的決心。然而，長沙“兩型社會”綜合改革試驗區的批準，武廣客運專線，滬昆客運專線，京珠高速西線等眾多利好消息為長沙經濟和城市建設持續、快速發展奠定了基礎，長沙房地產業的發展潛力和空間仍然很大，與周邊相比，長沙較低的房價也缺乏下降的空間。長沙房價到底走向何方，讓所有人有種霧里看花的感覺。 相關鏈接：2000年以來，長沙商品房成交均價 2000年，長沙商品房成交均價2361元/平方米，其中商品住宅成交均價2221元/平方米； 2001年，長沙商品房成交均價2582元/平方米，其中商品住宅成交均價2392元/平方米； 2002年，長沙商品房成交均價2376元/平方米，其中商品住宅成交均價2149元/平方米； 2003年，長沙商品房成交均價2468元/平方米，其中商品住宅成交均價2222元/平方米； 2004年，長沙商品房成交均價2738元/平方米，其中商品住宅成交均價2391元/平方米； 2005年，長沙商品房成交均價3030元/平方米，其中商品住宅成交均價2539元/平方米； 2006年，長沙商品房成交均價2991元/平方米，其中商品住宅成交均價2691元/平方米； 2007年，長沙商品房成交均價3601元/平方米，其中商品住宅成交均價3372元/平方米； 2008年一季度，長沙商品房成交均價4363元/平方米，其中商品住宅成交均價3990元/平方米。 2．外地購房者接近一半 2007年3月，由中國社會科學院倪鵬飛博士牽頭、眾多專家聯合完成的《2007年中國城市競爭力藍皮書》發布，通過對中國200個城市競爭力進行比較，長沙的城市綜合實力排名第29位，在中部地區省會城市列第二位。長沙的“城市宜居品牌”一項排名在中部省會城市位居第一。區位優勢、環境魅力、產業發展有特色等，使長沙城市的綜合競爭力日益增強，越來越多的港澳、外國客商前來長沙投資辦廠對長沙經濟的發展起到了巨大的推動作用，同時也吸引了越來越多的外來人口到長沙投資置業，從而為長沙房地產業帶來了旺盛的生命力。2007年，外地來長的購房者已經占到了總購房者的47%。無論是長沙自身無法取代的區域、資源優勢，還是人們置業觀念的改變，來自湖南地市和外省市的購房大軍正越來越多地進入長沙樓市，勢不可擋地影響和改變著長沙房地產市場的發展，一股強勁的地市購房潮開始席卷長沙樓市，長沙樓市的發展正面臨一場深刻的變革。 3．二手房市場發展緩慢 2007年，一邊是新盤的集中放量，一邊卻是波瀾不驚的二手房交易，長沙房地產可謂是“冰火兩重天”。2007年，長沙市房產一、二級市場累計交易量之比為4.08∶1，比2006年比值增大0.91。相對于快速發展的新房市場，二手房市場發展明顯較慢。新房與二手房市場規模的差距進一步拉大。 二手房市場與新房市場形成由廉租房、房屋租賃、經濟適用房、二手房、普通一手房、公寓、別墅等不同消費形態的房地產梯級消費格局，滿足社會各個階層的住房需求，形成梯級市場模式，有利于一級市場的健康平穩有序向上發展，市民賣舊買新、賣小買大，合理的存量房將促進增量房消費。但目前，長沙二手房市場的交易面積與新房市場相比差距相當明顯，參照上海、深圳等城市1：1的比值可謂是“很不平衡”，甚至比照鄰近的武漢、南昌都有不小的差距。 4．三市融城帶來無限遐想 長株潭三市融城為長沙房地產市場帶來無限生機與希望。長沙、株洲、湘潭地處湖南中部，位于京廣鐵路和京珠高速公路沿線，呈“品”字型分布，互相依托，素有“金三角”之稱，區位優勢十分明顯。以長株潭為核心高起點規劃、建設湘江生態功能，是湖南為適應經濟全球化的大趨勢按照區域經濟的發展規律，營造局部優勢發展環境，增強長株潭地域對全省經濟社會發展帶動輻射功能的戰略性決策。長株潭城市群已被國家“十五”計劃列入全國重點扶持發展的七大城鎮密集區之一，標志著長株潭進入了國家決策視野。同時，長株潭也被列為世界銀行在華實施的首批城市發展戰略研究計劃(CDS)的合作對象。2006年4月15日，中央出臺了《中共中央、國務院關于促進中部地區崛起的若干意見》(中發[2006]10號)。自此，中部地區的發展有了一個總體規劃上的綱領性指導文件。在多年先東后西之后，中部地區正迎來一個屬于自己的春天。 隨著長株潭城市群得到中央的肯定與支持，長株潭城市群的美好前景，為房地產業的發展提供了廣闊空間。正是看好這一良好的市場前景，眾多外來品牌開發商也紛紛搶入這一市場，他們也將營造出一個新的房地產市場局面。 (四)股市——生死時速 2007年2月16日，滬市大盤突破3000點。 2007年5月9日，滬市大盤突破4000點。 2007年8月23日，上證指數低開高走，直接沖破5000點。 2007年10月15日，上證指數突破6000點。 2007年10月16日，上證指數沖到6124點，創中國有股市以來最高點。 2007年11月開始，大盤開始調整，指數上竄下跳，盤中熱點頻繁轉換，個股一路下跌，市值日見縮水。 2008年2月1日，滬市大盤跌破4200點。 2008年3月14日，滬市大盤跌破4000點。 2008年3月18日，滬市大盤跌破3700點。 2008年4月2日，滬市大盤跌破3300點。 短短一年之內，中國股市來了一次生死時速，8個月內上漲三千點，再來一個一百八十度大轉彎直線下降，短短6個月時間，滬市大盤跌破3300點，2007年股民得到的收益瞬間蒸發。2008年股市是否會一蹶不振？2008年股市能否轉牛？中國股市跌到多少才能跌停？這無疑困擾著每一個股民。 1．全民炒股時代到來 2007年3月5日，吳敬璉提出“全民炒股”這一話題。“全民炒股”成為人們談論的熱門話題。許多數據已表明，股市資金的流入已逐步從機構為主的打新資金轉變為個人投資者的自有資金，以個人投資者或者說散戶為主力的場外資金在3月份積極入市，成為股市走高的主要推動力量。中國股市的強勁勢頭，著實讓股民們興奮了一把。根據中國證券登記結算有限公司的數據，截止到2007年8月底，深滬兩市的個人股票賬戶數超過1.187億戶。按照每個城市家庭3個人計算，這1億賬戶代表著至少3億中國城市居民，這相當于美國公民的總數，中國已經擁有全球最大的股民群體。同時，除去基本沒有能力投資股市的低收入家庭，中國市民階層已經基本進入了全民炒股的階段。 2．全民炒股意味著什么 第一，民眾的收入來源正在發生重大改變。通過將部分剩余資產轉化為資本來獲取投資收益，正成為中國民眾，尤其是城市居民又一自主性很強的收入來源。資本和土地、勞動力、生產資料與知識技術一樣，是最基本的生產要素。在城市，絕大多數居民沒有一分土地，只能通過投入勞動與知識技術來獲取工資報酬。因此，通過投入資本這一生產要素來獲取收益，就像農民通過土地獲取收益一樣，正成為城市居民試圖開辟的又一經濟來源。這就是為什么在廣大股民中，城市居民占絕大多數的重要原因之一。 第二，民眾的經濟觀念正在發生重大改變。通過將部分儲蓄轉化為投資，避免因低利率、甚至負利率而造成的財富損失，進而獲取與經濟增長相吻合的更高收益，正成為民眾理財意識覺醒的標志。研究表明，從長期趨勢看，在經濟持續增長的情況下，股票收益要明顯高于債券和儲蓄。從去年開始的儲蓄大搬家說明，民眾對于儲蓄、債券、基金、股票等不同投資理財的認識日益清晰。不僅如此，這種觀念的轉變，還表現為投資者主體意識的增強。這種自主權益意識的覺醒，將對經濟社會產生難以估量的影響。 第三，民眾的生活保障基礎也在發生重大改變。在看好經濟前景的前提下，民眾將部分收入轉化為投資，獲取長期投資收益，一則可以在一定程度上避免出現因退休或失業等因素造成的收入減少進而影響生活質量的窘境；二則可以在一定程度上獲得個人財務自由，按照自己的理念安排生活。這樣一種自我保障意識在廣泛的社會人群中自然擴展，無疑將對整個國家的社會保障格局與長期安定有實質性影響。 3．政策市依舊明顯 后股改時代，有越來越多的變化讓“政策市”三字悄悄淡出人們的視線，直到此次印花稅上調才喚起投資者的回憶。 2007年5月30日，財政部決定調整股票交易印花稅稅率，由1‰調整為3‰。當天，深滬兩市驟現跳水行情，滬綜指暴跌6.5%，兩市跌停的非ST類個股超過850只，而跌幅在9%以上的個股更達925只；6月1日，市場恐慌情緒再度加速蔓延，滬綜指大跌2.65%，更有近700只個股跌停，整個市場一片蕭條。深滬股市三日共計蒸發總市值1.65萬億元，而數百只個股連續三日跌停的慘況，更為自2005年底啟動股改行情以來首度出現。 2007年6月4日，國內三大證券報紛紛刊登評論員文章，告誡投資者冷靜、全面、深入認識和理解印花稅政策，認真思考市場下跌的深層原因，從而正確理解政策意圖，理性預測未來市場走向。管理層上調印花稅出發點是抑制過度投機，以避免更大的系統性風險，階段性市場調整不會改變牛市之基本面。至此，股市才中止了大幅下跌。 2007年10月18日，市場傳聞中國證監會副主席屠光紹表示正在研究A股和H股互換問題，引發了投資者對于兩地股價將會接軌的預期。這對股價明顯高于H股的A股特別是含H股的權重股無疑是一個重大利空，受此影響，周四中港兩地股市嚴重分化，A股市場大幅殺跌，上證綜指急劇跌破六千點大關。至收盤，滬綜指跌211點，深成指跌606.94點。雙雙收出高位光頭大陰線，并分別跌破十日均線和20日均線支撐，八成個股下跌，前期領漲的權重股成為重災區。 在股市持續瘋長近兩年的情況下，股市的非理性投資越來越嚴重，市場對政策更敏感。非理性、恐慌將會加大政策的影響力，造成市場大起大落，在以后的一段時間內，政策市將會表現得更明顯。在中國股市歷史太短、向來沒有整體性的制度設計、股票籌碼可以快速流動的前提下，希望借國外的經驗和國內整頓產業經濟的經驗來快速整治中國股市，結果是所有的政策和監管都只能成為不平衡的單邊突破。最后，不得不用政策來糾偏，恢復股市的穩定。毋庸諱言的是，對年輕的中國股市而言，政策還遠未完成它的使命，政策干預是必需的。對國有股減持方案的政策糾偏是非常正確的，包括修正新股增發、對違規資金重新界定等。這不能簡單地理解為“托市”，而是用正確的政策還市場以本來面目，為真正貫徹市場化原則、價值原則和公平原則掃清道路。只有到股市的市場化完成之時，才是“政策市”的功成身退之日。 4.2008，影響股市的十大因素 (1)上市公司業績增長。對于2007年的中國股市來說，上市公司業績的超常增長無疑是推動股指頻創新高的主要動力。在許多機構看來，2008年這種增長的趨勢不會發生改變。一項對300家上市公司所作的跟蹤分析顯示，由于主營業務仍是上市公司的主要利潤來源，在利潤率回升和成本控制不斷改善的背景下，上市公司本身對其2008年的業績總體上保持樂觀預期。 (2)股指期貨。有關金融期貨的推出已經熱鬧了整整一年。2008年能否成功推出來和何時推出來，都將對行情形成一種“莫明”干擾。股指期貨將改變投資者的投資習慣、投資模式、投資心態，從而大大改變券商和期貨公司的盈利模式。從長期來看，在引入做空機制后，套期保值的資金比重將越來越大，有利于平抑波動。另外，股指期貨將分流目前A股市場的流動性過剩，有利于在資金層面緩解股市泡沫擴張帶來的壓力。 (3)人民幣持續升值。由于地產、能源、金融、航空等上市企業在指數中比重大，人民幣上升引起的匯率變化對中國股市的影響也是巨大的。在物價迅速上升時，匯率的適度上升，可以抵消流動性泛濫對價格的過度沖擊并對國際通貨膨脹對國內的影響起到某種中和作用。2008年人民幣升值將適度加速，其對市場的正面作用將極大地抵消利率上升的影響，并從內在價值提升方面對地產、金融等行業產生積極影響，從而為2008年夏天行情的出現提供最為基本的外部力量。貨幣升值從來都是新興資本市場股市長期走牛的基礎，這將吸引越來越多的國際資金通過各種渠道流入我國的資本市場。 (4)創業板推出。創業板顧名思義就是那些前期業績并不一定非常好但企業前景看好、屬于“創業階段”的公司。今年，國家有關部門可能放寬這個板塊的上市門檻，推出創業板。葉陳年認為，這類企業屬于“成長型”企業，業績上來很快，但是也有可能曇花一現，因此屬于“高風險”投資。如果今年真的能推出創業板，那么今年科技板塊將繼續成為市場亮點，并可能引領全年市場行情。 (5)“紅籌股回歸”。Ａ股市場有望再現擴容高潮。貫穿2007年的“Ｈ股回歸熱”，令中國股市在融資規模上跑贏了全球股市。2008年，接踵而來的“紅籌股回歸”，有望令Ａ股市場再現擴容高潮。 (6)北京奧運。奧運會今年將在北京舉行，這件吸引全球目光的大事情，對中國股市的影響舉足輕重。前期奧運概念股全線走強。股民瘋狂炒作奧運概念股，帶動整個股市行情走強。隨著奧運的臨近，這類股票會逐漸恢復平靜。奧運會之后，奧運題材消失，勢必會給股市帶來動蕩。影響有多大，無人能預測。 (7)通貨膨脹。如果通脹持高不下，宏觀調控力度就會比較大，貨幣供應量就會越來越慢，這時候股市可能會出現一個比較大的一個下滑。 (8)緊縮的貨幣政策。緊縮的貨幣政策通過削減貨幣供給的增長來降低總需求水平，在這種情況下，利率提高，取得信貸成本上升，投資減少。由于利率是中央銀行的采取的緊縮貨幣政策調整手段之一，對證券價格會產生重大的影響。 (9)大小非減持。2008年，大非減持將迎來高峰期。統計顯示，2008年涉及股改限售股解凍的上市公司為956家，按最新收盤價計算，合計解凍額度為15819億元，比2007年增加七成。大非減持對股市整體存在風險。企業高管為套現會拋售持有的股票，對下家的接盤有很大的壓力。甚至，部分企業在大非減持之后，整只股票將因此一蹶不振，因此對個股來說，大非減持未必是好事。 (10)國際環境。美國次級按揭信貸危機的陰影繼續籠罩著全球股市。持續數年的全球經濟高速增長，使各主要金融市場不同程度地存在著泡沫化和過度投機的問題，在這種背景下，美國次貸危機將會不斷打擊投資者的心理預期。目前尚無法預測此次次貸危機的“多米諾骨牌”會對全球經濟引起多大的震蕩，但近期內不能排除股市再度劇烈動蕩的可能性。全球股市進行新一輪調整在所難免。金融市場的震蕩使得人們似乎到了談“次”色變的地步。國際金融市場的動蕩勢必會影響我國股市的走勢。 樓市、股市政策之面面觀 針對目前我國經濟增長較快，特別是樓市、股市的急劇發展，國家采取了積極的貨幣緊縮政策，確保國家宏觀經濟的健康發展。對樓市的打壓與對股市的放任同時并存于中國市場，跡象十分明顯。 政府一手打壓樓市。繼07年9月末央行與銀監會發布房貸新政以后，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，明確土地的招拍掛制度，收緊土地融資嚴控土地開發期限。與此同時，國務院辦公廳轉發了建設部、發改委、監察部、財政部、國土資源部、央行、稅務總局、統計局、銀監會聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，詳列十五條措施，意圖從各個方面進行住房結構調整，重申新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。政策目標顯然是，中國房地產以保障型住房為主，形成廉租房、經濟適用房、中低價位中小套型的普通商品住房與占比30%的高檔商品房四層梯級分布。 政府的另一手是放開股市。相對于樓市的行政市的錚錚本色，股市的政策市顯得有些名不副實，因為決策者盡量想用市場手段來控制股市節奏。改變了直接調控股指的做法，政府現在篤信供求關系與金融創新，如加大H股的回流速度、加快基金系QDII的發行速度等，其受熱捧的程度導致基金公司不得不申請追加額度。這說明，通過機構而不是個人向外投資，政府正在加大資金開放速度，這是應對外匯壓力與政府可控兩個必備條件之下的一條中間道路。今后，將以機構海外投資為主輔之以個人海外投資的方式，向境外資本市場謹慎出擊。與此同時，管理層頻吹股指期貨之風，以示股市未來盡在金融創新工具的掌握之下。 (一)樓市政策之面面觀 1．房改之路 1994年7月，國務院頒布《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，住房制度改革初步啟動，在全國范圍內確立住房社會化、商品化的改革方向。主要內容是全面建立公積金制度、低價出售公有住房、將原安居工程轉為經濟適用房等。 1998年國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，停止福利分房，在制度上建立市場化住房體制，同時提出把住房產業培育成經濟支柱產業。 2007年8月，國務院頒布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。《意見》是13年住房體制改革以來第三次國務院直發文件。此次《意見》通過“解困”這一保障類住房體制運作架構的細化，進一步完善了“政策+市場”的雙軌模式，避免可能出現的單一“重市場”的住房體制發展趨向。 2．住房保障重新重視 2007年8月13日，代表中國行政最高權力的國務院下發24號文，全稱《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。這也是自1994年全國城鎮房改以來，第三次以國務院名義直接下發的與我國住房制度改革相關的重大政策文件，其中規格和意義高于此輪任何房地產調控政策，并可能最終鎖定中國市場經濟體制下住房制度總框架。 2007年8月28日，全國城市住房會議在北京召開，對24號文件的貫徹落實作進一步的安排。會議決定，全國要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍。07年底前，在所有設區城市，凡符合規定住房困難條件、申請租賃補貼的低保家庭，基本做到應保盡保；08年底前，覆蓋到所有縣城。2008年底前，東部地區和其他有條件的地區，要率先把保障對象擴大到低收入住房困難家庭；2010年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。 24號文件的發布和全國城市住房會議的召開向全國傳遞著一個強烈的信號：我國住房保障重新得到重視。 3．宏觀調控政策迭出，市場整頓日益加強 2007年，在全國房價不斷快速上漲的形勢下，國家對房地產市場一直保持著強大的宏觀調控壓力，且調控力度之大，調控措施頒布之密集，都是我國房地產史上前所未有的。然而，與2006年相比，2007年的宏觀調控更加注重宏觀調控政策細則的貫徹和落實，更加注重用市場手段進行調控。2007年，國家對房地產市場的調控主要集中在打擊市場投機、清理土地，加快土地開發等方面，加大對市場違規行為的查處、處罰力度，確保房地產市場秩序的規范。 (1)征收土地增值稅 2007年1月16日，國家稅務總局頒布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確房地產開發企業土地增值稅將實行清算式繳納，取代現行的以“預征”為主的土地增值稅繳納法。土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費政策成為2007年加強和改善房地產市場調控的重要工具。1月1日起，城鎮土地使用稅稅額標準在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定的基礎上平均提高2倍，其中交納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調整為1.5元至30元。同時，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎上提高1倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設用地使用費提高，三者構成了土地環節的“一費二稅”上調政策。 (2)市場秩序專項整治 為了消滅市場上的不規范行為，規范市場秩序，進一步促進房地產市場健康發展，2007年4月6日，建設部等八部門，聯合開展房地產市場秩序專項整治，發布《房地產市場秩序專項整治工作方案》，緊緊圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位，對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點調查。從2007年3月底啟動，到2008年3月份結束。本次整治工作分動員部署、組織實施和總結鞏固三個步驟實施，整治行動緊緊圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位，對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目逐一檢查，全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點調查。相信經過這次全面整治，市場秩序將會得到有效改善。 (3)提高第二次購房首付 為了遏制房價上漲，打擊投資(機)者的投資熱情。2007年9月27日，中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會聯合發出《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，加強房貸市場管理，并提高了第二套房的首付比例和銀行按揭利率。9月13日央行年內第五次加息后，目前的五年期貸款基準利率已達到7.83％。新規實施后，商業用房和居民“二套房”的五年期房貸利率將提高至8.613％。商業用房和“二套房”的利率負擔將會增大，投資(機)成本將會大大增加。《通知》的出臺會一定程度上打擊房產投機行為。 (4)國土部39號令 39號令中，對國有建設用地使用權出讓的一些重要環節作了新的規定。這些規定更加符合物權法等有關法律法規的精神，更加精確。如，以往統稱的“國有土地使用權”一律稱為“國有建設用地使用權”；建設用地使用權在出讓時可以分別在地表、地上或者地下設立；受讓人必須按約定付清出讓價款后，方能進行土地登記，領取國有建設用地使用權證書。三十九號令還將工業用地納入招拍掛范圍。國土部39號令，其目的都是為了打擊房地產市場中不規范的市場行為和投機者，使房地產市場健康有序地發展。 相關鏈接：2007年樓市調控政策回顧 關鍵詞：土地增值稅 2007年1月16日，國家稅務總局頒布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。《通知》規定，房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。對于已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用對于取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算手續的情況，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。 關鍵詞：物權法 2007年3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，自2007年10月1日起施行。物權法作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對于法律體系的完善、經濟的發展都具有重要的意義。 關鍵詞：房地產市場秩序專項整治 2007年4月6日，建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、稅務總局、國家發展改革委、工商總局等部門，聯合開展房地產市場秩序專項整治，發布《房地產市場秩序專項整治工作方案》，強化房地產市場監管，對房地產開發企業依法進行審計和檢查，依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。 關鍵詞：外商投資 2007年6月10日，商務部、國家外匯管理局發布《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。通知強調，外商投資內地房地產項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。 關鍵詞：房產信貸 2007年9月27日，中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會聯合發出《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對房貸市場加強管理。購買第二套房的首付提高到40%，利率為同期同檔次基準利率的1.1倍。 關鍵詞：國土部39號令 2007年9月28日，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，將工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者納入招拍掛體系，同時規定受讓人必須付清全部土地出讓價款后，方可辦理建設用地使用證，不得分期付款，分批拿證。 (二)股市政策之面面觀 1．股權分置基本完成，股市即將迎來全流通時代 股權分置改革是當前我國資本市場一項重要的制度改革。所謂股權分置，是指上市公司股東所持向社會公開發行的股份在證券交易所上市交易，稱為流通股，而公開發行前股份暫不上市交易，稱為非流通股。這種同一上市公司股份分為流通股和非流通股的股權分置狀況，為中國內地證券市場所獨有。在積極穩妥進行股權分置改革試點的同時，要以落實《若干意見》為重點，全面推進市場基礎建設和相關政策措施的落實，促進資本市場各項積極功能的充分發揮，為全面解決股權分置問題創造條件。證監會于2005年5月正式啟動股權分置改革，這一改革將終結占中國股市2／3的股份不能流通的歷史。進入2007年大非減持數量明顯增加，股改以來的限售流通股在2007年集中解禁，加之2006年網下發行的新股在2007年結束鎖定，這可能會成為2008年市場波動的重要因素。但目前來看，減持所帶來的沖擊仍更多體現在心理層面，不會對優質股的長期走強造成明顯影響。一般來說，基本面較差、估值偏高的股票或遭遇減持，而基本面較好、估值合理甚至估值偏低的股票，或大股東擁有股份較少的公司，非流通股股東幾乎沒有任何拋售動力。 2．權證助長股票市場 以股權分置改革為契機，2005年8月，我國正式推出權證市場。權證作為股權分置改革的新型對價方式而推出的新產品，成為了解決制度缺陷、恢復市場信心的先行軍。股改中推出的權證不僅成為發展股權類衍生產品市場的有益嘗試，而且具有催化標的股票的價值重估與提升的作用。權證推出后，發展勢頭迅猛，迅速已經成為資本市場上繼股票交易之后的第二大交易品種。權證的產生在一定程度上提高了A股市場的活躍程度，促進A股市場擺脫低迷，為有效解決股權分置問題做出了貢獻。權證作為我國股權類衍生產品市場發展的第一步，為投資者提供了更多的投資選擇和風險管理工具，增加了A股市場以前不曾具有的功能，大大拓展了我國資本市場的深度和廣度。 3．印花稅上調，抑制投機行為 為進一步促進證券市場的健康發展，經國務院批準，財政部決定從2007年5月30日起，調整證券(股票)交易印花稅稅率，由現行1‰調整為3‰。即對買賣、繼承、贈與所書立的Ａ股、Ｂ股股權轉讓書據，由立據雙方當事人分別按3‰的稅率繳納證券(股票)交易印花稅。同時，印花稅的上調也是對當時股市的不理性行為進行降溫。根據證監會公布的統計數據，2007年4月單月的股票換手率，滬市A股為119.74%，深市A股為140.17%，前者創造了94個月以來單月換手率的新高;2007年前4個月，滬市A股換手率接近400%，深市A股換手率則接近440%。也就是說，2007年前4個月中，滬深兩市所有股票平均換手4次，每月一次。這種高換手率、高交易量說明，部分投資者對資本市場的投資，其目的更多地表現為博取短期股價價差收益，特別是市場在連續消滅2元股、3元股、5元股的過程中，對一些缺乏業績支撐的個股單純做多，已逐步顯露出投機的特征。在這種情況下，有關部門調高印花稅稅率，政策意圖就在于提高交易成本，限制投機和頻繁買賣行為，并嘗試通過對市場心理的影響，來警示過度投機，引導投資行為回歸理性，這無疑對資本市場健康發展有著積極的意義。 4．防止資產泡沫和防止市場波動同樣的重要 2007年11月3日，溫家寶總理表示，對中國股市，政府會采取措施，防止出現資產泡沫，以及防止股市出現大起大落的情況。同時，政府明白防止資產泡沫和防止市場波動同樣的重要，政府會認真分析情況，找準問題所在，而政府的責任是要構建一個公平健康透明的市場秩序，股市的健康在于企業的質量，在于市場的公開透明，既要保護企業的利益，也要保護消費者的利益。因此，政府會透過市場機制采取一些措施對股市進行調控，而目的就是防止股市出現大起大落。而這件事情非常艱巨，因為現在中國股市發展得很快，股民的數量增加也很多，股市的波動牽動著國家的經濟也牽動著股民的利益。 從溫總理關于國內股市的講話來看，中央對國內資產價格泡沫的關注，對股市發展的關注。中央政府清楚地認識到防止資產泡沫的重要性。總理講話也肯定了目前中國經濟中存在資產價格泡沫，只不過如何來防止這種資產價格泡沫進一步吹大。 5．2008年股票投資央企必須上報 國資委要求，各中央企業將2008年度金融工具(包括債券、股票、基金、衍生金融工具)的投資情況向國資委上報。近一段時間以來，國資委一直要求中央企業加強風險管理，其中就包括對外投資。2007年11月2日，國資委主任李榮融還提醒，很多企業利潤來自在資本市場的投資，但是，最終還是要做強主業。 業內人士認為，管理央企炒股，估計地方國資委也會跟進出臺類似措施，限制國企炒股，也是加強股市規范運作的一大措施。 6．基金公司規模避免盲目擴張 自2007年11月4日證監會基金部下發《關于進一步做好基金行業風險管理工作有關問題的通知》后，多只基金暫停申購，部分基金還暫停了定投業務。《通知》特別強調，基金公司要保持資產規模擴張與管理能力相匹配，一旦出現盲目擴張等情況，監管機構將采取談話提醒等監管指導措施。 業內人士認為，07年以來藍籌泡沫的始作俑者就是基金。限制基金規模，就能控制股市主力機構的資金實力，這樣的調控措施，聲勢不大，但效果卻很明顯，據了解，近段時間先后有幾家基金公司取消了近期營銷計劃。 |