| 大趨勢 |
[編者按] 各國經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展歷程表明，經(jīng)濟(jì)波動是經(jīng)濟(jì)增長過程的伴生現(xiàn)象。與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的周期波動一樣，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也客觀存在著周期波動現(xiàn)象，而股票市場是整個國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它在宏觀的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中發(fā)展，也存在周期波動的特征。分析樓市和股市周期波動，有助于我們發(fā)現(xiàn)并總結(jié)房地產(chǎn)市場和股市發(fā)展過程中的一些規(guī)律，并依此對其未來走勢進(jìn)行較為科學(xué)的預(yù)測。2007年的中國股市異常火爆，樓市價格一浪接一浪被推高，而進(jìn)入2008年以來中國股市和樓市卻出現(xiàn)雙降溫現(xiàn)象，2008年的樓市和股市究竟將呈現(xiàn)怎么樣的發(fā)展態(tài)勢值得大家期待。 周期綜合觀察及規(guī)律發(fā)現(xiàn) 通過對國內(nèi)外樓市和股市周期大量資料的分析不難看出，樓市周期主要有經(jīng)濟(jì)決定型、地價帶動型和政策引導(dǎo)型三種，分別以美國、日本和我國臺灣地區(qū)為代表，股市周期主要有經(jīng)濟(jì)決定型和政策引導(dǎo)型兩種，主要以美國和我國臺灣地區(qū)為代表。本刊以下分別對這些樓市和股市周期類型作相應(yīng)的總結(jié)介紹和對比分析，以期找尋出樓市和股市發(fā)展的規(guī)律。 (一)樓市周期觀察 1．經(jīng)濟(jì)決定型——美國 美國房地產(chǎn)周期波動幅度較小，大體上呈現(xiàn)大周期伴隨小周期的模式。1925年到2006年美國房地產(chǎn)大致經(jīng)歷了5個周期，大周期波長一般在18年左右，中間伴隨5年左右的小周期，而且周期波動都與宏觀經(jīng)濟(jì)的波動關(guān)系密切。 1920年，美國爆發(fā)了一戰(zhàn)后的首次經(jīng)濟(jì)危機(jī)。危機(jī)過后，美國經(jīng)濟(jì)迅速增長，創(chuàng)造了資本主義經(jīng)濟(jì)史上的奇跡，也創(chuàng)造了美國歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫；1929～1933年的大蕭條隨之而來，房地產(chǎn)泡沫也就應(yīng)聲而破滅；1933年“羅斯福新政”出臺，1934年美國經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，并于1938～1945年，在二戰(zhàn)的推動下，美國迎來了歷史上最強(qiáng)勁、最快速的經(jīng)濟(jì)增長，與此同時房地產(chǎn)也達(dá)到了繁榮的高峰；20世紀(jì)70年代初的世界石油危機(jī)，使美國經(jīng)濟(jì)在1974～1975年嚴(yán)重衰退，GDP增長率由1973年的6%下降到1974年的-0.5%，70年代末的“兩伊戰(zhàn)爭”又一次使得油價飛漲，西方世界出現(xiàn)了1979～1982年長達(dá)3年的特大經(jīng)濟(jì)危機(jī)，與此相對應(yīng)，美國房地產(chǎn)市場在1982年跌至谷底；1982年，里根政府出臺一系列新政，使得美國經(jīng)濟(jì)從1983年開始復(fù)蘇，一直持續(xù)到1989年，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了一個較快發(fā)展時期；1990年，美同經(jīng)濟(jì)開始衰退，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也進(jìn)入低谷；1993年，克林頓上臺并開始新政，美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長的蜜月期，直至2001年出現(xiàn)下降，而與此相對應(yīng)的是美國的房屋價格指數(shù)從208.75上漲到了385.95，漲幅高達(dá)84.89%；從2006年開始，美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個慢速發(fā)展軌道，而房地產(chǎn)市場開始顯露衰退跡象，銷售量、預(yù)定量和貸款額都呈下降趨勢。由此可見，美國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與衰退均與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密相關(guān)。 2．地價帶動型——日本 從1956年至2005年，日本的房地產(chǎn)大約經(jīng)歷了4個周期。縱觀日本樓市周期波動，我們可以用地價的變動情況來考察。 1956～1961年，伴隨戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)和持續(xù)高速增長，特別是重型、大型產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，導(dǎo)致對工業(yè)用地的需求劇增，地價上升，由此推動日本房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并于1961年房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到繁榮期，房價達(dá)到頂點(diǎn)，隨后1961～1966年，工業(yè)用地需求量的減少，地價相應(yīng)下降，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度開始變慢，房價出現(xiàn)下滑；1966～1976年，日本房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為重點(diǎn)，住宅地價的漲幅超過平均地價漲幅，住宅價格也隨之水漲船高；1976～1986年，由于戰(zhàn)后出生者進(jìn)入購房期，住宅需求大增，導(dǎo)致住宅用地價格漲幅大大超過商業(yè)等其他用地，并促使房地產(chǎn)開發(fā)商不斷投資建設(shè)高層公寓，擴(kuò)大房地產(chǎn)供給，日本房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入相對平穩(wěn)的增長期，并于1981年達(dá)到周期頂點(diǎn)；1986～1990年，日本地價一漲再漲，廣大居民紛紛投入高收益的房地產(chǎn)市場，以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價格飆升，1990年，日本房地產(chǎn)迎來了瘋狂的巔峰，并導(dǎo)致了嚴(yán)重的泡沫；1990年，房地產(chǎn)泡沫破滅，土地價格連續(xù)下降，到2004年，日本全國地價平均下降率達(dá)到3.4％，比2003年同期跌幅下降1.7％，保持連續(xù)13年的下降，與此同時，房價也一落千丈；2005年，日本土地平均價格14年來首次上揚(yáng)，漲幅為0.9％，房地產(chǎn)業(yè)也有望走出這一輪漫長的蕭條期，進(jìn)入新一輪的增長周期。由此可見，地價的變化直接影響著日本房地產(chǎn)周期的波動。 3．政策引導(dǎo)型——臺灣 1970年之前，臺灣的住宅價格極為穩(wěn)定，但1970年后出現(xiàn)較大變動。到目前為止，大致可分為四個周期，而其樓市周期波動與政策相伴相生的特點(diǎn)明顯。 1970～1973年，臺灣經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，但隨后的世界石油危機(jī)使臺灣物價飛漲，在通貨膨脹的壓力下，民眾紛紛投資最具保值功能的房地產(chǎn)，使得短短兩年內(nèi)房價漲幅將近一倍半。1973年房價大幅上升引起臺灣當(dāng)局的干預(yù)，陸續(xù)推出取消建筑融資、建材限價方案等打壓措施，房價漲幅由高峰跌人谷底；1977年，臺灣房價開始上漲，1980年同比漲幅達(dá)到64.7%，在這種情形下，臺灣當(dāng)局積極地進(jìn)行市場干預(yù)，在政策打壓下，1981～1983年臺灣房價連續(xù)3年出現(xiàn)負(fù)增長；1984～1986年臺灣房價保持了3年平穩(wěn)，但從1987年開始又快速上揚(yáng)。這一周期上漲的主導(dǎo)因素來自外部。針對當(dāng)時飛漲的房價，臺灣當(dāng)局繼續(xù)出臺金融緊縮措施：1989年開始對房地產(chǎn)公司及投資公司的貸款采取緊縮政策，大幅降低了房地產(chǎn)炒作風(fēng)氣。受其影響，1990年房價下跌6.2%；1991～2000年臺灣年均房價上漲率為2.01%，遠(yuǎn)低于銀行按揭貸款利率，1996年增長率幾乎跌到歷史最低水平。2001年以來，臺灣當(dāng)局積極干預(yù)房地產(chǎn)市場，加大低利優(yōu)惠房屋貸款額度，實(shí)施土地增值稅減半，開放大陸與外商投資臺灣房地產(chǎn)。在政策的影響下，2002年臺灣房地產(chǎn)市場成交量實(shí)現(xiàn)1996年以來的首次正增長，蕭條10余年的臺灣房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回升跡象，并從2003年第三季度開始連續(xù)走高，漲幅有逐漸上升的趨勢。由此可見，宏觀政策的適時調(diào)整引導(dǎo)著臺灣地區(qū)房地產(chǎn)周期流動。 作為一個從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的發(fā)展中國家，中國一直傾向于用宏觀調(diào)控來彌補(bǔ)市場失靈，防止房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，因此，我國樓市周期的波動類似于臺灣地區(qū)，呈現(xiàn)典型的政策性，從1984年的住房制度的改革，到1993的中央開始對房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控政策，再到2003年以來，因局部地區(qū)投資過熱開始的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)周期波動都烙上了“政策”的標(biāo)簽。 (二)股市周期觀察 1．經(jīng)濟(jì)決定型——美國 1949～2000年的52年中，美國共發(fā)生了l0次經(jīng)濟(jì)衰退，美國股市相應(yīng)地發(fā)生了10次以上大的波動。而且股市的波動一般滯后于經(jīng)濟(jì)波動3～5個月。 從1949至l961年的l3年中，美國經(jīng)濟(jì)發(fā)生了4次衰退。在此期間，經(jīng)濟(jì)高峰分別出現(xiàn)在l948年7月、1953年2月、1957年2月和1960年2月，波谷分別出現(xiàn)在1949年l0月、1954年5月、1958年4月、l961年2月。而股市高峰分別出現(xiàn)在1948年6月、1953年1月、1956年7月和1959年7月，股市谷底分別在1949年6月、1953年9月、1957年l2月、l960年l0月。股市波動與經(jīng)濟(jì)波動呈同向運(yùn)動；l961年3月至1969年l2月，美國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行比較平穩(wěn)，股市表現(xiàn)出溫和的慢牛態(tài)勢。在此期間，1969年3月出現(xiàn)了1次經(jīng)濟(jì)高峰，股市也于1968年l0月出現(xiàn)了一次高峰；1970年至l982年，美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了滯脹局面，在這l3年中，發(fā)生了4次衰退，波谷分別出現(xiàn)在1970年11月、1975年3月、1980年7月、1982年l1月，在此期間也出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)高峰，分別出現(xiàn)在1973年3月、1980年1月、1981年7月。而股市谷底分別出現(xiàn)在1970年6月、l974年10月、1980年3月、l982年8月，股市高峰分別出現(xiàn)在1973年1月、1979年l0月、1981年2月；l982年l2月至1990年7月，美國出現(xiàn)了長達(dá)92個月的繁榮，股市也是持續(xù)走牛；l991年以后，美國經(jīng)濟(jì)走向了快車道，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，與之并存的便是股票市場價格指數(shù)曲線的迅猛上升；自2000年第三季度以來，美國經(jīng)濟(jì)增長速度急劇下降，而股市也開始低迷。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的波動直接影響著美國股市的周期波動。 2．政策引導(dǎo)型——臺灣 近年來的臺灣股市波動與當(dāng)局可以通過政策性手段影響股市關(guān)系較大。1998年受亞洲金融風(fēng)暴的影響，臺灣股市受沖擊很大，股指持續(xù)下挫，臺灣當(dāng)局通過擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量、降低利率、保持匯率相對穩(wěn)定等措施，股價指數(shù)接連上漲；2003年，臺灣股市一直保持在低位運(yùn)行，臺當(dāng)局便放寬外資進(jìn)入臺股的限制，提前兩年正式宣布廢除QFII制度，外資無論是專業(yè)投資機(jī)構(gòu)還是自然人均可直接進(jìn)入臺股，此舉在兩年間使臺灣多吸引200～400億美元的外資注入，股價指數(shù)應(yīng)聲而漲。而且為保證股票市場的穩(wěn)定，臺灣當(dāng)局加強(qiáng)了“政府基金”在股市中的運(yùn)作。“國安基金”及“四大政府基金”(郵政儲金、勞保基金、勞退基金、公務(wù)人員退休撫恤基金)是臺當(dāng)局直接干預(yù)臺股的主要籌碼。 作為新興市場經(jīng)濟(jì)國家，18年的中國股市，與發(fā)達(dá)國家的成熟股市相比，依然摘不掉初期市場的帽子。中國股市周期運(yùn)動類似于臺灣，具有明顯的政策市特征。 (三)規(guī)律發(fā)現(xiàn) 通過分析國內(nèi)外樓市和股市周期波動，我們發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律：①房地產(chǎn)周期波動主要受宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、土地價格、國際環(huán)境等方面因素的影響；而股市周期主要受經(jīng)濟(jì)、政策兩方面影響，國際環(huán)境、市場和心理等因素影響也較大。②房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行大體分為擴(kuò)張期和收縮期兩大階段，具體細(xì)分為復(fù)蘇增長階段、繁榮階段、衰退階段和蕭條階段；而一個股市周期大致經(jīng)歷牛市階段──高位盤整市階段──熊市階段──低位牛皮市階段等四個階段。③樓市與股市——大多時候存在“蹺蹺板”效應(yīng)，即股市漲時樓市跌，樓市牛時股市熊。但在特殊歷史時期，股市和樓市也會同進(jìn)退，比如1929年美國發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)時兩市皆崩；再如1985年之后，日本股市和樓市的資產(chǎn)價格同步飆升。就2007年的我國股市和樓市而言，也出現(xiàn)同步繁榮的跡象，這表明我國正處于一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好時期。 大趨勢 2007年的中國股市異常火爆，再加上樓市價格一浪接一浪被推高，使得更多投資者對未來樓市和股市這兩大投資熱點(diǎn)充滿信心。但是，2008年1～2月，中國股市和樓市均出現(xiàn)降溫現(xiàn)象。2008年，究竟要采取什么樣的投資策略呢？做為理性投資者，在認(rèn)清我國宏觀經(jīng)濟(jì)及政策發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，依據(jù)兩者的周期波動規(guī)律，準(zhǔn)確把握其未來發(fā)展趨勢顯得尤為重要。 (一)宏觀經(jīng)濟(jì)大趨勢 2007年，我國國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)快速發(fā)展，人民生活水平得到提高。根據(jù)當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來分析，2008年的我國宏觀經(jīng)濟(jì)將會呈現(xiàn)以下趨勢： 1．GDP增長速度——10.2%左右 2007年，中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，增長率達(dá)11.4％。2008年，一方面由于中國經(jīng)濟(jì)增長環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力依然十分強(qiáng)勁，本輪經(jīng)濟(jì)周期還處于上行階段，中國經(jīng)濟(jì)仍將保持強(qiáng)勁增長的勢頭；另一方面，由于面對國際國內(nèi)資源品價格起伏不定以及長期結(jié)構(gòu)性矛盾等不利因素，在防范全局通貨膨脹的一系列宏觀調(diào)控政策作用下，中國經(jīng)濟(jì)增長速度將有所回落。預(yù)計本年度增長大致在10.2%左右。我國經(jīng)濟(jì)的平衡快速發(fā)展，將為樓市和股市的發(fā)展提供良好的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 2．人民幣——升值 2007年以來，人民幣匯率顯示出了強(qiáng)勁的升勢。2007年1月15日，美元對人民幣突破了7.79關(guān)口，達(dá)到7.7895；11月16日，美元對人民幣達(dá)到7.4336。2008年2月28日，美元對人民幣達(dá)到7.1058。依此趨勢，2008年美元對人民幣匯率還將持續(xù)走低。第一是由于美國經(jīng)濟(jì)引擎明顯減速，市場對于美聯(lián)儲降息的預(yù)期增強(qiáng)；第二是由于貿(mào)易順差的增大，中國外匯儲備將持續(xù)增加并呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢；第三由于抑制通貨膨脹和維護(hù)金融穩(wěn)定的需要。預(yù)計2008年，人民幣對美元將升值8～10%左右。人民幣升值，將有大量的外資通過各種渠道進(jìn)入中國市場，股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價格上揚(yáng)。長期來看，人民幣匯率的上升有望對中國證券市場產(chǎn)生向上的推動作用。 3．居民消費(fèi)價格指數(shù)(CPI)——上漲 2007年，居民消費(fèi)價格指數(shù)(CPI)較去年同期上漲4.8%，漲幅比上年提高3.3個百分點(diǎn)。由于國際有色金屬和原油價格仍有可能小幅上漲，食品價格存在上漲壓力，單位產(chǎn)出的勞動力成本有所上升，災(zāi)后重建以及通脹預(yù)期強(qiáng)烈等因素的綜合影響，2008年2月份居民消費(fèi)價格(CPI)總水平同比上漲8.7%，創(chuàng)11年新高。因此，2008年，我國CPI指數(shù)仍將呈現(xiàn)上漲趨勢。持續(xù)攀升的CPI將令加息預(yù)期升溫，并最終影響樓市和股市。 (二)宏觀政策大趨勢 1．利率——上調(diào) 2007年12月21日，中國人民銀行進(jìn)行了2007年以來的第六次加息。雖然到目前為止，2008年中國人民銀行還沒有進(jìn)行加息，但由于我國的經(jīng)濟(jì)仍將保持著高速增長，且CPI的漲幅也居高不下，2008年繼續(xù)加息的可能性較大，國家希望通過加息等金融手段來控制資金流動性過剩，穩(wěn)定通貨膨脹。加息在調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的同時對樓市和股市將產(chǎn)生較大影響。利率上調(diào)意味著融資成本增加，開發(fā)商的貸款負(fù)擔(dān)會加重。對于購房人而言，加息意味著月供有所提高，但幅度不大，但持續(xù)加息的信號對樓市投資者的心理預(yù)期影響較大；而利率上調(diào)有利于股市的長期發(fā)展，雖然短期內(nèi)可能會對滬深股市形成一定的負(fù)面影響。 2．存款準(zhǔn)備金——上調(diào) 2007年12月25日，中國人民銀行進(jìn)行了年內(nèi)第十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此存款準(zhǔn)備金率已達(dá)14.5%。2008年3月18日，中國人民銀行年內(nèi)第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，存款準(zhǔn)備金率達(dá)到15.5%，繼續(xù)創(chuàng)出歷史新高。此舉意在為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長。2008年，存款準(zhǔn)備金率有可能繼續(xù)上調(diào)，下一步貨幣政策還將繼續(xù)通過小幅加息和加快匯率升值步伐等手段進(jìn)一步緊縮。 3．利息稅——下調(diào) 2007年8月15日，國務(wù)院決定將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由20%調(diào)減為5%。在通脹壓力有可能繼續(xù)逐步釋放的形勢下，下調(diào)利息稅相當(dāng)于在存款利率不變情況下大幅提升存款稅后利率，因此預(yù)計2008年可實(shí)現(xiàn)利息稅率大幅下降至5%以下。調(diào)低利息稅率，對貨幣政策最直接的影響是可以減小央行提升名義利率的幅度，而名義利率提升幅度的減小，則會降低對資本及債券市場產(chǎn)生的負(fù)面影響。利息稅的下調(diào)，相當(dāng)于增加人們儲蓄實(shí)際的利息收入，并適當(dāng)影響人們投資樓市和股市的投資熱情。 (三)樓市發(fā)展大趨勢 結(jié)合周期理論推斷得出，中國樓市目前正處在城市化快速發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長階段，根據(jù)炒家活躍的特征，當(dāng)前大體處于周期波動的第二階段，即繁榮階段的前期。從長期來看，由于中國房地產(chǎn)目前處于城市化跳躍發(fā)展時期，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會表現(xiàn)出長期上升的趨勢。目前的緊縮政策只是長期上漲階段中的一個短期調(diào)整。2008年的樓市將會呈現(xiàn)以下一些趨勢： 1．房地產(chǎn)政策繼續(xù)以落實(shí)為主，新一輪調(diào)控即將推出 從2006年5月“國六條”出臺之后，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。在調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)方面，出臺了“90m2、70%”政策；在遏制炒房方面，出臺了加息、禁止外資購房、二手房強(qiáng)征個稅等一系列政策；在遏制高房價方面，出臺了“競房價、競地價”的“雙競”政策；在土地供應(yīng)方面，要求繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，并將建設(shè)用地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高了兩倍；2007年以來，國家先后6次加息、12次提高存款準(zhǔn)備金率，并陸續(xù)出臺土地增值稅清理、物權(quán)法、外商投資規(guī)范、國24號文件等等，國家的宏觀政策已經(jīng)涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個階段，政策已經(jīng)相當(dāng)全面。然而，2007年全國70個大城市房地產(chǎn)市場價格仍然保持較快上漲，雖然2008年以來，全國部分城市的房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)一些下降現(xiàn)象，但是從全國來看，房價大體是保持上漲趨勢的。如何有效落實(shí)政策是2008年新一輪宏觀調(diào)控的主要方向。 2．物業(yè)稅——空轉(zhuǎn)實(shí) 自2006年初開始，物業(yè)稅已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)，但是由于物業(yè)稅開征爭議較大，所牽涉的工作和部門較多，物業(yè)稅一直沒有得到推行。面對一浪接一浪推高的房價，2008年，雖然物業(yè)稅開征的可能性較小，但是將有部分試點(diǎn)城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”，即進(jìn)行征收試點(diǎn)，為未來我國開征物業(yè)稅做好準(zhǔn)備。由于“物業(yè)稅”直指房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，如果我國開始征收物業(yè)稅，并最終形成公開公正的物業(yè)稅體系，房價增長過快的問題可以得到解決，而成效的關(guān)鍵在于稅收的開征方法、稅率和征收范圍。 3．“地根”、“銀根”——收緊 房地產(chǎn)市場在近幾年的火熱，引得許多投資客紛紛將資金投向了房地產(chǎn)，正是因為房地產(chǎn)資金過多，房價是很難降下來的。為了控制房價過快上漲，抑制房地產(chǎn)投資過熱就成為必須要解決的問題。“地根”、“銀根”使房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“洗牌”加劇，房地產(chǎn)企業(yè)加速進(jìn)入整合時代。“地根”的緊縮將導(dǎo)致開發(fā)商取得土地的成本居高難下，企業(yè)并購作為一舉多得的戰(zhàn)略，能使有實(shí)力的企業(yè)更有效地獲得更多的土地儲備。伴隨著“銀根”的日益收緊，部分房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著資金鏈緊張或者斷裂的危機(jī)，利用合作開發(fā)或項目轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，以尋找新的融資方式。“地根”、“銀根”緊縮這一信號的持續(xù)釋放，使市場的流動性減弱，在一定程度上對房地產(chǎn)市場的投資沖動產(chǎn)生影響。 4．中西部地區(qū)將進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展軌道 “十五”期間，長三角房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，珠三角、環(huán)渤海區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)步增長，而東北部及中西部城市仍處于發(fā)展的起步階段。隨著上海社保案的查處對違規(guī)資金的威懾作用，預(yù)計2008年以上海為首的長三角區(qū)域房地產(chǎn)市場將處于調(diào)控的陰影下，房地產(chǎn)市場將在繼續(xù)調(diào)控中趨于穩(wěn)定。2008年，珠三角地區(qū)由于房地產(chǎn)供不應(yīng)求的情況在短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯改變，雖然2008年前兩個月的房地產(chǎn)市場有所降溫，但預(yù)計房地產(chǎn)市場熱度依舊。繼珠三角、長三角地區(qū)開發(fā)之后，預(yù)計2008年，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的天津等其他城市將進(jìn)入一輪快速發(fā)展期。此外，目前的中西部地區(qū)尚處于房地產(chǎn)市場啟動或快速發(fā)展的時期，該地區(qū)受本輪宏觀調(diào)控的影響較小，預(yù)計2008年中西部地區(qū)將迎來房地產(chǎn)市場發(fā)展熱潮。 5．中小戶型、中低價位逐漸趨熱 2006年，“國六條”中提出“90平方米以下戶型占到70%”這一政策給未來幾年甚至幾十年的房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)。從以前的中大戶型占據(jù)主流到中小戶型將成為樓市主流，供應(yīng)結(jié)構(gòu)正朝著有利于中低收入家庭的方向逐步改善，這已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。新政對戶型面積規(guī)定的宏觀調(diào)控效果會在2008年得到充分體現(xiàn)，大量更適應(yīng)購房者需求和購買力的產(chǎn)品投人市場后，因為房價走高，總價因素促使主力購房客戶選擇中小戶型產(chǎn)品，會激發(fā)起相當(dāng)一部分首次置業(yè)者的購房熱情，甚至使一些潛在的需求也轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。但是，中小戶型的集中放量會使此種產(chǎn)品的市場供應(yīng)量大增，中小戶型項目各樓盤的銷售速度將會呈現(xiàn)出一定的減緩趨勢，競爭會趨于白熱化。 6．別墅——趨熱 2006年5月30日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，并出臺措施嚴(yán)查尚在違規(guī)批出的別墅用地。2007年國家繼續(xù)停止別墅等低密度住宅建設(shè)用地的供應(yīng)，從市場供應(yīng)來看，別墅放量明顯減少，市場需求卻逐步旺盛。2007年1～8月，北京市別墅市場供求差距進(jìn)一步擴(kuò)大至1.96的銷供比，成交均價同比漲幅明顯。而2008年以來，北京樓市在售的別墅項目有60個左右，而去年同期市場在售別墅項目為95個，在售項目數(shù)量大為縮水，而供需缺口的增大使別墅售價一路看漲，目前北京別墅市場均價為22181元/平方米。隨著別墅放量繼續(xù)減少，別墅產(chǎn)品升值空間大，由此可見別墅投資價值明顯。 7．海外基金投資逐漸趨多 中國整體經(jīng)濟(jì)良好的運(yùn)行趨勢和投資機(jī)會促使海外基金在我國房地產(chǎn)項目中的投資變得更加積極主動。盡管2006年7月的一道“限外令”及2007年的“商資函[2007]50號文件”對短期“海外熱錢”炒房行為有所遏制，但一些著名的大型國際投資機(jī)構(gòu)并未停止進(jìn)人中國市場的步伐，仍不斷地通過收購、合作的各種方式更深入地進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營業(yè)務(wù)。海外基金繼續(xù)看好上海、北京等一線城市的高端住宅，尤其是別墅市場。同時不少海外資本也開始采取穩(wěn)健的投資策略，投資優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)。除此之外，從2008年開始的未來數(shù)年內(nèi)，海外基金在中國的投資項目將會逐漸從一線城市擴(kuò)展到二線甚至三線城市。 8．需求旺盛，價格將保持上漲 2007年長沙房價上漲較快，但相對于全國其他大中城市，長沙市房價較低，為長沙市房地產(chǎn)市場價格的上漲預(yù)留了空間，長沙市房地產(chǎn)市場需求市場將保持旺盛勢態(tài)。建設(shè)成本上升，城市居民人均可支配收入持續(xù)增長，長沙社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長等這些導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的基本面在一段時間內(nèi)不會發(fā)生變化。雖然2008年前幾個月房地產(chǎn)價格略有下降，但在長沙市房地產(chǎn)市場需求旺盛、“兩型社會”建設(shè)以及其它相關(guān)因素的合力下，全年房地產(chǎn)價格保持上漲將是必然。 (四)股市發(fā)展大趨勢 2008年的中國股市將呈現(xiàn)以下趨勢： 1．股指期貨推出 2007年以來，期貨市場制度建設(shè)取得了重要進(jìn)展。繼國務(wù)院于3月16日頒布《期貨交易管理條例》后，中國證監(jiān)會于4月份先后出臺了《期貨交易所管理辦法》、《期貨公司管理辦法》、《期貨公司金融期貨結(jié)算業(yè)務(wù)試行辦法》、《證券公司為期貨公司提供中間介紹業(yè)務(wù)試行辦法》及《期貨公司風(fēng)險監(jiān)管指標(biāo)管理試行辦法》等一系列配套規(guī)章。有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)則的制訂工作已基本完成。股指期貨的推出，將是我國證券市場發(fā)展中具有里程碑意義的一件大事，它在相當(dāng)程度上彌補(bǔ)了我國股票市場因缺乏做空機(jī)制而容易陷入單邊市的制度性缺陷，使得股票市場定價機(jī)制向更加完善的方向邁出一大步。 2．創(chuàng)業(yè)板啟動 創(chuàng)業(yè)板市場也即人們通常所稱的二板市場，即股票第二交易市場。籌備了8年的創(chuàng)業(yè)板目前各項準(zhǔn)備工作已基本就緒，準(zhǔn)備得非常好，2008年將推出。創(chuàng)業(yè)板推出有利于加快建設(shè)多層次資本市場，其作用主要體現(xiàn)在兩方面：一方面，創(chuàng)業(yè)板的推出可解決高新企業(yè)規(guī)模小、融資難等問題，加快培育一批具有自主創(chuàng)新能力和核心競爭力的企業(yè)，以帶動中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。同時也將催熟風(fēng)險投資機(jī)制，放寬高新企業(yè)的融資渠道；另一方面，也可以緩解A股市場中流動性過剩的局面，使廣大投資者有更多的選擇對象。 3．股市繼續(xù)擴(kuò)容 股市擴(kuò)容主要表現(xiàn)為存量擴(kuò)容和增量擴(kuò)容。存量擴(kuò)容，是我國股權(quán)分置改革的特殊表現(xiàn)，因股改批次的差異，故該擴(kuò)容將對中國股市產(chǎn)生分期分批的沖擊。增量擴(kuò)容即為擴(kuò)大股市盤子，在我國，增量擴(kuò)容表現(xiàn)為IPO大門的重新開啟、紅籌股回歸A股、企業(yè)整體上市等。股市擴(kuò)容雖對股市短期供求產(chǎn)生一定的沖擊，加劇了股市的短期波動，但其良好初衷卻增加了投資者的信心，特別是在眾多新股民的參與和推動下，股市擴(kuò)容消息出臺過程中，股市總是伴隨成交量急劇放大，股指收出十字星，甚至大漲行情。從長遠(yuǎn)來看，擴(kuò)容能做大市場，也有利于證券市場功能的實(shí)現(xiàn)和 完善。 4．主板市場回歸A市 Ｈ股回歸提速，成為今年以來IPO最大的特點(diǎn)之一。中國建設(shè)銀行首次公開發(fā)行不超過90億股A股的申請于2007年9月7日獲得中國證監(jiān)會審核通過。而短短一個月，建設(shè)銀行、中海油服、中國神華三只央企新股接連發(fā)行，按發(fā)行價將籌資約1500多億元。2007年11月5日，我國最大的油氣生產(chǎn)和銷售商——中國石油在上海證券交易所敲響上市鑼。眾多超級大盤股的回歸，再度說明股權(quán)分置以后，A股的承載能力明顯加強(qiáng)。而且，2008年將有更多H股回歸A股市場。Ｈ股的持續(xù)回歸表明在股權(quán)分置改革基本完成后，中國政府已決心將證券市場打造成真正能反映中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“主板市場”。 5．股市將實(shí)現(xiàn)全流通 我國股市成立時制度上比較特殊，一家上市公司發(fā)行的股票中有很大一部分不能流通，從2004年開始股市“全流通”話題一直成為大家討論的熱點(diǎn)。2007年，出現(xiàn)多達(dá)443家次的大非解禁，涉及股份合計達(dá)174.05億股，種種跡象表明，隨著大、小非的繼續(xù)解禁，我國實(shí)現(xiàn)股市“全流通”的條件越來越成熟，并有望在2008年得到解決。在全流通的市場中，如果股價過高，超過了實(shí)際價值，大股東就可能選擇部分套現(xiàn)；如果股價過低，就可能逢低吸納，增強(qiáng)控股地位。因此，全流通對股價有很好的調(diào)節(jié)作用。 6．A、B股市場合并 2006年1月4日，商務(wù)部、證監(jiān)會等五部委聯(lián)合發(fā)布《外國投資者對上市公司戰(zhàn)略投資管理辦法》，允許外國投資者對已完成股改的上市公司和股改后新上市公司，通過具有一定規(guī)模的中長期戰(zhàn)略性并購?fù)顿Y，取得該公司A股股份。在此種情形下，B股市場的境地非常窘迫，并失去存在的必要，最好的解決方案是與A股合并，而這兩年來，與“全流通”一樣，關(guān)于A、B股市場合并的話題也一直很熱，根據(jù)目前我國股市發(fā)展情況來看，特別是當(dāng)股市實(shí)現(xiàn)“全流通”后，A、B股市場將有望迅速實(shí)現(xiàn)合并。A、B股的合并將實(shí)現(xiàn)“多贏”局面，并真正成為中國證券市場全面規(guī)范健康發(fā)展的重要推動力。 7．資金面趨緊 2008年股票市場資金面趨緊，一方面由于IPO存在穩(wěn)定收益，吸引了大量二級市場資金，另一方面“小非”流通、IPO和增發(fā)使供給大量增加，市場資金面遭遇雙向擠壓。如果這種擠壓持續(xù)下去，不僅會使本次恢復(fù)性行情過后的階級性調(diào)整周期變長，還可能影響到牛市第二階段的正常上漲行情，正常上漲期甚至可能演變成牛皮市，或推遲到來，或加長時間周期，并壓縮其后的資金推動行情，使市場進(jìn)入微利時期。 [結(jié)論] 投資，無論是投資股市還是樓市都是存在風(fēng)險的，它受到國家政策、世界經(jīng)濟(jì)等各方面的影響，因此投資者，只有從各方面考慮自己的實(shí)際情況，充分了解投資市場和國家相關(guān)政策，結(jié)合業(yè)內(nèi)人士的專業(yè)建議，不盲從才能在投資領(lǐng)域大顯身手。 |