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| [房市投資寶典]： 房市投資，哪種方式適合您？ [編者按]近幾年來，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，產(chǎn)品百花齊放，遍地繽紛，價(jià)格一路上揚(yáng)，兩型示范區(qū)的建設(shè)，長(zhǎng)沙城市總體的人居價(jià)值和投資價(jià)值毋庸置疑，搶占先機(jī)是投資的必爭(zhēng)之處，2008年會(huì)不會(huì)有房地產(chǎn)區(qū)域投資的“黑馬”？ 個(gè)人如何投資商鋪？ （1）都市型商鋪 都市型商鋪是指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常都市型商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，該類商鋪的租金收益能力很強(qiáng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。都市型商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)的比重相對(duì)比較少，按照商業(yè)價(jià)值原則（在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高），只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。 （2）社區(qū)型商鋪 一個(gè)社區(qū)成熟的過程就是社區(qū)型商鋪價(jià)值提升的過程：一個(gè)新的社區(qū)只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價(jià)值提升無庸質(zhì)疑。需要注意的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。因?yàn)樯鐓^(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況。在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商，通過對(duì)商鋪項(xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售價(jià)格疊創(chuàng)新高，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性大大降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨穑瑯O有可能商鋪增值縮減到零，只有靠商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?br /> （3）便利型商鋪 便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主，一般位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方，補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為便利型商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于便利類型。投資便利型商鋪，面積不要太大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無疑降低了對(duì)投資者資金能力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易。正所謂船小，好掉頭！ （4）商場(chǎng)鋪位 這類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，個(gè)人可投資的空間相對(duì)較小，加上這類鋪位專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。從投資收益的角度，如果該類鋪位的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。 個(gè)人如何投資住房？ 隨著城市規(guī)模的日益擴(kuò)大，外來流動(dòng)人口越來越多，居住是流動(dòng)人口首先要解決的問題，因此選擇住房進(jìn)行投資，不惜為一種穩(wěn)健的收益方式。投資住房，首先是要考慮住房?jī)r(jià)格，要在投資成本允許的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇；第二要側(cè)重于投資成本及房屋本身的升值潛力，不象自住那樣要求高，對(duì)環(huán)境質(zhì)量相對(duì)要求低一些；第三要考慮將來城市規(guī)劃能否令所購住房升值，不臨街變?yōu)榕R街，由住宅變作商鋪等；第四考慮成本可控范圍內(nèi)和變現(xiàn)能力，易實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的房屋，將不必過多考慮而應(yīng)迅速購買。 個(gè)人如何投資辦公樓？ 個(gè)人投資辦公樓，首先要考慮辦公樓的增值，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，市中心地區(qū)土地稀缺性較強(qiáng)，人流、物流、信息流和資金流匯聚，增值空間較大。是否位于城市的中心區(qū)，是衡量一幢辦公樓檔次高低和是否具有投資價(jià)值的首要因素。其次，盡量考慮投資甲級(jí)辦公樓。也許有人會(huì)認(rèn)為，乙級(jí)辦公樓的售價(jià)比較低，總投入比較少。但是，投資者一定要注意這樣一個(gè)事實(shí)，當(dāng)甲級(jí)辦公樓租金不斷上漲時(shí)，乙級(jí)辦公樓的租價(jià)反而是在下跌的。在相同的區(qū)域，其實(shí)兩者的土地成本差不了多少，售價(jià)也低不了多少。第三，要注意對(duì)物業(yè)的選擇。與投資住宅一樣，辦公樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)的建筑立面和建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況以及采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場(chǎng)觀察和實(shí)地感受。辦公樓的品質(zhì)高低是租客重要的參考因素之一，它在一定程度上代表著公司的對(duì)外形象。第四，要瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群。如果大樓內(nèi)最小租客也需要500至1000平方米，這表明入駐這幢辦公樓的客戶水平相差不大，這種投資才能有較為穩(wěn)定的回報(bào)。對(duì)于投資者來說，要具備較高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在投資那些可以分割成很小面積進(jìn)行出售的辦公樓時(shí)，要特別當(dāng)心。雖然總價(jià)上可能會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次較低、流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，會(huì)影響到該辦公樓的整體水平。當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，小業(yè)主會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，對(duì)客戶進(jìn)行的爭(zhēng)奪戰(zhàn)同樣會(huì)影響到投資者日后的收益。根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處辦公樓價(jià)格合理與否的基本公式為：年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)。若投資的辦公樓年收益×15年大于購房款，則表明該投資項(xiàng)目具有一定的升值空間。 [股市投資寶典]： 莊家操盤5步曲，你能識(shí)破嗎？ [編者按]在股市大盤向上的過程中，個(gè)股輪炒是一種常見的現(xiàn)象，如果能夠坐上莊家的轎子，投資者就永遠(yuǎn)沒有熊市了，獲利也就毋庸質(zhì)疑了。發(fā)現(xiàn)莊家大牛股其實(shí)并不難。一般來講，被莊家看中的股票通常是投資者不太注意的股票，在低位橫盤已久，每日成交量呈現(xiàn)為豆粒狀，如同進(jìn)入冬眠一樣。但恰恰是這類股票，一旦醒來，有如火山爆發(fā)一樣，爆發(fā)出大幅飚升行情。任何一個(gè)莊家的操作思路不外乎經(jīng)歷以下幾個(gè)階段。 第1步:吸籌階段 莊家特點(diǎn)： 在這一階段，莊家往往極耐心地、靜悄悄地、不動(dòng)聲色地收集低價(jià)位籌碼，這部分籌碼是莊家的倉底貨，是莊家未來產(chǎn)生利潤(rùn)的源泉，一般情況下莊家不會(huì)輕易拋出。這一階段的成交量每日量極少，且變化不大，均勻分布。在吸籌階段末期，成交量有所放大，但并不很大，股價(jià)呈現(xiàn)為不跌或即使下跌，也會(huì)很快被拉回，但上漲行情并不立刻到來。 專家意見： 此階段莊家何時(shí)啟動(dòng)拉價(jià)難以判斷，散戶投資者應(yīng)觀望為好，不要輕易跟入以免資金呆滯。 第2步:震倉階段 莊家特點(diǎn)： 莊家在低位吸足了籌碼之后，在大幅拉升之前，不會(huì)輕舉妄動(dòng)，莊家一般先要派出小股偵察部隊(duì)試盤一番，將股價(jià)小幅拉升數(shù)日，看看市場(chǎng)跟風(fēng)盤多不多，持股者心態(tài)如何。隨后，便是持續(xù)數(shù)日的打壓，震出意志不穩(wěn)的浮碼，為即將開始的大幅拉升掃清障礙。否則，一旦這些浮碼在莊家大幅拉升時(shí)中途拋貨砸盤，莊家就要付出更多的拉升成本，這是莊家絕對(duì)不能容忍的。 專家意見： 這一階段，打壓震倉不可避免。在莊家打壓震倉末期，投資者的黃金建倉機(jī)會(huì)到來了。此時(shí)，成交量呈遞減狀況且比前幾日急劇萎縮，表明持股者心態(tài)穩(wěn)定，看好后市，普遍有惜售心理。因此，在打壓震倉末期，趁K線為陰線時(shí)，在跌勢(shì)最兇猛時(shí)進(jìn)貨，通常可買在下影線部分，從而抄得牛股大底。 第3步:拉升階段 莊家特點(diǎn)： 這一階段初期的典型特征是成交量穩(wěn)步放大，股價(jià)穩(wěn)步攀升，K線平均線系統(tǒng)處于完全多頭排列狀態(tài)，或即將處于完全多頭排列狀態(tài)，陽線出現(xiàn)次數(shù)多于陰線出現(xiàn)次數(shù)。如果是大牛股則股價(jià)的收盤價(jià)一般在5日K線平均線之上，K線的平均線托著股價(jià)以流線型向上延伸。這一階段中后期的典型特征是，伴隨著一系列的洗盤之后，股價(jià)上漲幅度越來越大，上升角度越來越陡，成交量越放越大。若有量呈遞減狀態(tài)，那么，這類股票要么在高位橫盤一個(gè)月左右慢慢出貨，要么利用除權(quán)使股價(jià)絕對(duì)值下降，再拉高或橫盤出貨。當(dāng)個(gè)股的交易溫度熾熱，成交量大得驚人之時(shí)，大幅拉升階段也就快結(jié)束了，因?yàn)橘I盤的后續(xù)資金一旦用完，賣壓就會(huì)傾泄而下。 專家意見： 此階段初期可以大膽買入，在中后期一定要關(guān)注量能的變化，注意適可而止。后期的交易策略是堅(jiān)決不進(jìn)貨，如果持籌在手，則應(yīng)時(shí)刻伺機(jī)出貨。 第4步:洗盤階段 莊家特點(diǎn)： 此階段伴隨著大幅拉升階段，同步進(jìn)行，每當(dāng)股價(jià)上一個(gè)臺(tái)階之后，莊家一般都洗一洗盤，一則可以使前期持籌者下車，將籌碼換手，提高平均持倉成本，防止前期持籌者獲利太多，中途拋貨砸盤，從而使莊家付出太多的拉升成本。二則提高平均持倉成本對(duì)莊家在高位拋貨離場(chǎng)也相當(dāng)有利，不致于莊家剛一出現(xiàn)拋貨跡象，就把散戶投資者嚇跑的情況。 專家意見： 洗盤動(dòng)作可以出現(xiàn)在莊家任何一個(gè)區(qū)域內(nèi)，基本目的無非是為了清理市場(chǎng)多余的浮動(dòng)籌碼，抬高市場(chǎng)整體持倉成本。盤中莊家洗盤一般有下面兩個(gè)方式：直接打壓和寬幅振蕩。此階段的交易策略應(yīng)靈活掌握，如是短暫洗盤，投資者可持股不動(dòng)，如發(fā)現(xiàn)莊家進(jìn)行高位旗形整理洗盤，則洗盤過程一般要持續(xù)11－14個(gè)交易日左右，則最好先逢高出貨，洗盤快結(jié)束時(shí)，再逢低進(jìn)場(chǎng)不遲。 第5步:離場(chǎng)階段 莊家特點(diǎn)： 莊家運(yùn)用得最多的是高開盤，集合競(jìng)價(jià)量很大，但股價(jià)難以承繼前日的強(qiáng)勁勢(shì)頭上沖，掉頭向下，放量跌破均價(jià)，雖然盤中有大筆接單，但股價(jià)走勢(shì)明顯受制于均價(jià)的反壓，前一日收盤價(jià)處也沒有絲毫抵抗力，均價(jià)下行的速度與股價(jià)基本保持一致，因?yàn)檫@是莊家集中出貨造成的。 專家意見： 此階段K線圖上陰線出現(xiàn)次數(shù)增多，股價(jià)正在構(gòu)筑頭部，買盤雖仍旺盛，但已露疲弱之態(tài)，成交量連日放大，顯示莊家已在派發(fā)離場(chǎng)。此階段應(yīng)該果斷出倉，不管是獲利還是虧損都要全部清倉，貪婪和觀望往往是鑄成無限后悔的源泉。 |